重庆市渝北区空港新城房地产板块竞争市场分析.ppt

一 区域概况 区域板块划分 各版块项目概况 渝北两路片区板块划分 各版块项目概况 空港新城 本案 空港广场 工业园东区 回兴板块 空港新城板块 空港新城处于快速成长阶段 配套逐步完善中 泛空港核心居住区 发展潜力巨大 紫台春千集 本案 泰硕明天 同茂怡洲 爱加欧郡 香城故事 泽科港城国际 汇祥林里3000 富悦麓山别苑 润丰水尚 御城华府 华辰财富广场 华港翡翠城 立邦香语湖 空港新城板块在售 持续销售 项目13个 高层产品为主导 以泽科 汇祥 润丰和华港体量在50万方以上项目为代表 项目质素高品质洋房社区 洋房区的好洋房区域名盘 市场知名度高 自然资源 观音生态公园 重庆中央公园 渝北体育馆交通配套 公共汽车619 877 686在此设站点商业配套 2万方商业 汇祥好莱坞商业街教育配套 空港实验小学 18班幼儿园 重庆八中其他配套 2000方社区会所 华港翡翠城 在售 开发商 华港地产 基本资料 项目高层售罄项目在售洋房主力面积145 211平米 主力总价157 220万 近阶段项目开盘信息 小结 高层多次开盘热销 市场地位不可撼动执行开盘快销策略 开盘去化率 套数 金额市场第一 平均蓄客期35天 通过超高上访量 强大卖压促进成交 区县 乡镇占一定比率 定点拓展 整体开花 产品 高层已全部去化 洋房剩余产品面积大 总价高出市场30万 价格 高层2012 10成交价格7400元 洋房7000 12000元 客户 高层以刚需客户为主 主力客群为渝北客户 品牌 外来开发商 在区域内有一定市场知名度 资源 800米景观大道 半山公园 游泳池 18班幼儿园 去化 2012年高层成交1201套 开盘去化率90 洋房成交165套 去化90 项目综述 典型项目 泽科港城国际 项目质素地处于两江新区核心地带空港新城区域大盘 发展潜力巨大 自然资源 观音生态公园 沐仙湖 沐仙湖湿地公园交通配套 公共汽车619 686在此终点设站商业配套 10万方商业教育配套 空港实验小学 三之三国际双语幼儿园 重庆八中其他配套 健身器材 羽毛球场 游泳池 篮球场 泽科港城国际 在售 开发商 泽科集团有限公司 基本资料 近阶段项目开盘信息 小结 区域大盘 影响力强高层针对刚需客群 性价比高 去化较快 项目产品线广 体量大 项目在售高层主力面积60 82平米 折后价7100 7500元 平米项目在售洋房主力面积98 197平米 折后价7600 9200元 平米 产品 在售产品为98 179平米的洋房 厨房邻过道 影响较大 价格 成交均价8200元 与汇祥争抢区域低端洋房客户 客户 项目客群相对比较广 以渝北本地区域客户为主 品牌 区域知名开放商 有一定的影响力 资源 景观资源 湖景 丰富 商业配套尚未启动 去化 高层售罄 洋房产品去化约70 项目综述 典型项目 润丰水尚 项目质素一期三面环湖 自然资源优势强 大体量 区域内高品质项目代表 自然资源 观音岩生态公园 沐仙湖湿地公园 沐仙湖交通配套 619 686公交线终点站 毗邻桂馥大道和兰馨大道商业配套 社区商业配套教育配套 渝北实验小学 社区品牌幼儿园 重庆八中其他配套 渝北党校 渝北区人民政府 渝北区第三人民医院 润丰水尚 在售 开发商 重庆好利来物业发展有限公司 基本资料 项目在售高层主力面积43 89平米 折后价6400 7100元 平米项目在售洋房主力面积98 197平米 折后价7800 9500元 平米 近阶段项目开盘信息 小结 一期剩余洋房去化较慢两房产品去化较快 剩余主要为一房产品 推盘节奏较缓 开盘去化率较低 多以自然开盘方式推盘 产品 洋房剩余产品面积较大 高层以三房和一房为主 两房缺失 价格 高层产品价格7100元 洋房产品8300元 客户 高层以刚需客户为主 针对两路区域人群 品牌 外来开发企业 依靠大体量和高品质有一定认知度 资源 湖景资源丰富 一期地块三面环湖 去化 整体处于持续销售期中 开盘去化率较低 但持销走势较好 项目综述 典型项目 汇祥林里3000 