收益法ppt课件.pptx

3 2收益法 指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估技术方法的总称 即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值 一 收益法的基本含义 将利求本 的思路 认为任何一个理智的投资者在购置或投资与一项资产时 所愿意支付或投资的货币数额不会高于所购置或投资的资产在未来能为其带来的回报 即收益额 评价 理论上 收益法是资产评估中较为科学合理的评估方法之一 基本思路 理论依据 效用价值论 收益决定资产的价值 收益越高 资产的价值越大 资产的收益通常表现为一定时期内的收益流 而收益有时间价值 因此为了估算资产的现时价值 需要把未来一定时期内的收益折算为现值 这就是资产的评估值 二 基本前提 1 预测和货币化 被评估资产未来预期收益可预测并可以用货币衡量 主观因素 客观因素 2 风险可预测和量化 资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可预测并可以用货币衡量 行业风险 地区风险 企业风险 3 年限可预测 被评估资产预期获利年限可以预测 三 基本程序和基本参数 P67 2 分析测算未来预期收益 1 搜集验证未来预期收益 3 确定折现率或资本化率 4 折现 确定被评估资产价值 5 分析确定评估结果 基本参数 预期收益额折现率收益期 1 基本含义指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值的所得额 差额 不是销售收入 2 主要特点 收益额是资产未来预期收益额 而不是资产的历史收益额或现实收益额 收益额是资产的客观收益 而不是资产的实际收益 一 预期收益额 现今条件下的实际取得的收益不可用于评估 实现收益排除了实际收益中偶然的 特殊的原因组成的部分之后取得到的一般正常收益 方可用于评估 举例 如城市中一块空地目前没有利用 实际收益为零 甚至为负 企业拥有一十分先进的设备 由于企业经营不善 致使资产利用率很差 这不能论资产 土地无价值 最大效用 最佳效用 资产收益有形收益和无形收益均需考虑 10 3 有关收益额内容的主要观点 税后净利润 净现金流量 利润总额 1 折现率的基本含义本质上讲 是一种期望投资报酬率 是投资者在投资风险一定的情况下 对投资所期望的回报率 二 折现率 2 折现率的形式折现率 未来有限期收益折算成现值的比例 当n有限时 有限的年限 把未来收入折成现值 折现 本金化率 未来无限期收益折算成现值的比例 n 本金化率 资本化率 资本化是永续收入的折现 基本方法 无风险报酬率 风险报酬率 3 折现率的估算方法 行业风险 经营风险 财务风险 其他风险 三 收益期 1 基本含义是资产具有获利能力持续的时间 2 收益期估测方法以法律 法规的规定时间为基础进行估测以合同规定的时间为基础估测根据产品寿命周期进行估测 评价 优点 能真实和较准确地反映企业本金化的价格 与投资决策相结合 应用此法评估的资产价格 易为买卖双方所接受 缺点 预期收益额预测难度较大 评估中适用范围较小 四 主要技术方法 收益法的基本计算公式 17 评估值 Ri 1 r i 收益 年期 相同 不同 无限 有限 20 例1 假设某企业将持续经营下去 现拟转让 聘请评估师估算其价值 经预测 该企业每年的预期收益为1200万元 折现率为4 请估算该企业的价值 评估值 1200 4 30000 万元 2011 2 资产评估学 21 例2 设某企业可以无限期持续经营 每年预期收益额为100万元 确定本金化率为4 要求 试确定该企业持续经营下的评估值 被评估企业评估价值 100 4 2500 万元 23 2011 2 资产评估学 24 例4 设某企业尚可持续经营6年 每年预期收益额为10万元 确定折现率为4 要求 试确定该企业在有限期经营假设下的评估值 企业评估价值 10 P A 4 6 52 421 万元 各年收益额 各年折现系数 2011 2 资产评估学 26 例6 设某企业尚可经营5年 每年预期收益额分别为160万元 140万元 135万元 120万元和110万元 确定折现率为6 要求 试确定该企业的评估价值 