世联长沙写字楼市场客户资料.ppt

近7年长沙市GDP增长率保持在12 以上 近3年GDP增长保持在15 16 左右 高于中国GDP增长的平均速度 2010年长沙GDP达到4547 06亿元 与中部其他省会城市比较 长沙GDP总值属于第二梯队 第一梯队由武汉 成都组成 GDP总值超5000亿元 第二梯队由长沙 郑州组成 GDP总值在4000亿元左右 第三梯队南昌 合肥GDP总值不足2000亿元长沙市固定资产投资从2000年开始高速增长 基础设施建设的效应逐渐显现 以上数据来源 长沙统计年鉴 经济总量层面长沙市近年来GDP总量持续稳健增长 为写字楼 酒店商务市场发展提供了有力经济后盾 长沙商务商业环境大势 长沙市人均GDP保持高速增长 近7年来增长速度均超过11 而且增速不断加快 2010年人均GDP达到66443元 人均GDP增长速度为17 3 2010年人均GDP在中部省会城市中排名第一实际人均GDP每增加1000美元 相应的写字楼规模平均增加2988 7平方米 十万人 2004年以来 长沙市人均GDP持续快速增长 平均上升幅度在10 以上 长沙未来写字楼前景看好 长沙市历年人均GDP发展状况 中部地区 广州7省会城市GDP总值比较 经济总量层面从人均GDP数值考量近三年快速增长 长沙市写字楼 酒店商务前景看好 长沙历年三大产业结构 按照发展规律 第三产业的发达程度将决定一个城市的商务发展空间与速度 08年以前长沙产业结构是 三 二 一 型 此种产业结构的稳定性逐年加强 08年以后为二三一结构 但三二产业都增长强劲 长沙产业结构表明了产业结构逐渐优化 且对经济又好又快增长产生强力拉动与贡献 第三产业和第二产业企业作为写字楼物业最主要使用者 在长沙产业结构中长期占据绝对主力位置 表明长沙写字楼市场长线看好 以上数据来源 长沙统计年鉴 产业结构层面长沙第三产业发达 比重大 未来写字楼 酒店商务需求长线看好 但第二产业薄弱 大型企业有限 在中部省市中的地位 国家级城市群实验区之一 长株潭两型社会建设实验区 07年12月7日国务院正式批准武汉城市圈和湖南长株潭城市群成为 全国资源节约型和环境友好型 建设综合配套改革实验区长株潭城市群将成为中部崛起的重要发力点之一 探索以城市群的方式城市功能互补 增强 快速带动中部地区经济发展的新道路当前长株潭一体化逐步推动中 电力同网 移动通讯费用统一 交通一体化 规划 财政政策一体化等 武汉城市圈 以武汉为中心 包括黄冈 黄石 孝感 咸宁 鄂州 潜江 天门 仙桃等8个城市 长株潭城市群 以长沙为中心 包括株洲 湘潭2个城市 城市发展层面中部省市中的地位 国家级城市群实验区之一 长株潭两型社会建设实验区 长沙是长株潭一体化的核心和主体 是长株潭城市群中城市综合服务功能的核心提供者长株潭三个核心组团 其中北组团发展主体为长沙市 是长株潭城市群核心地区的主核 西南组团与东南组团均为城市群发展的副核 区域经济体内部的城市功能中心其中 长沙湘江东侧中心城区 本项目所属区域 将作为长株潭主中心 定位城市商务中心和商业中心 强化综合服务功能 成为集信息 金融 商务 行政办公于一体 环境优美 设施一流 高效集约的 极核 长沙 中心以配套与城市环境为核心竞争力 湘潭 株洲 产业中心冶金 机电 新材料 轻纺等工业为主 经济实力雄厚但城市环境及配套相对落后 向心力的产生 到2020年 长株潭区域城镇化水平达到60 至62 4500平方公里的核心地区人口规模为700万至750万人 人均GDP达到8万元以上 发展成为在华中经济圈中具有举足轻重地位 在国内具有很强竞争力的组群式的特大型城市化地域之一 根据湖南省政府公布的 长株潭城市群区域规划 城市发展层面作为长株潭一体化的核心与主体 长沙的中心吸引力将进一步增强 长沙为发展成为中部地区的区域中心城市 采取了积极扩大经济总量 拓展城市空间 提升城市功能的战略行动 为体现区域性中心城市的规模和功能要求 长沙通过高新技术和优秀文化带动 发挥核聚效应 长株潭商务市场向长沙聚集 城市发展层面依托城市群建设 长株潭核心城市功能承载着长沙商务市场将加速发展 