物流园区经营模式及市场分析

以市场为导向的物流园区规划以市场为导向的物流园区规划 物流园区是指多个物流中心在某一空间的聚集体 提供 综合物流及其他配套服务的场所 物流园区集约了多种物流 设施 是物流线路的交汇地 具有集约 调节 转运 集中 库存 信息枢纽等综合功能 紧临港口 机场 铁路编组站 等交通枢纽 地价较低 适当设置远离市中心区 并要足够 的发展空间 为工业企业的发展留有余地 可见 物流园区 是 企业物流部门通过规模化 实现资本 设施 人员 政 府服务及其他资源的有效整合 当前 供应链管理正成为企 业的核心的竞争力 决定企业经营的成败 物流园区作为物 流 资金流 信息流的聚集地 是供应链上核心环节与战略 节点 从国际经济发展格局及中国经济发展情况来看 有几个 不可逆转的趋势 国际制造业加速向中国转移 中国经济的 外贸依存度越来越高 物流外包将逐步成为趋势 这将推动 中国物流园区的发展 并加速融入全球供应链与价值链当中 成为全球化 一体化 高效率的物流产业集中地 发挥物流 增值的作用 物流园区的战略地位将更加彰显 国外特别是 德国与日本的物流园区开发经验表明 物流园区开发确实在 2 提升物流效率 降低物流成本 促进产业发展方面有重大的 作用 今后较长一段时间 中国物流园区开发都将是中国经济 建设的一大热点 但既然是热点 由于利益的驱动 就会产 生诸多非理性的行为 而科学的 客观的前期调研 需求分 析 功能定位 商业模式设计等对一个物流园区的成功开发 降低投资风险至关重要 以市场为导向的物流园区规划 是 物流园区产生良好社会及经济效益 走上持续发展之路的保 证 一 需求分析 物流园区开发的首要工作对物流进行市场调研和竞争情 报分析 深刻把握客户的需求 敏锐洞察市场走向 为后期 市场定位 功能设置 商业模式设计等提供决策依据 市场 调研是对开发单位本身 政府部门 物流需求方及潜在竞争 对手及合作伙伴进行实地调研 资料收集及分析 最重要的 是对物流需求方的调研 主要涉及的方面有 对该项目物流 配套和相关政策的要求 对服务范围及水平的需求 对成本 费用的接受水平 对附加服务的需求 需求方的货物流向 处理量 出入口量 涉及金额 需求方的合作意向等 通过 上述调研 在获得大量翔实的第一手材料和数据的基础上 3 采用定性与定量分析方法 统计学预测方法 比较分析等方 法 进行研究分析 定性方面主要是分析目标客户在哪里 客户的需求有哪些 市场空缺有多大 本项目的资源及能力 情况等 定量方面主要是分析市场的容量 增长的速度 细 分市场规模 成本与价格等等 需求预测一般是根据当地的 经济总量 外贸进出口额 港口吞吐量及增长情况 再依据 经验值估计有多少比例的货物可能需经过物流园区进行处理 计算出物流园区的可能的业务量及未来发展情况 做好市场分析与市场定位是物流园区开发最重要的工作 是关系到物流园区可持续发展的关键问题 当然 整个项目 的评估还需要做多方面的工作 评估框架见下图 地区发展 策略分析是评估地区的产业导向 土地及财税政策等是否有 利于本项目的开展 技术支援能力分析是评估开发单位的技 术及管理等自身能力是否能长期建立长久竞争优势 支持项 目的持续发展 风险管理及项目进度控制也是评估的重要内 容 项目成败归根到底还是要体现在财务收益方面 而财务 营运的可行性分析最主要的三个指标是净现值 投资回报率 和投资回收期 二 物流园区定位与功能设置 4 物流园区总体发展思路应该是结合本地区经济及产业发 展情况 以市场需求为导向 依托港口 机场等交通枢纽 为本地进出口贸易或地区批零一体化 生产加工销售一体化 提供高度组织化 规模化 集约化的物流及供应链服务支持 发挥着引导生产 促进流通 甚至创造消费需求的功能 为 提升本地区的物流效率 降低物流成本 促进产业发展服务 从而融入全球供应链与价值链及当地产业及经济发展当中 在此过程中寻求利益的共享与自身价值的实现 谋求与外界 的良性互动与可持续发展 市场定位决定物流园区提供服务的内容及范围 直接关 系到园区的经济及社会效益 应该根据园区的地理位置 交 通状况 本地区的经济结构 产业发展情况 外贸发展 货 物流向及货载结构等来确定园区的市场定位 物流园区的目 标客户有来料加工企业 外贸公司 制造企业 跨国公司采 购中心 批发 分销 企业 零售企业 码头 船公司 货 运代理公司 第三方物流公司等 提供的服务有仓储 保税 仓 监管仓 普通仓 运输 集装箱堆存 CFS 多式联运 及国际中转 国际采购物流 国际配送 