业主项目策划计划

1 建设工程项目策划与决策管理 一 建设工程项目前期策划与决策 1 建设工程项目策划的含义 建设工程项目策划是指在建设领域内项目策划人员根据建设项目 业主总的目标要求 从不同的角度出发 通过对建设工程项目进行 系统分析 对建设活动的整体战略进行运筹规划 对建设活动的全 过程做预先的考虑和设想 以便在建设活动的时间 空间 结构三 者关系中选择最佳的结合点 重组资源和展开项目工作 为保证项 目在完成之后获得满意可靠地经济效益环境效益和社会效益而提供 科学依据 建设工程项目策划是把建设意图转变成定义明确 系统清晰 目标具体且具有策略性运作思路的高智力系统活动 它包括建设工 程项目系统构思策划 建设工程项目管理策划和项目建成后的运营 策划 二 建设工程项目策划的作用 项目策划的作用主要体现在以下几个方面 1 构思项目系统框架 项目策划的首要任务是根据项目建设意图进行项目的定义与定位 全面构思一个拟建的项目系统 通过项目系统的功能分析 确定项 目系统的组成结构 提出项目系统的构建框架 是项目的基本构思 变为具有明确的内容和要求的行动方案 项目定义是指对项目的用途 性质作出明确的界定 如 某类工 2 业项目 公共项目 房地产开发项目等 具体描述项目的主要用途 或综合用途和目的 项目定位是根据市场需求 综合考虑投资能力 和最有力的投资方案 决定项目的规格和档次 在项目定位和定义 明确的前提下 提出项目系统构建框架 进行项目功能分析 确定 项目系统的组成结构 使其形成完整的配套能力 在此基础上 对 项目的系统构成规模作出策划 从而使项目的基本设想变成具体而 明确的建设内容和要求 2 奠定项目决策基础 一个与社会经济环境 市场和先进的技术水平相适应的建设方案的 产生并不是由投资者主管愿望或某些意图的简单构思就能完成的 它必须通过专家分析 构思和具体的策划 并进行实施的可能性和 可操作性分析 才能使建设方案建立在可运作的基础上 也只有在 这个基础上 进行项目可行性研究所提供的经济评价结论才具有可 实现性才能为项目的投资决策提供客观的科学的保证 3 指导项目管理工作 项目策划是以项目管理理论和方法为指导 密切结合具体项目系 统的整体特征 为项目的发展和实施管理作出描述 项目策划不仅 把握和揭示项目系统总体发展的条件和规律 而且深入到项目系统 构成的各个层面 针对项目各个阶段的发展变化 对项目管理的运 作方案提出系统的 具有可操作性的构想 成为指导项目实施和管 理的基本依据 项目策划 项目管理和项目控制三者的工作性质不 同 但去有极其密切的内在关系 没有策划的项目管理 将会陷入 3 盲目和被动的管理实务 没有科学管理作支撑的项目策划也将会成 为纸上谈兵而缺乏实际价值 3 建设工程项目前期策划的基本原则 1 利润最大化原则 业主投资建设工程项目 其主导因素就是追求利润最大化 实现 其资源优化配置 人们的一切策划活动 实质就是在谋求利益最大 化 2 客观性原则 建设工程项目策划者只有对建设工程项目这一策划主体的现实状 况进行细致 深入的全面调查 获取尽可能准确的系统的客观资料 把客观真实的问题及其正确的分析作为策划的依据 这样才能对项 目的定位 品质 功能等有准确的把握 有理 有据才能保证整个 前期策划的客观现实 从而确保项目良好的运营 3 整体规划原则 建设工程项目前期策划必须立足与全局 着眼于未来 注重研究整 体的指导方针和策略 遵循局部服从整体 整体带动局部的规律 4 时效性原则 任何策划方案都必须具有可行性和有效性 项目策划的可行性分 析实际上是贯穿于策划的全过程 要求每一项策划应充分考虑策划 方案的可能性 重点分析考虑策划方案可能产生的利益 效果 风 险 综合考虑 全面衡量利害得失 策划方案的有效性应考虑是否 符合以最低的代价获取最优效果的标准 力争以最小的投入实现策 4 划的目标 5 动态性原则 前期策划是处于高度机动状态的活动 建设工程项目前期策划的 灵活机动 体现了国家政策 方针的向导性 经济因素的多变性 社会环境的复杂性 因此 应增强策划的动态性意识 及时准确的 掌握策划对象的影响因素的变化 积极开展调查活动和预测活动 