余姚房地产市场及土地考察分析报告

市场考察专项 1 余姚房地产市场及土地考察分析余姚房地产市场及土地考察分析 一 余姚城市简述一 余姚城市简述 1 1 余姚概况及经济发展情况 余姚概况及经济发展情况 余姚市位于浙江省东部 东邻宁波江北 鄞州区 南靠奉化 西连上虞市 北毗慈溪市 西北于钱塘江 杭州湾中心线与海盐县交界 余姚距宁波国际机 场和宁波北仑港 40 分钟车程 至杭州萧山机场 1 小时车程 经杭州湾跨海大 桥到上海仅需 2 小时 余姚已纳入上海 二小时交通圈 余姚总面积 1501 平方公里 2011 年底 户籍人口 101 万人 人口自然增 长率 0 054 余姚市辖 6 个街道 14 个镇 1 个乡 6 个街道为 凤山街道 阳明街道 梨洲街道 兰江街道 朗霞街道 低塘街道 余姚物产丰富 农业历史悠久 被国家授予 中国杨梅之乡 中国榨 菜之乡 中国茭白之乡 中国蜜梨之乡 和 中国红枫之乡 称号 余姚一直跻身全国经济综合实力百强县市之列 余姚社会经济综合发展指 数和县域经济基本竞争力分别位居全国第 18 位和第 9 位 余姚工业门类齐全 基础较为扎实 有 塑料王国 模具之乡 之称 工业经济以仪表 电子 塑 料 化工 轻纺 机械 冶金等传统支柱产业为基础 机电仪一体化 新材料 精细化工等一批高新技术产业迅速崛起 同时以制笔 按键 灯具 汽车配件 水暖设备 电动工具 打火机 消防器材 不锈钢制造等行业为主的块状经济 已遍及全市各地 余姚名牌产品迭出 涌现了帅康 玉立吸油烟机 富达吸尘器 舜大全价 饲料等中国名牌产品 余姚是全国商贸市场大市之一 依托全国最大的塑料交易专业市场 中 国塑料城 这里已成功地举办了十届中国塑料博览会 1999 年 2008 年 中国小家电博览会 中国裘皮服装节 中国农业机械展览会 全国电动工具展 览会等大型经贸展会活动 余姚还有全国闻名的中国轻工模具城 中国裘皮城 和在建全国最大的中国有色金属城等 这些市场共同构建了余姚这个全国商贸 大市 市场考察专项 2 2008 年余姚在福布斯中国大陆最佳商业城市的排行榜中名列 41 位 居全 国县级城市第 4 位 附表 余姚 2011 年经济发展统计表 主要指标 主要指标 20112011 年数据 年数据 余姚余姚宁波宁波占比占比 户籍人口 万 10157617 5 增长率 0 054 0 404 城市基本面城市基本面 城市化率 55 66 地区 GDP 总额 亿元 659601011 人均 GDP 元 按常住人口计算 7086077983 9 规模以上工业总产值 亿元 1045118488 8 地方财政收入 亿元 10114327 二 三产业结构 59 9 34 55 5 40 3 社会消费品零售总额 亿元 260201912 9 人均可支配收入 元 3361134058 1 城市经济实城市经济实 力力 人均消费性支出 元 1980421779 9 进出口总额 亿美元 769827 7 旅游人数 万 600528811 3 高校数量 15 城市开放性城市开放性 与发展潜力与发展潜力 高校人数 万 19 固定资产投资 亿元 259239310 8 房地产投资 亿元 8075710 6 商品房销售面积 万平米 11464117 8 商品房销售额 亿元 9177011 8 房地产开发房地产开发 环境环境 人均居住面积 平米 35 330 515 7 市场考察专项 3 2 2 宁波都市北部中心城规划及余姚中心城区规划 宁波都市北部中心城规划及余姚中心城区规划 2 12 1 宁波都市北部中心城规划宁波都市北部中心城规划 宁波都市区北部中心城 形成 一心 三园 六镇 的空间结构 其中核 心区包含余姚城区 慈溪城区 姚北 周巷片区 余慈地区应重点打造都市区的北部副中心 在余慈中心城落实生产和生活服务等副中 心功能 通过三大产业基地的建设奠定先 进制造业基地的地位 核心区核心区 在都市区核心地带形成生态 绿 心 及公共职能为主的功能区 控制面积 约 50 平方公里 核心区为生态建设模式 以交通枢纽场站为中心 适当发展文化 体育 服务等公共职能 慈溪中心城区慈溪中心城区 慈溪的政治 经济 文化 科技 