城市发展层面城市规划 一轴两带 发展 形成 一主两次六组团 格局 河东滨江商务地位显赫 政策层面2011调控持续 政府重在抑制住宅市场价格过快上涨 保障刚需住房需求 工商物业发展机遇较大 长沙市写字楼目前主要分布于中心板块 老城区 表现为集中性强 行政中心依附性强 1 长沙写字楼整体市场特点概述 中心板块 传统的城市中心腹部区域 全市写字楼最集中区域 占全市写字楼90 以上份额城南板块 依托省政府新址南迁形成市府板块 依托市政府新址西迁 岳麓区政府形成麓谷板块 依托麓谷科技园区的逐渐成形 长沙写字楼受传统区域发展模式影响 主要集中于中心板块由于长沙在写字楼发展的基础 产业经济支持方面的薄弱性造成写字楼区域板块分布具有较强的行政中心依附性 地域分布特征 中心板块写字楼最为集中 主要分布在五一大道与芙蓉路 也是当前长沙中高端写字楼聚集地 五一广场商务圈 五一广场为核心 以商业结合的写字楼为主文艺路文化商务圈 文艺路为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑 高档写字楼为载体 形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特芙蓉路金融商务圈 芙蓉路为轴线的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性本项目位于南湖新城区位 属于芙蓉路商务街区的南部滨江横向延长带 目前还不属于传统的核心商务地带 平和堂 中天广场 中隆国际 湖南文化大剧院 泰贞国际金融中心 定王大厦 舜天国际 华侨国际 友阿大厦 本项目 泊富国际 韶山路 芙蓉路 五一大道 五一广场商务圈 文艺路文化商务圈 芙蓉路金融商务圈 金阳大厦 广阔大厦 JF联合中心 第一大道 华美欧国际 凯旋国际 名汇达 联合商厦 城市之心 新世纪大厦 弘林中心 新世纪康年 佳天国际 都市阳光 城市快线 运达国际 银华大酒店 华侨大厦 华天酒店 通城国际大酒店 金源酒店 低档写字楼 中高档写字楼 酒店式写字楼 运达中央广场 酒店办公 写字楼 商住混合 商务公寓 长沙商务市场 市场占比 市场占比 市场占比 市场占比 长沙写字楼产品整体专业化程度低 尤其是专业写字楼份额有限 实际仍多使用商住综合楼及商务公寓 世联研究的写字楼分级特征 长沙写字楼产品整体专业化水平较低 根据世联的研究成果 目前长沙写字楼主流基本属乙级标准 长沙写字楼产品整体专业化水平较低 建筑规模 硬件配置 软性服务等还处于写字楼初级水平 世联研究的写字楼产品特征 长沙写字楼整体供需现状 随着商务区域扩大 写字楼市场供应逐步上升 市场需求量也在迅速上升 目前高端写字楼均呈现满租 供不应求趋势明显 2003年 2007年 长沙市写字楼销售市场整体上处于缓慢下降的趋势 这说明写字楼市场的供应量正在减少 存在较大的市场空间 2007 2008年 长沙写字楼市场销售面积仍然处于上升状态 达到了10 99万平米 但主要是在消化08年之前的存量 说明写字楼市场欲求量正在迅速上升 从2009年到现在 随着国家拉动内需 长沙市场经济的快速发展 外地公司的涌入以及本土企业的成长 公司对写字楼的需求量已经逐渐增大 市场操作空间进一步扩大 长沙写字楼价值实现现状 2011成为写字楼快速发展元年 租金价格与销售价格呈现跳跃式增长 2006年 2011年 长沙市写字楼长沙写字楼价格一路走高 特别是在2011年 写字楼的涨幅更是达到五年内之最 2006 2011年 长沙市写字楼租金也是一路上涨 从06年1 56元 天 平方米涨到现在的2 5元 天 平方米从2009年到现在 随着国家拉动内需 长沙市场经济的快速发展 外地公司的涌入以及本土企业的成长 公司对写字楼的需求量已经逐渐增大 市场操作空间进一步扩大 长沙写字楼价值实现现状 中心区整体来看仍是全市写字楼价格高地 但个别高端项目以跳跃式高价值实现呈现中心区外扩趋势 中心板块 芙蓉路沿线 五一商圈 长沙唯一形成规模的CBD 全市绝大部分写字楼集中于此 高售价源于成熟商务氛围 优越地段 