典型物业纠纷案例解析

典型物业纠纷案例解析典型物业纠纷案例解析 1 1 物业收费纠纷解析物业收费纠纷解析 相关法律法规相关法律法规 物业管理条例物业管理条例 第第七条 七条 业主在物业管理活动中 履行下列义务业主在物业管理活动中 履行下列义务 遵守管理规约 业主大会议事规则 遵守管理规约 业主大会议事规则 遵守物业管理区域内物业遵守物业管理区域内物业共用部位共用部位和和共用设施设备共用设施设备的使用 的使用 公共秩序公共秩序和和环境卫生环境卫生的维护等方面的规章制度 的维护等方面的规章制度 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 按照国家有关规定交纳专项维修资金 按照国家有关规定交纳专项维修资金 按时交纳物业服务费用 按时交纳物业服务费用 法律 法规规定的其他义务 法律 法规规定的其他义务 物业管理条例物业管理条例 第三十六条 第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定 提供相应的服务物业服务企业应当按照物业服务合同的约定 提供相应的服务 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定 导致业主物业服务企业未能履行物业服务合同的约定 导致业主 人身 财产安全受到损害的 应当依法承担相应的法律责任 人身 财产安全受到损害的 应当依法承担相应的法律责任 物业管理条例物业管理条例 第四十二条 第四十二条 业主应当根据业主应当根据物业服务合同的约定物业服务合同的约定交纳物业服务费用 交纳物业服务费用 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的 从其约业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的 从其约 定 业主负定 业主负连带缴纳连带缴纳责任 责任 中华人民共和国民法通则中华人民共和国民法通则 第一百零六条 第一百零六条 公民公民 法人违反合同或者不履行其他义务的法人违反合同或者不履行其他义务的 应当承担民事责任应当承担民事责任 合同法合同法 第一百零七条 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的 应当当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的 应当 承担继续履行 采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 承担继续履行 采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 物权法物权法 第七十二条第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分 享有权利 承担义务 不业主对建筑物专有部分以外的共有部分 享有权利 承担义务 不 得以放弃权利不履行义务 得以放弃权利不履行义务 物业收费纠纷中不得不注意的三个常识 物业收费纠纷中不得不注意的三个常识 常识一 常识一 物业管理服务不到位业主就拒交物业管理费的主张是不合物业管理服务不到位业主就拒交物业管理费的主张是不合 理的理的 物业管理企业向业主收取物业管理费包括很多具体项目 物业管理企业向业主收取物业管理费包括很多具体项目 如保洁费 保安费 绿化费 生活垃圾外运费 化粪池清淘如保洁费 保安费 绿化费 生活垃圾外运费 化粪池清淘 费 电梯费 高压水泵费 共用电视天线费等等费 电梯费 高压水泵费 共用电视天线费等等 业主认为物业公司管理不到位通常是指保洁 保安 绿化业主认为物业公司管理不到位通常是指保洁 保安 绿化 方面 如果这些方面确实与物业服务合同约定的标准差距明方面 如果这些方面确实与物业服务合同约定的标准差距明 显时 显时 根据有关规定 业主可以要求减收物业服务费 但不能拒根据有关规定 业主可以要求减收物业服务费 但不能拒 交 因为物业管理企业客观上提供了一定的服务 业主拒交交 因为物业管理企业客观上提供了一定的服务 业主拒交 物业费的主张是不合理的物业费的主张是不合理的 常识二 常识二 业主委员会未按法定程序招聘物业管理企业 业主仍无权业主委员会未按法定程序招聘物业管理企业 业主仍无权 拒交物业管理费拒交物业管理费 按照按照 物业管理条例物业管理条例 的规定 未经业主大会决议 无的规定 未经业主大会决议 无 论是物业管理委员会还是业主委员会 均不得擅自选聘或解论是物业管理委员会还是业主委员会 均不得擅自选聘或解 聘物业管理企业聘物业管理企业 但即使这种情况发生了 单个业主也不能但即使这种情况发生了 单个业主也不能 以物业公司进入不合法为由 拒绝向给小区实际提供物业管以物业公司进入不合法为由 拒绝向给小区实际提供物业管 理服务的物业管理企业交纳物业费 因为由单个业主来否认理服务的物业管理企业交纳物业费 因为由单个业主来否认 物业管理企业与管委会或业委会订立的物业服务合同 本身物业管理企业与管委会或业委会订立的物业服务合同 本身 就违法了就违法了 在在 合同法合同法 上 这种物业管理合同实际上仍处于一种上 这种物业管理合同实际上仍处于一种 效力待定状态 假设之后召开的业主大会决定承认这份合同 效力待定状态 假设之后召开的业主大会决定承认这份合同 则该合同就具有合法效力 即使业主大会最终决议否定了这则该合同就具有合法效力 即使业主大会最终决议否定了这 份合同的效力 