企业评估价值 160 0 9434 140 0 8900 135 0 8396 120 0 7921 110 0 7473 150 944 124 6 113 346 95 052 82 203 566 145 万元 前n年各年收益额 各年折现系数 分段法若预期未来收益不稳定 但收益又是持续的 则需采用分段法 前期 设n 5 后期 例5 某资产在未来6年中每年末的净收益分别为400 420 440 460 460 460万元 在第6年末 可转让给其他持有者 转让价格为2000万元 市场利率10 风险调整2 则折现率10 2 12 V 400 P F 12 1 420 P F 12 2 440 P F 12 3 460 P A 12 3 P F 12 3 2000 P F 12 6 2780 85万元 2011 2 资产评估学 31 例7 设某企业无限期持续经营 未来5年的收益额分别为50万元 60万元 55万元 68万元 70万元 假定从第六年开始 以后每年收益额均为70万元 确定的折现率为4 本金化率为5 要求 试确定该企业的评估价值 2011 2 资产评估学 32 评估步骤为 第一 确定未来5年收益额现值未来5年收益额现值 50 0 9615 60 0 9246 55 0 8890 68 0 8548 70 0 8219 48 075 55 476 48 895 58 126 57 533 268 105 万元 2011 2 资产评估学 33 第二 确定第6年以后各年收益额的现值第6年以后各年收益额现值 70 5 P F 4 5 1150 66 万元 第三 确定该企业的评估值企业评估价值 268 105 1150 66 1418 765 万元 34 例8 某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元 15万元 13万元 11万元和14万元 假定从第六年开始 以后各年收益均为14万无 确定的折现率和本金化率为10 确定该收益性资产在持续经营条件下和经营50年条件下的评估值 1 永续经营条件下P 12 1 10 1 15 1 10 2 13 1 10 3 11 1 10 4 14 1 10 5 14 10 1 10 5 136 17 万元 2 经营50年条件下P 2 1 10 1 15 1 10 2 13 1 10 3 11 1 10 4 14 1 10 5 14 10 1 10 5 1 1 1 10 50 5 134 98 万元 收益法优缺点分析 一 优点分析 1 采用收益法评估资产充分考虑了资产未来收益和资金时间价值 能真实和较准确地反应资产的本金化 资本化 价值 2 能够解决重置成本和市场法所不能解决的问题 3 比较全面反映了资产的正常的使用收益 二 缺点分析 1 准确确定 把握收益额 折现率 受益年限相关参数难度较大 易受主观判断和未来不可预见因素的影响 2 评估范围有限 不适合对不具有综合获利能力和没有连续性收益的资产的评估 1 旅游公司欲出卖一辆旅游客车 19座以上 该车系北京 天津线路长途旅游客车 公司欲将车与线路运营权一同对外转让 线路运营权年限与车的报废年限相同 已知该车于2002年10月注册登记并投入运营 投资回报率为15 预期每年收入均为20万元 年运营成本均为6万元 适用的所得税率为30 试评估该车 含线路运营权 于2006年10月的价值 已知 P A 15 4 2 85498 P A 20 4 2 58873 P A 15 6 3 78488 P A 20 6 3 32551 答 1 根据已知条件 采用收益现值法评估该车及线路价值 1分 2 该车为旅游客车 规定使用年限为10年 已使用4年 该车剩余使用年限为 6年 1分 3 该车为企业带来的年预期收益为 A0 20 6 14万元 1分 4 税后净收益为 A A0 1 30 14 70 9 8万元 2分 5 折现率i 15 2分 6 该车评估值 9 8 3 78488 37 1万元 3分 2 企业一辆带拖挂的货车 该车评估时已使用6年 经市场调查和预测 该车每年还可以给企业带来预期收入5万元 汽车投入运营成本每年为2 2万元 企业所得税率为33 同行业的投资回报率为10 试评估该车得价值 答 1 根据已知条件 采用收益现值