前海深港现代服务业合作区.ppt

前海深港现代服务业合作区规划分析 前海深港现代服务业合作区 以下简称前海 前海区位 前海位于深圳西部南山区 蛇口半岛南侧 前海位于深圳市南山区 是以双界河 宝安大道 月亮湾大道 妈湾大道及建设中的海堤岸线所围合的陆域范围 土地总面积为15平方公里 可开发用地10平方公里 前海地区位于珠江入海口的咽喉要地 伶仃洋东侧 蛇口半岛西部 依山面水 前海深港现代服务业合作区 双界河 宝安大道 月亮湾大道 妈湾大道 前海战略定位 前海深港现代服务业合作区 前海中心主要发展区域功能的生产性服务业与总部经济 前海定位为粤港现代服务业创新合作示范区 在国家计划中单位列户头 并赋予这些城市相当于省一级的经济管理权限 深圳市双中心之一 深港现代服务合作示范区 计划单列市权限 到2015年 前海到GDP产值将达到500亿元 成为深圳的 中环 2020年 打造成为珠三角的 曼哈顿 成为与纽约 伦敦 东京三大全球城市并驾齐驱的 世界级都会区 GDP产值将达到1500亿元 前海目标 珠三角曼哈顿 GDP产值1500亿元 前海深港现代服务业合作区规划分析 前海规划发展历程 前海规划阶段及现状 前海规划发展与房地产 前海交通资源 港口 蛇口港 赤湾港 妈湾 大铲湾口岸 西部通道口岸 新城联检站 南头联检站空港 香港国际机场 深圳机场 高快速公路 广深沿江高速公路 南坪快速路 滨海大道 机荷高速城际干线 穗莞深城际线 深港机场连接线 厦深铁路 广深港专线地铁 深圳地铁1号线 2号线 5号线 前海枢纽站等 前海交通 拥有完善的交通网络 云集 海 陆 空 铁 交通资源 蛇口港 深圳唯一内贸港 2010年吞吐量569万标箱 蛇口港可同时靠泊10艘万吨级以上船舶 最大靠泊10万吨级散货船 锚地可靠泊12 5万吨级散货船 是华南地区重要的粮食 建材集散中心和内贸集装箱中转口岸 并拥有深圳地区最大的客运码头 赤湾港 蛇口港 妈湾港 深圳西部港区包括妈湾港 赤湾港 蛇口港 连续5年名列世界第四大港 前海 海 资源 临近的四个港口组成西部港区 名列世界第四大港 大铲湾港 大铲湾港 预计2015年吞吐量将达到1300万箱 进入世界前10名集装箱码头行 水路南距香港20海里 北至广州40海里 是深圳西部港区内的全新世界级集装箱码头 是集散泛珠三角各主要生产基地货物的理想站点 码头总面积112公顷 岸线长1830米 纵深600米 可以停靠大型集装箱船 前海 陆 资源 沿江高速 南坪快速 西部通道等主干道构成纵横交织的道路系统 加上月亮湾大道 深南大道 北环大道 等多条市级主干道和桃园路 桂庙路 前海路等区域主干道共同编织四通八达的陆路交通枢纽 广深沿江高速公路途经广州 东莞 深圳三市 起点位于广州黄埔G107国道 终于深圳深港西部通道 南坪快速路 西起南山前海 东至龙岗坪山 主线双向八车道 支线双向六车道 广深沿江高速 全长约89公里 双向8车道 设计时速100公里 一方面承担皇岗口岸经广深高速公路 南坪快速路及中部龙华等组团的过境交通 另一方面承担南山大学城片区向罗湖 福田组团的对外交通 西部通道 起于深圳填海区 连接深圳蛇口东角头和香港元朗鳌堪石 为双向六车道加两侧紧急停车带 为我国公路干线网中唯一与香港连接的高速公路大桥 也是广东沿江高速公路的咽喉 通道主要由高架引桥和斜拉桥组成 港珠澳大桥是一座连接香港 珠海和澳门的巨大桥梁 主体建造工程于2009年12月15日开工建设 以期于2015至2016年完成 大桥投资超700亿元 