业主也应根据物业公司已提供的事实服务 份合同的效力 业主也应根据物业公司已提供的事实服务 交纳相应的物业费交纳相应的物业费 如果业主对物业公司的服务存有异议 应通过建议召开如果业主对物业公司的服务存有异议 应通过建议召开 业主大会的渠道解决 采取拒交物业费的方式不当 业主大会的渠道解决 采取拒交物业费的方式不当 常识三 常识三 与物业管理公司未签订过物业服务合同 业主仍需交物业与物业管理公司未签订过物业服务合同 业主仍需交物业 费费 根据根据 物业管理条例物业管理条例 规定 选聘物业管理企业是业主规定 选聘物业管理企业是业主 大会的职责之一 作为业主大会执行机构的业主委员会 可大会的职责之一 作为业主大会执行机构的业主委员会 可 以代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合以代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合 同 同 这份合同对小区内的全体业主均具有约束力 因此 物这份合同对小区内的全体业主均具有约束力 因此 物 业管理企业进入小区提供物业管理服务 只要与执行业主大业管理企业进入小区提供物业管理服务 只要与执行业主大 会决议的业主委员会订立物业服务合同即可 无需再与每位会决议的业主委员会订立物业服务合同即可 无需再与每位 业主单独订立合同 业主单独订立合同 另外 即使物业管理企业与业主委员会或业主均未订立另外 即使物业管理企业与业主委员会或业主均未订立 服务合同 但物业管理企业提供了事实的物业服务 业主事服务合同 但物业管理企业提供了事实的物业服务 业主事 实上接受了服务的 物业管理企业仍可以要求业主缴纳相应实上接受了服务的 物业管理企业仍可以要求业主缴纳相应 的物业服务费用 的物业服务费用 1 1 因物业公司的过错致使业主不缴纳物业费的因物业公司的过错致使业主不缴纳物业费的 典型案例典型案例 证明服务不周拒交物业费 法院判决仍须补交证明服务不周拒交物业费 法院判决仍须补交 7070 冯女士因拖欠冯女士因拖欠 4141 个月物业费 被北京中亿豪物业管理有限公司推个月物业费 被北京中亿豪物业管理有限公司推 上法庭 在庭审中 冯女士拿出了有利证据 证明物业公司提供的上法庭 在庭审中 冯女士拿出了有利证据 证明物业公司提供的 物业管理服务存在一定瑕疵 如将楼房的消防道用做垃圾通道 乱物业管理服务存在一定瑕疵 如将楼房的消防道用做垃圾通道 乱 停车 设啤酒销售摊位等 停车 设啤酒销售摊位等 法院根据权利义务对等原则 对物业公司要求的物业管理费予以法院根据权利义务对等原则 对物业公司要求的物业管理费予以 一定比例的扣减 扣减比例根据实际违约情况确定为一定比例的扣减 扣减比例根据实际违约情况确定为 3030 冯女士 冯女士 须交须交 4141 个月物业费的个月物业费的 7070 案例解析案例解析 物业管理条例物业管理条例 第七条规定业主有第七条规定业主有按时交纳物业服务按时交纳物业服务 费用的义务 同时费用的义务 同时 物权法物权法 第七十二条规定业主对建筑物第七十二条规定业主对建筑物 专有部分以外的共有部分 享有权利 承担义务 不得以放专有部分以外的共有部分 享有权利 承担义务 不得以放 弃权利不履行义务弃权利不履行义务 因此 业主既然享受了物业公司提供的物业服务就要承因此 业主既然享受了物业公司提供的物业服务就要承 担缴纳物业服务费的义务 即使物业公司提供的服务有瑕疵 担缴纳物业服务费的义务 即使物业公司提供的服务有瑕疵 业主也不得依次为由拒交物业费 但可以要求物业公司在服业主也不得依次为由拒交物业费 但可以要求物业公司在服 务瑕疵范围内减收一定的物业费 务瑕疵范围内减收一定的物业费 2 2 非因物业公司的过错产生的物业纠纷非因物业公司的过错产生的物业纠纷 以物业服务不到位为由拒不交纳物业费的以物业服务不到位为由拒不交纳物业费的 典型案例典型案例 业主不满物业服务拒交物业费败诉业主不满物业服务拒交物业费败诉 7 7 月月 2020 日 北京世纪城物业管理有限公司诉业主欠缴物业费一日 北京世纪城物业管理有限公司诉业主欠缴物业费一 案一审宣判 北京市海淀区人民法院复兴法庭判令被告曹女士向原案一审宣判 北京市海淀区人民法院复兴法庭判令被告曹女士向原 告交纳物业管理费告交纳物业管理费 2 92 9 万元 供暖费万元 供暖费 6076 26076 2 元 车位管理费元 车位管理费 15001500 元 原告世纪城物业管理有限公司诉称 业主曹女士于元 原告世纪城物业管理有限公司诉称 业主曹女士于 20002000 年前后年前后 购买了世纪城的房子 至起诉前拖欠物业公司物业费购买了世纪城的房子 至起诉前拖欠物业公司物业费 2 92 9 万余元 万余元 供暖费供暖费 60006000 余元及车位管理费余元及车位管理费 15001500 元 请求法院判令业主交纳欠元 请求法院判令业主交纳欠 费 被告曹女士辩称 被告拒交物业费的理由是因为房屋质量存在费 被告曹女士辩称 被告拒交物业费的理由是因为房屋质量存在 问题长期得不到解决 物业服务不能令人满意 以及电梯使用费计问题长期得不到解决 物业服务不能令人满意 以及电梯使用费计 算不合理 被告曹女士的律师则认为 算不合理 被告曹女士的律师则认为 物业管理条例物业管理条例 第第 6767 条规条规 定定 违反物业服务合同约定 业主逾期不交纳物业服务费用的 业违反物业服务合同约定 业主逾期不交纳物业服务费用的 业 主委员会应当督促其限期交纳 逾期仍不交纳的 物业管理企业可主委员会应当督促其限期交纳 