项目质素项目体量大 产品线单一自身商业配套齐全 同享周边大盘资源 自然资源 沐仙湖湿地公园 中央公园交通配套 同茂大道 619 686公交终点站 兰馨大道商业配套 自身26万方商业配套教育配套 重庆八中 空港实验小学其他配套 渝北党校 渝北区人民政府 渝北区第三人民医院 汇祥林里3000 在售 开发商 重庆汇祥地产发展有限公司 基本资料 项目在售洋房主力面积96 170平米 折后价7500 9700元 平米 近阶段项目开盘信息 小结 持续销售期项目 整体推售节奏较快 纯洋房社区 树立高品质形象 小量快推方式 保证产品快速去化 超强力度老带新 效果明显 产品 纯洋房社区 底跃赠送超大面积花园 价格 整体均价7900元 属于经济型洋房 客户 项目客群相对比较窄 以两路改善客户为主 品牌 区域知名企业 有一定品牌影响力 资源 共享周边资源配套 自身配备26万方商业 去化 开盘整体去化率较高 推盘节奏快 平均2 3周推一次盘 项目综述 典型项目 爱加欧郡 项目质素地靠同茂大道 后期发展空间大东临观音岩生态公园 有一定自然资源优势 资源配套 800亩观音岩生态公园 中央公园交通配套 北临同茂大道 附近619 686公交线设终点站商业配套 社区商业配套教育配套 渝北空港实验小学 重庆八中其他配套 渝北区党校 渝北区人民政府 渝北区第三人民医院 爱加欧郡 在售 开发商 重庆宝田地产 集团 有限公司 基本资料 项目在售高层主力面积43 93平米 折后价6600 7400元 平米项目在售公寓主力户型30 37平米 折后价7100 7500元 平米项目在售洋房主力面积96 170平米 折后价7500 9700元 平米 近阶段项目开盘信息 小结 项目处于强销期 渠道力度较大 一期洋房全部推出 价格保持区域中等水平 下半年以去化洋房剩余产品为主 高层2 楼1月份开盘 经长期蓄客 但开盘去化不理想 产品 洋房产品面积较小 舒适感较弱 高层产品团购占多数 价格 上周开盘价格7400元 洋房价格与区域价格持平 客户 高层以刚需客户为主 洋房仍以两路客户为主 品牌 重庆知名开发企业 有一定的品牌号召力 资源 临近生态公园 毗邻同茂大道 后期价值提升潜力较大 去化 整体处于持续销售期中 去化速度较慢 项目综述 空港新城板块特征 产品 公寓以30 37 的单配和小一房为主 去化速度较慢 高层以60 85 的两房和三房为主 各项目产品同质化情况严重 洋房去化主力为100 130 的中间层户型 160 200 的跃层户型去化较慢 价格 公寓30 37 单配 较区域价格高出100 300元 高层60 70 两房 区域均价7000 7300元 80 100 三房 区域价格6900 7200元 洋房100 130 的中间层户型 均价7500 8400元 160 200 的底跃户型 8600 9400元 顶跃和大面积露台赠送户型均价10500 11500元 客户 公寓以两路区域投资客户为主 无大卖点吸引销售难度较大 高层以两路区域刚需客户为主力 两路周边乡镇客户群为辅 洋房针对三北地区的改善型客户 两路地区的客户占多数 回兴板块 回兴板块 两路聚集区域 交通和配套完善 处于衰退下滑阶段 亟待改造更新 回兴板块为两路老城区域 可供开发土地逐年减少 紧邻江北国际机场 坐拥机场高速 319国道 渝怀铁路 金开大道 外环绕城高速路 轻轨3号线 近距离的寸滩保税港 形成区域独有的海陆空立体交通网络 为区域发展创造了得天独厚的便利交通 并逐步融入主城 旭辉项目质素项目区位优势明显 周边配套完善 交通便利 综合大盘 临近人造自然景观 宝圣湖 典型项目 旭辉新里程 项目质素项目区位优势明显 周边配套完善 交通便利综合大盘 临近人造自然景观 宝圣湖 自然资源 宝圣湖生态公园交通配套 临近轻轨3号线 宝桐路公交车站商业配套 社区商业配套 新世纪超市 永辉超市教育配套 社区幼儿园 重庆一中寄宿学校等其他配套 重医德安医院 回兴街道社区医院等 旭辉 在售 开发商 重庆旭鹏房地产开发有限公司 基本资料 项目在售高层主力面积86 