约需6年建成 港珠澳大桥往珠海方向通过隧道穿越拱北建成区域 最先将与规划建设中的京港澳高速广珠西线相连 再通过延长线接驳 将与珠海境内现有的京珠高速 西部沿海高速 江珠高速 规划建设中的机场高速 高栏港高速等一系列干道连通 直贯整个珠江西岸地区乃至泛珠三角区域 港珠澳大桥全长为49 968公里 主体工程 海中桥隧 长35 578公里 成为世界最长的跨海大桥 港珠澳大桥 与前海中心区的机场高速连接 方便前海与香港 珠海和澳门的沟通 深港机场专线 连接港深西部地区和香港国际机场 深圳宝安国际机场以及通过深圳前海地区 和香港的西北部支线连接两地的交通网 前海 空 资源 经由深港机场专线可快速到达宝安国际机场和香港国际机场 宝安国际机场 1991年正式通航 1993年成为国际机场 可到达80余个国内国际城市和地区 预计完成旅客吞吐量1820万人次 货邮吞吐量55万吨 航空器起降16 7万架次 居全国第四大机场 香港国际机场 1998年7月6日正式启用 是现时香港唯一运作的民航机场 国际客运量位列世界第五 国际货运量更称冠全球 从香港国际机场出发 可于五小时内飞抵全球半数人口居住地 机场每天约有800班航机升降 航空公司总数接近90家 机场航线跨越世界各地 直达逾155个航点 当中约有40个为中国内地城市 前海湾枢纽地铁站 前海湾枢纽站 总投资39 2亿元 位于深圳市西部前海片区 由东至西平行布设地铁1 5号线及穗莞深城际线车站 沿江高速 南坪快速 滨海大道等交通线路交汇 前海湾枢纽工程还是未来深圳宝安机场乘地铁直通香港的关键枢纽站 是深圳市西部重要的综合交通枢纽 前海 铁 资源 地铁1号 5号线 未来的11号线 穗莞深城际线和广深港客运专线汇聚于此 广深港客运专线 连接广州 东莞和深圳以及香港特别行政区 也是中国 四纵四横 客运专线中 京港客运专线 京港高速铁路 的组成部分 亦为珠三角城际快速轨道交通网的骨干部分 铁路将主要提供广深港之间的客运服务 并计划发展长途高速铁路客运业务 列车时速可达350公里 由广州至香港行车距离142公里 全程行车时间为40分钟 前海深港现代服务业合作区规划分析 前海规划发展历程 前海规划阶段及现状 前海规划发展与房地产 前海交通资源 深圳市城市总体规划 1996 2010 中 前海片区要实施 青山 碧水 蓝天 绿地 工程 前海片区建成一个园林式花园式高技术创业园区 2001年深圳出台了横跨全市6区的 深圳高新技术产业带 规划 其中前海片区是整个产业带的起点 并定位为深圳软件园区 作为深圳高新区产学研功能的自然延伸片区 深圳市城市总体规划 1996 2010 中 前海片区要实施 青山 碧水 蓝天 绿地 工程 营造人与自然和谐相处的氛围 创建生态型高新技术产业带 基础设施要超前 要实行环保一票否决制 要将 前海片区建成一个园林式花园式高技术创业园区 成为国内领先 国际先进的软件研究 开发 生产 加工出口基地 规划发展 2001 2003年前海 深圳软件园阶段 在 深圳市近期建设规划 2003 2005 中 前海 高新软件园 的定位悄然消失 变为 物流园区 2003 2005年前海物流园法定图则 深圳市近期建设规划 2003 2005 前海 高新软件园 的定位悄然消失 变为 物流园区 前海物流园填海工程2006年正式启动 规划总填海面积13 78平方公里 物流园建成之后将成为深圳西部港区最大的物流业仓储用地 规划发展 2003 2006年前海 物流园区阶段 深圳市总体城市规划 2007 2020 