____年2月房地产新政解读及市场影响分析_30页_易居.ppt

1 27 新政解读及市场影响分析 易居中国 大上海区2011 02 2010年 9 29 政策出台后 受政策影响 一线城市10月份成交量迅速见底 其后 二三线城市11月份成交量开始走低 但进入12月份后 多数城市纷纷出现反弹态势 9 29 政策再次面临了 新国十条 的尴尬 调控政策饱受质疑 进入2011年 地方政府开始上演限购的续集 郑州 太原 武汉等多个省会城市纷纷出台限购令 但市场反应已经是激不起半点涟漪 更多被认为是一种政治上表态 2011 1 27 国务院出台了 国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题 的通知 以下简称 新国八条 1月28日 上海与重庆的房产税试点方案相继公布 拉开了兔年新一轮房地产宏观调控的大幕 近期政策 近期政策出台背景 1 新国八条政策解读 新政解读 八条通知 主要涉及市场需求 市场供应 政府约束和预期管理等四大层面 抑制市场需求 预期管理 增加未来供应 政府约束 第3 4条 市场化手段制约房地产市场需求3 调整个人转让住房营业税政策 对个人购买住房不足5年转手交易的 统一按其销售收入全额征税4 对贷款购买第二套住房的家庭 首付款比例不低于60 贷款利率不低于基准利率的1 1倍 解读 1 房贷进一步收紧在一定程度上增加了购房的成本 对市场需求会产生一定影响 但10 的首付变化程度对普通的改善型购房需求和投资客而言影响有限 只会将小部分客户推迟进场 实际影响相对很小 心理层面影响可能比实际影响要大 2 营业税政策进一步趋紧 将投资客户的关注度由2 5年左右中期投资转为5年以上长期投资 将带来政府驱动 具有长期规划的投资潜力区域的区域价值进一步拉升 层面1 抑制市场需求 新政解读 层面1 抑制市场需求 新政解读 第6条 行政手段制约房地产市场需求6 各直辖市 计划单列市 省会城市和房价过高 上涨过快的城市 在一定时期内 要从严制定和执行住房限购措施 解读 将限购政策进一步扩大至所有的省会城市和计划单列市 这种情况下 将原来的部分全国投资客及省内投资客的目光由一线城市 省会城市转移到二线 甚至三 四线城市 后续将加大这部分市场的投资机会 务必带来三 四线城市的房产市场升温 层面2 增加未来供应 新政解读 第2 5条 增大保障住房供应量 加快土地开发进度2 2011年 全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套5 认真落实保障性住房 棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70 的要求 今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量 解读 1 2010年 全国保障性住房 指经济适用房和廉租房 用地仅完成计划的65 2 按照住房和城乡建设部的估算 2011年1000万套保障房的建设资金将突破1 3万亿元 按照下表计算缺口高达8162亿 2 能否切实解决用地和资金来源问题将成为制约未来有效供应的关键 层面4 预期管理 新政解读 第1 8条 力图改变消费者对房价持续快速上涨的预期1 各城市人民政府要根据当地经济发展目标 人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力 合理确定本地区年度新建住房价格控制目标 8 新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度 深入解读政策措施 引导居民从国情出发理性消费 解读 1 房价涨幅的合理范围有三个参考指标 即地区的GDP 可支配收入 支付能力 综合这三个指标 只要年度房价涨幅不超过三者中的最高值 就是合理的 2 以上海为例 政府通过依据下表的指标将在2011年3月底制订年度住房价格控制目标 从而逐步引导消费者依据自身现阶段购买能力和生活需求来购房 避免消费者基于未来房价快递持续上涨的预期而透支自身购买力 从而造成市场出现阶段性供求失衡的状况 2 房产税试点政策解读 上海房产税 目标意图在于限制人们购买住宅的套数 降低住宅需求 房产税试点解读 重庆房产税 目标意图在于控制住宅成交均价 降低高档房成交 房产税试点解读 按照全部新购面积计算的房产税额也就相当于契税变为3 42 并不足以影响相应人群的购买决策 上海房产税额分析 附 房产税额 交易价格 0 7 0 6 房产税征收范围将逐步扩大 税率将逐步提高 成为国家重要和稳定的税种 房产税未来方向 城市试点 一线城市及某些想做政绩的二线城市 全国 十二五前期 高端 多套 普通商品房 增量房 部分存量房 全部增量存量房 低税率 高免税面积 国际平均水平 按交易价格收 按实际评估价格收 交易时缴纳 年缴 统一成年缴 3 新政对上海市场的影响分析 房地产走势 价 开发商 成交量支撑位跌 1 量支撑价 量 投机需求 需求 外生变量 2量先价后 价格变动 投资需求居住需求 3价助涨助跌 房地产市场运行机制分析 价量规律在07 09年全国楼市的整体走势中得到充分体现 房地产市场量价运行规律 就短期来看 量在价先 的市场规律决定了新政不可能会收到立竿见影的效果 房价将在成交量出现萎缩之后才趋于下行 市场回暖的快慢取决于市场对于政策力度的判断 四月新政 对上海楼市影响较大 量价双双大幅下滑 但随着时间推移 8月底开始量价回升 于9月低达到顶峰 短短4个月市场就消化了政策带来的不利面影响 整体 回暖 9月 二次调控 的出台 又一次打压楼市 10月前三周市场成交继续延续9月的高位 第四周市场供应大幅减少 成交受到明显的抑制打压 从第二次调控时周去化30万方急跌到仅9万方 下滑幅度达70 市场又开始进入低迷二次调控后 由于政策力度低于市场预期 因此在经历了两个月不到的低迷后 从12月开始 市场出现明显反弹 2010年调控后市场运行分析 本轮新政对上海购房者的影响 投资投机需求被大大抑制 改善性刚需被误伤将影响市场上总价较高的大中户型中端产品的销售 本轮新政对上海住房供应的影响 结合土地出让速度和施工进度 未来2 3年内中小户型住房供应将显著增加 满足首置刚需的住房供应将大大增加 从而缓解市场中存在的结构性供求矛盾 4 未来市场研判及应对策略建议 房价中期走势研判 预计房价在十二五期间 2011 2015 仍将维持增长态势 短期市场研判 2011年 政策消化期 2011 2 3月 市场试探期 2011 4 6月 短期市场研判 2011年 市场低迷期 2011 7 8月中 短期市场研判 2011年 市场反弹期 2011 8月底开始 短期市场研判 2011年 27 时间 2011 2 3 房价走势 2011 4 6 2011 7 8 2011 9 10 假设1 如价格快速反弹政府将在原有政策基础上继续加大力度 房产税征收范围扩大 税率增加 信贷趋紧等 假设3 如市场持续疲软政府将放松前期政策 取消限购等 政策敏感期 2011 9月底开始 短期市场研判 2011年 假设2 如市场平稳回暖政府将不会出台新的调控政策 转而落实增加保障房供应和房价控制目标 1月新政 快速上涨 涨幅趋稳 松动 回升 价格 高位震荡 骤跌 持续下跌 地量 成交量 恐慌性追涨 支付焦虑 需 求下沉 快速上涨 涨幅趋稳 松动 筑底 回升 价格 高位震荡 骤跌 持续下跌 地量 报复性回升 成交量 消费行为 恐慌性追涨 支付焦虑 需 求下沉 短期市场走势研判