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2015年东莞市及大朗镇商业市场分析总结及后市展望 东莞中原工商铺DongGuan 02 2016 宏观环境 PART 1 国际经济 2015年全球经济缓慢复苏 增长乏力 格局分化 2015年在全球需求放缓 美联储加息等多重因素的作用下 全球经济增速较2014年继续有所放缓 地区格局分化态势持续 从各国来看 发达国家经济增速缓慢上升 但复苏增长仍显乏力 新兴市场和发展中国家增速继续下滑 部分下行压力较大 在全球经济一片低迷形势下 美国经济的稳步复苏更显突出 在12月底美国终于启动近10年来首次加息 从整体上看 2015年全球经济复苏缓慢 格局分化延续 国内经济 内外需疲弱 经济下行压力进一步加大 初步核算 2015年国内生产总值676708亿元 按可比价格计算 比上年增长6 9 分产业看 第一产业增加值60863亿元 比上年增长3 9 第二产业增加值274278亿元 增长6 0 第三产业增加值341567亿元 增长8 3 今年内外需求弱 产能过剩以及产业结构矛盾等问题仍然凸显 继续拖累经济发展 国民经济下行压力进一步加大 全年国民生产总值同比增速明显放缓 全国社会消费零售总额情况 今年社会消费增长明显放缓 同比增速连续五年持续下滑 已降至10 6 反映居民消费欲望萎缩 内需增长疲弱 再次突出经济下行压力较大 全国城镇居民人均可支配收入情况 我国经济下行压力持续加大的形势下 城镇居民可支配收入增长空间持续收窄 2015年全国城镇居民人均可支配收入31195元 扣除价格因素同比增长6 6 居民可支配收入增长缓慢 促使投资者投资意愿降低 全国网络零售总额情况 2015年全国网络零售总额同比去年增长33 增速创近5年最低 2015年是互联网变化最快的一年 购物经营也呈现着渠道多元化发展 包括实体店与网店的同步发展 微商高速发展等 但从整体零售额来看 电商交易量增长仍然较大 与此同时 传统零售店困难重重 经营模式有待创新 东莞经济 PART 2 2015年东莞GDP增速超全国 第三产业增长较快 2015东莞GDP 2015年东莞GDP达6275 06亿元 同比增长8 0 其中 第一产业增加值20 50亿元 下降0 4 第二产业增加值2902 98亿元 增长6 2 占GDP比重46 3 第三产业增加值3351 59亿元 增长10 0 占GDP比重53 4 东莞社会消费和出口有所改善 政府继续加大民生建设投入力度 东莞社会消费和出口 2015年东莞全市工业生产呈回升态势 房地产和汽车销售大幅增长 分别达到75 和23 带动服务业较快增长 民营经济快速增 市场新增登记主体数量增长较快 经济发展活力增强 但东莞仍然面临外需增长乏力 实体经济经营困难 企业盈利水平不高等困难 东莞商业投资市场 PART 3 东莞商铺供需情况 商铺供应量刷新高 成交量价齐降 今年住宅供应量井喷创新高 2015年供应达峰值81 13万 2014年成交面积达近年峰值56万 2015年后成交呈收缩趋势 整体上供过于求 成交价格自2013年后逐渐回落 2015年东莞商铺区域供应分布 据东莞中原研究部监测数据显示 2015年东莞有31个镇区供应商铺81 13万 供应排行前五的分别是万江16 09万 长安6 55万 塘厦6 34万 厚街5 48万 和大朗5 34万 2015年东莞商铺供应产品面积 小户型商铺供应比重明显增大 20 60 商铺成供应主力 从2015年商铺新增供应面积段来看 供应产品面积主要集中在20 60 占比全市的55 今年小户型商铺供应明显增长 而中大型户型商铺供应有所萎缩 尤其是80 120 的商铺供应比重缩小最明显 商铺成交同比去年大幅降温 