草稿 中 明确提出了前海中心区作为发展区域功能的生产性服务业与总部经济的新中心区 与福田中心区并驾齐驱 前海中心由前海 后海和宝安中心区组成 规划发展 2007年起 前海与后海 宝安中心区一同规划为与福田并列的深圳市级中心 规划发展 虽然前海与后海 宝安中心区一同规划为与福田中心并列的深圳市级中心 但各区域定位差异性较大 规划发展 从前海功能分区来看 依然以物流为基础 规划发展 2008年 前海 深港现代服务业合作区 跳出深圳 立足珠三角 湖滨西路 宝安大道 商务中心片区 位于双界河以南 海滨大道以北 重点发展金融 信息 贸易 会计等现代服务业 吸引企业总部集聚发展 打造集中展示深港都会区形象的核心区 保税港片区 位于铲湾路以南 以前海湾保税港区为依托 重点发展现代物流 航运服务 供应链管理 创新金融等服务业 综合发展片区 位于海滨大道以南 铲湾路以北 承接商务中心片区和保税港片区的功能拓展 实现与保税港片区 商务中心片区的协调发展 成为集聚性强 功能复合的综合型产业发展区 滨海休闲带 滨海休闲带位于听海路以西的滨海地区 大力推进环前海湾滨海生活岸线建设 打造集生态性 景观性 文化性为一体的高品质滨海公共活动区 前海深港现代服务业合作区总体发展规划 商务中心区 综合发展区 保税港区 滨海休闲带 前海深港现代服务业合作区规划 由商务中心片区 保税港片区 综合发展片区 滨海休闲带片区组合形成 三片一带 格局 亲水之城 未来区域内将引进五条线性滨水走廊 将前海划分为5个不同特色的都市亚区 设置不同主题的水岸公园 步行街 水系中央园林等 清水之城 对于基地和港口内的水体进行净化和改良 注重采用生态创新技术 保障水体资源清洁 在此基础上创造出类型多样的滨水都市环境 遍布整个地区 清洁之城 在沿江高速开通后 项目西边的月亮湾大道 2012年会和北环大道一样不再走货柜车 政府将建设南山水厂至前海的供水管网 提供高品质的饮用水 建设完善的污水处理设施和再生水回用系统 加强电源保障 加快供气网络建设 为前海提供高品质的清洁能源 落实推进南山热电厂 月亮湾电厂搬迁 高水平建设信息基础设施 推广光纤入户和宽带无线网络 在促进 三网融合 上先行先试 建设具有国际水准的数字化城区 探索深港两地信息基础设施对接 借鉴香港电信运营经验 推进前海电信业务采用更优惠的通信资费方案 深圳市人民政府关于加快推进前海深港现代服务业合作区开发开放的工作意见 规划发展 2010年500万全球招标前海概念规划 前海水城概念规划中标 区域关注度大增 2010年1月深圳市规划和国土资源委员会开出500万元奖金 面向全世界征集有关前海地区的概念规划 此次全球问计的规划范围比原来前海地区的设定面积扩大3平方公里 将宝安中心囊括其中 引进五条线性滨水走廊方案为前海地区构想了一个充满活力的二十一世纪新城 新城环抱着这个城市最重要的资源之一 水 前海地区的一大机遇就是将水融入城市 并用水来赋予鲜明的区域特征 这一特征不仅是一个经典的明信片式的港口 而且是一个对于基地和港口内的水体进行净化和改良的大胆构想 注重采用生态创新技术 并同时创造出类型多样的滨水都市环境 遍布整个18平方公里待开发地区 整体设计方案利用并拓宽现状流经基地的河流和排水渠 引进五条线性滨水走廊 将大尺度的基地划分为一系列易于管理且特色鲜明的都市亚区 sub district 并且将周边的城市地区与海岸区域连接起来 这些线性滨水走廊将创新的水利基础设施和独具特色的公共空间完美结合 既净化和改善水质 