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地产项目融资途径与相关法律问题 1 房地产融资 银行融资 银行房地产贷款 指向借款人发放的用于购置 建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款 指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发 整理的贷款 土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构 但因涉及地方政府融资平台 严格限制 指向借款人发放的用于购买 建造和大修理各类型住房的贷款 现在受限于各地的限购令的约定 指向借款人发放的用于开发 建造向市场销售 出租等用途的房地产项目的贷款 当下严禁向房地产企业发放流动资金贷款 和用于购买土地的贷款 2 房地产融资 基金融资 3 项目公司 房地产项目 控股公司 有限合伙人 无限合伙人 无限合伙人成立基金管理公司负责有限合伙企业的管理及运营 合伙人共同认缴出资成立有限合伙企业 注 现在流行房地产集团作为直接或间接的 自行或联合的 无限合伙人成立人民币基金 有限合伙企业 人民币基金 有限合伙向项目公司提供资金 以股权 增资 保底回购安排 委托贷款 股东贷款为主 基金管理公司 3 房地产融资 信托融资 4 项目公司 房地产项目 控股公司 信托公司 公众投资者 信托公司将募集的资金设立信托计划 若投资人是一人以上的 则为集合信托计划 否则为单一信托计划 公众投资者向专业的信托公司出资认缴信托单位 信托公司通过信托计划向项目公司提供资金 主要是以 a信托贷款 b增资 保底回购安排 c结构化信托产品 信托计划 4 房地产融资 信托融资 5 自有资金充足 开发建设合规 一般不低于30 经适房等不低于20 四证齐全 主体适格 关注抵押物 控制抵押率 担保充分 房地产开发贷款是最为常见的银行房地产贷款业务 在宏观调控后 央行和银监会收紧了对开发贷款的发放 监管机构频繁窗口指导 内部红名单和黑名单并存 房地产企业顺利获得开发贷款的难度直线上升 5 房地产融资 信托融资 6 3 债权性信托投资的房地产项目需已取得四证 即 土地证 用地规划证 建设规划证及施工许可证 2 债权性信托投资的房地产项目的自有资本金率需符合法律法规的规定 即 一般项目30 经适房等20 1 债权性信托投资的房地产项目公司或其股东需有二级或二级以上的房地产开发企业资质 信托业务合规要求 6 房地产融资 特殊融资 7 特殊融资募集途径 资产支持证券 银行理财产品 保险资金投资不动产 证券基金公司资产管理计划 人民币基金 证券公司资产管理计划 7 房地产融资 特殊融资 8 特定资产收益权 债权 股权 股权 债权 债权委托贷款信托贷款企业间拆解 特定资产收益权租金收益转让转让收益转让收费权转让 股权 债权增资或转股取得股权股东贷款 股权增资股权转让 8 房地产融资 券商资管 9 特定资产收益权 债权 股权 集合资管 专项资管 定向资管 银行委贷票据直贴特定收益权转让SOT 资产证券化业务 券商小集合对接集合信托计划券商小集合对接基金子公司专项计划 证券公司资管产品概览 9 房地产融资 券商资管 10 投资范围 10 房地产融资 券商直投与另类投资 11 债权 证券公司自营业务 投资方式 投资范围 产权收购 投资不动产物业 项目 券商另类投资 退出方式 投资范围 目标企业IPO上市目标企业或控股股东回购并购重组退出 股权投资直投基金将闲置资金可以投资于公开发行的国债 央行票据等证券以及证券投资基金 集合资产管理计划或专项资产管理计划 投资方式 增资或股权转让直接认购 券商直投 退出方式 物业 项目 转让 11 房地产融资 券商定向资管 案例一 