针对信息的可靠程度以及因素变化的范围和幅度 调整相应的策划 目标并修正策划方案 重新评价修正后的经济效果 判断效益的增 减情况从而使策划方案更加合理 准确 完善 6 出奇制胜的原则 建设工程项目前期策划在把握全局的同时 还要有创新的观点 创新的核心在 奇 这样 对项目的功能运用能够达到出其不意的 效果 和潜在的经济效益 7 群体意识原则 充分发挥群体力量 针对目标或可能存在的问题 运用集体智慧进 行系统的策划 4 建设项目策划的主要内容 建设项目策划是一个相当复杂的过程 不同的建设工程项目其前 期策划的内容和步骤不完全相同 一般包括以下内容 建设工程项目构思 1 建设工程项目构思的含义 项目构思就是实施项目的各种设想 是对投资项目的目标 功能 5 范围以及项目设计的各主要因素和大体轮廓的设想和初步界定 项 目构思是整个策划系统的关键和灵魂 也是最富有创造性的一环 它关系到后来项目开发研究结果的性质 价值及成败 项目构思的 好坏 不仅直接影响着项目实施的进展 从某种意义上来说 项目 构思直接决定着项目目标能否最终圆满地实现 2 建设工程项目构思的内容 1 建设工程项目的性质 用途 建设规模和建设水准 2 建设工程项目在社会经济发展中的地位 作用和影响力 3 建设工程项目系统的总体功能 系统内部各单项 单位工程 的构想及各自作用和相互联系 内部系统与外部系统的协调 协作 和配套 4 其他与项目构思有关的思路和策划 3 建设工程项目构思的过程 建设工程项目构思是在构思目标的指导下 从项目环境信息和经验 入手 沿着概念挖掘 主题开发 时空运筹和计划构思 最后形成 项目构想的线索进行 1 概念挖掘 概念挖掘是对整体项目轮廓的描述 是思维的 创造过程 更是构思的灵魂 整个项目的构思都围绕着构思概念进 行层层深入和延伸 2 主题开发 主题开发是围绕问题来充分发挥主体的创造力 使 项目的策划能接受潜在意识 和外界各种信息的刺激和启发 通过科 学技术手段 把这种观念或思路变成创造性解决问题的中心 6 3 时空运筹 时空运筹是对项目的实施在空间和时间上展开 是 构思主题的中心与最重要 最有决定意义的部分任务目标在空间上 保持一致 考虑项目的社会效应 市场竞争 消费习惯 目标定位 等因素 选择好空间的媒介 帮助项目更好的实现 4 计划构思 计划构思是对正是策划做准备 把创意 主题 构 思整理成策划题案 直到付诸实施的门栏 建设工程项目目标设计 1 建设工程项目目标设计的定义 建设工程项目目标设计是指在项目构思的基础上 进行项目基本 目标策划 并对项目构成 项目过程 项目环境进行深入分析 结 合项目主体自身状况提出目标 建立目标体系 项目目标一般是由建设工程项目业主确定 由项目总经理或委托 咨询公司来进行目标设计 项目目标设计通常采取由一般到具体逐 渐细化的过程 最后 将目标结果形成目标文件 通过其对项目目 标的详细描述 预先设定项目成功的标准 2 建设工程项目目标设计的内容 1 建设工程项目目标构成 明确项目的各个层次预期成果 进 行定量描述 保证项目目标容易被沟通和理解 并使每个项目成员 结合项目目标确定个人的具体目标 另外 与建设工程项目相关的其他目标有 技术 财务 组织 时间 质量 经济以及安全 人员 后勤 采购 信息系统和工艺 等目标 这些目标就构成了建设工程项目多目标管理体系 7 2 项目目标设计的规范与标准 包括合同管理标准 质量管理标准 环境保护协议 技术规范与 规程 技术经济评价标准 建设工程项目从业人员道德标准 国内 国际有关的标准制定机构或组织制定的相关标准 建设工程项目定义和定位 建设工程项目定义是指描述建设工程项目性质 用途 建设范围和 基本内容 在对建设项目构成和建设工程项目界定的分析中 进行 建设工程项目的书面说明和项目定义 建设工程项目定位是指描述 和分析建设工程项目的建设规模和建设水准 项目在社会经济发展 中的地位 作用和影响力 建设工程项目系统构成 通过对项目的总体功能 项目内部各单项 单位工程的构成及各 自的功能与相互关系 项目内部与外部的协调和配套关系 实施方 案及其可能性进行分析 对项目在时间 空间 结构 资源等多维 关系中进行统筹安排 