同时又增大了沿水的开发面积 创造了一系列公共开放空间 起到组织和构架前海的区域开发的重要作用 主创人 库纳国际知名景观建筑师和理论家 前海水城 500万招标下的国际滨海宜居新城 5条滨水走廊将其分成不同特色的亚区 各自功能集成 但是有自己的特色 市政文化区 商业与商务区 贸易与物流区 生活品质与娱乐休闲区 科研与创新区各区域的滨海地标 水韵文化广场 金融大厦 美亚信息港 运动立方 生态技术中心 关于五大支流 三级治理过程收集降水径流 通过梯状湿地 公园绿地 荷花池三级治理北部引水管道引入净水 通过净水 活水冲刷 形成区域内净水环境关于人造环礁 人工建造新岛屿 水公园 过滤处理水的同时提供休闲空间 前海水城 500万招标下的国际滨海宜居新城 规划发展 2010年前海管理局成立 标志着前海开发建设正式拉开帷幕 2010 2012年是前海规划和政策逐步落实的阶段 前海主中心地位确定 全球500万招标 前海水城 定标 前海获计划单列市管理权限 成为 特区中的特区 2011 1 前海管理局挂牌成立 前海规划进入实质性推动阶段 2011 3 两会期间 前海写入国家十二五规划草案 前海管理局成立 享深圳片区建设史上最高组织待遇 2012 04 深圳市委常委会议审议并通过 前海深港现代服务业合作区综合规划 2012 07 前海深港现代服务业合作区的政策正式公布 前海各项优惠政策 2012年7月国务院正式批复 将在金融 财税 法制 人才 教育医疗和电信方面提供多重优惠 金融政策 支持前海在金融改革创新方面先行先试 建设我国金融业对外开放试验示范窗口 1 支持前海构建跨境人民币业务创新试验区 2 探索试点跨境贷款 3 支持前海企业或项目赴港发放人民币债券 4 支持设立前海股权投资母基金 5 支持外资股权投资基金在前海创新发展 6 支持在CEPA框架下适当降低香港金融企业在前海建立机构和开展金融业务的准入条件 7 支持前海试点设立创新性金融机构和要素交易平台8 支持境内外金融机构在前海设立国际性或全国性管理总部 业务运营总部 财税政策 在国家税制改革框架下 支持前海在探索现代服务业税收制度改革中发挥先行先试作用 1 对前海符合条件的企业减15 的税率征收企业所得税 2 对符合前海规划产业发展需要的境外高端人才和紧缺人才 取得暂由深圳市人民政府按内地与境外个人所得税负差额给予的补贴 免征个人所得税 3 对注册在前海的符合规定条件的现代物流企业享受先行试点物流企业按差额征收营业税的政策 法制政策 支持前海营造适应服务业开放发展的法律环境 1 探索香港仲裁机构在前海设立分支机构 2 探索完善两地律师事务所联营方式 在CEPA及其补充协议框架下 深化落实对香港的各项开放措施 人才政策 支持前海建设深港人才特区 建立健全有利于现代服务业人才集聚的机制 营造便利的工作和生活环境 1 创新管理机制 研究制定相关政策措施 为境外人才 海外华侨和留学归国人才在前海的就业 生活及出入境等提供便利 2 将前海纳入经国家批准的广东省专业资格互认先行先试试点范围 3 允许取得香港执业资格的专业人士直接为前海企业和居民提供专业服务 服务范围限定为在前海内 具体政策措施及管理办法由行业主管部门商有关方面制定 4 允许取得中国注册会计师资格的香港专业人士担任内地会计事务所合伙人 具体试行办法由深圳市制定 教育医疗 支持前海在深港两地教育 医疗等方面开展合作试点 1 允许香港服务提供者经批准在前海设立独资国际学校 其招生范围可扩大至在前海工作的取得国外长期居留权的海外华侨和归国留学人才的子女 