遂宁项目目标地块市场调研与预策划报告.ppt

营销策划中心重庆公司营销策划部 遂宁艺术中心地块市场调研及预策划报告 二0一三年一月三十一日 密级 秘密 Page1 目标地块概况分析区域土地市场分析区域房产市场分析目标土地客群分析目标土地价值分析 第一部分目标地块情况 Page2 一 目标地块概况分析 目标地块位置及基本信息 Page3 目标地块限制性规划条件 一 目标地块概况分析 目标地块四至及现况 一 目标地块概况分析 项目临近遂宁市河东生态湿地公园 地块方正 平整 通过涪江三桥与老城区连接 道路宽敞 总体位置位于河东新区内的成熟区域 北侧两车道未命名道路 西侧现况道路及河东湿地公园 东侧德水西路及市政府广场 连通老城区枢纽 涪江三桥 南侧涪江三桥下桥口 地块内部方正 无明显高差 地块 西侧摩天轮 项目土地周边详规 一 目标地块概况分析 弗拉明戈 在售楼盘 未出让地块 五彩缤纷路 东海岸 已交楼 河东实验小学 中铁龙城 已交房 奥城花园 已售罄 遂宁市体育馆 在建 遂宁市国际会展中心 遂宁市政府及市政府广场 未出让新地块两宗 帝一江岸 已出让未建 本地块位置 Page6 目标地块与外界交通关系 二 目标地块概况分析 目标地块位于河东新区 距离遂宁老城区仅一桥之隔 属于目前开发最为火热的区域 道路宽敞 规划超前 虽目前公共交通工具较为欠缺 但随着人口的聚集 以及党政机关的集中河东新区办公 后期交通可达性会得到大幅改善 目标地块距离城南繁华中央商务区仅8分钟车程 距离老城区船山区仅一桥之隔 区域板块配套现状 二 目标地块概况分析 地块周边交通便捷 教育 医疗配套档次较好 项目紧邻河东湿地公园 五彩缤纷路 休闲景观资源较好 地块周边2公里内体育馆 市政府 公安局 等党政集群 遂宁第四人民医院以及集中市场及五星级酒店 本案 Page8 地块规模较大 开批发周期长 有一定的土地红利上涨空间 地块所在区域为目前开发热点区域 区域价值正在被整体市场逐步认可 地块所在板块属于河东新区位置 商业氛围及居住氛围正逐步增强 地块所在板块属于新开发区域 生活配套及商业配套还内容有待进一步完善 目前地块周边东侧的五彩缤纷路 为遂宁市政府重点打造的宜居城市名片 规划有各类大型休闲商业 体育馆 五星级酒店等 且党政机关全部已搬迁到河东新区离项目1公里半径内 未来发展可期 目前地块配套主要因人口基数小 商业形态主要以满足人们基本生活所需的配套 无集中大型的商业购物广场等 商业气氛不浓厚 商业档次偏向中低端 目标地块周边环境极佳 地块东侧的河东生态湿地公园人群聚集力极强 地块未来集中供应土地量较为巨大 目标地块核心特征 一 目标地块概况分析 Page9 区域土地供地统计 公开 二 区域土地市场分析 Page10 三 区域房产市场分析 代表性在售住宅项目分布图 世纪锦江 清水 均价 4700元 平在售户型 80 100 热销 套2变套三 100 120本年月均成交44套 欧洲新城 清水 均价约4700元 在售户型81 热销 93 热销 117 半年月均成交100套 弗拉门戈 清水 均价约4900元 在售户型93 热销 100 130 套三 193平米 热销半年月均成交39套 鼎盛国际 清水 均价 5100元 平在售户型 80 100 热销 套2变套三 100 120本年月均成交53套 翰丽名苑 清水 均价 5400元 平在售户型 80 100 热销 套2变套三 100 120本年月均成交52套 佳和北城 清水 均价约4600元 在售户型50 60 80 90 套一变二 66平米 热销套二 78平米 热销半年月均成交32套 南滨帝景 清水 均价约4900元 在售户型80 90 套二变三套二 78平米 热销半年月均成交60套 竞争项目板块统计表 区域房产市场分析 Page12 竞争商业项目统计表 区域房产市场分析 河东新区主力产品结构 区域房产市场分析 Page13 剩余主要为户型110平米以上 去化速度较快为80至90平米 此类客户已刚性需求为主 河东新区为目前政府主力打造新城区 随着城市基础设施提升和完善 需求群体更会偏向于居住环境较好的河东区域 Page14 典型参考个案及热销户型 欧洲新城社区 指标 四 区域房产市场分析 经济指标 Page15 典型参考个案及热销户型 欧洲新城 区位图 四 区域房产市场分析 重点单盘产品去化情况统计 欧洲新城 住宅部分 Page16 四 区域房产市场分析 Page17 重点单盘产品去化情况统计 欧洲新城社区 住宅部分 四 区域房产市场分析 2012年1 12月住宅月均销售面积 6600 2012年1 7月住宅月均均价面积 4700元 2012年1 12月住宅月均套数 100套 2012年1 12月住宅月均成交金额 4100万 Page18 44号楼标准层J1户型1室2厅1卫1厨75 42号楼标准层K3户型2室2厅1卫1厨89 该项目占地规模较大 开发时间2011年 内部配套完善 景观打造超前该项目内部30万平方米商业配套 有弹子石小学及十一中 