青岛房地产市场分析____年总结报告_49页.ppt

2010年房地产市场分析及2011年市场研判 2010年12月 谨呈 宏程集团 版权声明 本资料仅供客户使用 版权归浩华地产集团所有 未经许可 不得擅自传阅 引用 发布 复制 目录 2010年全国房地产市场分析2010年青岛房地产市场分析胶南房地产市场现状分析2011年房地产市场预判 Chapter1 2010年全国房地产市场分析 2010年楼市相关政策回顾 2010年已出台楼市相关政策图 政策多 调控密集 全年已出台相关政策15次之多 平均2个月3次 全面出击 不留余地 国务院牵头 国土 住建部委 央行 银监会联手 地方跟随 从土地政策 房产政策 市场监管 货币政策 财政政策全方位出台调控政策细则 重拳打击 愈来愈狠 4月新国十条出台 5月银根收紧 6月出台二套房认定标准 7月重申差别化房贷政策 9月三套房限贷 各地相继出台限购政策 政策特征 多 全 密 狠 严 重 2010年政策重灾年 楼市戴上紧箍咒 政策目标 防止房价上涨过快 抑制投机需求 保经济 民生稳定 2009年 全国房价一路飙升 09年底的第一波房地产调控 并没有遏制住房价快速上涨的势头 2010年4月出台的 史上最严厉 调控使得全国房地产市场在此后一段时间 成交低迷 房价微跌 效果初显 但从9月份开始 房价再度上涨 致使第三波调控如期而至 第三次调控 9 29新政 各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度 完善差别化的住房信贷政策 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款 不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款 贷款购买商品住房首付比例调整到30 及以上 对贷款购买第二套住房的家庭 首付比例不低于50 贷款利率不低于基准利率1 1倍 各商业银行消费性贷款禁止用于购买住房 调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策 切实增加住房有效供给 加大住房交易市场检查力度 依法查处经纪机构炒买炒卖 哄抬房价 怂恿客户签订 阴阳合同 等行为 此次新政大部分是新国十条的细化 目的是督促地方政府尽快出台细则 使新国十条能够具有可操作性 加强政策执行的力度 使之能够真正落到实处 短期内对刚性需求造成影响 但不会是致命伤 暂停发放第三套房贷 对不能提供有效证明的异地购房不发放贷款 加强抑制跨区域的投机需求 但此次对于第三套房贷仍然是 暂停 为后来的政策留有了很大的空间 由于新政中对房价过高 上涨过快 供应紧张的城市没有明确的界定标准 因此限定家庭购房套数 在很多城市可能很难落实 鼓励安居保障房工程的建设和相关的优惠政策 支持中低价位的中小户型的贷款需求 禁止开发商捂盘和经纪机构炒买炒卖等投机行为 强调问责制 不管是地方政府 还是商业银行 只要是执行调控不力的 都要被问责 房产税的落地将会是一个非常复杂的过程 要考虑到方方面面的因素和评判的标准 因此短期内不会大范围内推广 9 29新政解读 9 29新政推出后 青岛至少12家楼盘出现 退房潮 从分布区域看 有近10家位于西海岸 影响最为严重 此次退房大多数为投资客及二次甚至多次置业的改善型客户 限购令推动楼市二次触底或引爆恐慌购买潮 在 国十条 要求增加住房有效供给的调控下 楼市供应状况有所改善 信贷作为楼市重要影响因素正面临着深刻的变化 或会改变今年四季度楼市的走势 15城出台限购令 并不断在扩大 目前消费者已经患上了 调控综合症 一旦房价大跌的预期没达到 很快就会形成新一轮的恐慌性购买潮 政策出发点仍是从抑制需求出发 难以从根本上解决高房价问题 通过抑制需求来打压高房价在短期内或许能够达到价量齐跌的效果 但抑制的需求早晚得爆发 而且反弹将会更加强烈 青岛一向严格执行国家最新房地产调控政策 具体表现在 无论是否之前有过贷款记录 只要有过买房行为 即暂停发放第三套房贷款 据相关专家预测 青岛近期将出限购令 据地税局有关人员透露 青岛从12月1日起将征收房产税 世界银行10月19日发布报告称 东亚与太平洋地区经济复苏强劲 但美国宽松货币政策催生通货膨胀和资产泡沫 在大量全球流动性追逐受益的驱动下 今年以来这些地区的资本流入大幅上升 导致股市和房地产等资产价格暴涨 同时世界银行维持今年中国经济增长9 5 的预测 国内经济强劲的增长加上西方国家异常宽松的货币政策推动庞大的资金流涌向新兴市场 