物业概论完整版本.ppt

物业管理概论 主讲人 付怡 纪律要求 不迟到 不早退 不旷课注意着装 不要穿拖鞋上课积极发言 勤于思考上课不吃东西 不聊天 不玩手机 不睡觉 成绩评定方法 平时分数 40 期末考试 60 第一章物业管理概述 章节内容 第一章概述第二章物业管理基础理论第三章物业服务企业第四章物业管理市场和运行机制第五章物业管理前期介入第六章业主入住和房屋装修管理第七章物业维修与设备管理第八章安全与环境管理第九章物业服务企业财务第十章物业管理国际标准体系认证第十章物业管理法制建设 本课学习内容 物业的概念 类型 性质物业相邻关系的概念物业管理的概念 什么是物业 第一节物业管理的基本概念 一 物业的概念物业是指已建成并投入使用的各类房屋及其配套设施 设备和场地 其关键词 使用功能各类房屋配套设施设备场地 二 物业的类型 一 按物业的使用功能划分 1 住宅 2 商场 3 厂房 4 学校 5 办公楼 二 按物业的权属关系分 1 公共产权物业 2 私有产权物业 3 单位产权物业 物业的性质 一 自然属性1 二元性 建筑物和建筑物所依附的土地因此 任何一宗物业都兼有土地与建筑物两方面物质内容 思考 房屋建筑所依附的土地是属于谁的 城市用地分类 生活居住用地 住宅 街道 庭院绿化 房屋附属设施用地工业用地 工业生产用地公共建筑用地 商业 文教体育 医疗文生和行政机构用地公共绿地 公园 动物园 绿化带 植物园等道路广场用地 风景区用地市政设施用地 水厂 电厂 污水处理场 消防站交通设施用地 铁路 车站 码头 飞机场等用地特殊用地其他用途 军用 监狱 物资仓库思考 我们学校是属于哪类用地 2 数量的有限性思考 为什么说 总体上我国房地产市场将长期处于供不应求的状态 3 形式上的差异性和多样性 体现上建筑的艺术性上 如城市的标志性建筑4 空间位置上的固定性 不动产的由来 5 使用寿命上的长期性6 设施设备的配套性 二 物业的社会属性1 经济属性 1 商品性 买卖 租赁 抵押 2 市场供应上的短缺性 体现在土地供应和建筑材料资源供应上 3 保值 增值性 4 宏观政策上的调控性 近年来国家出台的房控政策 你了解国家关于购房的调控措施吗 2 物业的法律属性 1 物权关系的多重性 占有权 使用权 收益权 处置权 2 物权关系的可分性 3 物权的相邻性及相邻关系 什么相邻关系 两个或多个相互连接毗邻的不动产所有人或物业使用人 在行使不动产的占有 使用 收益和处分权利时 相互之间应给与方便或接受限制而发生的权利义务关系 案例一 甲乙均住于一栋四层楼内 每层两户 甲拥有四层的两户 乙住在三楼 甲乙因下面原因而发生争议 1 甲在四楼与三楼之间的楼道内封了门 只留一个小门自家出入 乙认为甲封门影响了自己的采光权 阻碍了消防通道 影响了自己的生活 在双方协未果的情况下 乙向人民法院起诉 要求甲拆除封堵的木门 2 甲乙所住的楼没有凸出室外的大阳台 为了保温 乙在自家北面的阳台上包上铁皮进行封闭保温 但阳台顶部宽出原建筑体40公分 甲认为存在安全隐患 于是甲又将乙告上法庭要求乙拆除封闭阳台 3 乙发现甲也有封闭阳台 认为甲的阳台危害整个楼的安全 也告上法庭要求甲拆除封闭阳台 根据 中华人民共和国民法通则 对相邻关系做出了原则性 方向性的规范 不动产的相邻各方 应当按照有利生产 方便生活 团结互助 公平合理的精神 正确处理截水 排水 通行 通风 采光等方面的相邻关系 给相邻方造成妨碍或者损失的 应当停止侵害 排除妨碍 赔偿损失 你认为这件事法院会怎么判 案例二 甲与乙是东营区某村村民 平日关系甚好 