租赁资产租金评估方法.doc

.租赁资产租赁价格评估方法租赁资产，不是指融资租赁，而是指一般意义上的租赁行为，目前这种经济行为在上市公司与其母公司之间运作的情况越来越多，主要是减少双方的关联交易额度。如何客观评估租赁资产的租赁价格，关系到经济行为各方的切身利益，下文首先探讨机器设备租赁年租金价格的评估方法，然后推广到其他资产当中。1、年租金定义年租金的定义，一般应根据租赁双方签订的租赁合同来确定。租赁双方不同的约定，对租金价格的评估结论有一定的影响。如租金的支付方式不同，所评估的价格会有差异。为此首先假设所需确定的年租金为每个租赁年度期届满，期末等额收回的租金价值。该价值的内涵应包括机器设备的折旧费、资产所占用的利息、资产的平均收益情况以及出租方取得租赁收入应缴纳的相关税款等。年租金价格的确定是以租赁资产价值评估结果为基础，结合租赁资产价值评估过程中对该资产预计尚可使用年限的判定、出租方和承租方约定的租赁年限、租金价款的支付方式、资产的行业平均收益情况、租赁期满资产的剩余价值等因素综合确定。2、评估前提因为租赁行为所涉及的资产的未来情况含有一定的不确定性，对租赁资产租金价格进行评估，首先应确定评估前提。一般设定的评估前提为：（1）资产按当前使用用途继续使用；（2）租赁资产在租赁过程中的正常维护由承租方负担；（3）租金在每个租赁年度期末支付；（4）租赁期限按n年考虑；（5）租赁相关资产的市场价格在租赁年期内无显著的变化；（6）租赁双方约定的其他条件，如由承租方承担资产的保险费、正常维护费用、相关税费等，出租方取得的租赁收入为完整的净租金收入。3、评估思路以预期原理为基础，根据评估确定的某项租赁资产的评估价值P0、租赁期满租赁资产的剩余价值Pn、折现系数r、租赁期间n，确定评估对象未来n年租期内每年的等额年净租金Pzj；再考虑出租方因出租行为应缴纳税费求取等额年租金价格Prj。4、年租金价格的确定（1）等额年净租金的确定 其中Pn= Po-（Po-P1D）Nn（当Nn时，Pn= P1D）Po租赁资产评估净值，根据资产评估结果确定Pzj租赁资产等额年净租金Pn租赁期满租赁资产的剩余价值P1租赁资产的评估原值，根据资产评估结果确定D租赁资产的净残值率，根据资产类别，分别取1%3%R折现率n租赁期限N租赁资产的预计尚可使用年限（2）等额年租金P的确定以上公式是承租方另行承担相关税费的计算公式，若由出租方承担相关税费，则出租方收取的租金价格当中应包括出租行为应缴纳的相关税费。P= Pzj/（1-K）其中： K因租赁行为应由出租方缴纳的相关税费，一般有营业税、城市维护建设税、教育费附加等约5.55%左右。5、房地产租金价格确定对房地产租金价格的评估，其净租金的确定方法与机器设备是基本相同的，所不同的是一般不考虑净残值；对含税租金价格的确定，税费除5.55%的营业税及附加外，另需考虑房产税12%。6、注意事项（1）上述方法所确定的租金是按评估净值为基础，从侧面考虑了设备现况对租金价格的影响。（2）对租金价格的确定应以经济行为双方的相关约定为前提，如相关税费由哪方承担的问题。（3）上述租金价格是在资产的市场价格无显著变化等前提下计算的，因此租赁报告中应体现相关前提假设，如“若在租赁期限内资产的市场价值发生显著变化