房地产信托融资方式一览图

房地产信托融资方式一览图房地产信托融资方式一览图 四四证证 齐齐全全 自自有有资资本本金金 达达到到3 35 5 二二 级级以以上上开开发发资资 质质 项项目目盈盈利利 能能力力强强 发发放放贷贷款款 债债权权 资资产产抵抵押押 不不 动动产产 抵抵押押率率 一一般般5 50 0 左左右右 股股权权质质押押 第第三三方方担担保保 设设置置独独立立账账户户 1 1至至2 2年年居居多多 几几 千千万万到到几几亿亿不不 等等 6 6 1 10 0 居居多多 偿偿还还贷贷款款本本金金 股股权权结结构构相相对对 简简单单清清晰晰 项项 目目盈盈利利能能力力强强 股股权权收收购购或或增增 资资扩扩股股 类类似似 优优先先股股 向向 项项目目 公公 司司委委派派股股东东和和 财财务务经经理理 股股 权权质质押押 第第三三 方方担担保保 1 1至至2 2年年居居多多 几几 千千万万到到几几亿亿不不 等等 6 6 1 10 0 居居多多 溢溢价价股股权权回回购购 贷贷款款型型信信托托股股权权型型信信托托 退退出出方方式式对对项项目目要要求求 进进入入方方式式 风风险险控控制制措措施施 期期限限 金金额额 成成本本 期期限限 金金额额 成成本本 退退出出方方式式 进进入入方方式式 对对公公司司要要求求 风风险险控控制制措措施施 业业已已建建成成 产产 权权清清晰晰 证证件件 齐齐全全 能能产产生生 稳稳定定现现金金流流 如如商商场场 写写字字 楼楼 酒酒店店等等租租 赁赁型型物物业业 财财产产受受益益权权转转 让让 业业主主回回购购承承诺诺 及及第第三三方方担担保保 1 1至至2 2年年居居多多 视视信信托托财财产产的的 评评估估价价值值 一一般般 在在其其评评估估价价值值的的 5 50 0 左左右右 6 6 1 10 0 居居多多 溢溢价价受受益益权权回回 购购 财财产产受受益益型型信信托托 退退出出方方式式对对财财产产要要求求 融融资资原原理理 风风险险控控制制措措施施 期期限限 金金额额 成成本本 对对公公司司的的经经营营 管管理理能能力力 项项 目目的的市市场场前前景景 及及盈盈利利能能力力等等 有有较较高高要要求求 以以股股权权和和债债权权 的的组组合合方方式式 向向 项项目目 公公 司司委委派派股股东东和和 财财务务经经理理 设设 置置专专门门账账户户 股股权权质质押押 第第 三三方方担担保保等等 期期限限根根据据需需求求 灵灵活活设设置置 金金 额额一一般般较较大大 成成本本一一般般在在6 6 1 10 0 之之间间 归归还还贷贷款款本本金金 溢溢价价股股权权回回购购 混混合合型型信信托托 期期限限 金金额额 成成本本 退退出出方方式式 进进入入方方式式 对对公公司司要要求求 风风险险控控制制措措施施 一 操作流程一 操作流程 1 1 贷款型信托 贷款型信托 投投资资者者 委委托托人人 信信托托投投资资公公司司 受受托托人人 开开发发商商 项项目目公公司司 1 信信托托资资金金 4 信信托托收收益益 及及本本金金 2 信信托托贷贷款款 3 支支付付利利息息 偿偿还还本本金金 资资产产抵抵押押 股股权权质质押押 第第三三方方担担保保 2 2 股权型信托 股权型信托 投投资资者者 受受托托人人 信信托托投投资资公公司司 委委托托人人 开开发发商商 项项目目公公司司 1 信信托托资资金金 4 信信托托收收益益 及及本本金金 3 溢溢价价股股权权回回购购 股股权权质质押押 第第三三方方担担保保 2 收收购购股股权权 或或增增资资扩扩股股 3 3 财产受益型信托 财产受益型信托 投投资资者者 委委托托人人 信信托托投投资资公公司司 受受托托人人 开开发发商商 委委托托人人 2 信信托托资资金金 4 信信托托收收益益及及本本金金 1 信信托托财财产产 3 优优先先受受益益权权收收入入 优优先先受受益益权权 