2 允许香港服务提供者在前海设立独资医院 电信方面 加强电信业合作 1 支持港澳电信运营商前海建立合资企业 经营电信业务 2 鼓励创新电信运营管理模式 支持当地电信企业根据前海实际探索制定优惠电信资费方案 3 支持建设前海国际通信专用通道 满足前海企业的国际通信业务需求 前海发展 2012年7月国务院正式批复 将金融 财税 法制 人才 教育医疗和电信 法规 税收 货币 人民币跨境投融资结算平台 跨境人民币业务 人民币离岸中心 对符合前海规划产业发展需要的境外高端人才和紧缺人才 取得暂由深圳市人民政府按内地与境外个人所得税负差额给予的补贴 免征个人所得税 2012年7月3日 前海深港现代服务业合作区政策 正式公布 在非金融类产业项目的审批上拥有计划单列市管理权限 对前海符合条件的企业减15 的税率征收企业所得税 前海管理局具有法定地位 在开发建设 运营管理 招商引资 制度创新 区域合作 综合协调以及对内部人事 薪酬等方面有管理职责及相应权限 对注册在前海的符合规定条件的现代物流企业享受先行试点物流企业按差额征收营业税的政策 前海优惠政策 教育医疗 允许香港服务提供者经批准在前海设立独资国际学校 其招生范围可扩大至在前海工作的取得国外长期居留权的海外华侨和归国留学人才的子女 允许香港服务提供者在前海设立独资医院 前海深港现代服务业合作区规划分析 前海规划发展历程 前海规划阶段及现状 前海规划发展与房地产 前海交通资源 前海规划发展阶段 根据前海规划 建设十年分三步走 目前处于初创阶段 未来3年内 政府将投资400亿重点打造前期启动区 商务中心片区 将重点发展创新金融 会计法律服务 金融信息 科技服务 通讯及媒体服务等现代服务业前海保税港区在2008年10月18日已获国务院正式批复同意设立 位于深圳港西部港区 规划控制面积3 71209平方公里 其功能包括国际中转 配送 采购 转口贸易和出口加工等业务 前海湾保税港区主要是发展现代国际物流 其业务属于 流通主导型 商务中心 保税港区 前期商务中心区作为前海的先期启动区 将是未来3年的建设重点 前期启动区 前海明年基建将投入100亿 用于基础设施建设 前海管理局承担基础设施建设 一廊一带 市政道路 电力系统 公园等公益性基础性设施 社会投资主体不承担 社会投资主体投资的开发建设 要服从前海的总体规划 空间规划 及该地块的城市设计 时序上统一建设施工 但由投资主体分别推进 截止2012年6月国家开发银行将向前海投资控股发放2亿元贷款 用于前期规划 平安银行深圳分行给前海开发投资控股有限公司15 3亿元的授信额度 用于基础设施建设 前海填海软基处理预计年底全面完成 在土地整备方面 前海管理局完成了近1平方公里的土地清理 在工程建设方面 前海管理局已经完成填海软基处理13平方公里 占全部面积的87 正在进行软基处理1 7平方公里 计划今年底全面完成 按照三年开发建设时序安排 前海管理局确定了年内实现 一廊一带两路五单元 开工建设的目标 宝安大道 月亮湾大道 前海保税区 集装箱堆放区 临月亮湾大道一侧为集装箱堆放区 其余基本为空地 前海湾 鲤鱼门地铁站周边施工中 妈湾大道 双界河 前海目前已签约64家世界级企业进驻 其中包括20家香港企业 64家世界级企业进驻前海 20家香港企业设立中国或南方总部 14家内地企业签订合作意见 30多港资 外资公司签约前海湾保税港区 20家香港企业第一批签约名单 汇丰银行 永亨银行有限公司 中国银行 香港 有限公司 