土地管理学第四章权属管理ppt课件.ppt

第四章土地权属管理 土地权属管理是国家为合理组织土地利用 调整土地关系而依法对土地所有权和使用权进行的科学管理活动 第一节土地制度与土地产权一 土地制度要点土地制度是一定的社会经济条件下土地关系的总和 是关于土地这一基本生产资料的所有 使用 管理的原则 方式 手段和界限等的法律规范和制度化体系 它反映着因利用土地而发生的人与人 人与地之间的社会经济关系 其主要内容包括土地所有制度 土地使用制度和土地的国家管理制度 一 土地所有权 土地所有制度是指人们在一定社会条件下拥有土地的经济形式 它是整个土地制度的核心 是土地关系的基础 土地所有权是土地所有制度的法律体现形式 即土地所有者对其土地享有占有 使用 收益和处分的权利 是土地所有者所拥有的 受到国家法律保护的排他性专有权利 所有权的特征 所有权是绝对权所有权具有排他性所有权是一种最完全的权利所有权具有永久性 二 土地使用权 土地使用制度是指国家对土地使用的程序 条件 形式及土地使用权属关系的法律规定 土地使用制度的核心和法律体现形式是土地使用权 土地使用权是土地使用者依法对土地进行利用 管理并取得收益的权利 它表明人们怎样对土地加以利用和取得收益 谁享有土地使用权及其责 权 利任何一个社会 只要存在着土地所有权 土地的使用就不会是完全自由的和任意的 在土地使用权与土地所有权分离的情况下 土地所有者和土地使用者都要按照一定的规范 程序 条件和形式 来确定两者的权利和义务 而这种规范通常是以国家法律 政策的形式得以体现 或直接体现在国家行政管理过程中 这就构成了土地使用制度 中华人民共和国物权法 2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过 物权法 是民法的重要组成部分 民法是调整平等主体之间的财产关系和人身关系的法律 其内容包括物权法 债权法 以合同法为主 婚姻家庭法 继承法 知识产权法 人格权法等 物权法是专门规范民事体 法人 主自然人 对财产的占有 收益 使用 处分权利的法律 物权法之作用 财富裂变和聚变 国家对个人的财产利益一旦予以肯定 公众对财富的进取之心就会被激发出来 公众对财富的进取之心一旦得到释放 经济和社会的发展就获得了源源不断的动力 马恩 资本主义一百年创造的财富超过人类五千所创造的财富的总和 所有权是推动人类智慧的最有力量的原动力 何为物权 物权法所称物权 是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利 包括所有权 用益物权和担保物权 物权 所有权 他物权 用益物权 担保物权 土地承包经营权 建设用地使用权 宅基地使用权 抵押权 质权和留置权 占有 使用 收益 处分 大刀霍霍向农民 案例德国的钉子户 地点 德国波茨坦人物 军人国王 的普鲁士国王弗里德里希 威廉一世 威廉二世 磨坊主人及其儿子事件 国王强制拆迁穷人的磨坊 威廉一世 号称 军人国王 的普鲁士国王弗里德里希 后来在法国巴黎的凡尔赛官镜厅被德意志各邦君主拥立为德国皇帝 深受广大人民群众爱戴 他的助手就是大名鼎鼎的铁血宰相俾斯麦 现在德国街头还有他骑着青铜战马的塑像 当年他在距离柏林不远的波茨坦修建了一座行宫 有一次 这位皇帝用伟人们惯有的动作 登高远眺波茨坦市的全景 正欲掐腰感慨江山如此多娇 他的视线却被紧挨着宫殿的一座磨坊挡住了 如此不合时宜的 违章建筑 让这位领袖非常扫兴 但他毕竟还是爱自己的子民的 他想以一种公道的方式来解决 于是派人前去与磨坊的主人协商 希望能够买下这座磨房 不料 这个磨坊主觉悟非常低 丝毫不顾全大局 心里只有小家 没有大家 一点不把 市政规划 和 国家形象 放在眼里 就认一个死理 这座磨坊是从祖上传下来的 不能败在我手里 几次协商 许以高价 晓之以理 动之以情 表示组织的关怀 警告威胁领袖安全 影响伟大祖国形象这个问题的严重性 要知道这里可是一个国家的门面 来这儿的国际友人多极了 