109平米 折后价6800 7300元 平米项目在售洋房主力面积104 219平米 折后均价8500元 平米 近阶段项目开盘信息 小结 尾盘销售 低价入市快速去化 进入清盘阶段 低价紧推 快速去化 刚需产品 周边配套完善 地段优势突出 产品 设计合理 满足市场需求 价格 高层单价6600 6800元 性价比高 客户 项目客群相对较广 以三北本地区域客户为主 品牌 全国知名开放商 有一定的影响力 资源 区位成熟 社区自身及周边配套完善 交通便利 去化 项目整体进入尾盘销售阶段 去化速度较快 项目综述 产品 高层以60 90 的两房和三房为主 产品有一定程度同质化 洋房去化主力为110 140 的中间层户型 180 200 的跃层户型去化较慢 价格 高层60 70 两房 区域均价6900元 80 90 三房 区域价格6700元 洋房110 140 的中间层户型 均价8600 8800元 160 200 的底跃层户 7500 8200元 客户 高层以两路区域刚需客户为主力 洋房针对主城地区的改善型客户 三北地区的客户占多数 回兴板块特征 空港广场板块 空港广场板块 发展起步阶段 积极发展高端物业 提升板块价值 总体规划面积54平方公里 以汽车制造业 通信设备 计算机及其他电子设备制造业 电线电缆 光缆及电工器材制造业和金属加工机械制造业为主导产业 现已引进各类企业200余家 园区综合配套完备 产业定位及产业规划科学合理 产业链条延伸壮大 产业发展格局基本形成 桃源居项目质素地处空港广场板块核心区域 大体量 大品牌 影响力强 桃源公园已建成 环境优越 典型项目 桃源居 项目质素地处空港广场板块核心区域 大体量 大品牌 影响力强 桃源公园已建成 环境优越 资源配套 470亩桃源公园和狮子山公园 生态峡谷景观交通配套 轻轨3号线约300米 609 616 613等公交车始发站点商业配套 社区商业配套教育配套 社区幼儿园 2个 渝北实验小学 八中等其他配套 渝北区图书馆桃源居分馆 渝北区人民医院桃源居社康中心 老年大学 会所式体育馆 超市 银行 餐饮 桃源居国际花园 在售 开发商 桃源居 重庆 房地产开发有限公司 基本资料 项目在售高层主力面积68 110平米 折后价8000 8600元 平米项目在售洋房主力面积115 215平米 折后价8800 12000元 平米 近阶段项目开盘信息 小结 区域高品质项目 持续销售阶段 前期洋房起势 塑造项目高品质形象 大体量开发 外来品牌房企 影响力强 板块核心 区域配套成熟 产品 区域内高端产品 影响力强 价格 洋楼单价8300元 洋房9200元 处于区域最高水平 客户 客群相对较广 以三北地区域客户为主 团购客户居多 品牌 全国知名开放商 有较强的影响力 资源 区位成熟 社区配套完善 交通便捷 去化 项目开盘去化较少 但因强势推广支撑持销期去化较好 项目综述 空港广场板块特征 工业园东区板块 园区东区 发展起步阶段 受地势和配套不完善影响较严重 后期逐步提升 背靠渝北区主城 东临玉峰山 环山两座大型生态公园 南毗北部新区 西接长安福特汽车城 国内首个内陆保税港区的空港 水港功能区分布于园区两侧 园区到江北国际机场车程为五分钟 寸滩保税港十五分钟 重庆北火车站二十分钟 总体规划面积约35平方公里 以重庆服装城和物流中心为重点 工业园东区主要项目有 南方玫瑰城 国际家纺城 复地花屿城 环山国际 汀香树目前处于尾盘销售期 申佳项目和中德项目未开始销售 中德项目形象展示系统已开始运作 预计将于2013年中旬面市 典型项目 环山国际 项目质素区域刚需楼盘 户型设计较好 价格较低 高性价比 周边企业 服装城 娃哈哈工业园 金山工业园 台商工业园 生物制药园 物流园交通配套 610公交站点商业配套 社区商业配套教育配套 南方翻译学校 海联学院 西南政法大学 重庆一中寄宿学校 回兴中学其他配套 重医德安医院 回兴社区门诊 芳华医院等 环山国际 在售 开发商 重庆市地平线置业有限公司 基本资料 项目在售高层主力面积36 90平米 折后价6900 