但这种繁荣背后潜藏着风险 为了应对预期的通货膨胀 央行10月19日晚宣布 自20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0 25个百分点 此次加息将对房地产业具有一定的抑制作用 一是提高购房者的贷款利率 二是提高开发商的成本 同时进一步强化了房地产调控的政策 最终有利于房地产市场的平稳健康发展 11月1日起全面取消房贷7折利率 银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85 11月3日 为规范住房公积金个人住房贷款政策 住房城乡建设等四部门印发通知 严禁使用公积金贷款投机购房 购90平方米 含 以下首套房 首付不低于20 90平方米以上的 首付不低于30 二套住房首付不低于50 贷款利率不低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率1 1倍 停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款 新政仍在继续 青岛暂时未跟进公积金新政策 三套房首次用公积金贷款仍可办理 即商品房首付是30 二手房首付40 政策对楼市的影响关系 恢复期 调整期 4月中第一次重拳打击 拐点1 反弹期 再调整期 拐点2 峰顶 谷底 9月底 11月二次重拳打击 政策 楼市影响 1月初国务院国十一条奠定2010年保稳定楼市方针 埋下伏笔 1季度 楼市快速恢复 出现量升价涨的势头 4月中出台新国十条 为1季度的市场打下第一针冷静药 市场开始步入调整 办公楼物业直线跌落 住宅市场受交易签约滞后延缓至5月 第二季度 楼市进入调整期 市场观望 等待政策第二只靴子落下 结果6月初出台的二套房认定标准分量轻 第三季度市场开始再次迅猛反弹 三季度末 为防止楼市再度过热 第三只靴子掷地有声 三套房以上限贷 房价过高或增长快的城市被要求限购 三套房限贷开始阻挡部分投机购房者 青岛出现退房现象 10月进入限购猛药时代 限购城市应声跌落 暂未限购城市 风声鹤唳 政策引发恐慌性抢购 2010年楼市和政策 是开发商 消费者 投资者和政府多方力量博弈的结果 两者互为因果 政策对市场的影响关系 政策 楼市影响 国际热钱 国内投资 刚性需求 改善需求 楼市 国际环境 汇率大战 人民币对美元持续升值 热钱涌入楼市 人民币加息 热钱开始出逃 国内经济 美元输出性通货膨胀 股市不稳 楼市尤其是住宅是最安全稳定的投资渠道 对政策反应最为敏感 政紧即退 政松则进 绝望的刚需 2008压制的需求 在降价绝望中 在2010年差别的政策呵护下 与新增刚需一起开始潮水般释放 势不可挡 中坚的力量 以疯狂的抢购回应每次政策的落地 政策性引发恐慌储备置业 提前释放需求 各种力量对政策反应 政策预测 2011年 政策面除继续存在加息预期 预计不会再出现更严厉的楼市调控政策 市场变化 楼市主要受2010年系列政策落地影响 投资性需求 多次改善性需求将受到抑制 国际热钱 投资客开始抛售出逃楼市 供应状况 受到土地政策影响 2011年预期新增供应量有上升势头 价格走势 在供需力量的博弈下 出现供大于求的状态 尤其办公个楼方面 预计2011年楼市将出现量稳价微跌的态势 Chapter2 2010年青岛房地产市场分析 近年来青岛一直在为申请直辖市做准备 人口数是最基本的目标 而青岛离1200万的人口目标还相差甚远 为了快速达到人口目标 因此青岛一直鼓励外来人口扎根青岛 也推出了相应的落户政策 大量的人口流入 必然会为城市带来大量的刚性购房需求 因此 青岛及周边区市的房子基本属于 有价有市 1 青岛近年人口流入 流出情况 2007年青岛人均GDP突破6000美元 2009年突破8000美元 远远高于全国3677 86美元 世界银行的研究表明 住宅需求与人均GDP的水平有关 当一个国家的人均GDP在300美元时 住宅产业开始进步 在600 800美元时 进入高速发展期 到1 300美元时 进入稳定的快速增长期 8 000美元时 进入住宅产业的平稳发展期 超过13 000美元时 住宅产业开始进入衰退期 由此可见 青岛房地产业以处于平稳发展时期 2 青岛近年GDP情况 图表一 由于青岛市区在2009年下半年 2010年上半年楼盘放量较少 崂山区相对放量较大 房价涨幅较大 而黄岛及胶南受近年利好政策影响 区域开发量巨大 量价齐升 随着南隧北桥的贯通 西海岸与市区距离的拉近 区域发展前景较大 胶南去年至今年房价涨幅加大 