大新银行有限公司 顺丰速运 集团 有限公司 长江 中国投资 企业有限公司 世贸股份有限公司 第二批签约名单 恒生银行 渣打银行 普洛斯公司 嘉里物流 香港生产力促进局 香港设计中心 香港卫视 第三批签约名单 国泰君安金融控股有限公司 国信证券 香港 金融控股有限公司 TDK 中国 投资有限公司 毕马威会计师事务所 普华永道会计师事务所 香港应用科技研究院有限公司 前海深港现代服务业合作区规划分析 前海规划发展历程 前海规划阶段及现状 前海规划发展与房地产 前海交通资源 前海未来总建筑规模约2600万 规划就业人口约80万人 居住人口规模约30万人 前海深港现代服务业合作区综合规划 明确提出 前海总建筑规模约2600万 规划就业人口约80万人 居住人口规模约30万人 总建筑规模约2600万 办公比例 44 约1144万平方米公寓比例 24 624万平方米商业比例 14 364万平方米酒店比例 3 78万平方米教育比例 3 78万平方米文化比例 2 52万平方米其他比例 10 260万平方米 地铁集团前海地铁上盖项目位置 南山区前海湾平南铁路西侧总占地面积 471947 56平方米总建筑面积 142万平方米商品房用地建筑面积 81万平方米住宅 约40万平方米商务公寓 约5万平方米办公 约22万平方米商业 约8万平方米酒店 约3万平方米幼儿园等配套 32400平方米政策性住房用地建筑面积 602150平方米绿地率 30 承建商 深圳市建工集团 前海区域内唯一在建项目 前海地铁上盖项目 总建面约142万 预计2013年底完工 18 4平方公里 裕安路 新湖路 月亮湾大道 目前前海地铁上盖项目目前保障性住房已部分封顶 预计2013年底即可交付使用 1 2号地预计2013年中也将完成 前海规划落实阶段 管理局揭牌 合作条例 公布 合作政策公布 公务院批复开放政策 前海虽然刚刚起步 但是前海规划利好对于周边房地产起到了很大的拉升作用 前海区域从范围界定到功能定位均经历了多次变化 但真正给前海周边区域价值带来增值的还是从2010年前海的多项实质性的发展举措开始 随着2010年前海管理局的成立 国务院正式批复多项实质性的发展措施 带来前海周边房价持续攀升 并且超过了深圳整体均价 政策的明确给前海房价带来实质性的带动上涨作用 鼎太风华 宝安中心区 目前住宅价值已被市场认可 商业商务仍处于起步阶段 2007年 宝安中心区与后海 前海一同被政府规划为并列于福田中心区的 深圳第二个市级城市中心 宝安中心区 是宝安的行政文化中心 规划将建设成为具有世界级水准的滨海中心城区 要发展区域功能的生产性服务业与总部经济 前海 宝安中心区 榕江天御 受前海政策刺激 开盘刷新区域价格记录 位置 位于宝安新湖路与兴华路交汇处 西南侧为鸿荣源大型购物公园 东南侧为市政公园 项目紧邻地铁1号线 5号线占地面积 14551 63平方米总建筑面积 约100836 51平方米计容积率建筑面积 约66210平方米规划户数 302套停车位 668个容积率 4 55绿化率 30 产权年限 70年 2003 5 7起 开工时间 2011年竣工时间 2013年 宝安中心区 2012年7月4日开盘 受7月3日中央新闻公布的国务院批复前海政策的利好冲击 开盘实现均价从开盘的33800元 平米 同比深圳的在售住宅项目的价格和宝安中心区的房价高出1万元 平方 商业 办公为一体的大型 现代化 综合性 多功能建筑群 奠定宝安CBD核心区的商务领袖地位 在售写字楼部分 均价60000元 平左右