逾期仍不交纳的 物业管理企业可 以向人民法院起诉以向人民法院起诉 也就是说 对于欠费业主应先由业委会督促也就是说 对于欠费业主应先由业委会督促 交费 这是一个强制性条款 在没有业委会督促交费的前置程序下 交费 这是一个强制性条款 在没有业委会督促交费的前置程序下 物业公司无权直接起诉欠费业主 物业公司无权直接起诉欠费业主 法院经审理认为 北京世纪金源物业管理有限公司与曹女士就法院经审理认为 北京世纪金源物业管理有限公司与曹女士就 物业管理事项签订了物业管理事项签订了 物业管理公约物业管理公约 在 在 物业管理公约物业管理公约 中双中双 方对于物业费标准及服务内容等均做出了约定 同时 也约定了如方对于物业费标准及服务内容等均做出了约定 同时 也约定了如 何追究违约责任 双方所签订的上述何追究违约责任 双方所签订的上述 物业管理公约物业管理公约 应视为是 应视为是 双方当事人的真实意思表示 且不违反法律 行政法规的强制性规双方当事人的真实意思表示 且不违反法律 行政法规的强制性规 定 故上述合同对于双方当事人均有约束力 双方当事人均应按照定 故上述合同对于双方当事人均有约束力 双方当事人均应按照 合同约定履行 合同约定履行 物业管理条例物业管理条例 第六十七条规定 第六十七条规定 违反物业服务合同约定 业违反物业服务合同约定 业 主逾期不交纳物业服务费用的 业主委员会应当督促其限期交纳 主逾期不交纳物业服务费用的 业主委员会应当督促其限期交纳 逾期仍不交纳的 物业管理企业可以向人民法院起诉逾期仍不交纳的 物业管理企业可以向人民法院起诉 曹女士根 曹女士根 据上述规定认为物业管理公司在没有要求业主委员会督促其交纳物据上述规定认为物业管理公司在没有要求业主委员会督促其交纳物 业费的情况下 无权向人民法院提起诉讼 而曹女士与物业公司之业费的情况下 无权向人民法院提起诉讼 而曹女士与物业公司之 间所签订的间所签订的 物业管理公约物业管理公约 的时间早于的时间早于 物业管理条例物业管理条例 公布 公布 施行的时间 在公约中已经明确约定当一方违约时相对方可以申请施行的时间 在公约中已经明确约定当一方违约时相对方可以申请 调解 也可以向人民法院起诉 双方的上述约定并不违反法律规定 调解 也可以向人民法院起诉 双方的上述约定并不违反法律规定 在发生纠纷时应当根据法律规定及双方约定履行 现世纪城物业公在发生纠纷时应当根据法律规定及双方约定履行 现世纪城物业公 司依法向人民法院提起诉讼 符合双方约定 亦符合法律规定 故司依法向人民法院提起诉讼 符合双方约定 亦符合法律规定 故 曹女士提出的根据曹女士提出的根据 物业管理条例物业管理条例 第六十七条应当驳回世纪城物第六十七条应当驳回世纪城物 业公司的起诉的抗辩理由 法院不予采信 业公司的起诉的抗辩理由 法院不予采信 曹女士提出世纪城物业公司向其收取的物业费不合理 并具体指出曹女士提出世纪城物业公司向其收取的物业费不合理 并具体指出 电梯的相关收费不合理 如上所述 双方约定了物业管理费的标准 电梯的相关收费不合理 如上所述 双方约定了物业管理费的标准 但其中每项费用如何计算 世纪城物业公司所收取的相关费用是否但其中每项费用如何计算 世纪城物业公司所收取的相关费用是否 合理等问题 不是人民法院所能依法确定的 曹女士对收费标准如合理等问题 不是人民法院所能依法确定的 曹女士对收费标准如 有异议 可向相关的主管机关提出投诉 由有权机关对此予以审查有异议 可向相关的主管机关提出投诉 由有权机关对此予以审查 决定 在相关的主管机关没有对世纪城物业公司与业主之间约定的决定 在相关的主管机关没有对世纪城物业公司与业主之间约定的 物业费的计算是否违法予以认定前 曹女士的上述主张没有事实及物业费的计算是否违法予以认定前 曹女士的上述主张没有事实及 法律依据法律依据 案例解析案例解析 物业管理条例物业管理条例 第七条规定业主有按时交纳物业服务第七条规定业主有按时交纳物业服务 费用的义务 此外 费用的义务 此外 中华人民共和国民法通则中华人民共和国民法通则 第一百零第一百零 六条规定六条规定 公民公民 法人违反合同或者不履行其他义务的法人违反合同或者不履行其他义务的 应当应当 承担民事责任 因此 物业公司依约提供了物业服务后 业承担民事责任 因此 物业公司依约提供了物业服务后 业 主负有按约缴纳物业管理费的义务 主负有按约缴纳物业管理费的义务 至于收费标准 业主委员会与原告在物业管理服务合同至于收费标准 业主委员会与原告在物业管理服务合同 中已有明确约定并且只要已经物价局批准 根据自治原则 中已有明确约定并且只要已经物价局批准 根据自治原则 被告应按照约定的计价方式缴纳物业管理费用 否则就要承被告应按照约定的计价方式缴纳物业管理费用 否则就要承 担相应的违约责任 担相应的违约责任 以无人居住为由拒不交纳物业费的以无人居住为由拒不交纳物业费的 典型案例典型案例 柳先生柳先生及其夫人居住在广州市某小区及其夫人居住在广州市某小区 8 8 栋栋 701701 室室 老两口在澳大老两口在澳大 利亚女儿家住了半年利亚女儿家住了半年 最近回到自己家最近回到自己家 物业管理员上门收取物业管物业管理员上门收取物业管 理费理费 黄先生讲黄先生讲 我们半年都不在家我们半年都不在家 不应该交物业管理费 于是跟物不应该交物业管理费 于是跟物 业公司产生了纠纷 为了收取物业费 物业公司将柳先生告上法院 业公司产生了纠纷 为了收取物业费 物业公司将柳先生告上法院 法院判决 柳先生应交物业费法院判决 柳先生应交物业费 案例解析案例解析 第一 