7200元 近阶段项目开盘信息 小结 刚需产品持续销售 开盘去化率偏低 底价策略促使持销期销售效果较好项目受区域发展影响较大 价格难以走高 刚需产品满足市场需求 产品 刚需性产品 性价比高 持销去化速度较快 价格 单价6900元 处于区域价位中等偏下水平 客户 以刚需客户为主 针对两路区域客群 品牌 区域不知名开放商 影响力弱 资源 区位发展起步阶段 各方面配套较弱 去化 持续销售阶段 月均去化15 25套 项目综述 典型项目 国际家纺城 项目质素区域刚需楼盘 户型设计较好 价格较低 高性价比 周边企业 服装城 娃哈哈工业园 金山工业园 台商 工业园 生物制药园 物流园交通配套 610公交站点商业配套 社区商业配套教育配套 南方翻译学校 海联学院 西南政法大学 重庆一中寄宿学校 回兴中学其他配套 重医附三院 回兴医院以及社区门诊等 国际家纺城 在售 开发商 重庆涌鑫地产有限公司 基本资料 项目在售高层主力面积19 80平米 折后价7200 8600元 项目在售别墅主力面积158 159平米 折后价9000 10500元 平米 近阶段项目开盘信息 小结 依托南方翻译学院租赁市场 公寓快速去化 项目周边租赁市场旺盛 低总价小面积公寓在该区域较受欢迎 慢节奏大批量推盘 保证房源销售的持续性 产品 主力为20 50平米公寓 两房紧凑户型 价格 清水公寓单价7300元 精装公寓8500元 客户 以投资客户为主 针对两路和打渝北区域客群 品牌 区域有一定实力开放商 影响力较强 资源 享受教育资源丰富 周边租赁市场旺盛 去化 开盘去化率较低 低总价在持销期效果明显 项目综述 典型项目 汀香树 汀香树 在售 开发商 重庆强辉实业 集团 有限公司 基本资料 项目质素现金流项目 快速去化为主 受制于区域发展 认同度较低 周边企业 服装城 娃哈哈工业园 金山工业园 台商工业园 生物制药园 物流园交通配套 610公交站点商业配套 社区商业配套 精品主题酒店教育配套 南方翻译学校 海联学院 西南政法大学 重庆一中寄宿学校 回兴中学其他配套 重医德安医院 回兴社区门诊 芳华医院等 篮球场 绿地公园 项目在售高层主力面积36 64平米 折后价6600 7000元 近阶段项目开盘信息 小结 现金流项目 持续销售阶段小体量项目 现金流楼盘 受区域发展初期阶段影响严重 配套缺失 项目综述 产品 面积小 公寓类产品 针对年轻群体和投资客户 价格 6900元 面积小 总价偏低 客户 项目客群相对较窄 以两路地区首置和投资客户为主 品牌 区域知名开放商 有一定的影响力 资源 区位发展起步阶段 各方面配套较弱 去化 现金流项目持续销售阶段 去化速度相对较慢 典型项目 复地花屿城 复地花屿城 在售 开发商 重庆复地置业有限公司 基本资料 项目质素主力经济型别墅产品 去化较快 示范区景观打造优美 市场认同度高 周边企业 百事可乐 联合技术 霍尼韦尔ABB 微软 惠普 沃尔沃等世界500强国内名企云集交通配套 紧邻轨道3 9号线商业配套 社区商业配套教育配套 四川外语学院 西南政法大学 回兴一中 华人当代美术馆其他配套 回兴医院 渝北区中心人民医院 渝北区中医院西部国际会展中心 重庆大剧院 重庆科技馆 项目在售别墅117 365 折后价10000 12000元 近阶段项目开盘信息 小结 区域高端项目 客户分布广泛前期别墅推广调性高 塑造项目高品质形象 示范区景观效果好 客户认同感强 经济型别墅 低总价抢夺区域部分洋房客户 项目综述 产品 经济型别墅 叠拼面积较小 116 258 价格 10000元 的价格配备小面积户型 总价低至116万 客户 项目客群分布较广 包括部分外省和港澳客户 品牌 品牌开放商 在重庆别墅市场有一定影响力 资源 交通相对方便 小区环境优异 去化 首次开盘去化率较高 随着积累客户被消化 销售进度放缓 产品 高层以60 85 的两房和三房和30 45 的单配和一房为主 产品有一定程度同质化 别墅以116 235 的叠拼销售为主 同类产品无同质化竞争 与洋房客群存在竞争 价格 高层60 80 