信息中心 重点发展商务 会展 咨询服务 金融信息和生活居住功能 规 划 2020 年中心城区达到 50 万人 余姚中心城区余姚中心城区 余姚的政治 经济 文化 科技 信息中心 着力打造生 产资料市场群 构建中心城区商圈 创建中国优秀旅游城市 重点发展高品质 居住 会议 旅游 商贸 金融信息等职能 规划 2020 年中心城区达到 50 万 人 姚北姚北 周巷片区周巷片区 余慈中心城重要组成部分 发展科技 信息 职业教育 新兴产业服务等生产服务功能 建设宜居的综合新城 规划 2020 年人口规模 35 万 用地规模 55 平方公里 市场考察专项 4 2 22 2 余姚中心城区规划余姚中心城区规划 规划余姚中心城区总体上形成 三轴 三心 五片 的空间布局 体现 城内城外山水相通 组团网络分布 功能重构提升 的特点 三轴 现代服务业发展轴 城市第二产业发展轴和沿江生活休闲轴 三心 即老城商贸文化中心 高铁商务中心和生态绿心 形成复合型城市 公共中心发展态势 为余姚中心城区的发展提供强有力的集聚作用 五片 即分别为以双城为核心的城中片 城北片 高铁新城片 城南片 城西片和生态片等区块 五大片的形成将组织合理有效的用地布局 城北片城北片 以高铁站为核心 周围形 成以铁路枢纽站为基础延伸出来的 相关产业群体 其中重点突出商贸 服务业的发展 并与中国塑料城区 块进行道路和功能轴线上的对接 包括阳明工业区的建设 城中片城中片 整合原有城东新区规划 对原有模具城产销一体化产业实施 退二进三 提升城东商务中心功能 在空间塑造上连通山水廊道 建设环境独特 集商务办公 教育科研 生活居 住功能为主的城东片区 城南片城南片 余姚老城居住功能外拓和疏解的主要空间 成为余姚城市居住环 境最佳区域 整合区块内经济开发区南区产业发展 优化布局 提升功能 城西片城西片 主要以余姚经济开发区西区为依托基础 向西发展形成中心城区 工业集聚区 并在兰曹线与姚慈线交叉口西南角和西港区形成物流园区 北部 作为开发区扩容区块 重点以工业发展为主导 结合本区功能定位融合方桥区 块的发展 生态片生态片 作为城市的绿心 以生态功能为主导 适当引入部分游憩休闲功 能 营造市民休憩活动场所 市场考察专项 5 二 余姚房地产市场简述二 余姚房地产市场简述 1 1 余姚房地产市场板块划分 余姚房地产市场板块划分 根据余姚城市格局和房地产发展成熟度 我们将余姚市分为以下两个板块 中心城区中心城区 环线道路内 以姚江南北两岸为主的中心城区 城东新区城东新区 以城东路 金型路为中心的城东新区 备注 因近年来余姚中心城区土地供应量较少 住宅用地供应不足 而城市配 套丰富 在售项目及二手房销售价格较高 城东新区因地处城市边缘 配套不 足 供应量集中而售价相对较低 中心城区中心城区 12000 15000 元元 平 平 城东新区城东新区 9000 元元 平平 市场考察专项 6 市场考察专项 7 2 2 余姚各房产板块市场情况 余姚各房产板块市场情况 2 12 1 中心城区房地产市场情况中心城区房地产市场情况 余姚中心城区由姚江分隔为南北两部分 即为江北片区和江南片区 江北片区江北片区 姚江以北在售的住宅楼盘基本没有 只有 君豪中心 将商业性质的土地 按住宅用途功能进行设计并销售 也仅有 200 套房源 楼盘名称楼盘名称君豪中心君豪中心 地理位置玉立路 136 号 占地面积 32500 容积率 4 0 建筑面积 130000 建筑类型 31F 20F 主力户型 190 260 销售价格12000 元 装修状况精装修 总套数200 套 已售套数20 套 可售套数180 套 开发商富达置业 开盘时间 2011 12 备注 中心城区住宅供应不足 君豪中心 是商业用地 由 2 幢高层 1 幢五星级酒店组成 其中高层规划为 190 260 的精装公寓 明显是商业用地 住宅化开发 市场考察专项 8 江南片区江南片区 姚江以南在售项目较少 目前仅有姚江公馆 万达广场在售 天鹅湾 中央公馆 伊顿国际为前两年开盘项目 基本售罄 楼盘名称楼盘名称姚江公馆姚江公馆天鹅湾天鹅湾中央公馆中央公馆伊顿国际伊顿国际万达广场万达广场 地理位置四明东路 109 