VMI 物流增值服务 等 物流园区应根据市场需求来选择目标客户 提供相应的 服务 物流园区市场定位确定之后再确定所提供的服务功能 5 根据服务内容设置相关功能区域及配套服务区域 按照便于 交通组织及政府相关部门监管 节省用地等原则进行功能区 域规划 以达到最优化布局 例如一个带有保税功能的物流 园区会有国际采购区 国际配送区 国际中转区 国际转口 贸易区 集装箱处理区 口岸功能区 商务配套区等区域 三 物流园区商业模式设计 参考中外物流项目的投资运营模式 主要有土地使用权有偿 出让模式 自行投资 BOT 模式 合资 合营投资模式等几种 其区别在于投资建设组合形式 经营管理形式的不同 并将 决定项目投资人的收益模式 1 土地使用权有偿出让模式 由政府派驻的物流园区开发机构通过有偿出让土地使用 权 以指定的地块 年限 用途和其它条件 由土地使用权 受让人支付土地使用权出让金和使用金后 供土地使用权受 让人开发经营 2 自行投资模式 由政府派驻的物流园区开发机构单独投资整个项目 并 自行组建管理公司 对建成后物流园区进行独立营运 并获 得所有项目的收获 同时承担全部项目风险 或者由政府派 驻的物流园区开发机构投资土地 基础建设 进行项目经营 6 权的招标 由中标公司投资主要物流设备及相关设施的投资 并由其组建管理公司 对建成后的流园区进行营运 同时承 担项目风险 政府派驻的物流园区开发机构通过出租的方式 获得收益 3 投资 经营 移交 BOT 模式 通过给予开发商适当的土地政策 税收政策和优惠的市 政配套等相关政策 由开发商主导进行项目内的道路 仓库 和其它物流基础设施及基础性装备的建设和投资 然后以租 赁 转让或合资 合作经营的方式进行项目相关设施的经营 和管理 给予开发商在项目建成后一定时期内的特许权 开发 商在此特许期内通过经营收回投资并取得利润 特许期结束 后把该项目完好地 无条件地移交给政府 4 合资 合营投资模式 政府派驻的物流园区开发机构以土地及项目的经营权为 股本 选择具有资金及技术管理优势的第三方物流企业为合 资方 共同负责土地开发及项目建设 项目建成后双方根据 股权成立管理公司 对物流园区进行经营运作 收益按股份 分红 5 各商业模式比较分析 第一种模式 土地使用权有偿出让 优势 吸引有投资固定资产意向 希望有更多自主经营 7 权和支配权的物流公司入驻 不必承担投资风险 不足 失去对土地的大部份管理权及控制权 对园区的 整体规划及管理可能带 来不确定因素 且不能分享经营利润 第二种模式 自行营运及招标运营 优势 在足够的投资能力及技术管理能力下 选择自行 营运将获得最大的收益及项目控制权 但政府派驻的物流园 区开发机构缺足够的技术管理能力 引及第三方物流企业进 行招标经营不失为一个好的解决方案 不足 政府派驻的物流园区开发机构要承担全部 自行 营运 或部分 招标营运 风险 在有第三方参与的情况下 收益将下降 第三种模式 BOT 优点 可减低政府派驻的物流园区开发机构的投资风险 不足 失去项目控制权和管理权 可能会偏离项目功能 定位 第四种模式 中外合资 合营投资 优势 充分利用第三方物流公司的技术与管理优势 各 自发挥所长 8 不足 由于各参与方的企业文化 经营方针 管理模式 等各方面各有差异 可能出现一定程度摩擦 导致经营不良 四 物流园区开发风险管理 物流园区的开发具有投资规模大 建设周期长 可变因 素多 风险高的特点 但物流园区开发对本地的经济发展有 重大影响 在物流园区开发过程中要识别风险产生的来源 判别风险程度 提出防范风险的对策 意义非常重大 风险管理就是对物流园区开发过程中可能存在的不确定因素 进行分析 进而确定与物流园区盈利密切相关的因素对主要 投资决策指标的影响程度 识别主要风险因素 根据物流园 区开发项目的特点 风险主要有市场风险 投资风险 政策 风险 技术风险 组织风险等 市场风险是指市场需求的变化及市场竞争的加剧 物流 园区开发的周期比较长 开始时可能预测有确切的市场需求 但后期市场需求的规模及方向有大的变化 或者市场进入这 过多 都有可能导致风险 投资风险是指项目的盈利情况的 不确定性 物流园区开发投资大 且为固定资产投资 退出 成本高 风险大 政策风险是指国家的产业政策 投资政策 财税政策和货币政策对物流园区投资环境可能产生不利影响 技术风险是指新的物流技术 信息技术出现及设备的更新换 9 代给原采用的技术与设备带来的贬值及成本负担 组织风险 来自组织缺陷 管理能力不足及人才流失等方面