所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部第一 所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部 分空置分空置 并不意味着整个所有建筑物在空置着并不意味着整个所有建筑物在空置着 实际上虽然区实际上虽然区 分所有建筑物的专有部分在空置分所有建筑物的专有部分在空置 但区分所有建筑物的共用但区分所有建筑物的共用 部分仍然在运行部分仍然在运行 使用之中使用之中 而物业管理费的支出目的就是要而物业管理费的支出目的就是要 维持 保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行维持 保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行 使用使用 维维 修和保养修和保养 如果物业管理费用缺乏来源或者减少如果物业管理费用缺乏来源或者减少 就不能使区就不能使区 分所有建筑物的共用部分的正常运行分所有建筑物的共用部分的正常运行 使用使用 维修和保养得到维修和保养得到 维持和保证维持和保证 第二第二 当部分业主将物业建筑物空置后当部分业主将物业建筑物空置后 并不意味着就可并不意味着就可 以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量 并不意味着并不意味着 可以减少维持可以减少维持 保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行 使用使用 维修和保养的工作量维修和保养的工作量 电梯电梯 高低压配电设备高低压配电设备 共用照明共用照明 水水 泵泵 消防设施等共用设备消防设施等共用设备 设施仍然要投入正常运行设施仍然要投入正常运行 仍然需仍然需 要维修和保养要维修和保养 保安的值勤保安的值勤 巡逻巡逻 安全检查等工作量也不会安全检查等工作量也不会 减少减少 清洁卫生清洁卫生 环境绿化等等物业管理的管理服务工作量一环境绿化等等物业管理的管理服务工作量一 样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少 第三第三 造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身 而并非物业管理公司无理阻挠不让业主投入使用而并非物业管理公司无理阻挠不让业主投入使用 因此因此 空置空置 房的责任不在于物业管理公司房的责任不在于物业管理公司 第四第四 减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来 说是不公平的说是不公平的 虽然物业建筑物空置虽然物业建筑物空置 但空置房的业主仍然在但空置房的业主仍然在 享受着因物业管理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增享受着因物业管理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增 值的经济成果值的经济成果 典型案例典型案例 某女士购买了一套期房 在办理入住手续时 对房屋内部提出某女士购买了一套期房 在办理入住手续时 对房屋内部提出 了不少细部质量问题 认为该房没有达到入住条件 但因要举家出了不少细部质量问题 认为该房没有达到入住条件 但因要举家出 国 就在入住交接单上提出了自己的意见 并收了房门钥匙 半年国 就在入住交接单上提出了自己的意见 并收了房门钥匙 半年 后 该女士回国发现 有关的细部质量问题及未解决 而物业管理后 该女士回国发现 有关的细部质量问题及未解决 而物业管理 公司却发出了多份催交物业费的通知 该女士觉得很冤 当初收房公司却发出了多份催交物业费的通知 该女士觉得很冤 当初收房 时就对房子不满意 这半年自己也没住 怎么还要缴纳这么多物业时就对房子不满意 这半年自己也没住 怎么还要缴纳这么多物业 管理费管理费 案例解析案例解析 该女士应交物业管理费 该女士应交物业管理费 房屋买卖中的交付 从严格意义上讲 应当是以房屋买卖中的交付 从严格意义上讲 应当是以产权证产权证 的登记和取得作为最终的登记和取得作为最终的交付标准 因为根据有关规定 只的交付标准 因为根据有关规定 只 有有产权证产权证才是产权人享有和行使有关财产权利的唯一合法凭才是产权人享有和行使有关财产权利的唯一合法凭 证 但是在实际操作中 由于开发商销售的房屋绝大多数都证 但是在实际操作中 由于开发商销售的房屋绝大多数都 是期房 而房屋在验收交接后到产权证办理下来 往往有一是期房 而房屋在验收交接后到产权证办理下来 往往有一 个较长的周期 这就使个较长的周期 这就使标的物的实际交付和权属证明的取得标的物的实际交付和权属证明的取得 无法完全同步 无法完全同步 因此 因此 入住交接入住交接就成了房屋买卖交付中的一个重要环节 就成了房屋买卖交付中的一个重要环节 买卖双方往往以此环节作为验收房屋是否符合法定和约定交买卖双方往往以此环节作为验收房屋是否符合法定和约定交 付条件的一个主要程序 付条件的一个主要程序 在在 商品房买卖合同商品房买卖合同 第八条和第十一条中 均对房屋第八条和第十一条中 均对房屋 交接的程序做了约定的规范 如 要求开发商在交付房屋时 交接的程序做了约定的规范 如 要求开发商在交付房屋时 向购房人提供房屋验收合格的证明 北京地区的验收合格文向购房人提供房屋验收合格的证明 北京地区的验收合格文 件为件为 