号四明东路北侧 四明西路与开丰路交 叉口 新西门路与四明西路交 叉口 开丰路与四明西路 占地面积 30000 117647 55278 158666 7 115000 容积率 2 01 702 422 2 建筑面积 68727 200000 130000 520000 350000 建筑类型 7F 13F 18F5F 12F11 23F11F 18F17F 32F 主力户型 124 203 150 250 90 360 130 220 80 150 销售价格16800 元 10000 元 12000 元 11000 元 预计 15000 16000 装修状况毛坯毛坯毛坯毛坯 精装 2500 元 总套数330 套2000 套770 套1359 套一期 300 套 已售套数6 套2000 套770 套1359 套0 套 可售套数324 套0 套0 套0 套300 套 开发商浙江舜泉置业绿洲房产正华房产伊顿房地产余姚万达 开盘时间 2012 4 182009 01 012009 122008 08 232012 5 市场考察专项 9 2 22 2 城东新城房地产市场情况城东新城房地产市场情况 城东新城在售楼盘较多 是目前余姚最主要的住宅供应区 楼盘名称楼盘名称一品水岸蓝庭一品水岸蓝庭万里世纪豪庭万里世纪豪庭舜大东第舜大东第舜大和园舜大和园君悦国际花园君悦国际花园东方卢浮郡东方卢浮郡东城名苑东城名苑华润五彩城华润五彩城 地理位置文三路 478 号 冶山路与星光 路交汇处 金型路 501 号 金型路与星光 路交叉口 新建路 98 6 号 金型路与东环 北路 望梅路以南 望湖路以北 金型路北侧 城东路西侧 占地面积 15000 67999 16000 19500 140000 75000 81566 75587 容积率 2 02 51 304 02 52 02 19 2 66 建筑面积 30000 250000 30000 78000 400000 150000 258800 201061 建筑类型高层小高层 高层 7F24F 27F 30F 5F 18 25F11F 15F 12 18F 15F 28F 主力户型 60 160 103 250 104 265 103 187 90 160 93 166 91 156 110 185 销售价格13000 元 待定14000 元 9000 元 11000 元 9000 元 8000 元 待定 装修状况精装毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯 总套数200 套1060 套118 套600 套1638 套 1066 套 一期 300 户 1418 套 一期 385 套 600 套 已售套数65 套0 套61 套123 套1604 套119 套258 套0 套 可售套数135 套1060 套57 套477 套34 套947 套1160 套600 套 开发商一品房产万里房产舜大房产舜大房产新中宇集团东方房产赛格特华润置地 开盘时间 2011 6 26 待定 2011 5 92012 32010 11 27 2012 42011 11 23 待定 市场考察专项 10 三 余姚考察地块简述三 余姚考察地块简述 1 1 原 原 绿城绿城 地块 世南西路 西环南路地块 地块 世南西路 西环南路地块 宗地位置及周边地块成交地价概述宗地位置及周边地块成交地价概述 该地块位于余姚城市西部 属于城西片区 东靠开丰路 南临世南西路 西邻西环南路 北接南兰江西路 地块离市政府直线距离约 2 公里 目前 地块上有少量居民房屋 因为靠近西环南路 属于城区边缘 是目前城市 发展的空白点 紧邻地块周边的安置地块和万达地块土地成交价较低 楼 面价在 1100 1500 元 平米之间 主城区地价较贵 楼面价在 4500 元 平米 以上 城市边缘土地成交楼面价在 1100 2000 元 平米之间 市场考察专项 11 附表 地块周边土地成交价汇总表 地块名称用地性质用地面积 建筑面积容积率截止日期成交价楼面价溢价率竞得方 汽车南站地块居住 1418321274 1 0 1 5 2011 11 