成熟配套目前市场写字楼新盘供给量小 仅有汇金国际 新长海 泊富国际 运达中央广场四个项目近期将有写字楼物业推出 麓谷板块 市府板块 城南板块 均价9200 均价7000 中心板块二手均价16000中天广场二手楼2万 均价9500 汇金国际 预计价格1 6 2 5万 泊富国际 预计价格2万 运达中央广场 预计价格2万 2万2 万达广场 预计价格2万 2万2 友阿大厦 现二手楼价格1 1万 1 3万 第六都 长沙写字楼价值实现现状 目前酒店 附带 写字楼租赁价值实现最高 长沙写字楼价值实现现状 目前酒店 附带 写字楼租赁价值实现最高 租赁价值排序 单位 元 平米 酒店写字楼 写字楼 商务公寓3 4元 平米 天 2 4元 平米 天 2元 平米 天 长沙写字楼价值实现现状 其中专业写字楼销售整体价值实现最高 价速与地段及配套等级紧密相关 销售价值排序 单位 元 平米 专业写字楼 普通写字楼 商务公寓11000元 平米 9000元 平米 7000元 平米 长沙写字楼未来发展特征 高速提升期间在政府规划强力导向下 未来将出现三个新兴商务办公区 长沙形成四大商务圈 五一广场为核心 五一路 芙蓉路 韶山路为经纬的写字楼核心区 芙蓉CBD所在区域 目前商务氛围浓厚 高档写字楼集聚南湖新城 将构筑成 两园一带四区 的格局 四区即滨江山水居住区 滨江商务区新河三角洲 项目占地面积约110万平方米 总建筑规模达500万平方米 其中 黄海标高39米架空平台上住宅面积300万平方米 酒店 商业 写字楼 公寓等综合公共建筑80万平方米 平台下社区商业配套和停车库等建筑面积约120万平方米 规划建设的一栋高约260米标志性建筑 将成为中南地区的新地标滨江新城 总用地面积721 5公顷 定位为长沙的城市核心区 即集观光休闲 商业 贸易 商务楼宇 金融证券 酒店餐饮 高档住宅等六项功能为一体的多功能城市核心区 芙蓉路 韶山路 五一大道 五一广场商务圈五一广场为圆心 五一大道为轴 以商业带动商务 文艺路商务圈文艺路口为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑 高档写字楼为载体 芙蓉路商务圈以金融证券等金融行业为鲜明特性 文艺路 1 2 新河三角洲 根据政府的规划导向 未来将形成新兴的商务办公聚集区 3 南湖新城 酒店金融区及滨江商务区根据政府的规划导向 沿江形成具有景观特色的新兴的商务办公聚集区 4 滨江新城 根据政府的规划导向 未来将形成新兴的商务办公聚集区 南湖新城 长沙写字楼未来发展特征 高速提升期间本项目所在南湖新城就在未来政府引导建设的三大商务圈之一 长沙写字楼未来发展特征 高速提升期间自2011年末开始 写字楼产品发展将出现跨越式升级换代 甲级产品如超高层高档写字楼会频繁出现 2 长沙高端写字楼未来供应特征及竞品研究 未来高端写字楼项目将由中心版块呈现外扩趋势 尤为集中在湘江两岸 河东滨江沿线成为主战场 绿地中央广场 华远华中心 世贸铂翠湾 北辰三角洲 万达国际广场 湘 江 建发汇金国际 本项目所在地 泊富中央广场 顺天韶山路项目 财富岳麓 泰贞国际金融中心 运达中央广场 奥克斯滨江 专业写字楼 酒店写字楼 长沙高端写字楼当前供应数量较少 短期内仅有泊富广场 汇金国际 运达中央广场项目即将面世 专业写字楼 综合体配套写字楼 泊富广场写字楼约为10万平 奥克斯滨江项目 写字楼约为7 4万平 世贸铂翠湾 写字楼约12万平 顺天韶山路项目 写字楼约为11万平 汇金国际 写字楼约为6万平 2011 从推售时间看 长沙超高层综合体高端写字楼项目集中在2011 2015年入市 写字楼产品未来供应总量将近190万 华远华中心 写字楼约为8万平 泰贞国际金融中心 建筑面积约为20万平 新天地中心 写字楼约为8万平 绿地中央广场 写字楼约为10万平 万达国际广场 写字楼约为8万平 运达中央广场 写字楼约为10万 财富岳麓 写字楼约为6万平 北辰三角洲 写字楼约为35万平 德斯勤城市广场 写字楼约为38万平 本项目推出时间预计为2013年 专业写字楼 综合写字楼 2012 