刚需产品 区域均价6600 6800元 30 40 产品 区域价格6900元 别墅116 140 的叠上产品 均价10500 11000元 150 258 的叠下产品 均价10000元 左右 客户 高层以两路区域刚需客户为主力 小户型以青年群体和投资客户为主 别墅客户分布较广 主要为三北地区客户 省外客户和港澳地区占一定比率 工业园东区板块特征 小结 空港广场 高层 热销68 88 价格8300元 洋房 热销115 149 价格9800元 首改或二改客户较多 团购占比较大 机场客户多 空港新城 高层 60 90 价格7200 7500元 洋房 100 130 价格7700 8500元 刚需客户为主 周边乡镇 区县客户占比较大 但老两路客户为主力客群 回兴 高层 80 97 价格6800 7200元 洋房 104 140 价格8100 8500元 可售项目较少 且品质不高 2013年对项目不构成竞争威胁 工业园东区 高层 60 83 价格6900 7200元 别墅 116 150 总价150万以内高层以两路区域刚需客户为主 小户型多为三北区域投资客户 别墅以三北区域客户为主 二 竞品分析 1 竞品概况 2 竞品成交分析 4 2012年竞品存量 5 2013年竞品推量 3 竞品户型分析 华港项目竞品有哪些 华港项目竞品主要分为两类 同质产品和同区域产品 其中跨区域同质产品仅桃源居和复地花屿城 区域类竞争产品则较为多样 但主力可做如下划分 1 竞品概况 华港项目与竞品关系 2012 竞品项目地图 洋房竞争 高层竞争 高层 洋房竞争 项目竞品主要集中在空港新城板块 且以高层产品为主 区域外仅复地 桃源居对项目的洋房产品存在竞争 主要竞品项目基础情况一览 小结 空港新城2012年高层产品销售主力户型为60 90 两房或三房 空港新城板块高层产品成交价格主要集中在6500 7000元 2012年空港新城折后价格在7500元 以上房源去化量较少 2012年空港新城区域内面积在50 以下或者100 以上房源去化量较少 2 竞品成交分析 小结 空港新城2012年销售量洋房为面积100 120 总价在80 100万之间的房源 空港新城区域内总价高于140万或面积大于160 的洋房房源去化量较少 空港新城2012年洋房整体去化量不大 周边竞品成交数据分析 小结 区域内主流项目单盘年去化量在3 6万方 成交金额在3 5个亿 区域内各项目整体去化情况较为均衡 项目质素差异不大 2012年华港项目成交占比较大 市场影响力相应加大 竞品项目2012 1 12月价格走势图 竞品项目成交数据 小结 空港新城区域2012年全年价格整体呈上涨走势 华港项目价格采取低开高走策略 全年价格上涨明显 2012年空港区域楼盘价格基本维持在7600元 以下 截止到2012年12月份 区域价格集中在7100 7400元 之间 小结 空港2012年主要楼盘走量平稳 个别楼盘开盘实现热销 由成交量可知区域各竞品项目推盘节点相对集中 空港2012年主要竞品项目推盘节点集中3 6 9月 竞品项目分月成交数据 竞品项目成交价格走势 小结 空港2012年价格上涨明显 成交均价由2012年1月6400元 上涨到7400元 区域均价受3 6 9月大量开盘影响 成交均价有所回落 在市场环境不变的情况下 按照价格走势和规律 预计2013年市场价格降突破7600元 周边竞品客户分析 来访 年龄 竞品成交客户来访区域分析 周边竞品成交客户绝大部分位于两路 区域情结较重 旭辉朗香郡由于交通较西区便利 因此对主城 以两北为主 辐射较广竞品成交客户年龄组成分析 周边竞品购买客户年龄主要集中在20 40岁 占70 以上 其中桃源居项目客户较为高端且年龄区间偏大 竞品成交客户职业分析 周边竞品成交客户主要是公司职员及个体户 占比65 以上 桃源居以机场工作人员以及私营业主为主 竞品成交客户认知途径 周边竞品成交客户主要以路过及朋友介绍为主 占65 以上 周边竞品客户分析 职业 认知途径 周边竞品项目渠道分析 线上 线下 活动 小结 