36893 13240 15 54 余姚市交通投资有 限公司 汽车西站地块居住 1196221531 1 0 1 8 2011 11 310028 464657 550 72 余姚市交通投资有 限公司 开丰路西侧 四明 西路南侧地块 住宅 商业 114543251994 1 0 2 2 2011 10 936767 341459 050 00 大连万达商业地产 股份有限公司 姚洲大桥西南侧绿 化基地地块 住宅 商业 3080949295 1 0 1 6 2011 9 1624308 564931 220 00 余姚市交通投资有 限公司 金型路北侧 城东 路西侧地块地块 商业 住宅 75584201053 1 0 2 662011 9 16 40021 731990 60 00 超智资源有限公司 华润置地 南环西路南侧 凤 元路北侧地块 商业 住宅 2064655744 2 72011 4 266224 971116 70 00 宁波浙商壹号实业 有限公司 谭家岭东路南侧 城东路东侧地块 商业 住宅 2083854376081 8 2 12011 1 3080332 551835 72 保利置业有限公司 万年桥路南侧地块住宅用地 1945431126 1 62010 11 2425737 648268 75 浙江舜泉置业有限 公司 北环西路南侧地块 E 住宅用地 64328726901 1 132010 11 329044 093995 57 众安集团有限公司 北环西路南侧地块 F 住宅用地 48615549341 1 132010 11 321949 823995 6 众安集团有限公司 北环西路南侧地块 D 住宅用地 63529717871 1 132010 11 328683 493995 6 众安集团有限公司 北环西路南侧地块 C 住宅用地 58691663201 1 132010 11 326499 143995 6 众安集团有限公司 市场考察专项 12 宗地分块及技术指标简述宗地分块及技术指标简述 该地块由 6 块住宅用地和 1 块医疗用地 1 块商业用地 1 块教育用地共同 组成 其中医疗用地规划为医院 由政府投资 在建中 6 块住宅用地中有 2 块目前达到挂牌出让条件 其他地块尚需要进行拆迁 南兰江西路 西 环 南 路 兰 馨 路 三 凤 路 1 号地块2 号地块4 号地块 规划医院 在建中 3 号地块5 号地块 规 划 道 路 6 号地块 邻里 中心 幼儿 园 开 丰 路 2 2 号地块规划指标号地块规划指标 占地面积 46415 约 69 2 亩 容 积 率 2 5 建筑密度 25 绿 地 率 35 建筑高度 100 米 户型配比 小于 90 户型 20 3 3 号地块规划指标号地块规划指标 占地面积 29024 约 43 5 亩 容 积 率 2 2 建筑密度 30 绿 地 率 35 建筑高度 80 米 户型配比 小于 90 户型 20 世南西路 市场考察专项 13 地块出让价格地块出让价格 在与余姚规划局吴局的沟通过程中了解到政府对该幅地块的出让价格预期 在 800 万元 亩左右 如按容积率 2 5 测算 楼面地价约在 4800 元 平米 地块周边高档小区二手房价格调研地块周边高档小区二手房价格调研 地块周边的高档社区主要集中在四明西路沿线 浙江省一级重点中学 余 姚中学 就位于四明西路 四明西路沿线及市区高档社区二手房挂牌价格如下 社区名称中央公馆名仕花园伊顿国际锦江华园 地理位置四明西路 开丰路四明西路南侧四明西路南侧长安路 建筑类型小高层 高层小高层小高层小高层 高层 装修状况毛坯毛坯毛坯毛坯 二手房价格14000 17000 元 13000 14000 元 13000 16000 元 12000 16000 元 小区照片 备注 锦江华园是城西片区主城区 08 年项目 能代表主城区次新房二手房 挂牌价格 地块周边普通小区二手房价格调研地块周边普通小区二手房价格调研 靠近地块周边的普通小区以安置房和旧商品房小区为主 地块周边及四明 西路沿线普通小区二手房挂牌价格如下 社区名称兰墅公寓四明公寓江南新城佳汇景苑 地理位置开丰路西四明西路北侧新西门路四明西路 