2013 2014 2015 本项目写字楼入市时将面临滨江沿线超高层综合体项目的强力阻击 2013 2015年沿江预计有将近82万体量高端写字楼集中供应 华远华中心 世贸铂翠湾 北辰三角洲 万达国际广场 湘 江 奥克斯滨江 保利国际广场 短期内将面世的高端写字楼产品分析 对本项目未来租凭造成客户分流威胁 从产品细节来看 泊富国际广场为目前市中心在售的标杆性写字楼项目 228米长沙最高 而运达中央广场则以超高端酒店配套略占优胜 汇金国际在产品档次上高于第六都 竞争项目分析 运达中央广场 物业组合属性 城市综合体 高档住宅 双五星级酒店 高档集中商业 5A写字楼 项目经济技术指标总用地面积114057 总建筑面积约60万 综合容积率 4 4办公商业部分综合指标总建筑面积约18万 两大超豪华五星级酒店 大型国际名品商场及国际5A写字楼 43层写字楼 顶楼10层瑞吉酒店 W酒店 竞争项目分析 泊富国际广场 项目经济技术指标总用地面积46690 总建筑面积约30万 办公商业部分综合指标写字楼建筑面积 10万 商务公寓建筑面积 5万 裙楼商业面积 6万 商业街 4万 物业组合属性 城市中心 综合体 228米湖南第一高 酒店 商务 商业多功能物业并存 超高层专业写字楼 竞争项目分析 汇金国际 物业组合属性 产品价值点 城市小型综合体 专业甲级写字楼 4 95米开阔层高 高档石材大堂地面 欧式立面 产品价值点 1 专业甲级写字楼 市中心稀缺产品 2 4 95米层高 市中心绝无仅有 相当于买一层送一层 3 高档石材大堂地面 甲级品质象征 4 欧式外立面 凸显豪宅气质 写字楼 与本项目入市时间相近高端写字楼产品分析 对本项目销售及未来租凭构成双重威胁 本项目未来将面临长沙顶尖级竞争对手威胁 滨江沿岸将集中式出现超高层高端5A写字楼产品 规模多在13万以上 从规模 档次来看 质素均不低于本项目 竞争项目分析 万达开福广场 物业组合属性 商业地产品牌滨江城市综合体 五星级酒店 威斯汀 6层商业广场 3层底商 滨江豪宅 滨江超高层写字楼 大规模大型城市综合体 总建面101万平 商业规模34万平开发模式 先商业后住宅 最后为酒店写字楼2011年年初销售商铺 2011年中旬销售滨江大平面住宅 写字楼和酒店最后面市 均由万达自持 规模约30万 预计写字楼2012年入市 超高层双子专业写字楼 项目经济技术指标总建面101万平商业规模34万平 住宅约65万平办公商业部分综合指标写字楼总建面约21万平3栋写字楼 其中2栋为134米33层双子写字楼 1栋为200米 专业写字楼 竞争项目分析 北辰三角洲 物业组合属性 超大规模城市级综合体 24万商业群 35万写字楼群 20万超五星级酒店 16万公寓 300万住宅 项目经济技术指标380万超大规模 其中住宅300万 商业规模80万办公商业部分综合指标4栋5A级超高写字楼 约35万平其中2栋地标级写字楼 分别高达300m和230m 四栋5A超高层专业写字楼群 商业 含写字楼 酒店等 约80万平 占比21 4栋5A级超高写字楼 约35万平其中2栋地标级写字楼 分别高达300m和230m 北区 南区 北地块 仿香港最著名的兰桂坊酒吧街 及引入法拉利 保时捷奢华品牌车展厅 北地块四期 7层商业 34层江景豪华写字楼 20层香格里拉酒店 南区当前预计规划为富有长沙文化特色的仿古建筑商业街区 成为长沙商业的新地标 竞争项目分析 华远华中心 物业组合属性 五一商圈的地标级滨江综合体 198米超高层豪宅 五星级香格里拉酒店 50万仿古建筑商业街区 滨江高端超高层写字楼 项目经济技术指标北地块主要经济指标用地面积 9 44万平 容积率 10 5南地块用地面积 5 79万平建筑面积 约50万平办公商业部分综合指标两栋专业写字楼建筑 13 15万平 两栋滨江超高层专业写字楼 开发模式 先住宅后商业 预计2011年下半年启动地标型超高层江景大平面住宅预计北区分5期开发 开发周期5年北区四 五期为集中购物中心 写字楼 酒店 商业 写字楼及MALL为主 约12万平 占比22 竞争项目分析 世贸柏翠湾 物业组合属性 