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新项目 快速成本测算模型 佛山万科成本管理部2007年5月 新项目 快速成本测算模型 一 使用目的1 进行快速测算 使用原有目标成本测算表进行项目测算可以准确 但速度较慢 快速成本测算表 是在原有测算基础上的提炼 2 集中比较分析 快速成本测算模型 能迅速 集中比较各方案的收益情况 3 其他部门可使用 快速成本测算模型 能被设计 销售等部门使用 仅需输入各种方案的面积与对应售价 能立刻计算出其收益情况 新项目 快速成本测算模型 二 使用阶段与适用范围1 适用于土地获取前的可研阶段 2 仅适用于对产品组合的初步判断 不适用于最终的产品组合决策 产品组合决策阶段需要进行详细重新测算 3 不能取代现行 目标成本测算表 的功能 新项目 快速成本测算模型 三 使用原理 项目成本可划分为 固定成本 半变动成本 变动成本 1 固定成本与地块占地面积相关 一旦地块确定 固定成本随即确定 例如 土地价格等 新项目 快速成本测算模型 固定成本 新项目 快速成本测算模型 2 半变动成本 仅与地块总建筑面积有关 随地块总建筑面积变动而变化 即 地块半变动成本 C半 S建 P P为固定系数 S建为总建筑面积 变量 例如 配套费用等 新项目 快速成本测算模型 半变动成本 新项目 快速成本测算模型 3 变动成本 仅与产品有关 随产品类型的变动及各产品建筑面积变动而变化 即 地块变动成本 C变 S产品 C产品 S产品n C产品n其中 S产品 S产品n为各产品的建筑面积 C产品 C产品n为各产品的变动成本 例如 主体建造安装费用等 新项目 快速成本测算模型 变动成本 新项目 快速成本测算模型 项目总成本 固定成本 半变动成本 总变动成本项目总收入 各产品类型的面积 各产品类型的售价 总 S产品 产品 S产品n 产品n其中 S产品n为各产品建筑面积 产品n为各产品售价随着各产品面积的比例不同 各产品售价为变量 新项目 快速成本测算模型 项目收益 项目总收入 项目总成本 应缴税金 新项目 快速成本测算模型 成本部完成对固定成本 半变动成本 可变成本的计算与取值设定后 任何人通过调整表格中各种产品类型的建筑面积与售价 即可对比各组合方案的收益情况 新项目 快速成本测算模型 四 测算模型实际使用 以举例说明 规划条件 小区占地40000m2 规划容积率2 0第一步 确定产品类型经设计与营销 成本共同确定为 多层 小高层 高层 情景洋房四种可能组合的产品类型 新项目 快速成本测算模型 第二步 成本计算固定成本 半变动成本 变动成本 新项目 快速成本测算模型 1 固定成本总计为9804万元 计算结果如下表 新项目 快速成本测算模型 2 半变动成本变动系数P 792元 m2 P为固定系数 新项目 快速成本测算模型 3 各产品变动成本成本系数如下 多层1200元 m2 小高层1400元 m2 高层1590元 m2 情景洋房1090元 m2 新项目 快速成本测算模型 第三步 在快速测算表中 输入各产品建筑面积与售价 同一产品类型在不同的方案组合中售价不同 新项目 快速成本测算模型 第四步 快速测算表自动计算出各组合方案的收益对比 新项目 快速成本测算模型 第五步 根据收益率较高的组合方案 进行内部收益率测算 内部收