12 交易步骤银行理财资金设立定向计划 由证券公司管理证券公司作为委托人与委贷行签订委托贷款合同 银行理财资金 A银行 定向资管计划 证券公司 委贷行 B银行 房地产企业 交付委托资金 受托管理 委托贷款 受托贷款 贷款本息 托管费 委托贷款合同 受托管理 手续费 托管银行 C银行 委贷收益 本金及收益 托管 管理费 流程 现金流 银行委贷 委贷行受托贷款给具有融资需求的房地产企业资金交付行通过房地产企业的还款中获取本金及利息 12 房地产融资 券商定向资管 案例二 13 交易步骤银行资金设立定向资管计划 由证券公司管理证券公司作为资管计划的受托人投资于信托计划 流程 现金流 SOT 信托公司作为受托人将信托计划资金用于融资企业发放信托贷款信托贷款归还的本息用于偿付银行理财计划下的投资者的本金及收益 银行理财资金 A银行 定向资管计划 证券公司 房地产企业 委托资金 受托管理 信托贷款 单一资金信托计划 信托公司 委托资金 本金及收益 本金及收益 贷款本息 受托管理 担保 托管银行 B银行 托管 托管费 管理费 管理费 13 房地产融资 券商定向资管 案例三 14 交易步骤银行资金设立定向资管计划 由证券公司管理定向资管计划投向于房地产企业特定资产收益权 流程 现金流 特定收益权 到期后 房地产企业通过回购形式购买转让的资产收益权相应的回购款用于偿付银行理财计划的本金及收益 银行理财计划 A银行 定向资管计划 证券公司 B公司 A房地产企业 资产收益权转让方 交付委托资金 受托管理 受让资产收益权 托管费 托管银行 B银行 溢价回购款或到期回款 本金及收益 托管 管理费 担保 担保 14 15 房地产结构性融资金融工具框架介绍 15 二级开发前期融资 开发建设期融资 开发建成后融资 取得四证 国有土地使用权证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 取得房地产权证 银行信贷受限 可通过房地产结构性融资模式实现 以银行信贷为主 通过预售 在建工程转让等方式回收资金 为快速套现资产 通过发行REITS及其他证券化产品进行融资 房地产结构性融资金融工具框架介绍 房地产融资流程图 禁止信托公司发放土地储备贷款 可通过房地产结构性融资模式实现 土地一级开发整备 土地进行招拍挂 16 有限合伙型PE概述 发起人 管理人员 有限合伙人A 有限合伙人B 管理公司GP 执行合伙人 有限合伙 房地产项目 未上市企业股权 上市公司非公开发行股票 有限合伙型PE的基本交易结构图 17 有限合伙型PE概述 18 有限合伙型PE与公司型PE 信托型PE的比较 有限合伙型PE概述 19 国内有限合伙型房地产PE的现状 北京 上海 天津 重庆 深圳等地已经出台了鼓励私募股权基金发展的政策 有限合伙型房地产PE目前主要集中在天津 上海 有限合伙型房地产PE融资正在进入前所未有的发展机遇期 这一方面是因为房地产PE本身具备独特的融资优势 另一方面更是借助于各种政策交汇催生出的有利时机 有限合伙型房地产PE介绍 20 信托计划和有限合伙结合的融资工具 信托计划和有限合伙的结合案例分析金地武汉项目交易云南昆明某项目交易某基金交易结构图信托计划和有限合伙结合模式的优势 21 信托计划和有限合伙结合模式案例一 金地武汉某项目交易背景及交易核心点 该项目系金地集团主导的房地产基金项目 主要实现以下目标 设立房地产基金的模式 为集团创造持续融资平台达到项目并入集团资产负债表的目的金地集团通过股权购买选择权 资产收购承诺的方式避免对金地集团将来可能出现的收购行为进行负债会计处理的目的 金地集团 GP 天津 WOFE 香港稳盛 辉煌商务 香港唯诚 100 100 50 50 100 境外 境内 金地武汉公司 100 目标项目 22 金地集团 GP 天津 WOFE 有限合伙基金 