溢溢价价回回购购优优先先受受益益权权 二 信托公司目前常用的信用增级方式二 信托公司目前常用的信用增级方式 信托产品设置 超 优先级受益权和次级受益权 优先级受益权由普通投 资者持有 次级受益权由融资方或关联第三方持有 信托收益分配顺序一般为 分配优先受益人信托资金本金 分配优先 受益人信托收益 分配次级受益人信托资金本金 分配次级受益人信托收 益 三 政策层面可能变化的影响 有新闻报道监管层将禁止三 政策层面可能变化的影响 有新闻报道监管层将禁止 股权投资 溢价回股权投资 溢价回 购类购类 信托产品 信托产品 来源 2009 年 7 月 31 日证券日报 继传出 打新 型信托产品将被叫停的消息后 回购类信托产品也面临着相 同的境况 日前多家媒体报道称 一份规范信托业务的征求意见稿正在业内传 开 该意见稿的主旨是拟叫停 股权 2B 回购 式的股权信托投资 意见稿中明确提出了几项要求 首先 信托公司开展信托业务 不得以股 权投资附加回购方式进行项目投资 其次 信托公司要严格执行国家新制定的 固定资产贷款项目资本金管理制度 信托公司不得将银行理财资金用于项目资 本金 但对接商业银行的私人银行业务除外 最后 信托公司开展项目融资业 务时 要依照国家规定 明确和细化可接受的资本金来源 对于来自股东借款 除非注明在风险情况下放弃一切偿还权利 银行贷款和银行理财资金 不得 作为项目资本金 此征求意见稿初衷是为了有效管理信托公司和地方政府合作的基建类信托 产品的风险 但可能对目前的其他类 股权投资 回购 模式产生影响 四 一点设想四 一点设想 鉴于我司项目的特点及配合后续招商需要 建议采用股权信托模式融资 同时信托产品设置超优先级受益权 优先级受益权 次级受益权 持有不同的 受益权享有不同的收益率 其中 超优先级受益权由普通投资者持有 优先级受益权建议由开发商 潜在的投资商 持有 可附带某些在项目区 域内投资的优惠权利 次级受益权由融资方或关联方持有 设置次级受益权并不是必需的 四 案例四 案例 序序 号号 信托公司信托公司信托计划名称信托计划名称日期日期发行规模发行规模期限期限预期年收益预期年收益资金运用方式资金运用方式风险控制措施风险控制措施 一一贷款信托贷款信托 1 外贸信托 万象新天项目 集合资金信托 计划 2009 年 4 月 24 日至 5 月 15 日 总 1 亿元 公开发 行优先级受益权人 民币 8000 万元 次 级受益权 2000 万元 由外贸信托认购 2 年 优先级受益权部分 预期收益率 6 年 购买 300 万元 及以上投资人预期 收益率为 6 5 年 信托资金用于向北京天鸿 置业有限公司发放房地产 开发贷款 用于万象新天 项目的开发建设 物业抵押 抵押物附 着的应收账款质押 保证担保 抵押物保 险 强制执行公证 2 百瑞信托 百瑞宝盈 34 号 五里村土地 整理项目 集 合资金信托计 划 2009 年 8 月 3 日至 8 月 14 日 8 000 万元2 年9 0 2 年期 信托资金以债权形式提供 给广居民生 用于 五里 村 一级土地整理项目和 青城山房 项目后期建 设 政府信用保证 资产 质押 股权质押 责 任担保 现金流监控 3 中诚信托 北京沿海青年 公寓贷款项目 集合资金信托 计划 2008 年 10 月 6 日至 2008 年 10 月 18 日 7000 8000 万元2 年9 5 11 5 集合资金以贷款方式发放 给北京沿海绿色家园世纪 房地产开发有限公司 用 于北京沿海青年公寓项目 的开发建设 信托贷款的担保方式 为抵押担保和关联方 的连带责任保证担保 序序 号号 信托公司信托公司信托计划名称信托计划名称日期日期发行规模发行规模期限期限预期年收益预期年收益资金运用方式资金运用方式风险控制措施风险控制措施 二二股权信托股权信托 1 北方信托 天津广成城乡 建设投资有限 公司股权投资 