2015年东莞商铺成交情况 2015年东莞商铺成交43 13万 合计5284套 按套数同比去年大幅下滑21 86 今年商铺市场成交降温明显 住宅市场异常火热下 商铺成交所占市场份额创近六年最低 商铺成交所占市场份额 2015年全年东莞商铺成交金额为64 48亿元 为近四年最低 所占商品房的市场份额大幅下降至5 84 为近六年最低 反映住宅走热而商铺明显遇冷 开发商主要通过卖住宅回笼大量资金 股市资金 受股市分流影响 商铺投资客有所减少 2015年上半年中国股票一直上涨 且股市利好消息不断出台 势不可挡 进入全民炒股的态势 使众多的投资者选择把大量的资金投入股票 基金之中 使商铺投资异常冷清 6月份 股市开始动荡 持续下跌 众多投资者资金被套 2015年楼市利好政策频出 银行接连降息反映了国家不断推动房产行业 东莞住宅红红火火 商铺销售遇冷 住宅市场分流了大部分的投资者及投资资金 楼市政策 住宅市场分流了大部分的投资者及投资资金 2015年2月4日 中国人民银行决定下调金融机构人民币存款准备金率0 5个百分点 2015年2月28 日中国人民银行决定下调存贷款基准利率0 25个百分点 2015年3月30日央行宣布二套房款首付可低至四成 2015年4月20日 央行 降准1 央行再降准首套房贷利率现88折 2015年5月10日 央行决定明起降息0 25个百分点 2015年6月27日 中国人民银行决定 自2015年6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准 2015年8月大6日 金融机构一年期贷款基准利率下调0 25个百分点至4 6 人住房公积金贷款利率相应调整 9月6日下调金融机构人民币存款准备金率0 5个百分点 2015年10月24日 金融机构一年期贷款基准利率下调0 25个百分点至4 35 人住房公积金贷款利率保持不变 同日起下调金融机构人民币准备金率0 5个百分点 2015年上半年 中国商业巨子 万达 广场内客流量剧减 导致经营不善 商家及投资者损失惨重 使东莞商业市场留下伤疤 直到年中 潮汇星城 运营商突然倒闭 更在东莞商业市场未愈合的伤疤留下更深的一道口子 东莞实体商业 东莞市商铺众多的投资者资金严重套牢 其他投资者则在商铺投资方面更加保守 谨慎 2015年生意难做 传统商业进入寒冬 东莞121家大型百货 超市倒闭 东莞扫黄后 许多行业生意越来越难做 企业经营难 市民投资变得更加谨慎理性 商铺投资逐渐回归价值 消费市场过剩与电商掠袭是这些店铺倒闭的重要原因 厚街天虹石龙家乐福东城潮汇星城虎门好又多 东莞市实体商业 商铺成交均价 高档项目成交减少 带动商铺成交均价小幅回调 今年商铺价格出现回调主要由于 一方面 2014年有高档项目厚街万达广场 东城万达广场和万科广场的商铺成交突出 而今年高档项目商铺成交量明显减少 从而拉低全市均价水平 商铺成交区域 商铺成交主要集中重点热点镇区 大朗和南城表现突出 从区域上来看 位列前五的分别是大朗4 90万 南城4 81万 厚街3 74万 寮步3 66万 和凤岗2 76万 合计占全市的46 33 2015年东莞商铺成交产品面积 20 80 商铺成交最抢眼 占全市的比重增长明显 从2015年东莞商铺成交面积分布来看 20 60 的商铺是市场成交主流 占比约5成 20 以下的商铺成交大幅骤降 主要由于2014年东莞出现多个旧盘打包抛售商铺 而80 以上的商铺成交甚是低迷 中低总价的商铺成交为主流 100 150万的商铺成交最突出 2015年东莞商铺成交产品总价 总价100 150万的商铺成交最多1018套 约占全市的19 总价在300万以上的商铺成交比重也呈现大幅下滑 但大户型商铺成交比重增多 