但仍属于价格洼地 潜力较大 青岛市场分析 1 青岛各区市成交价格对比 图表二 由于目前在西海岸置业的客户相当一部分为外地养老度假及投资客户 因此新政的推出对区域有很大的影响 一些项目为了应对新政 采取低于市场预期的价格入市 导致了区域整体成交均价有所回落 由以上图表可知 2010前三季度青岛市区房地产价格除新政初期略有下降外基本上呈平稳上升趋势 其他县市与2009年下半年基本持平 略有涨幅 前三季度全市房屋销售价格上涨7 1 9月份上涨5 7 环比持平 其中 9月份新建商品房价格上涨5 6 二手房上涨5 9 岛城房价除受到政策的一些影响外 也受到区域本身放量 发展前景 道路交通的改善等一些因素的影响 如今年4月底海底隧道全线贯通后 黄岛房价几天内上涨200 500元 2010年1 10月青岛各区市成交套数 10月1日至5日日均成交量突破200套 4 10日一周期间 岛城各物业类型日均约成交322套 单日成交量达到558套 11 17日 日成交量分别为423 555 511 515 635 432 454套 日均成交量为512套 新房成交环比涨近60 由于网上传出青岛要出限购令 19日青岛单日成交高达1185套 10月青岛房地产成交套数 10月青岛市新建商品房共成交14671套 比9月份增长三成以上 2 2010年青岛房地产成交套数情况 供应情况 9月 青岛市七区二市商品住宅新增供应量达到新高 有40个项目推出42组新增推案 新增供应量达到110 57万 环比增加65 3 同比增加94 36 增速略有放缓 主要是因为市场对新政基本适应 购房者也逐步接受 开发商借力 金九银十 加速完成全年任务 供求关系 9月 供求比值相对持平 比值依然低于1 表明本月市场依然供过于求 主要原因是新盘借势意图明显 国庆假期到来之前扎堆上市 而假期成为相当部分房源的主要消化时期 因此没有体现在9月的成绩中 2010青岛房地产市场整体形势 住宅市场 供求分析 新政对开发商产生挤压效益大于客户需求挤压 2009年1月 2010年9月住宅供求走势图 2009年1月 2010年9月住宅供应量走势图 3 2010年上半年青岛各区成交分析 1 各郊区市领跑青岛成交胶南8304套大比分夺魁 城阳区 黄岛区分别以5623套 4437套位列第二 第三 此外 李沧区成交4059套 同比大增20 3 位列第四 崂山区成交2034套 同比下降47 除李沧区外的市内四区 同比缩水明显 由09年上半年3000套左右成交 下滑到1600套左右 其中四方区成交2484套 市南区成交1618套 市北区成交1521套 2010年上半年青岛新房总成交39281套 其中胶南 城阳 黄岛三区市成交18004套 占据青岛七区五市总成交的45 胶南表现尤为突出 同比大涨112 超过09年上半年区域成交冠军城阳区 2 胶南现象解读上半年连续两月单月成交量突破2000套大关 2010年青岛楼市上半年表现最为抢眼的板块 非胶南莫属 从2009年全年及2010年上半年成交套数来看 每个月成交量超过2000套大关的青岛各区市中只有胶南市 而且胶南在一年半的时间里共突破了三次 时间分别在2009年的11月份 2010年1月和5月份 在胶南板块中 一突出的特点是呈集体放量的趋势 上半年排行之中 书香蔓城 中海熙岸 隆海海之韵 香槟海岸 山水新城 那鲁湾 风和日丽 隆和水岸等都贡献不菲 不过 同样受到政策影响 胶南板块6月份从5月份的2431套 紧急迫降 到660套 市政规划正逐渐向蓝色经济区域倾斜 随着胶南港口经济的发展 实体经济对市场拉动作用巨大 胶南将是未来最有潜力的板块之一 4 市南市北成交量同比下降一半 5 李沧区上半年表现尚佳 成交4059套 同比增长28 9 6 城阳四方成交平稳 大盘支撑 7 崂山区成为新政重灾区 上半年成交2037套 大幅下滑49 4 3 黄岛区前5个月逆市攀升 6月政策效果显现 上半年 黄岛区成交4437套 较2009年上半年3493套 大幅提升27 在上半年各楼盘排行榜中 青岛凤凰城排第一 海尔山海湾也在列 前5个月 黄岛区的成交量一路攀升 其中贡献较大的楼盘有盛世江山 温州商贸城 怡情海岸 凤凰国际等 6月份的成交量终于抵不住调控的威力而下降 黄岛开发区受害最深 回调挤出的泡沫最多 无论是一路攀升的胶南 以及黄岛区的前5个月爬升 6月的市场均是价滞量跌 青岛各区市可售统计 供过于求特征明显 市场竞争激烈 2011年上市量较大 供销比将进一步拉大 供 求 4 2010年上半年各面积区间成交情况 60 90平以下的占到了47 