滨江新城地标综合体 12万滨江240米超甲级写字楼 五星级酒店 43万超高层公寓 商业 写字楼及MALL为主 约12万平 占比22 2010年7月底 240米超高层商业综合楼奠基 年内动工建设 预计2012年初写字楼入市 2013年竣工营业开发周期5年 建设项目最迟在2015年内全部完工 项目经济技术指标总用地面积240余亩总建筑面积55万平商业用地容积率3 7住宅用地容积率2 0办公商业部分综合指标商业办公酒店12万平方米其240米高的五星级酒店 酒店式公寓综合体将成为河西第一高楼 240米超甲级酒店写字楼 项目超高层酒店写字楼建筑意象 建筑顶端布置五星级酒店 中段 中下段布置超甲级写字楼 底部裙楼布置高端百货商业 在长沙商务市场机遇与挑战并存的情况下 目标客户的真正需求到底是什么 长沙高端商务客户来源 长沙高端商务客户目前主要集中在芙蓉路金融商务圈 五一广场商务圈 以贸易流通 投资咨询 电子科技 广告文化为主流行业 芙蓉路 五一大道 五一广场商务圈 文艺路文商务圈 芙蓉路金融商务圈 本项目 高端写字楼企业分布以投资 咨询类所占比重最大 达到28 其次是贸易流通类和电子 科技类 分别占到21 和22 高端写字楼客户行业分析 高端写字楼客户构成 大型客户 中小型客户 3 7 数量比 中小型客户也是高端写字楼重要客群 高端写字楼客户构成 置业目的 以自用为主完全自用的客户为66 完全投资的客户占15 投资及自用兼有的占19 高端写字楼客户置业目的分析 酒店写字楼客户 典型代表项目客户分析 运达国际广场 运达国际入驻企业以半层及整层租住为主 以大型企业为主 以房产为主要类型 运达国际形象好 在这里办公显身份 主要是有喜来登酒店的物管 还有酒店的配套都很齐全 方便接待客人 友谊咨询公司老总运达的物管是一流动 在这里办公很安心 累的时候可以去酒店健身 喝茶 休息很方便 光大期货总经理 酒店写字楼客户 典型代表项目客户分析 通程国际 每天都不用去外面找地方吃饭了 很方便 总部来人了直接住在酒店里 交流方便 三星投资有限公司长沙办事处老总在这里办公可以享受到酒店的服务 非常的好 三菱商事株式会社长沙分公司经理 通程国际大酒店以大型企业为主 大型企业为主 主要以全国或外资企业分公司或办事处 金融IT类居多 1979 2008年 全市累计签订利用外资合同金额117 6亿美元 实际利用外资累计达84 7亿美元 去年 全市实际利用外资达18亿美元 单位投资规模也从改革开放初期的平均几十万美元提高到1184万美元 截至去年底 全市外商投资企业达2000多家 而在长设立直接投资企业分公司和办事机构的境外世界500强已有89家 其中设立直接投资的有26家 2010年1 8月全市共引进外来资金470亿元 同比增长6 酒店写字楼客户群稳定扩张中 潜力需求力有所提升 酒店写字楼客户分析 收益于长沙近年大力引进大型企业 该类客户群体正在持续增长中 酒店写字楼客户 酒店写字楼客户 酒店写字楼客户需求特征 注重形象 服务 配套 物管 交通便捷度 酒店写字楼客户关注度 最高在于酒店配套24 其次将是形象18 物管14 交通13 酒店带来的档次 配套和服务品质是客户最认可的价值点 本项目启示 为吸引酒店办公客户进入本项目 需注重高端酒店资源的利用 形象的建立及高档次物管等方面 专业写字楼客户 典型代表项目客户分析 中天广场 这里地理位置好 我们一直想在这一块建自己的办公楼 但是一直没找到 正好中天这个形象和物管都比较到位 符合目前我们的需求 就是价格贵了点 不过还可以接受 招商银行股份有限公司长沙分行 启示 写字楼客户关注地段 档次 物管等方面 中天广场入驻企业以以大型企业为主 以金融 贸易行业为主 专业写字楼客户 典型代表项目客户分析 中隆国际 顺天国际 中隆国际 中隆国际客户多集中在投资 策划和贸易流通 比例分别为22 和18 中隆国际的客户很少占据整层或半层 基本为一至两个单位 顺天国际 顺天国际企业以投资 咨询类所占比重最大 达到28 其次是贸易流通类和电子 科技类 分别占到21 和22 客户所需面积相对较小 很少有半层或