俞家桥路 建筑类型多层多层多层多层 装修状况毛坯毛坯装修毛坯 二手房价格10000 元 9000 10000 元10500 12000 元 10000 11000 元 市场考察专项 14 备注 地块周边普通小区为早期商品房 因年限较久 二手房挂牌价格较 低 地块价值初步研判地块价值初步研判 原 绿城地块 地处余姚市区 环线以内 距离市政府 2 公里 处于城市 发展的空白区 由于余姚市区土地供应量较少 销售价格较高 且客户需求相 对较多 项目具备初步的可开发基础 由于余姚市属于宁波 且严格执行限购政策 余姚人民富裕 多有房产 因此目前余姚楼市销售相对疲软 成交不旺 价格有所下降 限购政策将成为 项目开发的重要威胁 同时 余姚城市规模较小 商业 医疗 教育资源相对集中 居民地域情 结重 让处于城市发展空白点的项目面临一定的开发挑战 综合评价该地块 我们认为该地块具备开发获利的基础条件 但在限购政 策和地域情结等不可控因素的影响下 如果不能很好的控制开发成本 将会影 响项目盈利能力 尤其是土地价格成为制约项目盈利的关键 2 2 朗霞街道商务核心区地块 朗霞街道商务核心区地块 宗地位置及周边地块成交地价概述宗地位置及周边地块成交地价概述 宗地位于规划中的姚北新城朗霞街道 姚北新城规划由慈溪的周巷 余姚 的朗霞和低塘三个街道组成 现有人口 33 万 区域主要有余姚工业园区 中国 裘皮城等专业市场 市场考察专项 15 今年 3 月朗霞街道成交的 5 幅地块均为余姚工业园开发建设投资有限公司 自己摘牌 用于融资目的 楼面价相对较低 在 800 元 平米左右 万基 帅康 也是宁波当地企业 在朗霞街道的储备地块在 2100 元 平米左右 地块名称地块名称用地性质用地性质用地面积用地面积 建筑面积建筑面积容积率容积率截止日期截止日期成交价成交价楼面价楼面价溢价率溢价率竞得方竞得方 朗霞街道经一路西侧 地块 住宅 商业 629812596 1 5 2 0 2012 3 153778 830000 00 余姚工业园区开发 建设投资有限公司 朗霞街道经二路西侧 地块 居住 2133342666 1 5 2 0 2012 3 153487 95817 50 00 余姚工业园区开发 建设投资有限公司 朗霞街道纬十路南侧 经六路东侧 1 号地块 居住 76519168341 1 8 2 2 2012 3 1512625 637500 00 余姚工业园区开发 建设投资有限公司 朗霞街道经六路东侧 地块 住宅 商业 1321026420 1 5 2 0 2012 3 152159 84817 50 00 余姚工业园区开发 建设投资有限公司 朗霞街道纬十路南侧 经六路东侧 2 号地块 居住 1650733014 1 5 2 0 2012 3 152451 29742 50 00 余姚工业园区开发 建设投资有限公司 朗霞街道天华村公园 东首地块 居住 商业 45449269 2 042011 9 261383 651492 65 绍兴嘉利珂置业有 限公司 余姚工业园区纬八路 南侧经五路东侧地块 住宅 66239132478 1 8 2 0 2011 7 129012 6821904 29 宁波万基房地产开 发有限公司 余姚工业园区经三路 西侧地块 住宅 49929998581 8 22010 9 3021494 432152 5 宁波帅康房地产开 发有限公司 市场考察专项 16 宗地开发要求及技术指标简述宗地开发要求及技术指标简述 朗霞街道商务核心区地块占地面积 450 亩 约 30 万平方米 450 亩土地中 300 亩是化纤厂 待拆迁 计划 2013 年底可移交管委会 另外 150 亩可挂牌出 让 地块南面的 300 多亩住宅用地可在 2 年内挂牌出让 该地块是姚北新城朗霞街道 2400 亩用地中的首批启动区 土地性质为商业 或商住混合用地 余姚工业园区管委会徐主任要求以发展大型商业综合体项目 为主 能带动朗霞街道商务中心的启动和发展 要求发展 大型商场 总部基 地 酒店及休闲娱乐设施为主 可以适当配置商住物业 目前用地指标尚未具 体设定 可以根据提出的方案尽量满足拿