100多年以后波茨坦公告都是在这里签的 可这个老汉始终软硬不吃 面对这样不识抬举 不可理喻的钉子户 终于威廉 龙颜 震怒 派警卫人员把磨坊给拆了 有趣的是 这个钉子户拆迁时倒很配合 展现了良好的绅士风度 好像一点都不担心 既没有哭天喊地 满地打滚 也没有把汽油倒在身上威胁要自焚 他袖手站在一边 嘴里叽叽咕咕 别看你是一国首脑 我德国尚有法院在 待我到法院与你理论 第二天 这个老汉居然就在当地一纸诉讼把国家元首告上了法庭 地方法院居然受理了 判决结果居然是威廉一世败诉 判决皇帝必须 恢复原状 重新把那磨房盖起来 以赔偿由于拆毁房子造成的损失 威廉贵为一国之君 拿到判决书也只好遵照执行 本来是想办件好事 现在比窦娥还要冤 而那个刁民此时躺在他的小磨坊里 一边数钞票 一边偷着乐 压根就用不着冒被遣送拘留的危险 也不担心什么打击报复 秋后算账 从此以后不管什么国际友人来访 他天天心安理得磨他的面粉 后来威廉一世和那个磨房主都 驾崩 了 轮到小磨房主想进城 希望把磨房给卖了 不由想起了那个老买主 但他不知第二代领导人对这个磨房感不感兴趣 就给威廉二世写了一封信 威廉二世给他回了信 我亲爱的邻居 来信已阅 得知你现在手头紧张 作为邻居我深表同情 你说你要把磨坊卖掉 朕以为期期不可 毕竟这间磨坊已经成为我德国司法独立之象征 理当世世代代保留在你家的名下 至于你的经济困难 我派人送三千马克 请务必收下 如果你不好意思收的话 就算是我借我给你的 解决你一时之急 你的邻居威廉二世 历经了多少个统治者 到现在 那个磨坊 德国司法独立的象征 代表了一个民族对法律的信念 仍像纪念碑一样屹立在德国的土地上 风能进 雨能进 国王不能进 英国首相威廉 皮特在演讲中曾这样表达对个人财产权的敬畏 即使是最穷的人 在他的寒舍里也敢于对抗国王的权威 风可以吹进这所房子 暴雨可以打进这所房子 房子甚至会在风雨中飘摇 但是英王不能踏进这所房子 他的千军万马不敢踏进这间烂了门槛的破房子 风能进 雨能进 国王不能进 这个经典的宪政寓言强调私有财产应受到至高无上的保护 物权法的深远意义 刑法秩序 民法秩序 宪政秩序 刑法是规定犯罪 刑事责任和刑罚的法律 是掌握政权的统治阶极为了维护本阶级政治上的统治和经济上的利益 根据其阶级意志 规定哪些行为是犯罪并应当负刑事责任 给予犯罪人何种刑事处罚的法律 民法是调整平等民事主体的自然人 法人及其他非法人组织之间人身关系和财产关系的法律规范的总称 宪法是法的组成部分 它集中反映各种政治力量的实际对比关系 规定国家的根本任务和根本制度 即社会制度 国家制度的原则和国家政权的组织以及公民的基本权利义务等内容 宪法是根本法 具有最高的法律效力 房屋所有权与土地使用权的矛盾 建设用地使用权到期怎么办 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第三十九条土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满 提前收回及土地灭失等原因而终止 第四十条土地使用权期满 土地使用权及其地上建筑物 其他附着物所有权由国家无偿取得 土地使用者应当交还土地使用证 并依照规定办理注销登记 第四十一条土地使用权期满 土地使用者可以申请续期 需要续期的 应当依照本条例第二章的规定重新签订合同 支付土地使用权出让金 并办理登记 第四十二条国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回 在特殊情况下 根据社会公共利益的需要 国家可以依照法律程序提前收回 并根据土地使用者已使用的年限和开发 利用土地的实际情况给予相应的补偿 建设用地使用权 物权法草案二审规定 建设用地使用权期满 建设用地使用权消灭 登记机构应当收回建设用地使用权证书 建设用地使用权期满 建设用地使用权人需要继续使用土地的 应当在期满前一年申请续期 续期应当支付土地出让金 草案四审稿 