纪蕴路111号项目整体定位报告ppt课件.ppt

纪蕴路111号项目整体定位报告 2009年10月 2 融入宝山 一带三线三区 服务业规划的同时 更重要的明确项目在区域发展的地位 一带 宝山滨江服务业发展带三线 沿三条轨道交通的服务业发展格局 其中1号线以上海智力产业园 共富园为依托 形成北上海服务外包产业带 3号线以上海国际钢铁服务业为中心 上海国际节能环保园为依托 开成各有特色的专业服务业发展带 7号线以上海国际研发总部基地为依托 形成集软件动漫 研发设计 商业商务为一体的综合服务产业带 三区 南部地区重点发展商业商务 科技研发 总部经济 创意产业 中部地区重点发展邮轮经济 商业商务 旅游休闲等 北部地区重点发展旅游休闲 观光生态农业 港口服务业 社区商业等 区域产业发展 市场环境与开发条件 3 区域特性 项目周边3公里内多以居民住宅区为主 商务氛围非常薄弱 生活配套明显 商务配套 项目地块所在区域大多是普通住宅聚居区 地块周边约3公里半径范围内公共配套以生活配套服务设施为主 缺乏良好的产业关联或必要的商务氛围 智力产业园 市场环境与开发条件 4 项目周边环境与地块特性决定了项目定位的广度与深度 体量小 周边环境较差 决定其必须依托大环境找出适合项目自身的发展途径 地块规模与体量偏小 周边环境条件较差 决定项目的运营必须依托区域发展及规划寻求发展途径 地块在土地规划中被列入城市绿化用地 决定了项目的开发将受到严格的规划限制 建筑密度 20 30 地块特性 市场环境与开发条件 5 聚焦 智力产业园 集办公 展示 休闲等为一体的花园式生产性服务业聚集园区 项目占地784亩 规划总建筑面积17万 计划投资9 5亿元 分三期实施 项目一期用地6 4万 建筑面积约5万 实际投入约1 6亿元 目前基本建成 比预期时间延后9个月以上 自今年年中租金报价下调至1 4 1 9元 天后 出租率有较明显上升 截至目前 北区约17000 已基本租出 竞争项目 市场环境与开发条件 6 智力产业园 产业模式 生产性服务业 数字内容产业 信息服务外包以及总部经济为主体的3 1产业模式 3 1的产业模式 3 是指 生产性服务业 工业设计 产品研发 信息服务外包 与信息服务外包发展中心广泛合作 电子商务 成长性较快的行业 1 是指 总部基地 研发中心 运营总部 投资管理 竞争项目 市场环境与开发条件 7 本案租赁价格研判 2元 m2 天为市场租金临界点 本片区与其他板块相比 租金暂未超过此临界点 项目地块所在区域及周边地区的办公物业 商务园区分布密度 远不及邻近的大宁地区 大柏树地区 即使与同在宝山区的淞宝地区相比也有较大差距 平均租金水平更是明显低了不止一个层次 但整体出租率仍是处于供略过于求的态势 租金水平 市场环境与开发条件 周边板块主要项目租售一览表 8 项目定位基础综述 项目所属区域是上海北部的传统聚居区之一 就目前的配套设施 产业关联 文化氛围等板块特性而言 相对更适于开发普通住宅物业 项目毗邻共和新路高架与轨道交通一号线 在坐享便利公共交通的同时 也将承受交通噪音的负面影响 项目地块体量偏小 难以形成规模效应 依托板块动态 灵活应变将是抵御市场风险的主要途径之一 项目地块属于公共绿化用地 必须在政策支持下实施开发 且需要满足建筑密度 20 30 边际退线20 30米等限制性指标 从智力产业园一期的招商来看 2元 天是区域市场的价格临界点 地块特性 区域特性 竞争项目 9 项目定位方向与策略选择 根据建筑密度 20 30 的规划限制 建筑物的占地面积不能超过1693 1900 以约20000 的建筑体量计 需建设10 12层楼宇 参照区域租金价格水平 