北京市建筑工程竣工验收备案表北京市建筑工程竣工验收备案表 开发商不出示 开发商不出示 证明文件或出示证明文件不齐全 购房人有权拒绝接收 由证明文件或出示证明文件不齐全 购房人有权拒绝接收 由 此产生的延期交房责任由开发商承担 此产生的延期交房责任由开发商承担 具体到该女士 虽然她对开发商的交付提出了自已的意具体到该女士 虽然她对开发商的交付提出了自已的意 见 但如果这些意见不构成法定或约定的 不能交付的情况见 但如果这些意见不构成法定或约定的 不能交付的情况 比如房屋根本未经正式验收合格等 同时又收下了房门 比如房屋根本未经正式验收合格等 同时又收下了房门 钥匙 则说明该女士对房屋的交付已表示认可 她可以就房钥匙 则说明该女士对房屋的交付已表示认可 她可以就房 屋存在的细部问题继续要求开发商进行修补 但不能据此认屋存在的细部问题继续要求开发商进行修补 但不能据此认 为房屋不符合交付条件 为房屋不符合交付条件 因此 对于其后的物管费应及时交付 因此 对于其后的物管费应及时交付 业主和物业使用人对物业费的交纳争议纠纷业主和物业使用人对物业费的交纳争议纠纷 典型案例典型案例 20052005 年年 4 4 月 黄女士购买了某花苑内商品房一套 该小区的月 黄女士购买了某花苑内商品房一套 该小区的 业主委员会成立于业主委员会成立于 20052005 年年 1010 月 同年月 同年 1111 月 业主委员会与某物业月 业主委员会与某物业 管理企业签订物业服务合同 约定物业服务费用由某物业管理企业管理企业签订物业服务合同 约定物业服务费用由某物业管理企业 直接向业主按月收取 从直接向业主按月收取 从 20062006 年年 6 6 月份起 黄女士将该套商品房出月份起 黄女士将该套商品房出 租给万某一家使用 从租给万某一家使用 从 20062006 年年 1010 月份开始 黄女士认为物业服务月份开始 黄女士认为物业服务 费用应由实际使用人万某交付 并告知某物业管理企业直接向承租费用应由实际使用人万某交付 并告知某物业管理企业直接向承租 人万某收取 某物业管理企业向万某收取物业服务费用时遭拒绝 人万某收取 某物业管理企业向万某收取物业服务费用时遭拒绝 万某认为物业服务费用应由业主支付 自己只有支付租金的义务而万某认为物业服务费用应由业主支付 自己只有支付租金的义务而 无支付物业服务费用的义务 无支付物业服务费用的义务 案例解析 案例解析 本案的焦点是应当由业主还是物业使用人缴纳物业服务本案的焦点是应当由业主还是物业使用人缴纳物业服务 费 费 物业管理条例物业管理条例 第四十二条规定 业主应当根据物业第四十二条规定 业主应当根据物业 服务合同的约定交纳物业服务费用 业主与物业使用人约定服务合同的约定交纳物业服务费用 业主与物业使用人约定 由物业使用人交纳物业服务费用的 从其约定 业主负连带由物业使用人交纳物业服务费用的 从其约定 业主负连带 缴纳责任 因此 应当由业主而非承租人支付物业服务费用 缴纳责任 因此 应当由业主而非承租人支付物业服务费用 向物业管理企业交纳物业服务费用 是业主根据物业服向物业管理企业交纳物业服务费用 是业主根据物业服 务合同应尽的义务 支付物业服务费用的义务直接源于物业务合同应尽的义务 支付物业服务费用的义务直接源于物业 服务合同的约定 根据服务合同的约定 根据 合同法合同法 第六十一条第一款的规定 第六十一条第一款的规定 当事人应当按照约定正确 全面 诚实的履行合同设立的义当事人应当按照约定正确 全面 诚实的履行合同设立的义 务 本案业主应当按时交纳物业服务费 当然 如果物业管务 本案业主应当按时交纳物业服务费 当然 如果物业管 理企业没有按照合同的约定履行合同义务 则业主享有 履理企业没有按照合同的约定履行合同义务 则业主享有 履 约抗辩权 本案不存在抗辩理由 因此 黄女士应当按时交约抗辩权 本案不存在抗辩理由 因此 黄女士应当按时交 纳物业服务费 纳物业服务费 物业服务合同与房屋租赁合同属于两个不同的法律关系 物业服务合同与房屋租赁合同属于两个不同的法律关系 承租人义务乃是基于房屋租赁合同而产生的 承租人应当履承租人义务乃是基于房屋租赁合同而产生的 承租人应当履 行的是向出租人支付租金的义务 而不是依据物业服务合同行的是向出租人支付租金的义务 而不是依据物业服务合同 向物业管理企业承担物业服务费的义务 承租人应当履行房向物业管理企业承担物业服务费的义务 承租人应当履行房 屋租赁合同约定的义务 而业主应当履行的是物业服务合同屋租赁合同约定的义务 而业主应当履行的是物业服务合同 约定的义务 这两种义务并非基于同以个合同而产生的 不约定的义务 这两种义务并非基于同以个合同而产生的 不 能混淆这两种义务 能混淆这两种义务 根据根据 物业管理条例物业管理条例 第四十二条规定 业主与物业使第四十二条规定 业主与物业使 用人可以约定有物业使用人缴纳物业服务费用 但业主应当用人可以约定有物业使用人缴纳物业服务费用 但业主应当 负连带责任 即在物业使用人不能按照合同约定交纳物业服负连带责任 即在物业使用人不能按照合同约定交纳物业服 务费用时 物业管理企业可以要求业主交纳物业服务费 业务费用时 物业管理企业可以要求业主交纳物业服务费 业 主在交纳物业服务费后 享有依法向物业使用人追偿的权利 主在交纳物业服务费后 享有依法向物业使用人追偿的权利 具体到本案 出租人黄女士与承租人万某并没有约定由承租具体到本案 出租人黄女士与承租人万某并没有约定由承租 人支付物业服务费用 因此 应当由黄女士支付物业服务费人支付物业服务费用 因此 应当由黄女士支付物业服务费 用 用 