住宅建设用地使用期满的 自动续期 建设用地使用权期满 根据公共利益需要收回的 应对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿 建设用地使用权续期时 建设用地使用权人应当支付土地使用费 续期的期限 土地使用费支付的标准和办法 由国务院规定 草案六审稿 取消了有关住宅用地使用权续期需要支付费用的规定 住宅用地到期怎么办 第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的 自动续期 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期 依照法律规定办理 该土地上的房屋及其他不动产的归属 有约定的 按照约定 没有约定或者约定不明确的 依照法律 行政法规的规定办理 我国 物权法 草案规定 宅基地使用权人经本集体同意 可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的村民 住房转让时 宅基地使用权一并转让 禁止城镇居民在农村购置宅基地 第一百五十三条宅基地使用权的取得 行使和转让 适用土地管理法等法律和国家有关规定 第一百五十四条宅基地因自然灾害等原因灭失的 宅基地使用权消灭 对失去宅基地的村民 应当重新分配宅基地 二 土地产权及其基本属性 一 土地产权的涵义土地产权问题是土地制度的一个核心问题 正如生产资料归谁有决定着一个社会的生产关系的性质一样 土地归谁所有也就决定了土地制度的性质 现代民法词典 把产权 Propertyrights 也译为财产权 定义为 人身权 的对称 它指具有物质财富内容 直接和经济利益相联系的民事权利 属于这一类的权利有所有权 其他物权 债权 继承权 版权和专利权 商标权等 牛津法律大辞典 把产权定义为 财产权是指存在于任何客体之中或之上的完全权利 包括占有权 使用权 出借权 转让权 用尽权 消费权和其他与财产有关的权利 不要把财产权视作单一的权利 而应当把它视为若干独立权利的集合体 其中的一些或甚至其中的很多独立权利可以在不丧失所有权的情况下予以让与 土地产权指有关土地财产的一切权利的总和 一般用 权利束 Abundleofrights 加以描绘 即土地产权包括一系列各具特色的权利 它们可以分散拥有 当聚合在一起时代表一个 权利束 它包括土地所有权 土地使用权 土地租赁权 土地抵押权 土地继承权 地役权等多项权利 土地产权必须有法律的认可 登记 方受到到法律的保护 即土地产权只有在法律的认可下才能产生 二 土地产权的基本特性 土地产权的基本特性如下 1具有排他性即土地产权可以是个体独自拥有 也可由某些人共同享有 而排斥所有其他人对该项财产的权利 因此 界定产权十分必要 2土地产权客体必须具备可占用性和价值性土地产权客体指能被占用而且可以带来利益的土地 自然状态下的空气无法行使排他权利 不能称为财产 3土地产权必须经过登记 才能得到法律的承认 并受到法律的保护如果通过欺诈 暴力或其他非法手段获得 只能说明他具有了非法占有权 而不能说明他获得了产权 因此 在土地产权合法流转时 必须依照法定程序 到土地产权管理部门办理产权变更登记手续 否则 土地产权无法律保护凭证 4土地产权的相对性产权具有排他性 但不是绝对的权利 而是要受到来自社会的或国家的最高权力机关的控制和制约 如在私有制国家 土地所有权主体 即使享有完全所有权 即在法律意义上有权支配 使用其拥有的土地 但是 他必须受到政府的行政管理限制和约束 如何理解 三 我国土地所有权主体 客体 内容 一 土地所有权的涵义土地所有权 土地所有者在法律规定的范围内 对属于他的土地享有的占有 使用 收益 处分的权利 1 土地占有权指对土地进行实际支配和控制的权利 土地占有权可以由土地所有人行使 也可以根据法律 以契约的形式依土地所有人的意志由他人行使 2 土地使用权指土地使用者依法对土地进行实际利用和取得收益的权利 