该项目目前主力户面积集中在75 103m2 灰空间利用较多 在户型设计上偏重于实用性 该项目所有的户型客厅均半赠送卧室 部分户型预留结构板 有一定的功能预埋功能 该项目依托规模 较性价比的市场价格 以及实用的户型设计导致其去化速度较快 项目点评 四 区域房产市场分析 重点单盘产品去化情况统计 欧洲新城社区 热销户型 Page19 四 区域房产市场分析 重点单盘产品去化情况统计 欧洲新城社区 热销户型 Page20 四 区域房产市场分析 重点单盘产品去化情况统计 浅水湾社区 热销户型 Page21 区域结构型产品市场机会分析 区域房产市场分析 在售项目的剩余产品统计情况 由于区域供应面积主要以70 90平的中小套型为主 因项目大多为新亮相项目及 刚需户型供应充足 但月均以100套速度去化中小套型 则存量中小套型户型仅能支撑12 14个月的销售 但随着区域配套的日趋成熟 同时因为该区域优质的景观及配套资源 刚需及刚改客户需求将持续释放 区域内50 60平的小套型供应量站到整个供应量的11 左右 比例偏小 可适当考虑增加此区间套型供应 套二 套三 套三双卫 结构性机会 广泛性供应 套三 四双卫 套四双卫 市场滞销产品 市场慢销产品 市场需求主力 Page22 工薪阶层 收入仅够日常中水平消费 但希望能在城市置业 45 20 20 10 5 中产阶层 收入较为丰厚 基本达到中产水平 以追求更舒适居所为核心诉求 金领阶层 购买力强 对生活品质要求高 以低密度高品质住宅或核心地段物业为置业首选 富豪 处于消费人群的最顶端 关注能匹配其地位的高品质产品 老城区及城北片区域挤压的刚需 周边的河东新区原居民年龄 以20 45岁为主力 家庭成员 以两口 三口之家为主家庭收入 年收入6 10万区间来源区域 以老城区及原住民消费为主 实力郊县大英 蓬溪为辅 CBD居住配套功能 消费特征 刚需客户 年轻 资金实力有限 对价格和总价非常敏感 投资性客户 有资金实力 但是更看重投资价值和升值潜力 能接受城东的居住环境 目标客户群体 点评 河东新区受益于 宜居遂宁 的城市发展战略及河东中央CBD区域区域规划 近两年在区域住宅市场呈现出刚性需求旺盛的局面 遵循公司土地投资策略 结合本项目自身条件 区位及规划条件 应坚定的将目标人群锁定在占比达45 的刚需型客户人群及20 的工薪阶层人群 四 目标土地客群分析 项目广义目标客群消费特点分析 Page23 点评 该项目依托 河东新区CBD 利好 以地缘客户以及区域内的企业主及级相关产业人群为绝对主力目标人群 同时利用 总价价格洼地 及 功能齐全 的产品优势 吸引市区挤压出的刚性需求 本项目可以覆盖范围内的居民主要以老城区居民为主 目前河东新区区域缺乏产业支持 本区域拆迁人口较多外溢 人口基数较小 因此目前主要依靠老城区的外溢客群 购房主要依托区域移民 项目辐射客群结构分析 四 目标土地客群分析 Page24 五 目标土地价值分析 目标地块SWOT分析 区域主要为遂宁品牌开发商项目 开发规模较大 区域的品牌号召力较强 市场的认可度已经形成 240亩的土地规模上具有一定优势 地块方正平整 适于开发 周边交通体系已经完善 未来随着人口迁移 公共交通将更加便捷 区域为典型开发新区状况 各种生活配套尚不完善 生活不便利 公共交通不完善 目前主要依靠自驾车通行 目前市场住宅产品主要集中在河东位置较偏远区域 户型供应以90平三房为主 忽视了部分经济实力有限的刚需客户需求 随着河东新区的建设 河东新区正逐步成为城市中心 区域价值将得到进一步提升 河东新区CBD建设已经进入高潮时期 未来商贸 休闲 消费潜力巨大 商业供应量过大 产品如没有差异化 极易导致同质化竞争 影响项目利润周边存在大量待开发土地 未来竞争可能较大 人口基数偏小易导致项目去化速度降低 优势 机会 劣势 风险 Page25 目标地块优劣势应对策略 五 目标土地价值分析 Page26 项目预定位体系复制建筑T块及参考户型商业体系布局规划及定位建议 第二部分项目预策划 Page27 一 项目预定位体系 一 全平层 Page28 代表性赠送面积参考 遂宁香江国际社区为例 参考卧室灰空间赠送方法 二 复制建筑T块及参考户型 Page29 建筑T块及户型 T6标准层 二 复制建筑T块及参考户型 Page30 三 商业体系布局规划及定位建议 滨江风情独栋商业 在项目西侧五彩缤纷路与湿地公园处设置独栋商业 底层商业街区及步行街 在项目周边与内侧设置底层商业 1 2层设计 采用短进深 大开间 大赠送的设计方式 约30500平米 5 1米 面积 层高 集中型商业广场 浪漫爱情广场 Page31 拿地概念方案及指标项目价格建议及销售周期销售排期及回款计划 第三部分价格建议及销售排期 Page32 一 拿地概念方案及指标 方案一 全平层 Page33 二 项目价格建议及销售周期 方案一 平层 Page34 方案1 地块投资综合估算表 Page35 二 项目价格建议及销售周期 方案一 平层 Page36 目标地块位于遂宁河东新区CBD核心