以未签订物业服务合同为由拒不交纳物业费的以未签订物业服务合同为由拒不交纳物业费的 典型案例 典型案例 艾明辉经营的智能人网吧位于省政府公务员小区内 艾明辉经营的智能人网吧位于省政府公务员小区内 20032003 年年 7 7 月月 1 1 日 省政府公务员小区业主委员会与政兴物业公司签订日 省政府公务员小区业主委员会与政兴物业公司签订 省政省政 府公务员小区物业管理委托合同府公务员小区物业管理委托合同 规定物业管理提供服务的受益 规定物业管理提供服务的受益 人为本物业的全体业主和物业使用人 此后 政兴公司按约定进行人为本物业的全体业主和物业使用人 此后 政兴公司按约定进行 物业服务 但艾明辉却未交纳物业管理费 物业服务 但艾明辉却未交纳物业管理费 20032003 年年 1111 月月 7 7 日 政兴日 政兴 物业公司诉至法院 要求艾明辉给付拖欠的物业公司诉至法院 要求艾明辉给付拖欠的 20032003 年下半年物业管理年下半年物业管理 费费 3611 63611 6 元 并承担诉讼费 艾明辉以其与物业公司之间没有签订元 并承担诉讼费 艾明辉以其与物业公司之间没有签订 物业合同 物业公司给其经营的商业网点提供的服务不多为由 拒物业合同 物业公司给其经营的商业网点提供的服务不多为由 拒 绝交纳物业费 绝交纳物业费 法院判决 市法院审理认为 业主委员会是业主大会的执行机法院判决 市法院审理认为 业主委员会是业主大会的执行机 构 具有代表业主与物业管理企业签订物业服务合同的职责 艾明构 具有代表业主与物业管理企业签订物业服务合同的职责 艾明 辉作为业主之一 该合同对其具有约束力 其负有交纳物业管理费辉作为业主之一 该合同对其具有约束力 其负有交纳物业管理费 的义务 故判决艾明辉给付物业管理费的义务 故判决艾明辉给付物业管理费 3611 63611 6 元 元 案例解析案例解析 根据根据 物业管理条例物业管理条例 有关规定 业主委员会与物业公有关规定 业主委员会与物业公 司签订了物业管理合同的 业主应受其约束 负有交纳物业司签订了物业管理合同的 业主应受其约束 负有交纳物业 费的义务 如果业主委员会未与物业公司签订物业服务合同 费的义务 如果业主委员会未与物业公司签订物业服务合同 但业主事实上接受了物业服务的 业主则应按照实际发生的但业主事实上接受了物业服务的 业主则应按照实际发生的 服务价格向物业公司交纳相应费用 服务价格向物业公司交纳相应费用 还有一种情况 即物业公司无物业收费许可 业主要求还有一种情况 即物业公司无物业收费许可 业主要求 确认合同无效 而拒交物业费问题 按照确认合同无效 而拒交物业费问题 按照 合同法合同法 的有关的有关 规定 规定 只要合同未违反法律禁止性规定 应视其为有效合同只要合同未违反法律禁止性规定 应视其为有效合同 至于物业公司是否取得物业收费许可证 属于行政管理方面至于物业公司是否取得物业收费许可证 属于行政管理方面 的问题 应由行政管理机关进行处理 不能据此认定物业合的问题 应由行政管理机关进行处理 不能据此认定物业合 同无效 只要物业公司实际提供了物业管理服务 业主就应同无效 只要物业公司实际提供了物业管理服务 业主就应 按照双方合同约定向其交纳物业费 按照双方合同约定向其交纳物业费 风险防范风险防范 物业公司接受了业主的委托 就要想方设法物业公司接受了业主的委托 就要想方设法 为业主服好务 履行好合同约定的职责为业主服好务 履行好合同约定的职责 如果自己尽职尽责了 还是有部分业主以各种不正当的如果自己尽职尽责了 还是有部分业主以各种不正当的 理由拒缴费用 为了维护自己的权益 为了其他已缴费业主理由拒缴费用 为了维护自己的权益 为了其他已缴费业主 的权益 就要走法律途径来解决问题的权益 就要走法律途径来解决问题 2 2 小区发生盗窃引发的纠纷小区发生盗窃引发的纠纷 相关法律法规 相关法律法规 中华人民共和国民法通则中华人民共和国民法通则 第一百零第一百零 六条 公民六条 公民 法人违反合同或者不履行其他义务的法人违反合同或者不履行其他义务的 应当承担应当承担 民事责任民事责任 合同法合同法 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者 履行合同义务不符合约定的 应当承担继续履行 采取不久履行合同义务不符合约定的 应当承担继续履行 采取不久 措施或者赔偿损失等违约责任 措施或者赔偿损失等违约责任 物业管理条例物业管理条例 第三十五条 第三十五条 业主委员会应当与业主大会业主委员会应当与业主大会 选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同 选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同 物业服务合同应当对物业管理事项 服务质量 服务费物业服务合同应当对物业管理事项 服务质量 服务费 用 双方的权利义务 专项维修资金的管理与使用 物业管用 双方的权利义务 专项维修资金的管理与使用 物业管 理用房 合同期限 违约责任等内容进行约定 理用房 合同期限 违约责任等内容进行约定 物业管理条例物业管理条例 第三十六条 第三十六条 物业服务企业应当按照物业物业服务企业应当按照物业 服务合同的约定 提供相应的服务 服务合同的约定 提供相应的服务 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定 导致业主物业服务企业未能履行物业服务合同的约定 导致业主 人身 财产安全受到损害的 