土地使用权与土地所有权既可结合 也可分离 即土地使用权既可由土地所有人自己行使 也可以从土地所有权中分离出来 由非所有人行使 3 土地收益权指依据法律和契约取得土地所产生的经济利益的权利 尽管土地收益权是与土地使用权紧密相连的 但土地所有者在将土地使用权分离出去后 仍可以享有收益权 所以说 土地收益权是一项独立的权能 它是土地所有权的标志 土地所有者可以将土地的占有权 使用权 甚至部分处分权分离出去 而仅仅保留收益权 4 土地处分权指土地所有人依法处置土地的权利 包括对土地的出租 出卖 赠送 抵押等等 它决定土地的最终归属 是土地所有权的核心 以上四种权能 构成土地所有权的完整结构 它们可以相互结合 也可以相互分离 其中最常见的是土地所有权和土地使用权的分离 二 我国国有土地所有权的主体 客体和内容 我国国有土地所有权的惟一主体是国家 法律规定由国务院代表国家依法行使对国有土地的占有 使用 收益和处分的权利 除此之外的任何组织 单位和个人 都不能成为国有土地所有权的主体 因此都无权擅自处置国有土地 我国国有土地所有权的客体是一切属于国家所有的土地 根据法律规定 包括 1 城市市区的土地 2 依照法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地 3 依照法律规定国家征收的土地 4 依照宪法规定属国家所有的荒山 荒地 林地 山岭 滩涂等土地 我国的国家所有与西方的国家所有有无区别 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制 即全民所有制和劳动群众集体所有制 全民所有 即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使 问题 全民所有 国家所有 党的利益 国家的利益 全民的利益 国有土地所有权的内容指依照法律规定 国家在行使土地所有权的过程中形成的权利和义务 如 中华人民共和国土地管理法 第二条 国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使 是指国务院代表国家依法行使对国有土地的占有 使用 收益和处分的权利 明确了地方各级政府无权擅自处置国有土地 只能依法根据国务院的授权处置国有土地等 三 农村集体土地所有权的主体 客体和内容 我国农村集体土地所有权的主体是农民集体 中华人民共和国土地管理法 第十条规定 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的 由村集体经济组织或者村民委员会经营 管理 已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的 由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营 管理 已经属于乡 镇 农民集体所有的 由乡 镇 农村集体经济组织经营 管理 关于上述农民集体所有土地的所有权应当由作为该土地所有权主体的农民集体行使 农村集体土地所有权的客体 是指属于上述农民集体所有的一切土地 主要有 农村和城市郊区的土地 除由法律规定属于国家所有的以外 原则上属于集体所有 宅基地和自留地 自留山 属于农民集体所有 农村集体土地所有权的内容指农民集体在行使土地所有权的过程中形成的权利和义务 四 我国土地使用权主体 客体 内容 一 土地使用权的涵义土地使用权 是指使用土地的单位和个人在法律所允许的范围内对依法交由其使用的国有土地和农民集体所有土地的占有 使用 收益以及依法部分处分的权利 土地出让后国家保留的权利 土地使用权是我国土地使用制度在法律上的具体表现 根据 中华人民共和国土地管理法 第九条的规定 土地使用权分为国有土地使用权和农民集体所有土地使用权 二 我国国有土地使用权的主体 客体和内容 我国国有土地使用权的主体 根据 中华人民共和国土地管理法 第九条的规定 