反而表明2015年高价商铺成交明显减少 东莞商铺库存 商铺成交冷淡 库存逐渐积压走高 截至2015年12月31日 东莞全市商铺可售面积为162 16万 可售套数16026套 自2011年 东莞商业库存逐步走高 商铺积压较为严重 市场供需失衡的状况逐渐加剧 2015年东莞商铺供应量刷新高 整体上供过于求 2015年 宏观经济回落 住宅市场政策利好 股市套牢 电冲击以及东莞扫黄商业过剩等影响 导致整体商业投资市场的委缩 商铺投资氛围冷淡 商铺成交量下滑 投资市场冷淡 加上今年高档项目商铺成交量明显减少 商铺成交均价有所回落 东莞成交商铺面积段集中在20 80 100 150万的商铺成交最突出 东莞全市商铺可售面积为162 16万 东莞商业库存逐步走高 商铺积压较为严重 市场供需失衡的状况逐渐加剧 2015年东莞商业市场小结 东莞2016年商业市场展望 PART 4 经济持续探底 GDP增速或下降至6 5 经济面 明年人民币对美元汇率下降 有利促进我国出口发展 加上中国政府实行供给侧深化改革 将有利助长有效需求 对经济产生积极影响 今年央行已启动了5次降息降准 但经济回升仍然乏力 GDP增速持续下滑 突出反映产能过剩 内外需不足的经济矛盾 同时2015年12月中国制造业运行继续放缓 仅录得48 2 较11月下滑0 4个百分点 连续十个月低于50临界值 显示中国制造业运行继续放缓 低迷走势未见好转 重挫了市场信心 短期内经济下行压力不减 明年整体经济面仍然不乐观 产能过剩 资产错配的结构性问题仍作用市场疲软 经济将持续探底 预计GDP增速或下降至6 5 市场资金趋紧 投资需求有所减少 资金面 尽管央行降息降准仍有预期 但是中国版的 量化宽松 随着6次降息5次降准后 对宏观经济 楼市影响的边际效应逐步降低 加上明年市场形势多样复杂 预计市场资金流动性将从 宽松 转向 趋紧 主要原因有 一 美联储加息热钱外流 今年以来随着美联储加息预期的不断增强 外汇储备持续走低 其中11月外汇储备降至34383亿美元 为2013年2月以来最低 环比降幅为年内第三最大 12月外汇储备大降1079亿美元 创下单月最大降幅 反映美联储加息预期升高导致外储迅速下降 又因预计明年美国还会继续加息 海外热钱流回美国的局面加剧 二 美联储加息助长美元强势导致人民币贬值 刺激资本流出 在岸汇率方面 2016年1月初人民币对美元连续贬值 从6 47一线 已跌至6 49 30日盘中最低探至6 4938 刷新4年半新低 市场资金趋紧 投资需求有所减少 资金面 尽管央行降息降准仍有预期 但是中国版的 量化宽松 随着6次降息5次降准后 对宏观经济 楼市影响的边际效应逐步降低 加上明年市场形势多样复杂 预计市场资金流动性将从 宽松 转向 趋紧 主要原因有 一 美联储加息热钱外流 今年以来随着美联储加息预期的不断增强 外汇储备持续走低 其中11月外汇储备降至34383亿美元 为2013年2月以来最低 环比降幅为年内第三最大 12月外汇储备大降1079亿美元 创下单月最大降幅 反映美联储加息预期升高导致外储迅速下降 又因预计明年美国还会继续加息 海外热钱流回美国的局面加剧 二 美联储加息助长美元强势导致人民币贬值 刺激资本流出 在岸汇率方面 2016年1月初人民币对美元连续贬值 从6 47一线 已跌至6 49 30日盘中最低探至6 4938 刷新4年半新低 股市大跌后开启慢牛行情 分流商业地产投资客 股市面 2016年新年伊始 A股市场持续大幅下跌 截止1月29日已跌到2700点以下 利空已被提前大幅透支 抄底机会来临 预计大量股民待机抄底入市 2016年在股市注册制下 新股大量上市 将会吸纳许多民间资本 一来必然分流A股存量资金 二来会分流部分商业不动产投资资金 