集合资金信托 计划 2009 年 7 月 22 日至 2009 年 8 月 22 日 12000 万元2 年7 4 8 4 本信托计划资金用于向天 津广成城乡建设投资有限 公司进行增资 政府信用 广成为国 有独资公司 2 中融信托 中融 悦合股权 投资集合资金 信托计划 2009 7 12 40000 万元2 年 7 5 13 5 以股权投资的方式直接或 间接持有上海悦合置业有 限公司 100 的股权 受益权分层 担保 三财产受益型信托财产受益型信托 1 中原信托 信息大厦项目 不动产信托信 托受益权投资 集合资金信托 计划 2008 年 10 月 15 日至 2008 年 10 月 28 日 不高于人民币 2500 万元 1 年 预期年收益率为 9 50 信托计划本金用于购买信 息大厦项目不动产信托 以下简称 不动产信托 项下初始受益人的全 部初始受益权 2 新华信托 辛特拉产权酒 店 不动产 投资集合资金 信托计划 2009 年 8 月 5 日 2009 年 9 月 5 日 5000 7500 万元3 年 9 5 11 向海南致远购买其开发的 辛特拉皇家度假酒店部分 独立产权单位客房 新华信托委派代表进 入海南致远董事会 通过中国工商银行预 售款监管账户 对开 发商的现金流进行严 密监管 序序 号号 信托公司信托公司信托计划名称信托计划名称日期日期发行规模发行规模期限期限预期年收益预期年收益资金运用方式资金运用方式风险控制措施风险控制措施 四混合型信托混合型信托 1 中信信托 中信盛景 星 耀地产基金集 合信托计划 2008 年 9 月 10 日 2008 年 9 月 25 日 不少于 67 9 亿元人 民币 其中次级受 益权出资权益不少 于 32 9 亿元 优先 级受益权 23 5 亿元 超优先级受益权 11 5 亿元 15 个月 超优先 级 3 年 优先 级 5 年 次级 超优先受益权预期 年化收益率为 14 含一次性认购 费 2 天津星耀五洲项目公司股 权 债权运用 其他房地 产企业股权 债权以及结 构性信托产品 受益权分层等 2 中信信托 中信天泰不动 产投资信托基 金集合资金信 托计划 2009 年 8 月 10 9 月 9 日 人民币 35 000 万元 其中 优先级受益 权 30 000 万元 次 级受益权 5 000 万 元 根据优先级实 际募集规模 按比 例匹配 由天泰 集团认购 3 年 7 02 20 优先 级受益权 若每 年收益低于 7 02 则天泰地产 和天泰集团予以补 足 以股权 债权等合法方式 投资于青岛 济南等泛山 东市场的优质房地产项目 现已确定 4 个种子项目 受益权分层 天泰地 产及天泰集团保证 联合管理 资金监管 聘请专业服务商 经 深入尽职调查的种子 项目等风险防范手段 房地产信托融资房地产信托融资 一 房地产信托概论一 房地产信托概论 信托是指委托人基于对受托人的信任 将其财产权委托给受托人 由受托 人按委托人的意愿以自己的名义 为受益人的利益或者特定目的 进行管理或 者处分的行为 它是以财产为核心 以信任为基础 以委托为方式的一种财产 管理制度 其本质可概括为 受人之托 代人理财 房地产信托是信托业务的一种 所谓房地产信托 是指信托投资公司通过 信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金 按委托人的意愿以自己 的名义 为受益人的利益或者特定目的 以不动产或其经营企业为主要运用标 的 对房地产信托资金进行管理 运用和处分的行为 这里所指的不动产 包 括房地产及其经营权 物业管理权 租赁权 受益权和担保抵押权等相关权利 二 房地产信托融资模式二 房地产信托融资模式 基于融资过程中形成产权关系及现实的运用 房地产信托融资主要有贷款 型信托 股权型信托 混合型信托 财产受益型信托四种模式 一 