近市场的一半 90 120平占到了33 占市场中面积比的第二位 中小户型在成交面积上占到了一半的比例 舒适户型90 120平排市场第二 刚性需求与初步改善类人群占到了市场的大多数 依然是市场的绝对主力 从上半年的成交价格区间来看 5000元以下的楼盘成交套数占到了总量的一半 各个价格区间的占比 总的看来比较接近 8000 10000 5 2010年上半年各价格区间成交情况 低价位的成交套数相对占优 同样也说明胶南 城阳 开发区成交量巨大 对于低价区间比例的贡献 Chapter3 胶南房地产市场现状分析 经济社会发展为房地产业提供了可持续发展的基础 胶南作为国家同类规模城市中的经济强市 保持稳定增幅的城市产业格局 依靠天赋的自然和人文条件 推动房地产业的可持续发展 随着海底隧道和跨海大桥的逐步完工 胶南房地产市场发展潜力依然巨大 市场发展将呈稳中有升的态势 各版块之间差异比较明显 房地产发展先进地区的新兴人居理念和风尚 正在逐渐被引入胶南市场并得到认可 直接推动了新兴城区和新型居住理念社区的发展 随着国内一线及青岛十强开发商的进入 本土中小开发商和中小项目加大整合 市场板块化更加明显 住房建设布局主要集中在 两区 两组团 两区 即老城区 东部新区 两组团 即灵山卫组团 琅琊组团 各版块之间的社会和经济差异 直接体现于房价 目前胶南新城区和灵山卫板块是胶南房地产开发最为热门的区域 新兴人居风尚逐渐被引入和认可 市场困局显现 市场调整期将持续一段时间 2010年国家为抑制房价快速增长 调控政策层出不穷 受全国房地产市场整体形势影响 市场观望情绪将持续一段时间 但刚性需求依然存在 1 胶南房地产市场现状 胶南市场各业态存量 2010年10月之后胶南房地产市场整体可售存量为 147 94万平方米 其中住宅101 25万平米 办公6 6万平米 商业36 89万平米 车库及其他3 20万平米 单位 套 单位 万平米 2 胶南房地产市场各项数据分析 2010年胶南各月总成交情况 胶南市场近年来楼市量价齐升 市场前景看好 自住 投资需求量均较大 但随着今年4月国家一些列抑制房价快速上涨政策推出 销量大幅下滑 5月后各月销量降幅最高可达7成 特别是对投资性产品打击较大 10月份市场回暖 成交量涨幅超过200 以上 刚性需求依然为主力支撑 中海 熙岸力签363套 领跑胶南市场 胶南市市调区域 胶南老城区 胶南开发区 隐珠片区 3 在售项目市调分析 为了更好地了解胶南市场情况 接下来将通过市场线 价格线 产品线等三条线对胶南市重点区域的代表项目进行分析 市场线 胶南老城区 结论区域内生活配套完善 交通便利 居住氛围浓厚 但建筑年限较长 社区品质不高近年大力开发东部新城 老城区开发量相对较小 新开发项目品质不高目前在开发几个楼盘均位于老城区边缘 价格相对较低 主要集中在3300 4500元 平米区域内以多层 小高层产品为主客户胶南本地客户为主 目前在售几个楼盘因为位于老城区边缘 价格较低 吸引大部分胶南周边乡镇客户 胶南开发区 结论胶南东部新城区 近年发展速度较快 土地开发量巨大 新盘林立受南隧北桥 水城建设等诸多利好因素影响 区域内房屋炙手可热周边生活配套已逐步完善 逐渐成为胶南及外地人投资置业首选随着几家知名开发商 大鳄的进驻 区域内房价涨幅较快产品多以高层 小高层为主 产品线较为丰富 价格集中在5500 6500元 平米 沿海一线海景房最高可达20000元 平米随着上半年针对外地客户购房限制及二套房首付比例提高以及下半年一系列政策出台 区域内销量大幅下滑 胶南隐珠片区 结论区域内居住现状较为落后 大量城中村自建房存在 影响整体居住品质周边生活配套有待完善 虽有农贸市场及个体小商业 但档次较低产品以多层为主 区域内客户对小高层 高层产品接受度有限区域内多层产品价格集中在4500 5000元 平米 热销户型面积80 100平米几个新建小区规模均不大 且品质不高 社区空置率较高胶南当地人对隐珠片区接受度有待提高本片区以隐珠当地群体为主 其次为胶南市区及周边乡镇 包含部分开发区客户 价格线 老城区 新城区 隐珠 各区域内销量明显回落 但房价依然呈上升趋势 涨幅变缓 各区域价格差异明显 东部新城区房价一路领先 隐珠区域内在售项目目前均价约5000元 属于滨海新城区范围 发展潜力较大 区域内房价相对较低 近年来的涨幅在三个区域中也是最小的 产品线 老城区 新城区 隐珠 小结 胶南房地产市场区域特征明显 新城沿海区域产品多为小高层 高层以及公寓产品 因为投资客户比例较高 所以面积下限整体下移 30 40 小户型颇受亲睐 隐珠