找出项目实施的最佳结合点 建设工程项目策划报告编制 建设工程项目策划报告编制是整个策划工作的总结和表述 要有 丰富 详实的内容 能够完全表达建设工程项目策划人的意图 在实际工作中 各项工作需要相互考虑 相互协调 有时许多工 作是同时或交替进行的 建设工程项目策划工作不是固定不变的 在项目建设过程中 随着建设工程项目工作的逐渐进化和深化 策 划的内容也应根据项目的需要和实际不断地修正和完善 使其不断 8 丰富和深化 2 项目建议书 建设工程项目立项阶段的工作分为项目建议书和可行性研究两个 阶段 项目建议书阶段主要是对投资机会的研究以便形成项目设想 并由业主向国家提出申请建设某一项目的建设文件 虽然这一阶段 的工作比较粗糙 对量化的精度要求不高 但从定性的角度来看 则是十分重要的 便于从总体上 宏观上对项目作出选择 项目建 议书的作用主要表现为 项目建议书批准即为项目立项 作为国家 选择建设工程项目的依据 成为进一步进行可行性研究的依据 涉 及利用外资的项目 只有在批准立项后方可对外开展工作 1 项目建议书的编制方法 略 2 项目建议书的主要内容 略 3 项目建议书的审查 接到所委托咨询单位编制的项目建议书后 业主在正式报送有关主管部门审批前 应首先对项目建议书后进行 审查 略 4 项目建议书的报批 项目建议书完成后 要向上级有关主管部门申请立项报批 按照 国家颁布的有关文件规定 审批权限按报批项目的级别划分 三 建设工程项目选址意见书 一 建设工程项目选址意见书定义 建设工程项目选址意见书 是指城市规划管理部门根据城市规 划 在已确定的土地使用功能范围内 对建设用地提出选址定点的 9 具体意见 明确规定 城市规划区内 的建设工程的选址和布局必须符合城市规划 建设工程项目选址意 见书的审批是城市规划实施的一项重要措施 目的是保证各建设用 地符合城市规划 2 申请建设工程项目选址意见书的范围 根据有关规定 新建 迁建单位需要使用土地的 原址扩建需要 使用本单位以外的土地的 以及需要改变本单位土地使用性质的建 设工程项目应申请建设工程项目选址意见书 三 申请建设工程项目选址意见书应提供的资料 略 四 建设工程项目规划选址意见书审核 1 建设工程项目选址意见书审核的主要内容 略 2 建设工程项目选址意见书申请 审批程序如下图 4 建设工程项目可行性研究 10 1 可行性研究概念 可行性研究既是一种综合性的科学分析方法 又是一项具体的研究工作 建设工程项目的可行性研究是指在项目 投资决策前 通过对拟建项目有关的技术 工程 经济 环境 社 会等方面的情况和条件进行调查 研究和分析 并对项目建成后可 能取得的财务 经济效益及社会环境影响进行预测和评价 从而提 出该项目是否值得投资的研究结论 为项目投资决策提供可靠地依 据 2 可行性研究的阶段划分 广义的可行性研究 按研究的深度可 分为投资机会研究 初步可行性研究和详细可行性研究 以下简称 可行性研究 三个阶段 1 投资机会研究 投资机会研究也成为投资机会鉴别 是指为寻 找有价值的投资机会而进行的准备性调查研究 投资机会研究的重点是对投资环境的分析 如在某一地区或某一 产业部门 对某类项目背景 市场需求 资源条件 发展趋势以及 需要的投入和可能的产出等方面进行准备性的调查 研究和分析 目的是发现有利的投资机会 投资机会研究可分为一般机会研究与 具体机会研究两类 1 一般机会研究 一般机会研究是一种全方位的搜索过程 需要进 行广泛的调查 收集大量的数据 一般机会研究又可分为以下三类 A 地区机会研究 即通过调查分析地区的基本特征 人口及人均收 入 地区产业结构 经济发展趋势 地区进出口结构等状况研究 寻找在某一特定地区内的投资机会 11 B 部门机会研究 即通过调查分析产业部门在国民经济中的地位和 作用 产业的规模和结构 各类产品的需求及其增长率等状况 研 究 寻找在某一特定产业部门的投资机会 C 资源开发机会研究 即通过调查分析资源的特征 资源的储量 可利用和已利用的状况 利用该项资源的产品需求和限制条件等情 况 研究 寻找开发某项资源的投资机会 2 具体项目机会研究 在一般机会研究初步筛选投资方向和投资机 会后 