49 项目公司 投资者 信托计划 LP 51 金地武汉公司 100 募集资金 设立合伙企业 增资 增资 股权购买选择权 行权并支付转让价款 股权转让 资金退出 资金进入 分配合伙收益 分配信托利益 如金地武汉分公司不行使股权购买选择权 金地集团必须收购项目公司资产并支付收购价款 或有 分红 或有 管理费 超额收益 信托计划和有限合伙结合模式案例一 金地武汉某项目交易结构图 香港稳盛 辉煌商务 香港唯诚 100 100 50 50 100 境外 境内 23 24 发起人 GP 有限合伙基金 项目公司 优先级受益人 信托计划 募集资金 设立合伙企业 资金退出 资金进入 分配合伙收益 分配信托利益 次级 发起人 LP 设立公司 设立项目公司或增资 分红 收购特定资产收益权 获得特定资产收益 或有 管理费 超额收益 LP 信托计划和有限合伙结合模式案例二 云南昆明某项目交易背景以及交易结构图 交易背景 该项目系土地一级开发基金项目 涉及到政府融资平台 信托融资平台及房地产行业多个监管重点交易目的 在目前的监管背景下为土地一级开发提供资金支持 24 25 其他有限合伙人 原物业持有人 物业管理公司 SPC 普通合伙人 信托计划 受托人 有限合伙人 投资人 委托人 受益人 有限合伙基金 管理公司 普通合伙人 执行合伙人 发起人 有限合伙人 100 1 0 1 100 设立信托计划 89 4 2 9 6 6 100 设立管理公司 设立有限合伙 设立SPC 入伙 入伙 设立有限合伙 入伙 委托管理 资金退出 资金进入 收益 分配合伙收益 分配信托利益 信托计划和有限合伙结合模式案例三 某基金交易结构图 25 信托计划和有限合伙结合模式的优势 可以突破有限合伙合伙人不得超过50人的限制对于发起人而言 可以通过控制GP实际完全控制项目公司对于信托公司而言 可以争取控制GP来控制项目公司 或通过保持对项目公司监督权 知情权以及对重大事项的否决权来制衡融资方 26 27 券商小集合 集合资金信托计划 FOF 投资人 小集合资管计划 证券公司 项目公司 认购 设立 托管费 托管机构 信托收益及本金 本金及收益 托管 信托计划 权益转让 权益回购 担保 设立 信托公司 交易结构图 优势 对信托公司可以突破信托300万元以下投资者不得超过50人限制有利于信托计划的销售 优势 对证券公司有利于提高产品的预期收益率 吸引更多的投资资金管理成本较低 27 28 券商小集合 基金子公司专项计划 优势 基金计划 证券公司 投资人 房地产企业 资金流入收益 受托管理 基金份额 托管费 存款收益权 委托资金 本金及收益 资产托管机构 认购 现金 托管 管理费 集合资管计划 担保 资产收益 基金项下本息 交易结构图 优势 对证券公司可以直接投资地产项目管理成本低有利于提高产品的预期收益率 吸引更多的投资资金 28 私募金融工具的特点 私募金融工具实则为一种新型的 信托型产业基金 有限合伙基金 包括信托与有限合伙结合的产业基金 该基金主要具有如下特点 实现证券化效果满足社会资金对投资工具多元化的需求高度整合投融资方的金融资源资金运用方式灵活多样实现管理机制 激励机制的重构严格的风险控制方式 私募金融工具的特点 29 实现资产证券化效果结构化融资与产业基金结合 形成结构性产业投资基金一方面产业经营者可利用存量资产橇动社会资金 实现资产证券化的效果另一方面由于基金所具有的制度优势 使其能够成为产业经营者专属的多方位的金融服务工具 私募金融工具的特点一 实现资产证券化的效果 30 说明 如此循环往复 只要投资运用没有产生风险 社会资金可以不断循环增发 且规模应该在不断扩大 投资者 社会资金 装入基金的资产 基础资产 融资企业 结构性融资工具 现金流及资产循环图 31 满足社会资金对投资工具多元化的需求随着社会闲置资金的增加 