区域竞品非常重视渠道 特别是蜜蜂竞品拦截 区域竞品线上推广投入较少 除网络和开盘少量节点报媒外 基本无其他线上推广 区域竞品活动多举办在节日节点上 持销期活动不多 3 竞品户型分析 预计2013年中航项目将推出6栋高层 20栋洋房 高层户型主力为79平米复式三房 洋房产品为180平米底跃 91 104平米平层 89平米顶楼 周边高层在售2 1或三房产品数据对比 小结 客厅开间3 5平米 厨房宽度1 8平米在区域中偏小 居住舒适度不高 其他数据基本与区域同类产品持平 无明显差异 洋房产品数据对比 小结 本案洋房主卫1 7平米尺度偏小 对于浴缸的安放影响较大 项目主卧 次卧的开间在区域竞争产品中无尺度优势 属于紧凑型洋房 本案洋房底跃产品地下室面积最小 但赠送率最低 区域所有项目地下室均带卫生间 本案地下室无卫生间 4 竞品项目2012年存量盘点 小结 区域竞品洋房存量较大 约7万方 区域洋房库存多为大面积顶或底跃层产品 去化难度较大 小结 2012年高层去化率较高 年消化体量超过50万方 2012年高层库存量较少 其中以一房和三房为主 5 竞品项目2013年推量预估 小结 两路区域2013年推量较大 高层97万方 其中直接竞品推量超过70万方 洋房30万方 空港新城板块推盘节奏一般为1栋 3个月 今年首次推盘主要集中在2013年1月和3月份 预计6 9月份将各有一波加推 2013 1 2013 2 2013 3 2013 4 2013 5 2013 6 2013 7 2013 8 2013 10 2013 11 2013 12 泰硕明天2013年推出量约3万方 月均0 25万方 紫台春千集2013年推出量约5万方 月均0 42万方 2013年空港新城片区推售总量70万方 是竞争最激烈板块 大部分项目在2013年上半年集中推售 仅聚义香城故事和富悦麓山别院在下半年推售 工业园区上半年推售较少 集中于下半年 总量约14万方 聚义香城故事存量5 7万方 月均1 1万方 本案 2013年预计推售高层13万方 月均去化4 3万方 同茂怡洲2013年推售量约为8万方 月均0 67万方 润丰水尚2013年推售量约为7万 月均0 88万方 爱加欧郡2013年推售量约7 8万方 月均去化0 71万方 富悦麓山别院2013年推售量约5 8万方 月均0 97万方 泽科港城国际2013年推售量约8 9万方 月均0 99万方 环山国际2013年推售量约6万方 月均0 86万方 国际家纺城推售量约4 8万方 南方玫瑰城2013年推售量约3 2万方 月均0 53万方 桃源居2013年推售量约11 8万方 月均1 48万方 工业园区东版块 空港广场版块 空港新城板块 区域2013年高层产品推售排期 营销突破点 高得房率 超稀缺产品 品牌开发商 高层点对点对比分析 2013 1 2013 2 2013 3 2013 4 2013 5 2013 6 2013 7 2013 8 2013 10 2013 11 2013 12 空港广场版块 汇祥林里3000洋房剩余体量约4 6万方 月均0 38万方 聚义香城故事2013推售量约1 2万方 月均0 15万方 泽科港城国际2013年预计推售量约3万方 月均0 3万方 项目洋房竞争主要来自空港新城版块 竞争项目预计推出体量共约21 4万方 其中以汇祥林里3000供应体量最大 港城国际其次 在工业园东区复地项目主要以叠拼别墅为主 预计推售5 5万方 对本案洋房产品存在较强的竞争关系 空港广场相对竞争偏弱 但依旧不可忽视 本案 2013年预计推售洋房9万方 月均1 13万方 润丰水尚2013年推售量约0 9万方 月均0 15万方 爱加欧郡2013年推售量约1 6万方 月均0 27万方 南方玫瑰城2013年预计推售量约1 4万方 月均0 35万方 复地花屿城2013年预计推售量约5 5万方 月均0 55万方 桃源居2013年预计推售量约3 2万方 月均0 32万方 工业园区东版块 空港广场版块 空港新城板块 区域2013年洋房产品推售排期 营销突破点 高品质物管服务 