需要进行具体项目的投资机会研究 具体项目机会研究比一 般机会研究较为深入 具体 需要对项目的背景 市场需求 资源 条件 发展趋势以及需要的投入和可能的产出等方面进行准备性的 调查 研究和分析 机会研究的成果是机会研究报告 机会研究阶段对项目的建设投 资和生产成本一般是参照类似项目的数据做粗略的估算 其精确度 要求在 30 以内 2 初步可行性研究 初步可行性研究也称预可行性研究 是在机 会研究的基础上 对项目方案进行初步的技术 财务 经济分析和 初步的社会 环境评价 对项目是否可行作出初步判断 研究的主 要目的是判断项目是否有生命力 是否值得投入更多地人力和资金 进行可行性研究和辅助研究 并据此作出是否进行投资的初步决定 初步可行性研究的主要内容包括项目建设的必要性和依据 市场 分析与预测 产品方案 拟建规模和场址环境 生产技术和主要设 12 备 主要原材料的来源和其他建设条件 项目建设与运营的实施方 案 投资初步估算 资金筹措投资使用计划初步方案 财务效益和 经济效益的初步分析 环境影响和社会效益的初步评价以及投资风 险的初步分析 初步可行性研究的重点 主要是从宏观上分析论证项目建设的必 要性和可能性 必要性 略 项目建设的可能性 主要指项目是否具备建设的基本条件 包括 市场条件 资源条件 技术条件 资金条件 环境条件以及外部协 作配套条件等 其中重点是市场需求分析 初步可行性研究的 深度介于投资机会研究和可行性研究之间 这 一阶段对建设投资和生产成本的估算一般采用指标估算法 其精确 度要求在 20 以内 通过初步可行性研究 如果认为项目建设是必要的 而且具备了 基本的建设条件 就可以根据投资主体以及审批机构的要求 编制 项目建议书或初步可行性研究报告 项目建议书和初步可行性研究 报告 都是初步可行性研究的成果 他们之间的差别表现在具体阐 述研究成果时 初步可行性研究报告详尽一些 项目建议书简略一 些 有些重大项目 通常是在 初步可行性研究报告的基础上摘编项 目建议书 再次情况下 项目建议书实际上是初步可行性研究报告 的综合篇 通过初步可行性研究 如果判断项目时有生命力的 就可以进一 13 步进行详细可行性研究 需要指出的是 不是所有项目都必须进行 初步可行性研究 小型项目或者简单地技术改造项目在选定投资机 会后 可以直接进行详细可行性研究 3 详细可行性研究 详细可行性研究是在项目决策前对项目有关的工程 技术 经济 等各方面条件和情况进行详尽 系统 全面的调查与研究分析 对 各种可能的建设方案和技术方案进行详细的比较论证 并对项目建 成后的经济效益 国民经济和社会效益进行预测和评价的一种科学 分析过程和方法 是项目进行评估和决策的依据 详细可行性研究 对项目所需的投资和生产费用的计算 误差允许在 10 范围内 3 可行性研究的主要内容及其深度要求 可行性研究的主要内容 可行性研究的内容按照规定 工业项目的可行性研究报告 一般要求具备以 下主要内容 1 项目总论 包括项目兴建理由 项目预期目标 项目建设基本条 件 2 市场预测 包括市场预测内容 市场现状调查 产品供应预测 价格预测 竞争力分析 市场风险分析 市场调查与预测方法 3 资源条件评价 包括资源开发利用的基本要求和资源评价 4 建设规模与产品方案 包括建设规模方案选择 产品方案选择 建设规模与产品方案比选 5 场址选择 包括场址选择的基本要求 场址选择研究内容 场址 14 方案比选 6 技术方案 设备方案和工程方案 包括技术方案选择 主要设备 方案选择 工程方案选择 节能措施以及节水措施 7 原材料燃料供应 包括主要原材料供应方案 燃料供应方案 以 及主要原材料燃料供应方案比选 8 施工布置总图 材料运输与公用辅助工程 包括总图布置方案 场内外运输方案以及公用工程与辅助工程方案 9 环境影响评价 包括环境影响评价基本要求 环境条件调查 影 响环境因素分析以及环境保护措施 10 劳动 安全 卫生与消防 包括劳动 安全 卫生和消防设施 11 组织机构与人力资源配置 包括组织机构设置及其适应性分析 人力资源配置以及员工培训 12 项目实施进度 包括建设工期和实施进度安排 13 投资估算 包括建设投资估算内容 