可以是任何依法取得国有土地使用权的单位和个人 我国国有土地使用权的客体是国家依法提供给单位和个人使用的国有土地 国有土地使用权的内容是指国有土地使用权主体在依法行使土地使用权的过程中形成的权利和义务 中华人民共和国土地管理法 第九条规定 使用土地的单位和个人 有保护 管理和合理利用土地的义务 第五十六条规定 建设单位使用国有土地的 应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地 三 我国农村集体土地使用权的主体 客体和内容 1 我国农村集体土地使用权的主体是依法使用农民集体所有土地的单位和个人 承包地使用权的主体是本集体经济组织的成员以及依法取得承包经营权的其他单位或个人 自留地 自留山的土地使用权的主体是本集体经济组织的成员 农村宅基地使用权的主体是本集体经济组织的成员且符合立户条件的户主 农村集体建设用地使用权的主体是依法取得农村集体建设用地使用权的单位或个人 农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的 必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意 并报乡 镇 人民政府批准 2 我国农村集体土地使用权的客体是上述使用权主体依法取得的包承地 自留地 自留山 宅基地和农村集体建设用地等 3 我国农村集体土地使用权的内容指集体土地使用权主体在行使土地使用权的过程中依法所形成的权利和义务 中华人民共和国土地管理法 第九条规定 农民集体所有的土地 可以依法确定给单位或个人使用 使用土地的单位或个人 有保护 管理和合理利用土地的义务 第十四条规定 承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务 五 土地权属管理的任务1 巩固 维护和不断完善社会主义土地公有制2 保护土地所有者和使用者的合法权益 调动其合理开发 利用土地的积极性3 调整土地关系七 土地权属管理的内容土地权属管理的内容主要包括以下几个方面 1依法确认土地权属国家依法对土地所有权 土地使用权和他项权利进行确认 确定 即国家依法对每宗地的土地权属要经过土地申报 地籍调查 审核批准 登记发证等法律程序 进行土地权属的确认 2依法管理土地权属变更土地权属变更主要有以下几种情况 土地所有权变更 主要是国家征收集体土地 除此还有国家与集体 集体与集体之间调换土地等 土地使用权设立和变更 主要形式有 土地划拨 土地使用权出让 转让 因赠与 继承 买卖 交换 分割地上附着物而涉及土地使用权变更的 以及因机构调整 企业兼并等原因而引起土地使用权变化的 他项权利变更及主要用途变更等 土地权属及主要用途变更要向县级以上土地管理部门申报变更登记 经过批准 方具有法律效力 3依法调查 处理土地权属纠纷保护土地所有者 使用者的合法权益 保障土地的合理利用 第二节土地所有权与使用权的确认 一 国有土地所有权的产生与使用权的确认 一 国有土地所有权的产生途径1 接管 没收指将地主 官僚资本 敌伪政府和反革命分子等占有的城市土地无偿收归国家1949年全国政协通过的 中国人民政治协商会议共同纲领 第三条宣告 中华人民共和国必须取消帝国主义国家在中国的一切特权 没收官僚资本归人民的国家所有 2 赎买通过改造资本主义工商业 私营房地产公司及房地产业主拥有的城市地产 用赎买的办法将它们转变为国有土地 3 征收 征用 土地指国家依法定的条件 将原为私人所有的土地或农民集体所有的土地转变为国有土地 4 法律宣布通过法律将城市中尚未国有化的土地变为国家所有 1982年颁布的 中华人民共和国宪法 第十条规定 城市的土地属于国家所有 这项规定不仅再次明确了原来的国有土地的所有权归属 而且把城市中少量的原来是非国有的土地在法律上也宣布为国有了 至此 城市土地全部实现了国有 二 国有土地使用权的取得和收回取得有偿方式出让 转让 作价入股 