对于金融投资工具的需求与日俱增 且社会资金对金融投资工具在风险控制及收益扩大方面的要求也日渐提高除传统的直接股权投资方式外 诸如 产业投资基金 私募债 结构投资基金等投资工具也获得了更多的关注信托型产业基金对于信托受益权以及信托利益分配规则的设计 可以针对不同风险 收益 期限 流动性需求的投资群体设计不同的基金品种 诸如 固定收益 浮动收益 可转换投资品种有限合伙基金利用合伙人之间的协议安排对管理 分红 责任进行灵活设计 私募金融工具的特点二 满足社会资金对投资工具多元化的需求 32 高度整合投融资方的金融资源通过信托 有限合伙平台整合资金提供方 银行 资金需求方的金融资源商业银行 具有强大的销售网络 为信托计划 有限合伙基金寻找客户 代销信托产品公司发行债券的资质要求严格 审批手续复杂基金使融资方将其持有资产投入基金形成基础资产 融资方作为劣后受益人承担第一损失风险 信托公司 GP可以根据融资方的需求设计不同金融产品 满足其融资需要 使各方资源得到合理配置 私募金融工具的特点三 高度整合投融资方的金融资源 33 资金运用方式灵活多样基金管理公司特定客户资产管理业务 证券公司集合资产管理计划的资产运用方式有一定的限制 如不得用于贷款用途信托资金运用方式灵活多样 债权 股权 结构性股权 债股结合 其他投资银行工具 私募金融工具的特点四 资金运用方式灵活多样 34 实现管理机制 激励机制的重构高度专业化分工与合作的管理机制信托公司 GP负责金融产品设计 为投资项目提供金融服务 监督项目运行 监管现金流信托型基金中信托公司 融资方 和其他专业第三方 共同组成联合管理委员会 负责投资决策 有限合伙基金中GP负责管理有限合伙基金 承担无限连带责任融资方负责项目的具体实施 操作可通过管理团队持有次级受益权或支付超额收益实现的管理层激励机制 私募金融工具的特点五 实现管理机制 激励机制的重构 35 主要内容 房地产结构性融资金融工具操作实务 公募金融工具操作实务 4 36 银行间债券市场发行的固定收益类融资工具固定收益类REITs资产支持票据 ABN 资产支持证券 ABS 证券交易市场融资工具股性REITs企业资产证券化 证监会主导的资产管理专项计划 公募金融工具概述 37 固定收益类房地产投资信托 REITS 固定收益类REITs的含义 是指一种房地产资产信托 委托人 房地产原始权益人 将其持有的房地产信托给受托机构 并由受托机构向投资者发行REIT受益券 以表彰投资者对该房地产享有的信托受益权中国REITs试点情况回顾与展望试点案例 上海项目和天津项目交易结构图 银行间债券市场发行的固定收益类融资工具一 38 资产支持票据 ABN 资产支持票据 ABN 的含义 是指由企业将其自身拥有的 将来能够产生稳定现金流的资产信托给受托机构 由受托机构将这些资产作为支持基础发行商业票据 并向投资者出售以换取所需资金的一种结构性融资安排案例 某公司ABN项目的交易结构图 银行间债券市场发行的固定收益类融资工具二 39 某公司ABN项目的交易结构图 40 41 股性房地产投资信托 REITS 股性REITs的含义 是指一种房地产资金信托 投资者将其合法持有的资金信托给REITs基金管理人 并取得相应的REITs基金份额 再由REITs基金管理人按照基金合同的约定向房地产原始权益人收购其持有的房地产物业股性REITs的基本交易结构图 证券交易市场的融资工具一 41 投资者 基金管理人 受托机构 发行人 资产服务人 托管银行 资金托管机构 房地产投资信托 项目公司A 房地产A 项目公司B 房地产B 资产管理合同 托管银行 资金托管机构 资产管理 基金管理 资金保管 持有 持有 持有REIT份额 股性REITs的基本交易结构图 42 企业资产证券化 专项计划 企业资产证券化 专项计划 的含义 是指由企业将其自身拥有的 