只是年初甲在乙房屋后面建房时 没有留出足够的空间 其房屋的滴水檐距乙房屋后墙太近 以致下雨时乙房屋后墙墙体因水滴受潮导致屋内墙皮脱落 进而影响正常居住生活 乙屡劝甲不听 两家关系交恶 最终乙将甲告上法庭 经审理查明 甲所建房屋确实距乙之住房太近 既不符合情理 也不符合相关的法律规定 出于维系乡邻和睦关系 东营区人民法院对案件进行调解 法官向双方当事人讲法悉理 讲清案件处理的利害关系 经过共同努力 双方当事人握手言和 甲表示愿意赔偿原告的损失 并加固原告的房屋 一场影响邻里和睦的纠纷得到妥善处理 1 关于相邻权 相邻权是指相邻各方对各自所有的或使用的不动产行使所有权或使用权时 基于法律规定而派生地享有在他人不动产上的权利 如享有在他人不动产上的通行权 用水排水权 铺设管线权 采光权等 相邻权纠纷在现实生活中经常发生 民法通过扩张或限制不动产所有权与使用权的方法来调整相邻关系 目的在于使相邻各方彼此为对方行使不动产所有权或使用权时给予必要的方便 以谋取相邻各方利益的需要 从而充分发挥不动产的社会经济效益 民法相邻权制度的意义集中表现于此 同时 正确处理相邻关系 还具有增进团结 发扬互助精神 维护社会经济秩序等意义 相邻关系处理得好 互利互惠 增进协作和友谊 促进生产和生活 处理不好 往往邻里反目 给自己和他人造成诸多烦恼及纷争 相邻关系是法律直接规定 而非当事人约定的 不同主体的不动产地理位置上的毗邻是引起相邻关系发生的法定条件 这里的毗邻 既包括不同主体的不动产的相互 毗连 又包括不同主体的不动产的相互 邻近 本案中 原告与被告的房屋因地理位置 邻近 而发生了法律规定的相邻关系 从而双方在行使对自己房屋的使用权时 应相互给予对方必要的方便或接受必要的限制 2 关于相邻权应遵循的基本原则 根据 民法通则 第八十三条的规定及相邻关系的性质 特征 处理相邻关系应遵循 有利生产 方便生活的原则 相邻关系无不涉及相邻各方的生产或生活 有利生产 方便生活 充分发挥不动产的使用效益 是法律调整相邻关系的目的所在 中国自古有 远亲不如近邻 之说 本案中甲与乙多年毗邻而居且关系素好 故应遵循 予人方便自己方便 的古训 发扬团结互助的精神 建立睦邻友好关系 在行使不动产所有权 使用权与相邻权时 相互尊重邻人的权利 兼顾邻人的利益 不能以邻为壑 损人利己 在遇到问题时 要互谅互让 采取协商的办法 公平合理地解决 二 物业管理的含义与性质 一 物业管理的含义 物业管理的性质 三 物业管理的特点1 社会化2 专业化3 企业化4 经营型 三 物业管理实务的性质与特点 一 物业管理实务的含义所所谓物业管理实务是指物业管理的实际工作 包括物业管理工作内容 工作程序 工作方法和要求等 二 物业管理实务的性质与特点1 1 具有管理与服务的双重性2 涉及范围广 系统性 综合性强3 密切业主 具有相关性强的特点4 解决问题 时效性强5 需求变化 递增性强 四 物业管理与传统房地产管理的区别 物业管理与传统房地产管理在许多方面都产生了明显的区别 1 管理体制不同2 管理内容不同3 管理机制不同4 管理手段不同5 所管房屋的产权结构不同 第二节物业管理 一 物业管理的含义广义上 是指房地产开发 租赁 销售及售后服务活动的总称 狭义的物业管理则是指业主通过选聘物业服务企业 由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护 管理 维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动 二 物业管理的指导思想和宗旨 