出租等无偿方式建设用地行政划拨 荒地 荒山从事非建设使用一政策取得 收回为公共利益需要使用土地 为实施城市规划进行旧城改造 需要调整使用土地使用期届满 未申请续期或申请未获批 非住宅用地 单位撤销等 停止使用用划拨土地 公路 铁路 机场等经核准报废 三 国有土地使用权的确认根据法律规定登记 二 集体土地所有权与使用权的确认 一 集体土地所有权的建立1 土改 建立农民个体土地所有权2 农业合作社集体所有3 人民公社所有 后变为 三级所有 队为基础 二 集体土地使用权的收回为乡村公共事业和公共设施建设未按规定用途使用土地迁移等停止使用土地 三 确认 土地管理法 规定 三 不动产登记 物权法 第九条不动产物权的设立 变更 转让和消灭 经依法登记 发生效力 未经登记 不发生效力 但法律另有规定的除外 第十四条不动产物权的设立 变更 转让和消灭 依照法律规定应当登记的 自记载于不动产登记簿时发生效力 第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据 第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明 第十五条当事人之间订立有关设立 变更 转让和消灭不动产物权的合同 除法律另有规定或者合同另有约定外 自合同成立时生效 未办理物权登记的 不影响合同效力 买卖合同 房屋过户登记 债权行为 物权行为 房屋纠纷案例 赵某通过中介公司将位于南京某区的房屋卖给李某 赵某及其妻子 黄某 和李某一同到区公证处办理房屋买卖公证 随后到房产管理局办理了房屋过户手续 李某搬进房子半年后 一自称赵某真正妻子黄某的女子将其诉至法院 要求李某返还房屋 原来卖房子时赵某找别的女子来代替自己的妻子 李某此时才知在四个月前 该女子将公证处诉到法院要求撤销公证书 后公证处撤销公证书后 该女子撤回行政起诉 提起民事诉讼要求李某返还房屋 李某以办理产权过户为由请求法院驳回原告诉讼请求 法院审理查明事实 该房屋为婚姻关系存续期间购买 该房屋产权证原为赵某 现为李某 两个法律问题 问题一 赵某能否单方将房屋出卖 问题二 房屋应该归谁 不动产登记制度 第九条不动产物权的设立 变更 转让和消灭 经依法登记 发生效力 未经登记 不发生效力 但法律另有规定的除外 第十四条不动产物权的设立 变更 转让和消灭 依照法律规定应当登记的 自记载于不动产登记簿时发生效力 第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据 第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明 善意取得 根据我国刑法 只要是刑事案件的赃物都要一律追回 受到的损失 买主只能找卖赃物的人索赔 物权法新规定让善良的买主们不再钱物两空 购买者只要善意购买 价格合理 应该登记的已经登记 不需要登记的已经交付 就可取得所有权 原所有权人无权要回 但可向无处分权人请求赔偿 所有权取得的特别规定 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的 所有权人有权追回 除法律另有规定外 符合下列情形的 受让人取得该不动产或者动产的所有权 一 受让人受让该不动产或者动产时是善意的 二 以合理的价格转让 三 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记 不需要登记的已经交付给受让人 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的 原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失 不动产登记制度概述1 不动产登记制度的两种模式 主义 成立要件主义 成立要件主义认为 不动产产权的变动在登记之前只体现为债权的存在 在登记之后才能认为是完成不动产产权的变动 