小镇商业业态规划、招商和运营心得

小镇商业业态规划 招商和运营心得小镇商业业态规划 招商和运营心得 小镇商业业态规划 招商和运营心得 业态结构 1 住宿和餐饮 商业的第一个问题就是业态结构 不是说所有业态配置 在古镇都能成立 古镇商业配置的关键的是建立商业消费生态 消费链条 古镇的旅游商业生态消费链条要点是晚上的消费 根据我的经验 一般情况下 想把旅游项目真正实施好 首先 是住宿 如果一个小镇的民宿 酒店等住宿业态不发达 客流 量是做不起来 要想让客人住下来 只有住宿业态是不够的 还需要有 夜晚消费项目 比如游船 灯光秀 酒吧等传统的夜晚项目和 消费 对于旅游小镇来说 不管是白天还是晚上的商业 其中 最核心的就是住和吃 如果能把这两个要素特别是住宿做好 人均消费就做起来了 2 旅游商品和旅游产品 小镇的商业除了住宿和餐饮 旅游商品和旅游产品也必 不可少 旅游产品和旅游商品不一样 旅游产品比如游船等 需要花钱去景区消费 而你花了钱把东西带走了 这些才是旅 游商品 旅游商品一般情况下有两种 一是纪念品 二是地标性 的产品 比如有些东西只有某个地方才有 或者你经常享用 但是只有某个地方最正宗 这种是很有价值的 3 休闲娱乐 古镇商业还有一重要业态就是休闲娱乐 现在有很多同 行很喜欢用儿童业态 认为儿童业态带客能力很强 但是我认 为儿童业态非常难做 它有几个特点 一是业态本身消费时间 密集性很强 集中在周六日或者节假日 对整个商业来说客流 价值不见得有多大 还有一点就是儿童业态并不是我们想象的那样有带客能 力 如果说人们带着孩子去一个地方旅游 让孩子去消费当地 的儿童业态是不太容易的 因为各地的儿童业态基本上大同小 异 绝大多数没有独有性 就我的经验来说 在小镇做儿童业 态要谨慎 具体效果怎么样还有待于进一步的探讨和验证 餐饮业态 第二个想和大家分享的是餐饮业态 我们在小镇操作的 时候一定要注意几个问题 1 关于物业 1 物业大小 需要注意的是 在小镇发展的前期 两 三百平米的餐 饮非常难存活的 这种餐饮面积不大 但也不算小 当小镇客 流量多的时候 承载量不够多 顾客多的时候人手也不够用 赚不到钱 而小镇客流量少的时候 其本身的人工成本又不低 存活非常难 所以在发展前期 我们尽量减少这种不大不小的 餐饮 100 左右基本上都是小吃或者特色餐饮 这种业态在旅 游小镇里非常多 基本上都是小镇的主力餐饮业态 2 户型 物业的户型一旦确定 物业的命运基本上就确定了 包 括它好不好使用 被用来做什么业态等 不管是做那种业态 户型最好是方的 柱子越少越好 最好没有柱子 要不然用起 来非常难 很多商家都不喜欢用奇形怪状的物业 2 小吃街 基本上现在旅游的地方都有小吃 小吃是特色 承载了 地方的文化 小吃街的建造很有讲究 比如街道有多宽 太宽 的话 人少的时候会越发显得人少 这样不容易聚客 也不容 易让商家做生意 太窄的话 人就进不去 做生意也不容易 经 过研究 D H 大概在 0 6 左右是比较符合亚洲人习惯的 而且 从商业化角度来说也比较好 D 是街道宽度 H 是房屋外檐高 度 第一龙廓线的高度 店面宽度 展示面 是我们在规划时注意的问题 步行街之 类的地方如果店面非常宽 游客会觉得很单调 没有趣味 如 果五六步一家店面 游客会觉得很有意思 比如丽江等古城 店铺很密集 但是也不能太密集 有人总结了 W D 在 0 6 左右 比较合适 W 是店面的宽度 H 是街道的宽度 3 餐饮功能差异 餐饮业态里中大型餐饮和小吃的带客能力是有区别的 中大型餐饮基本都是属地化消费 对街区客流量的贡献很低 但是小吃类的不同 来吃小吃的游客基本上都要在转一转 因 为小吃不是一个就能吃饱的 如果要吃的话就要去小吃街转 所以我们在选择业态落位的时候 小吃和中大型餐饮分别往哪 里落 就很讲究 落位不好对街区导流的影响很大 动线设计 1 人流动线 很多小镇后期运营出问题的原因就是没有设计好动线 比如有些小镇的街道像脏乱差 散商管不住等都是动线造成的 运营期没有办法处理的问题 我们在设计中要注意人流的单向 就让游客一条街走过 去 尽量不要有选择 那么这条街上生意就会很好 没有死角 但是这种情况游客会觉得单调 所以基本上我们不会只做一条 街 除了主大街之外还会设计一些小吃街 古玩街等 但是往 往很多商业最容易存活的只有一条街 还有一个原则是人流不要双向对冲 只要人流不对冲 客流量大的时候就不会出现集体性的踩踏事件 动线要与业态呼应 大多数景区基本客流都是十点钟左 右到 十一点半到十二点之间就要消费了 这部分的消费多是 刚性消费 主要是吃 喝等 所以前期设计的时候我们要把动 线与业态考虑进去 2 车流动线 车流动线 就是物流动线 在小镇里面就是物流 为什 么要设车流动线一定要考虑清楚 不要为了设车流动线而设 车流动线要解决商家备货问题 小镇生活的人群生活物资的出 入问题和人群平时进出问题 所以清楚最关键的点在哪里 第二点就是把停车场 停车位和它结合起来 刚刚说到 大宗物业 如果没有专属的停车位 大宗物业是很难使用的 一个 2000 的餐饮 如果不给它配停车位 生意是很难做下去 的 进出车辆不方便 就很难做生意 招商 一般的小镇商业团队会制定招商政策 比如免租期多长 新开发的小镇没有免租期招商就比较困难 特别是离城区比较 远的项目 免租期具体怎么实施呢 有的地方是这样操作的 比如说有三年免租期 前三年 什么都不用给景区 只要交物业押金就可以入驻 这样就会造 成商家就算不做生意也不会退铺 因为没有成本 但是景区如 果要收回 就要跟他打官司 那么我们可以采取别的办法 比如把租期变成五年 前 两年交 后三年免 或者把租金平均到五年 每年都交一点 这 样商户做不了生意 会主动把商铺退给景区 另外要对商户有选择 有些商户没有开铺经验 凭一腔 热血就进来了 我们要降低这样的人群的频率 控制在 15 20 之 间 因为商家没有实际操作经验 靠景区给的流量才能生活 而且他们普遍没有经营策略 比较容易赔钱 做不下去影响开 门率 还要考量业态的吸客能力 比如旅游商品 听起来很有 旅游特质 事实上旅游商品没有带客能力 几乎很少有人是冲 着旅游商品到景区旅游的 除非是像奥特莱斯这种类型的 严 格意义上来说不是旅游产品 而是旅游购物 实质上可能不是 去旅游的 就是去购物的 旅游是它的副产品 招商时还要处理好与属地居民的关系 可