物业管理的指导思想 物业管理的宗旨物业管理的宗旨主要体现在以下两个方面 1 创造一个整洁 舒适 安全 宁静 优雅的工作与生活环境2 提高物业的价值 三 物业管理的原则1 产权 经营权分离原则2 业主至上原则3 统一管理原则4 专业高效原则5 权责分明原则6 经济合理原则7 公平竞争原则8 依法行事原则 四 物业管理的作用和意义 物业管理的作用1 能创造优美 安全 舒适 和谐的环境2 方便居民的生活3 能延长物业寿命 使物业保值增值 4 物业管理能克服 重建轻管 的思想5 实行物业管理 有利于吸引外资 促进对外开放 物业管理的意义1 从发展房地产业的角度看 2 从财富积累的角度看 3 从经营效果的角度看 4 从社会发展与稳定的角度看 第三节物业管理的基本内容 一 按提供服务的性质和方式划分 一 常规性的公共服务常规性的公共服务 一般指物业管理中最基本的管理工作 是物业管理区域中所有住用人都享受的 由物业管理企业提供的最基本的服务 公共服务主要有以下八项服务 1 房屋建筑主体的管理2 房屋设备 设施管理3 环境卫生管理4 绿化管理5 治安管理6 消防管理7 车辆道路管理8 公众代办性质的服务 二 针对性的专项服务针对性的专项服务 是指物业管理企业为改善和提高住用人的工作 生活条件 面向广大住用人 为满足一些住用户的需要而提供的衣 食 住 用 教育 医疗等方面的服务 1 1 日常生活类2 2 商业服务类3 3 文化 教育 卫生 体育类4 4 经纪代理中介服务类 委托性的特约服务特约服务是为满足物业产权人 使用人的个别需求受其委托而提供的服务 通常是物业管理委托合同中没有约定 专项服务中也没有设立 而物业产权人 使用人又提出的需求 此时物业管理企业往往在条件可能的情况下 尽量满足其需求 签订特约服务合同 提供特约服务 二 按物业管理的工作划分 维护物业管理区域内的规划不受破坏 房屋装修监督管理 房屋的维护与修缮 设备 设施的管理及维修养护 安全管理 环境管理 综合经营管理 第四节我国物业管理的发展趋势 一 我国物业管理的特点1 从思想观念来看 2 从管理模式来看 3 从管理的形式和标准来看 4 从管理和服务的水平来看 5 从法制化管理的角度来看 6 从行业特征来看 二 我国物业管理发展预测1 实行法制化 规范化管理2 实行规模化与品牌经营3 实行智能化管理4 树立以人为本的管理理念 注重人才培养 三 目前高水平物业管理的内涵1 服务态度 热情2 服务设备 完好3 服务技能 娴熟4 服务项目 齐全5 服务方式 灵活6 服务程序 规范7 服务收费 合理8 服务制度 健全9 服务效率 快速 第五节物业管理从业人员素质要求与职业道德要求 一 物业管理从业人员的素质要求 物业管理从业人员应该是具有社会主义觉悟 具有高尚道德的人1 具有社会主义觉悟 首先要有主人翁思想 把所管理的物业当成人民的财产 认真负责地对待每一项工作 事业心要强 2 树立全心全意为人民服务的思想 时刻想到物业管理工作搞得好坏 直接关系到业主和使用人能否有一个安全 舒适 宁静 优美的生活 工作 学习环境 3 具有一定的政治理论修养 具有较强的法制观念 在遇到较为复杂的情况下 能够依照政策和法律 法规 热情 沉着 耐心 细微地做好工作 解决问题 4 作风正派 忠诚可靠 办事公道 不谋私利 在工作上勤奋主动 实事求是 5 思想上要有上进心 敢于改革 勇于创新 具有一定超前思想 超前意识 能够走在时代的前面 物业管理人员必须具有专业知识和专业技能1 物业管理人员必须具有现代管理知识2 物业管理人员必须具有物业管理的专业知识和技能3