将来能够产生稳定现金流的资产出售给证券公司 由证券公司将这些资产作为支持基础发行专项计划 并向投资者出售以换取所需资金的一种结构性融资安排案例一 某租赁公司专项计划项目交易结构图 证券交易市场的融资工具二 43 某租赁公司专项计划项目交易结构图 44 房地产企业海外融资方式概览 外保内贷内保外贷 跨境人民币贷款 境外发债 垃圾债 境外IPO通过项目股权出让融资 QFLP外资房地产离岸基金 45 债权融资 外保内贷 境外IPO 小额外保内贷允许符合一定贷款签约金额限制和贷款未偿本金余额限制的小额外保内贷业务从一般外保内贷业务的数量控制政策中豁免 中外资无差异 由银行审核 采用事后集中备案制小额外保内贷项下发生担保履约的 境内企业在未完成对境外担保人还款前 不得办理新的小额外保内贷业务 概念 外保内贷即外汇担保项下人民币贷款 是由境外金融机构或境内外资金融机构提供信用保证 含备用信用证 或由境内外商投资企业提供外汇质押 由境内银行向境内企业发放的人民币贷款 法规政策 外债登记办法 外债登记管理操作指引 国家外汇管理局关于在部分地区试行小额外保内贷业务相关外汇管理问题的通知 一般操作 中资企业 签约环节 事先向外管局申请外保内贷额度 境外担保人履约后 办理外债登记 无外债额度控制 外资企业 可自行签约 无需审批 境外担保人履约后 在外债登记环节 纳入债务人 投注差 额度管理 试点操作 46 债权融资 内保外贷 传统模式 外保内贷内保外贷 跨境人民币担保 境外发债 垃圾债 境外IPO 境外IPO 交易结构图 项目公司 境外 境内 境外银行B 外商直接投资 贷款 境内银行A 持有 反担保 境外关联公司 物业资产 保函 概念 内保外贷业务是指在境内企业向境内银行出具无条件 不可撤销反担保的前提下 由境内银行为该企业在境外注册的全资附属企业 参股企业或交易对手向境外机构开立保函或备用信用证 由受益人境外机构向借款人提供融资 包括贷款 贸易融资 融资租赁等 的业务 47 债权融资 内保外贷 自贸区新政策便利 外汇管理支持试验区建设实施细则 第十三条区内企业提供对外担保 可自行办理担保合同签约 无需到外汇局申请办理事前行政审批手续 区内企业提供对外担保时 不受担保人和被担保人净资产比例 被担保人盈利状况及担保人和被担保人之间股权关联条件的限制 区内企业签订对外担保合同 应当按约定办理对外担保登记和履约核准手续 并符合关于担保项下资金用途的限制 第十五条区内企业 非银行金融机构向境外支付担保费无需核准 可持担保费支付通知书直接到银行办理购付汇手续 国家外汇管理局关于境内机构对外担保管理问题的通知 内保外贷所融资金不得以借贷 股权投资等形式直接或通过第三方间接调回境内 应用于被担保人的境外生产经营活动 48 债权融资 内保外贷 创新模式 境外IPO 跨境人民币贷款 交易结构图 项目公司 关联公司B 还本付息 境外 境内 商业银行 外商直接投资 贷款 担保方 持有 反担保 担保 关联公司A 物业资产 49 债权融资 内保外贷 创新模式 跨境人民币贷款 交易优势 交易步骤 1 境外关联公司A向境外商业银行借款 2 境内担保方就该等贷款向境外银行进行担保 3 境内项目公司以境内物业资产向该等担保方提供反担保 4 关联公司B另行置换等额资金向境内项目公司放款 1 目前人民币对外担保不受额度限制 2 通过反担保将物业资产用于融资安排 3 目前人民币对外担保项下资金不得直接回流 故通过集团内部关联公司进行置换放款以规避该等监管要求 50 债权融资 跨境人民币贷款 自贸区新政策便利 中国人民银行上海总部关于支持中国 上海 自由贸易试验区扩大人民币跨境使用的通知 区内金融机构和企业从境外借用人民币资金 不包括贸易信贷和集团内部经营性融资 应应用于国家宏观调控方向相符的领域 暂不得投资有价证券 包括理财类资产管理类产品 衍生产品 