地产项目公司法律顾问的工作职责综述

地产项目公司法律顾问的工作职责综述地产项目公司法律顾问的工作职责综述 所谓 隔行如隔山 不同行业所涉及到的法律问题千差万别 且重点节点的要求也大不相同 但无论是什么样的行业 公司法律 顾问的最基本的职责应是建立全面的法律风险防范体系 零缺陷 质量管理理论揭示预先的风险防范是最能保证质量且成本最低 作为地产项目公司法律顾问基于地产项目的法律性质出发履行 一些基本的工作职责 另外还务必从以下三个方面综合考虑 一 项目公司系统性法律设计一 项目公司系统性法律设计 1 针对项目公司成立所涉及的政策环境 法律环境 土地状况 周边治安环境 政府效能及可能存在的风险等应有统筹性的法律意 见提供给公司 2 参与投资部门主导项目公司成立策划的全过程 针对项目公 司及其产品的特性从项目决策 前期准备 工程建设 项目销售 交付使用 后续物业管理所可能涉及的重要节点提出前期法律方面 的意见与对策建议 3 若存在其他的合作方时 应关注项目公司设立时的股权设置 决策程序与收益权的相关安排 为项目公司后面的日常运作与退出 做好制度性的安排 4 对项目公司的管理制度支撑 若地产公司原先没有相应的经 营与管理制度规范或者原先的制度规范无法合法合理适用于项目公 司 则法律顾问应针对项目公司本地化经营与管理方式的合法性 规范性 风险性提供法律意见及防范方法 及时制订或修改不符合 相关法律法规的制度条款 防止不必要的纠纷和法律风险 使项目 公司生产经营的合法性得到保障 如合同管理制度 人事方面的制 度 招投标方面的制度 分包商管理制度等等 2 项目公司日常运营法律支持项目公司日常运营法律支持 对项目公司的日常运营提供法律支持 是法律顾问日常工作职责 体现 房地产是较为成熟的行业类型 其日常所能遇到的法律问题 基本上都应已出现并且都能找到已有相应处理方式的案例 而一些 较为大型的房地产公司都会有自己一套较为成熟的法律风险防范应 对体系 法律顾问在其中的重要工作 是根据不同项目所碰到具体 实际情况结合以上述的要求与自己的知识 经验灵活应用 另一方 面法律顾问选择项目公司中的重要节点予以重点关注并持续跟进 一 一般性质的法律支持 一般性质的各类法律事务与纠纷 包括但不限于如合同模本制 订 合同审核 员工法律培训 与政府沟通相关文件审核 提供担 保 融资方面的法律意见等 及处理合同纠纷 劳资人事纠纷 知 识产权纠纷 行政诉讼或仲裁等等 按照既有地产公司的规范要求 及相应法律处理程序进行处理即可 任何的法律事务与纠纷处理过程中 法律顾问务必切记地过程 中应结合 民事诉讼法 最高人民法院关于民事诉讼证据的若干 规定 及相关法律 司法解释等之规定 要求员工履行合同规范 完善履行手续 进行证据保全 防范因证据缺失导致出现不利于公 司的现象 同时 在法律问题解决处理之后 应积极分析 查找发生上述 纠纷的原因 对制度或各类操作规范上进行修补 做到亡羊补牢 防患于未然 使今后此类纠纷少发生或者不发生 二 项目公司法律风险重点关注事项 1 征地拆迁及补偿安置方面 尽管原则上本该由政府来完成 但作为项目公司法律顾问还是需要重点介入 对土地性质及征地区 域各类产权性质及矛盾纠纷的了解 并能够逐一提出对策意见 介入 拆迁谈判与补偿安置 在负责草拟和审查征地及房屋拆迁过程中所 需法律文件的同时重点防范征地拆迁与补偿安置存在的问题所可能 发生长期溢出效应 对项目开发的后期影响 2 土地前期开发中 法律顾问应参与土地使用权出让过程中的 协商 招标 拍卖 参与市政配套合同的洽谈 起草 审查 并协 助处理合同履行过程中其他非诉讼法律事务 3 项目公司施工建设期间 法律顾问应做好几个方面的工作 1 依据相关法律法规及地产公司的招投标方面的管理制度 参与设计 施工 设备采购方面招标文件的制定 审查投标文件并 为评标 决标提供法律意见 此时应关注如何防范可能发生商业贿 赂及串标行为 2 审查工程设计合同 施工监理合同 委托测绘合同 委托 勘察合同 参与与工程承包方洽谈 草拟 修改确定工程承包合同 审 查承包方提出的工程分包单位的资质 信誉及队伍素质和履约能力 审查确定工程分包合同 这些合同的关键点是工程进度 工程质量 及进度款的设置 3 关注履行工程承包合同 设备采购安装合同 相关工程质 量问题及对履约 反索赔资料的积累和保管 建筑工程中签证工程 所产生的纠纷是最多 如何规范现场签证工程师的书写习惯及意思 表达准确性 以及签证信息的即时汇报与纠正机制 是减少签证工 程的最佳途径 同时关注所可能发生的商业贿赂问题 4 商品房屋的预售 销售 租赁过程中所需关注的事项 1 起草 修改 购房须知 订购书 预售合同 商品 房买卖合同 房屋管理 使用 维修公约 租赁合同 等法律 文件 并就相关文本报送行政机关的核准备案 特别关注当地房管局 对于这些文件资料的特殊性条款 防范可能存在的诉讼风险 2 参与代理销售 楼宇预 销售的广告内容 及购房人 承 租人相关问题答复等事务 关注代理商的扩大或虚假宣传给公司带 来的风险 3 针对销售过程中所涉及的商品房买卖 租赁 收楼过程等 具体法律问题的提供意见 关注销售方式的合法性与规范性 这是出 现业主群体诉讼的重要原因之一 4 关注销售过程物业管理方面协议内容的约定 如 前期物 业管理合同 业主公约 业主 住户 守则 等相关法律文件 尽 为项目下一期的开发及品牌宣传提供良好物业管理形象的法律保障 三 相关法律问题处理原则三 相关法律问题处理原则 1 系统性思考 先期介入 及建立防范体系甚为关键 不局限 于一事一解 不能当灭火队员 只有全面的综合的提前的风险防范 才是最为有