未经登记 权利受让方只能得到债权的保护 而不能得到物权的保护 对抗要件主义 对抗要件主义认为 不动产是一种特定物 其权利的变动应与债权的成立同步 即在登记之前权利就已经变动 登记只是对抗第三人的要件 申请登记的权利只有在登记完成之后才能受到法律的全面保护 2 不动产登记制度的三种类型 登记要件制度 权利登记制度 与成立要件主义相适应地券交付制度 托仑斯登记制度 登记对抗制度 契据登记制度 与对抗要件主义相适应 权利登记制度 权利登记制系德国创立 也称德国登记制 又称登记要件主义 采用权利登记的国家有 德国 瑞士 荷兰 捷克 南斯拉夫 奥地利 匈牙利等国 权利登记制度 登记要件制度 它规定将不动产权属状况登记于所在地依法设定的 可以公开查阅的登记簿上 登记的记载对不动产物权的变动具有绝对的效力 权利登记制度的特点是 登记要件主义 不动产物权的取得或变更 以登记为其发生效力 如不登记 当事人虽订有契约 也不能对抗第三人 而在法律上亦不发生物权变动效力 实质审查主义 登记人员对于登记申请 有实质的审查权 审查申请所必具的形式要件 不动产权利变动原因与事实是否符合 缴附文件有无瑕疵 证明无误后方予登记 登记具有公信力 登记簿上所载权利事项 即使在实体法上由于登记原因不成立 或有无效 撤销的情形 亦不得以其来对抗善意第三人 也就是说公众可信赖已登记权利 具有确定的效力 登记采强制主义 不动产物权的取得 设定 变更 丧失 非经登记不生效力 登记簿编制 采取物的编成主义 即依不动产物的编号先后次序编制 登记完毕 不发权利书状 仅在契约上加注记登记经过 登记以不动产权利之静态为主 登记簿先登记不动产权利之现在状态 再反映不动产之变动情形 托仑斯登记制度 托仑斯登记 也称澳洲登记制 又称权状交付主义 此登记制度为托仑斯爵士于1858年在澳洲首创 其特点与权利登记制类似 采用托仑斯登记方法的国家有 澳洲 英国 爱尔兰 加拿大 美国少数州 菲律宾 泰国 马来西亚 南非 苏丹等托仑斯登记制度 地券交付制度 它也强调登记对不动产产权的变动具有绝对的效力 但在登记方式上与登记要件制度略有不同 规定将不动产权属状况记载于依法制成的地券上 一式两份 一份由权利人保存 一份由登记机关存档 权属状况发生变化时 登记申请人必须将旧地券交回 由登记机关重新颁发新地券 托仑斯登记的特点为 登记非强迫性 即不强制一切不动产必须向政府申请登记 登记与否 任由当事人自行决定 登记采取实质审查主义 登记人员对于登记申请 有实质审查的权限 登记原因及证明文件要详细审查是否有误 必须公告时应经过公告程序 而后才能确定登记 登记具有公信力 不动产一经登记 即有不可推翻的效力 国家保证其权利 任何人应信赖其登记 发给土地权状 土地为第一次所有权登记时 登记机关依权利状态制发土地权状 地券 一式二份 一份交给申请人收执 作为确权证明 一份存登记机关 以备编成登记簿 地上如设定权利负担 应为负担登记 己登记土地上如有抵押权等他物权设定时 应办理他物权设定与变更登记 登记人员负因登记错误的损害赔偿责任 登记簿采取物的编成主义 并应用地籍图以辅助登记簿说明的不足 契据登记制度 该登记制首创于法国 也称法国登记制 又称登记对抗主义 契据登记制施行于法国 意大利 比利时 西班牙 挪威 日本 丹麦 葡萄牙 巴西等南美若干国家及美国多数州 契据登记制度 登记对抗制度 它在登记方法上与登记要件制度基本相同 主要区别是登记在当事人之间不具备绝对的效力 只是对抗第三人的要件 契据登记制的特点表现为 形式审查主义 登记人员对于登记的申请 采用形式审查 至于契据所载权利事项 有无瑕疵 一般不过问 登记无公信力 已登记权利事项 如有第三人出面主张权利 仍应依实体法确定其权利的归属 登记非强制 不动产权利登记与否 由当事人决定 法律并无强制规定 登记簿采取人的编成主义 契据登记制登记簿编成不以不动产为准 而以不动产权利人登记次序之先后编制 登记完毕仅在契约上注记经过 不发权利书状 