应当依法承担相应的法律责任 人身 财产安全受到损害的 应当依法承担相应的法律责任 1 1 车辆被盗引发的物业纠纷车辆被盗引发的物业纠纷 典型案例 典型案例 王女士的汽车停放在小区内 物业公司按每王女士的汽车停放在小区内 物业公司按每 次每辆车次每辆车 5 5 元的标准收取露天临时停车费 前年元的标准收取露天临时停车费 前年 1212 月月 2222 日日 晚车辆丢失 市中院经审理后认为 公安部门对车辆被盗案晚车辆丢失 市中院经审理后认为 公安部门对车辆被盗案 一直未有结论 据小区业委会与物业公司签订的一直未有结论 据小区业委会与物业公司签订的物业管理物业管理服服 务合同规定 王女士缴纳的露天停车泊位费 仅能证明物业务合同规定 王女士缴纳的露天停车泊位费 仅能证明物业 公司对小区公共场地车位进行管理和定额收费 双方之间并公司对小区公共场地车位进行管理和定额收费 双方之间并 不形成车辆保管合同 且王女士也未提供确凿证据证明物业不形成车辆保管合同 且王女士也未提供确凿证据证明物业 公司存在重大过错 判决物业无责 公司存在重大过错 判决物业无责 案例解析 在此类纠纷中 物业公司是否承担责任 关案例解析 在此类纠纷中 物业公司是否承担责任 关 键是看 物业公司与车主之间存在的是保管合同关系还是场键是看 物业公司与车主之间存在的是保管合同关系还是场 地使用关系以及物业公司在车辆丢失中是否存在过错 地使用关系以及物业公司在车辆丢失中是否存在过错 1 1 如果对小区业主车辆的管理是一种特约管理 即在物业如果对小区业主车辆的管理是一种特约管理 即在物业 管理合同中约定的保安费包括车辆保管服务 那么发生车辆管理合同中约定的保安费包括车辆保管服务 那么发生车辆 丢失的 业主可以要求特业管理公司依保管义务承担相应的丢失的 业主可以要求特业管理公司依保管义务承担相应的 赔偿责任 赔偿责任 2 2 如果没有约定 但有证据证明物业管理公司 如果没有约定 但有证据证明物业管理公司 疏于管理 未尽至安全防范义务或未配备应有的安全防范设疏于管理 未尽至安全防范义务或未配备应有的安全防范设 备 对车辆的丢失有过错过失的 物业管理公司应承担与其备 对车辆的丢失有过错过失的 物业管理公司应承担与其 过错相适应的赔偿责任 当然 如果物业管理公司履行了正过错相适应的赔偿责任 当然 如果物业管理公司履行了正 常的安全防范义务 没有过错的 物业管理公司可不承担赔常的安全防范义务 没有过错的 物业管理公司可不承担赔 偿责任 因为物业管理公司不是侵权行为人 业主的车辆被偿责任 因为物业管理公司不是侵权行为人 业主的车辆被 窃 是由于犯罪分子的违法犯罪行为造成的 犯罪分子是直窃 是由于犯罪分子的违法犯罪行为造成的 犯罪分子是直 接的侵害行为人 业主与物业管理公司之间不存在财产保管接的侵害行为人 业主与物业管理公司之间不存在财产保管 关系 对业主的车辆没有保管义务 关系 对业主的车辆没有保管义务 3 3 如果物业管理公司 如果物业管理公司 设有专门的停车场 并对停放的车辆收取场地使用费 则应设有专门的停车场 并对停放的车辆收取场地使用费 则应 根据其收费的数额和车辆的价值比率 确定物业管理公司应根据其收费的数额和车辆的价值比率 确定物业管理公司应 承担的赔偿责任 在无法查清该车是否丢失 是否在本小区承担的赔偿责任 在无法查清该车是否丢失 是否在本小区 内丢失时 应按照最高人民法院内丢失时 应按照最高人民法院 证据规定证据规定 第第 7373 条高度条高度 盖然性的证明标准 即在证据对待证事实的证明无法达到确盖然性的证明标准 即在证据对待证事实的证明无法达到确 定充分的情况下 如果一方当事人提出的证据已经证明该事定充分的情况下 如果一方当事人提出的证据已经证明该事 实发生具有高度盖然性 人民法院即可以对该事实予以确认实发生具有高度盖然性 人民法院即可以对该事实予以确认 的规定 并同时结合物业管理公司的过错程度 收费标准等的规定 并同时结合物业管理公司的过错程度 收费标准等 确定物业管理公司应当承担的赔偿责任 确定物业管理公司应当承担的赔偿责任 2 2 业主业主家家中财务被盗引发的物业纠纷中财务被盗引发的物业纠纷 典型案例 业主王某家中被盗典型案例 业主王某家中被盗 财产损失达二万多人民财产损失达二万多人民 币币 王某认为其所交的物业管理费中已包含了治安管理服务王某认为其所交的物业管理费中已包含了治安管理服务 内容内容 因此其家中被盗因此其家中被盗 物业公司应承担赔偿责任物业公司应承担赔偿责任 案例解析 首先应该明确业主所交管理费中所含治安管案例解析 首先应该明确业主所交管理费中所含治安管 理服务为公共区域的治安防范服务理服务为公共区域的治安防范服务 而非业主家中的安全保而非业主家中的安全保 障服务障服务 因此本案中因此本案中 物业管理公司是否应承担责任物业管理公司是否应承担责任 应视具应视具 体情况体情况 如果该小区公共区域治安隐患多如果该小区公共区域治安隐患多 保安员不履行职责保安员不履行职责 而而 且又能证明这些因素与业主家中被盗有必然的因果关系且又能证明这些因素与业主家中被盗有必然的因果关系 则则 根据根据 中华人民共和国民法通则中华人民共和国民法通则 第一百零六条规定第一百零六条规定 公民公民 法人违反合同或者不履行其他义务的法人违反合同或者不履行其他义务的 应当承担民事责任应当承担民事责任 如如 果物业公司采取了多种防范措施果物业公司采取了多种防范措施 公共区域没有治安隐患公共区域没有治安隐患 保保 安员尽职尽责安员尽职尽责 业主也找不到物业公司的不当之处业主也找不到物业公司的不当之处 