贷款型信托融资模式 一 贷款型信托融资模式 1 1 操作流程 操作流程 在这种模式下 信托投资公司作为受托人 接受市场中不特定 委托人 投资者的委托 以信托合同的形式将其资金集合起来 然后通过信托贷款的方 式贷给开发商 开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托 投资公司 信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之 时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者 投投资资者者 委委托托人人 信信托托投投资资公公司司 受受托托人人 开开发发商商 项项目目公公司司 1 信信托托资资金金 4 信信托托收收益益 及及本本金金 2 信信托托贷贷款款 3 支支付付利利息息 偿偿还还本本金金 资资产产抵抵押押 股股权权质质押押 第第三三方方担担保保 2 2 特点及优势 特点及优势 对公司对公司 项目项目 要求要求要求的风险控制机制要求的风险控制机制退出方式退出方式 四证 齐全 自有资本金达到 35 二级以上开发资质 项目盈利能力强 资产抵押 土地 房产 等不动产 抵押率一般 在 50 左右 股权质押 第三方担保 设置独立 账户 偿还贷款本金 融资金额融资金额融资期限融资期限融资成本融资成本 视开发商的实力 项目 的资金需求及双方的谈 判结果 从几千万到几 亿不等 以 1 2 年居多 最近也 出现了 5 年期甚至更长 期限的信托计划 一般高于同期银行法定 贷款利率 目前在 6 10 居多 优势 优势 融资期限比较灵活 二 股权型信托融资模式 二 股权型信托融资模式 1 1 操作流程 操作流程 在这种模式下 信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募 集资金 之后以股权投资的方式 收购股权或增资扩股 向项目公司注入资金 同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限 如两年 后溢价回购信托投 资公司持有的股权 投投资资者者 受受托托人人 信信托托投投资资公公司司 委委托托人人 开开发发商商 项项目目公公司司 1 信信托托资资金金 4 信信托托收收益益 及及本本金金 3 溢溢价价股股权权回回购购 股股权权质质押押 第第三三方方担担保保 2 收收购购股股权权 或或增增资资扩扩股股 2 2 特点及优势 特点及优势 对公司对公司 项目项目 要求要求要求风险控制机制要求风险控制机制退出方式退出方式 股权结构相对简单清 晰 项目盈利能力强 向 项目 公司委派股东和财务 经理 股权质押 第三方担保 溢价股权回购 融资金额融资金额融资期限融资期限融资成本融资成本 视项目的资金需求及 双方的谈判结果 以 1 2 年居多 最近也出现了 5 年期甚至更长期限的信托计划 一般高于同期银行法 定贷款利率 目前在 6 10 居多 股权性质股权性质优势优势 该等股权性质类似于 优先股 对公司的日 常经营 人事安排等 没有决定权 可能有 建议权 知情权 监 督权等 1 能够增加房地产公司的资本金 起到过桥融资过桥融资的 作用使房地产公司达到银行融资的条件 2 其股权 类似优先股性质 只要求在阶段时间内取得合理回报 并不要求参与项目的经营管理 和开发商分享最终利润不要求参与项目的经营管理 和开发商分享最终利润 三 混合型信托融资模式 夹层融资型 三 混合型信托融资模式 夹层融资型 债权和股权相结合的混合信托投融资模式 它具备贷款类和股权类房产信 托的基本特点 同时也有自身方案设计灵活 交易结构复杂的特色 通过股权 和债权和组合满足开发商对项目资金的需求 四 财产受益型信托融资模式 四 财产受益型信托融资模式 1 1 操作流程 操作流程 利用信托