建设投资估算方法 流动 资金估算 项目投入总资金及分年投入计划 14 融资方案 包括融资组织形式选择 资金来源选择 资本金筹 措 债务资金筹措以及融资方案分析 15 财务评价 包括财务评价内容与步骤 财务评价基础数据与参 数选取 销售收入与成本费用估算 新设项目法人项目财务评价 既有项目法人项目财务评价 不确定性分析以及非盈利性项目财务 评价 15 16 国民经济评价 包括国民经济评价范围和内容 国民经济效益 与费用识别 影子价格的选取与计算 国民经济评价参数选择 国 民经济评价报表编制以及评价指标计算 17 社会评价 包括社会评价作用 范围 主要内容 步骤及方法 18 风险分析 包括风险因素识别 风险评估方法 风险防范对策 19 研究结论与建议 包括推荐方案总体描述 主要比选方案描述 以及结论与建议 可行性研究及其报告的深度要求 可行性研究的成果是可行性研究报告 可行性研究及其报告的内 容应达到的深度要求为 1 内容齐全 结论明确 数据准确 论证充分的要求 以满足决策 者确定方案或项目的需要 2 选择主要设备的规格 参数应能满足预定货得要求 引进的技术 设备的资料应能满足合同谈判的要求 3 重大技术 财务方案 应有两个以上方案比选 4 确定的主要工程技术数据 应能满足项目初步设计要求 5 对建设投资和生产成本的估算应采用分项详细估算法 其精确度 要求在 10 以内 6 确定的融资方案应能满足银行等金融机构信贷决策的需要 7 16 8 可行性研究报告应反映某些方案的重大分歧及未被采纳的理由 以供决策者权衡利弊进行决策 可行性研究报告审查 1 可行性研究报告审查与评估 咨询单位完成可行性研究工作后报送的可行性研究报告是业主作 出投资决策的依据 因此 要对该报告进行详细审查和评估 审查 和评估其内容是否详实 完整 分析计算是否正确 最终确定投资 机会的选择是否合理 可行 可行性研究报告评估 是指在可行性研究报告编制完成后 由另 一家具有相应执业资格的工程咨询单位再一次对拟建项目进行技术 财务 经济等方面的论证 对可行性研究报告所做结论的真实性和 可靠性进行核实和评价 如实反映项目潜在的有利和不利因素 对 项目可行性作出明确的结论 为项目业主或有关决策部门进行决策 提供依据 2 可行性研究报告审查的主要内容 略 3 项目建议书与可行性研究的区别 项目建议书与可行性研究是工程项目建设前期两个阶段的工作内容 尽管在报告中所涉及的内容大体相同 但由于工作目的不同 因而 在研究重点 评价方法等方面有重大区别 业主在审查这两个报告 时 应掌握两者的差异 以便进行更好的评估审查 详细区别见下表 项目建议书可行性研究 17 目的和作用1 国家批准立项的 依据 2 批准立项的项目 才能列入国家长远计 划 组织可行性研究 3 利用外资或有引 进内容的项目 批准 立项后才可以进行对 外的初步询价 1 项目决策的依据 2 批准决策的项目 才能列入国家近期发 展计划 开展初步设 计工作 3 利用外资或有引 进内容的项目 批准 决策后才可以进行对 外正式谈判 签订合 同 研究论证侧重点1 从宏观角度分析 项目建设是否符合国 家 地区和产品结构 调整要求 生产布局 是否合理可行 2 在进行初步的市 场调查基础上 对项 目主要产品进行市场 需求分析 包括市场 需求量 现有生产能 力 项目产品销售有 无风险及其发展趋势 1 具体分析项目建 设是否符合国家 地 区和行业的发展规划 是否符合产业政策和 产品结构要求 生产 力布局是否合理 2 进行全面市场调 查后 对产品的社会 需求进行预测 通过 产品方案和建设规模 的技术经济比较 分 析产品的供求关系 18 进而对项目建设规模 和产品构成提出初步 意见 3 用类比分析方法 初步估算项目建设投 资和提出资金筹措的 设想方案 4 对项目的经济效 益和社会效益进行初 步分析 竞争能力和发展趋势 并确定项目的建设规 模和产品的具体方案 3 依据初步选择的 具体项目总体布置图 估算项目工程量 进 而估算总投资 对资 金来源和筹措方式 贷款偿还方式等进行 系统的研究评价 4 通过对项目的国 民经济效益 社会效 益 财务效益和不确 定性进行分析 做出