则物业公则物业公 司不应承担赔偿责任司不应承担赔偿责任 治安管理是物业管理最基本的内容治安管理是物业管理最基本的内容 为为 了确保业主了确保业主 住户的安全住户的安全 规避不可预测风险规避不可预测风险 一方面物业管一方面物业管 理公司应增加保安人员及保安巡逻次数理公司应增加保安人员及保安巡逻次数 加大安全防范的力加大安全防范的力 度度 另一方面另一方面 物业管理公司最好购买公众责任险物业管理公司最好购买公众责任险 将所应承将所应承 担的赔偿责任的风险转嫁给保险公司担的赔偿责任的风险转嫁给保险公司 风险防范 为了避免因业主财务被盗引发的物业纠纷 风险防范 为了避免因业主财务被盗引发的物业纠纷 物业小区的保安及管理人员应切实的履行对业主的安全保障物业小区的保安及管理人员应切实的履行对业主的安全保障 义务 严格的按照物业公司与业主的约定提供安全保障服务义务 严格的按照物业公司与业主的约定提供安全保障服务 并严格的执行公司的执勤及巡视制度的规定 只要尽到了必并严格的执行公司的执勤及巡视制度的规定 只要尽到了必 要的安全保障义务 物业公司是无责任的在此类纠纷中 要的安全保障义务 物业公司是无责任的在此类纠纷中 3 3 因物业维修问题而引发的物业纠纷因物业维修问题而引发的物业纠纷 相关法律法规相关法律法规 物业管理条例物业管理条例 第三十六 第三十六 物业管理物业管理 企业应当按照物业服务合同的约定 提供相应的服务 企业应当按照物业服务合同的约定 提供相应的服务 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定 导致业主人身 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定 导致业主人身 财产安全受到损害的 应当依法承担相应的法律责任 财产安全受到损害的 应当依法承担相应的法律责任 物业管理条例物业管理条例 第四十四条 第四十四条 物业管理企业可以根据业物业管理企业可以根据业 主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目 服务报酬主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目 服务报酬 由双方约定 由双方约定 物权法物权法 第七十条第七十条 业主对建筑物内的住宅 经营性用 业主对建筑物内的住宅 经营性用 房等专有部分享有所有权 对专有部分以外的共有部分享有房等专有部分享有所有权 对专有部分以外的共有部分享有 共有和共同管理的权利 共有和共同管理的权利 物权法物权法 第七十一条第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有 业主对其建筑物专有部分享有 占有 使用 收益和处分的权利 业主行使权利不得危及建占有 使用 收益和处分的权利 业主行使权利不得危及建 筑物的安全 不得损害其他业主的合法权益 筑物的安全 不得损害其他业主的合法权益 物权法物权法 第七十二条第七十二条 业主对建筑物专有部分以外 业主对建筑物专有部分以外 的共有部分 享有权利 承担义务 不得以放弃权利不履行的共有部分 享有权利 承担义务 不得以放弃权利不履行 义务 义务 业主转让建筑物内的住宅 经营性用房 其对共有部分业主转让建筑物内的住宅 经营性用房 其对共有部分 享有的共有和共同管理的权利一并转让 享有的共有和共同管理的权利一并转让 1 1 因物业公司维修不及时所造成的损害应由物业公司承因物业公司维修不及时所造成的损害应由物业公司承 担责任担责任 典型案例 某住宅小区第典型案例 某住宅小区第 2525 栋楼的公用水箱出现渗透现象 栋楼的公用水箱出现渗透现象 该栋楼的业主们向物业管理公司反映了情况 要求其及时予该栋楼的业主们向物业管理公司反映了情况 要求其及时予 以修缮 但物业管理公司一直未采取措施 有一天 住在该以修缮 但物业管理公司一直未采取措施 有一天 住在该 栋楼的业主王某回家经过楼前通道时 因地面积水滑溜而不栋楼的业主王某回家经过楼前通道时 因地面积水滑溜而不 幸摔倒 导致右腿骨折 被送往医院治疗 王某要求物业公幸摔倒 导致右腿骨折 被送往医院治疗 王某要求物业公 司赔偿其医药费 营养费及误工补贴等相关费用未果 把物司赔偿其医药费 营养费及误工补贴等相关费用未果 把物 业管理公司告上法院 业管理公司告上法院 法院判决 物业公司应当承担责任 法院判决 物业公司应当承担责任 案例解析 根据案例解析 根据 物业管理条理物业管理条理 及相关规定 物业管及相关规定 物业管 理公司与业主的维修责任划分为 业主作为物业的所有权人 理公司与业主的维修责任划分为 业主作为物业的所有权人 应对其所有的物业承担维修养护责任 因此 房屋的室内部应对其所有的物业承担维修养护责任 因此 房屋的室内部 分 即户门以内的部分和设备 包括水 电 气户表以内的分 即户门以内的部分和设备 包括水 电 气户表以内的 管线和自用阳台 由业主负责维修 管线和自用阳台 由业主负责维修 房屋的共用部门和共用设施设备 包括房屋的外墙面 楼梯房屋的共用部门和共用设施设备 包括房屋的外墙面 楼梯 间 通道 屋面 上下水管道 公用水箱 加压水泵 电梯 间 通道 屋面 上下水管道 公用水箱 加压水泵 电梯 消防设施等房屋主体公用设施 由物业公司组织定期养护和消防设施等房屋主体公用设施 由物业公司组织定期养护和 维修 维修 根据物业管理条例第三十六条的规定 根据物业管理条例第三十六条的规定 物业管理企业应物业管理企业应 当按照物业服务合同的