不得用于委托贷款 区内企业借用境外人民币资金规模 按余额计 的上限不得超过实缴资本 1倍 宏观审慎参数 区内非银行金融机构借用境外人民币资金规模 按余额计 的上限不得超过实缴资本 1 5倍 宏观审慎参数 借入资金可调回存入开立在上海地区银行的专用存款账户 只能用于区内或境外 包括区内经营 区内项目建设 境外项目建设等 51 债权融资 境外发债 境外IPO 借道基金间接融资 QFLP 方式一 通过信用评级发债融资 特点 信用评级发债是凭公司信用而非公司财产作为担保所发行的债券 信用评级发债对公司的各项要求非常严格 而且由于持有人的风险较大 所以票面利率也较高 目前 国内仅有少部分房地产企业通过这种方式进行融资 案例 龙湖地产2011年3月31日 龙湖地产与摩根士丹利 渣打 汇丰及花旗银行签立订购协议 在新加坡通过发行5年期优先票据的方式进行融资 票面总价值7 5亿美元 票面利率为9 5 扣除相关费用后所得净额为7 35亿美元 龙湖也成为唯一获得票面利率低于10 债券的中国房地产公司 但龙湖地产在债券市场上的成功来得并不轻松 尤其是在获得标准普尔以及穆迪较高的信用评级上面 这就要求企业不论市场的好坏 经营指标都要保持稳步增长 整个企业的经营压力十分巨大 另外 龙湖在资本市场上所树立的品牌形象 也对企业信用债券的发行起到了正面推动作用 52 债权融资 境外发债 外保内贷内保外贷 跨境人民币担保 境外发债 垃圾债 境外IPO 借道基金间接融资 QFLP 方式二 通过抵押担保发债融资 特点 一旦债券发行人违约 受托人就可将担保品变卖处置 以保证债权人的优先求偿权 其操作方式比评级方式发债简便 对财务指标的要求也不多 发行的速度也比较快 但这种方法的难点在于如何把募集的资金汇入国内 海外募集资金进入国内需要通过外管局等监管机构层层审批 案例 富力地产富力地产于2011年4月份在香港发行了26 12亿元人民币和1 5亿美元的优先票据 票面利率分别为7 0 和10 875 富力地产及其附属的海外公司共同进行不可撤销的担保 并提供一定的抵押 瑞信 花旗 高盛及摩根士丹利是债券的初始购买人 本次债券发行使富力地产获得了约合5 397亿美元 按当时汇率折算 的资金 富力地产成功发行债券有两方面的原因 一方面是投资银行依然看好中国房地产市场 推动富力地产进行债券发行 二是本次富力发行的债券主要是以人民币优先票据为主 在人民币升值预期的影响下 人民币债开始受到资本市场的青睐 53 债权融资 境外发债 外保内贷内保外贷 跨境人民币担保 境外发债 垃圾债 境外IPO 借道基金间接融资 QFLP 方式三 通过发行人民币合成债融资 特点 人民币合成债是指以人民币标价 但以美元结算的债券 发行机构通过此类债券将人民币未来升值预期的财务回报转移给境外投资者 从而获得有保障的较低融资成本 目前已经有恒大 瑞安 中骏置业等多家房地产企业采用此类债券在海外进行融资 票面利率大致在7 10 左右的区间内 虽然利率要高于人民币债 但由于在资金回流上的操作较为方便 所以获得了企业青睐 案例 恒大地产2011年1月恒大地产首只以人民币计价并以美元结算的合成式人民币债券发行成功 为企业带来了13 797亿美元的资金 三年期和五年期的票面利率分别为7 5 和9 25 值得注意是 穆迪虽然将恒大债券的评级由B1调降至B2 并且把该公司的B1评级展望自 稳定 下调四个级距至 负面 但该项交易并没有受到穆迪评级的影响 而且在利率上也较为合适 54 股权融资 境外IPO 外保内贷内保外贷 跨境人民币担保 境外发债 垃圾债 境外IPO 2012年以来境内房地产企业境外上市情况 境外直接上市 H股 境外配股融资 境外借壳上市 55 股权融资 项目股权出让 外保内贷内保外贷 跨境人民币担保 境外发债 垃圾债 境外IPO 借道基金间接融资 QFLP 概念 指企