2元 天 整体出租率 70 等市场因素 项目总投资应控制在4000 5000万元以下 方可能在5年左右收回投资 地块东 南侧毗大量的居民区 可能产生噪音 油烟 光线等污染的产业就受到禁止性条款限制 制约项目定位的限制性条件 10 项目定位方向与策略选择 市场定位 嵌入 1号线创意产业带 发展规划 作为智力产业园的有效补充切入市场 客户定位 与智力产业园主体产业相关行业的中小型企业 如信息服务外包 电子商务 以及数码研发 工业设计等生产性服务业 竞争策略 优于智力产业园的单价与总价 较低单价 较小面积 优劣概述 招商拓展可以依托智力产业园的强势推广 客源数量相对有所保障 可以借用智力产业园的配套设施控制投资 另一方面 租金价格受到智力产业园制约难以提升 依托区域标杆定位 智力产业园东区 1 11 项目定位方向与策略选择 市场定位 作为新华厂地块改建呼叫中心的互补与联动 客户定位 主要面向席位数 100席的小型呼叫企业机构 竞争策略 与新华厂地块改建呼叫中心联合 实行整体推广与招商拓展 形成项目与项目之间的优势互补与相互支援 完善产品线 优劣概述 项目招商可以依托新华园推进 客源拓展有所保障 租金价格调整的自由度相对较高 但是 项目沿线道路的交通噪音污染较为严重 对呼叫企业有较大抗性 多项目联动定位 新华园分园 2 12 项目定位方向与策略选择 市场定位 结合区域市场现状 以商住一体作为项目的差异化特征 主要面向上海城市外围的客群 客户定位 外埠企业驻沪办事处 中小型企业 创业阶段企业 以商贸 服务外包 加工装配等行业为主 竞争策略 商住一体化解决目标客群的工作与生活消费需求 间接降低租户的运营总成本 优劣概述 租金上调空间相对较大 但是 客户来源不稳定 且难以灵活分割租赁单元 在客观上降低了应对市场风险的灵活性 独立发展定位 商住一体的产业楼宇 3 13 项目定位方向与策略选择 受区域市场发展相对滞后的影响 项目在不同定位与策略选择下 项目的投入 产出比差别不大 从静态的投资回收期与年收益率来看 就项目的经济价值而言并不属于优质项目 未计入水电扩容配套可能发生的投入以及管理 财务 营销费用等成本 且受到较多的开发条件限制 该项目的开发价值更多的是在于随着区域板块的发展谋求中远期的不动产增值 以及改造后该宗不动产的资产优化与价值提升 综述 结论 项目体量较小 无法形成规模效应 市场影响力小 但灵活性较强 综合判断应当合理借助区域产业发展 标杆项目 智力产业园 的开发 借力使力 整合市场资源 取 他山之石 为我所用 使本案积极作为智力产业园的东区开发 并不失灵活的运营 14 结合智力产业园的整体发展格局 将本案融入其中 研究适合项目的发展主题与市场定位 聚焦智力产业园 总结 上海智力产业园 集办公 展示 休闲等为一体花园式生产性服务业聚集园区 工业设计 生产性服务业 信息服务外包 产品研发 电子商务 总部经济 市场定位 产业定位 1 2 3 4 15 区域产业关联 片区内商务氛围十分薄弱 交通可达性一般 周边生活配套相对完善 竞争项目对本案影响较大 市场定位 市场基础 城市边缘区域 项目改造基础 服务产业积极发展中 智力产业园东区 北上海1号线旁服务产业综合 商务 补充体 本案市场定位 空间局促纵深发展 服务产业成长性客户 有限空间纵深发展 半包围格局 项目定位思路解析定位为本 创新为魂 竞争项目 集聚效应明显顺势利导 规模优势 16 引导智力产业园产业东扩 逐步形成主导产业 形成 产业联动 一点开花 带动全局 促进影响 的产业发展思路 积极融入 智力产业园 生产型服务业 信息外包业 电子商务 总部经济的产业发展链 本案产业定位 17 信息服务