登记以不动产权利之动态为主 登记对不动产权利的变动情形尤为偏重 是以课税为主的登记制度 不动产权利的变动 以登记作为对抗第三人的要件 即不动产权利的取得或变更 依当事人意思订立契约 即己发生法律效力 向登记机关提出登记公示只是为对抗第三人 三种制度特点归纳 契据登记制实行形式审查 因此登记手续十分简便 登记机关只是应当事人的要求将其产权变动公示于世 可以使登记取得对抗第三人的效力 这种效力的存在 对于产权的维护和交易安全的实现能起到有限作用 契据登记对产权变动的有效性不产生任何效果 国家几乎不干预产权关系的变动 因此登记簿不具有公信力 第三人信赖登记而为交易会存在风险 可见这种制度在交易安全的保护方面仍然存在局限性 权利登记对权利的存在与变化发生实质的影响 它以明确 简化的方式反映不动产产权关系 由于登记具有公信力 因此交易安全可以得到有效保护 此外 这种登记制度还会对降低交易成本 加速交易进程产生影响 然而 过度追求登记公信力 在登记记载与实际权利状况不符的时候 将使真正权利人的利益受到损害 托仑斯登记制与权利登记制十分相似 不同之处主要表现在非强制性登记 颁发权利书状和登记赔偿方面 因为权利人手中有政府颁发的不动产权利证书 他可以随时通过出示权利证书证明自己对不动产的权利存在 当然 如何杜绝假书状的出现与泛滥 在制度设计时是应该考虑的问题 我国目前实行的土地登记制度可以单独划归为一类 即改良的产权登记制度 既保留了产权登记制度的优点 又吸收了托伦斯登记制度的长处 3 不动产登记的作用第一 维护了土地的社会主义公有制 我国实行土地的社会主义公有制 即全民所有制和劳动群众集体所有制 城市的土地属于国家所有 农村和城市郊区的土地 除由法律规定属于国家所有的以外 属于集体所有 宅基地和自留地 自留山 也属于集体所有 通过土地登记 明确了国家土地所有权和集体土地所有权 为切实维护土地的社会主义公有制提供了重要的法律依据和保障 第二 维护了不动产权利人的合法权益 国有土地和农民集体所有的土地可以依法确定给单位或者个人使用 通过土地登记 表彰依法取得的土地使用权 基于国家公信力 土地权利人的合法权益得到保障 房产所有人及他物权人通过不动产登记 其合法权益同样受到国家的保护 第三 维护了正常的不动产市场秩序 不动产登记是对不动产市场实施有效监管的主要措施 在交易过程中 通过登记对交易的合法性进行审查 对不动产权属变动关系进行确认 有效地促进了市场的规范化 维护了正常的市场秩序 第四 有效保护耕地 土地登记可以服务于土地用途管制制度 农业用地转为非农业建设用地必须进行土地用途变更登记 在对土地用途变更登记进行审核时 凡是不符合土地用途管制要求 随意将农业用地转变为非农业建设用地 非法占用耕地的 均不得办理土地变更登记手续 第五 为社会提供了重要的基础信息 不动产登记是土地管理和城市建设主要的基础性工作 是国家掌握不动产动态变化的一个重要的信息源 是国家收取不动产租 税 费的依据 也是国家基础数据的重要组成部分 4 不动产登记的内容1 不动产权属性质与来源不动产权属性质是指附着于不动产上的物权类型 我国的土地权属性质分为 国有土地所有权 集体土地所有权 国有土地使用权 集体土地使用权以及土地他物权 房屋产权登记 包括房屋所有权登记和房屋他物权登记 房屋所有权登记的对象是全民所有制房屋所有权 集体所有制房屋所有权和私人房屋所有权 土地权属来源是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式 权属来源对确定土地权属性质 判断某宗土地是国家所有还是集体所有 土地使用权人对该宗土地拥有的是国有土地使用权还是集体土地使用权至关重要 土地权属发生和变更的时间以及土地所处的地域是影响土地权属来源的两个主要因素 房屋权源是指产权人原始取得房屋产权的时间和方式 如新建 购买 受赠 交换 接管 征用或征收等 2 不动产权利主体不动产权利主体是指申请登记的不动产权利人 包