产品 项目种子客户 市场口碑 洋房点对点对比分析 小结 2012年区域内竞争项目主要通过价格或促销推广形式竞争客户 2013年区域内高层项目第一季度推盘节奏密集 推盘量较大 2013年区域内洋房项目主要集中在下半年推盘 市场竞争激励 华港项目高层9月份推盘月均去化达4 3万方 销售压力非常大 建议项目入市时间提前 华港项目市场影响力 项目品质 群众口碑等软条件在区域内优势明显 可充分发挥其作用 三 项目2013年市场分析 1 市场环境分析 2 市场地位分析 3 swot分析 1 竞争环境分析 重庆市主城区在售跃层产品楼盘31个 其中代表性楼盘10个 除公寓 写字楼外 一般采用平层 跃层的组合形态进行销售 2013年1月份开始 重庆市将不再批复复式结构产品的报建 在市场上复式产品库存量不足的情况下 稀缺性资源必将充满机遇 通过调研发现 在套内面积相同的情况下 价差在300 500元 之间 复式产品和平层产品去化速度基本一致 当价差高于500元 时 复式产品高赠送无法体现 反而增加房屋的装修成本 客户抗性较大 大部分项目的跃层产品在项目总体量中占比较小 难以形成规模效益 推广营销结合不紧密也是导致跃层产品难以 飞入寻常百姓家 的重要原因 高层复式产品市场竞争环境 区域高层产品市场竞争环境 两路板块目前无复式产品在售 90 左右平层2 1房在功能上或与79 复式三房产生竞争关系 但该户型区域库存量不大 两路板块目前仅爱加欧郡和华辰财富广场在售小户型公寓 考虑到华辰为商业公寓产品 单价较高 客群基本不重叠 故区域内公寓类竞争项目仅爱加欧郡 但会受少量小户型 泰硕 紫台 润丰 高层产品影响 该类产品市场竞争不激烈 客群接受度不高 项目在区域内与其他项目产品差异化较大 但该类产品客户接受度不高 要打开市场 精准的定位和客户挖掘至为关键 2012年两路板块高层产品成交面积58 5万方 年度平均去化率超过95 预计2013年区域市场推量将超过90万方 产品同质化问题将逾亦严重 2012年两路高层成交价格由一季度的6300元 上升到四季度的7300元 全年价格上涨1000元 但较2011年市场成交均价8020元 上涨空间仍然明显 重庆市高层产品2012年走势 图 主城高层新批准预售年度走势 图 主城各区高层各区域新批准预售情况 图 主城高层历年成交量走势 图 主城高层2012年成交量走势图 重庆市高层产品推量逐年升高 受2012年市场回暖影响 预计2013年市场推量将超过1500万方 市场竞争将更为激烈 空港新城高层产品2012年走势 图 两路高层历年成交套数走势 图 两路高层历年成交面积走势 图 两路高层历年成交金额走势 小结 两路板块高层产品在经历2011年政策低谷期后 2012年销售快速回暖 成交套数 面积 金额涨幅均超过100 两路板块高层产品2012年成交8767套 较2011年多5000套 在市场环境不发生变化的情况下 预计2013年高层成交或将突破10000套 图 两路2012年市场推售情况 区域洋房产品市场竞争环境 空港新城板块洋房热销产品主力户型集中在96 120 之间 总价在130万以内 其中平层产品由于面积小 总价低 布局紧凑等原因较受区域客户青睐 2012年区域洋房产品共去化15万方 存量7万方 市场去化率65 预计2013年洋房市场推量将超过30万方 可售房源体量将达到37万方 洋房市场竞争激烈 空港新城洋房客户主要集中在两路区域 另含少量三北客户 在客群高度集中 市场放量不断增加的情况下 如何开拓区外市场将成为销售瓶颈 空港新城洋房主要以价格 优惠为主调进行推广 市场影响力较低 客户美誉度不高 尤其以汇祥林里3000为代表 争夺高层客户 总价70万洋房 拉低区域市场洋房价格 重庆市洋房产品2012年走势 图 历年主城洋房供应走势 图 历年主城洋房成交走势 图 历年主城洋房成交价格走势 图 2012年1 12月主城洋房成交走势 重庆市洋房产品2011年 2012年存量超过70万方 市场去化压力大 08年 12年洋房价格变化不明显 受市场状况影