加上明年美国预期继续加息或进一步加快热钱撤出中国 减少国内股市资金从而影响涨势 股市大跌后或开启慢牛行情 股市赚钱效应减弱 短期对商业地产投资市场的积极减弱 商铺推售量增大 区域布局较为分散 市场面 今年东莞住宅楼市火爆 许多项目产品去化较快并迅速清盘 预计明年尾盘明显增多 相应尾盘推售商铺的现象有所增多 据东莞中原研究部对市场监测数据不完全统计显示 2016年东莞商铺潜在新增供应量约85万 区域布局较为分散 轻轨开通提速商业发展 沿线商铺物业或受青睐 明年R2线开通 东莞将正式步入 轻轨时代 轻轨启动将加速人流聚集及流通 推动城市经济发展 轻轨开通带动城市升级 尤其沿线物业升值明显 R2线途径的镇区有望承接轻轨利好商业提速发展 所谓 地铁一响 黄金万两 受辐射的区域项目商铺物业或深受投资者青睐 东莞商业市场2016年研判 成交方面 受商铺库存持续高企 投资回报下降以及商业经营下滑等影响 投资者观望情绪加浓 预计今年商业将持续陷入出货难的困境 部分项目会偏向以价换量抢占投资客户 价格方面 由于今年入市的商铺主要以住宅底商和社区商铺为主 高档项目少 商业价值比纯商业项目商铺或者综合体的往往要小 预计这些商铺定价不会很高 走势趋稳 大朗商业市场研判 PART 5 大朗商业供需分析 市场偏向供过于求 2011年和2012年商业供不应求 成交量处于历史高位 2012年后 市场供应大幅放量 大体量项目上市 预计近几年市场将维持供过于求的局面 大朗商业均价分析 全市中等水平 元 大朗商业整体均价位于东莞全市各镇中等水平 大朗商业存量 去化时间需30个月以上 周期长 2012年后大体量商业项目扎堆上市 市场存量急剧上升 目前市场存量共8 0万 按照近三年的平均消化 预计去化时间达30个月 考虑到近三年大量投资客的逐步消化预计后续去化周期远超30个月以上 竞争项目分析 中央盛景 环球贸易 嘉宏万城 松湖朗悦 远大城市广场 1 7KM 3 7KM 3 5KM 1 3KM 4 5KM 在售项目 待售项目 潜在项目 碧桂园首座 常平嘉宏万城 嘉宏集团 常平地王楼面地价5200元 项目总占地约1 1万 总建面5 4万 商业面积约1 8万 价值点 京九第一镇 常平大道龙头 地标及高端的项目定位 营销推广 户外 电视 短信 电商 世界旅游小姐大赛海选 商业货量 88套商铺 面积9300 余下9000 持有销售情况 12月4号內解 成交内铺5套 均价2 8万 位于常平大道 地段受认可 星巴克 中影等品牌意向进驻 但商业规模小 定位消费人群为白领 关键是常平经济下滑影响投资 主要是内铺及一拖二街铺 销售不足10套 后续出货压力大 中央盛景 项目位于长盛南路与美景中路交汇处 就在大朗体育馆正对面 毗邻长盛广场其中1 3层为商业裙楼 负二层为地下车库 负一层至三层为商业 盛景汇 商铺返租 回购政策 负一层 三层采用三年返租 三级联动 6 2万现金奖 成交即当场结 从属于长盛成熟商圈 地段受认可 星巴克 king 非烤勿扰等品牌意向进驻 总商铺量206套 以内铺为主 11月7号开卖1层50套商铺 单价过高 正街铺均价4 6万 销售约50套 预计2016年大力发动联动 远大城市广场 位置 银朗路 莞樟路 与常朗路交汇处占地面积 54909 总体建筑面积 18万 住宅面积 8 77万 商业面积 5 6万 其中集中商业 3 8万 其中地下商业 1万 地下车位 1010个 优势 1 莞惠城际线大朗站地铁口与远大城市广场地下地上无缝对接 同时毗邻轻轨R1线和R3线 2 集中商业持有经营 目前引进主力店吉之岛旗舰超市2 6万 3 集购物 餐饮 娱乐 休闲于一体的大型城市综合体 不足 1 周边居住小区少 属于工业区 周边仅有碧桂园一楼盘 缺乏消费人流 2 项目商业体量过大 周边商