万科幸福报告

1 / 42万科幸福报告万科集团环境分析报告引言：房地产是人类生产和生活的最基本要素，一种特殊的商品。房地产业在国民经济中属于基础性、先导性的产业，是国民经济的重要组成部分。房地产业发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低，随着我国经济体制改革的不断深入，房地产业逐渐地被纳入市场经济运行的轨道。我国房地产业发展十分迅速，房地产业已经成为我国国民经济的支柱性产业。近年来，随着房地产业市场化程度的不断提高和国家宏观调控力度的不断加大，来自于宏观环境、市场供求、全球化竞争和新技术不断涌现的风险，正威胁着各房产公司的正常发展。对于房地产开发企业来说，必须充分认识和了解房地产业的特点、发展历程和发展趋势，并充分考虑国家政策、经济增长、运行模式等因素对企业发展的影响。万科集团简介:2 / 42全称为万科企业股份有限公司，成立于 1984 年 5 月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。总部设在深圳，至 2016年，已在 20 多个城市设立分公司。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化享誉业内。万科 1988 年进入房地产行业，1993 年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至 XX 年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的 31 个城市。其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山 9 个城市排名首位。万科 2016 年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2016 年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科 2049 四大商业产品线，在全国在建、规划 18 个购物中心项目，商业面积达 150 万平方米。万科 2016 年在美国市场的举动主要是：在 2 月与铁狮门房3 / 42地产公司(Tishman Speyer Properties)宣布成立合资公司，万科持合资公司 70%的股权，铁狮门持股 30%。1.万科外部环境分析政治环境分析房地产行业的特殊性决定了它对国家宏观政策比较敏感。整体来讲，国家对房地产的政策是经历了这样一个思路：扶持抑制房价过快增长打压房价。近几年来，由于房地产市场投资规模过大，房屋价格上涨过快，需求偏大、供应结构不合理，市场秩序比较混乱等问题愈发突出，国家采取了一系列的宏观调控措施。一系列调控政策的接踵而至，如专项整治房地产市场秩序，治理“捂盘惜售” ；加强国有建设用地管理；促进节约集约土地，合理安排住宅用地，优化住宅用地结构；建立健全的廉租房、经济适用房制度等多种因素集体效力，都从外部考验着房地产开发企业的耐力。经济环境分析4 / 42房地产行业作为我国经济发展的“龙头”产业，其发展态势与宏观经济的发展具有正相关性。随着房地产行业的超速发展，国外游资不断涌入，各大主要城市的房价持续攀升，整个经济呈现过热态势，政府接二连三地出台了系列的金融调控手段，试图稳定市场，保证经济长久健康的发展，同时也避免过高房价引来的社会潜在问题。国家将房地产行业的外资投资行为列入“限制”行列，限制外商投资及热钱涌入；从紧的金融手段，银行存款准备金率连续提升，对于房产市场的资金来源起到明显抑制，同时加强商业性房地产信贷管理也一定程度上抑制了房地产需求。社会环境分析国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费热点。XX 年我国人均 GDP 达到 1703 美元，已经由温饱迈入小康社会，房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地产产业相应将进入高速增长阶段。各大城市人均居住面积在过去的几年内逐渐增大，在居住5 / 42人口数量的提升与人均居住面积的不断增加的基础上，住宅需求面积也将随之攀升，为城市房地产市场的发展提供更加广阔的市场空间。城市化与房地产业发展也存在着同样的内在联系，城市化发展对房地产业的发展起到持续推动的作用。大量的人口将涌入城市，必然使房产这一人们最基本的生活要素变得相对匾乏，这就给房地产行业带来极大的发展空间。随着经济的发展、社会的进步，人们的消费观念发生了重大变化，货款购房己成为当前人们住房消费的主流。随着生活水平、生活质量的逐渐提高，人们喜欢过上舒适安逸的生活，对于住宅消费的需求在不断升级。技术环境分析技术对房地产行业的影响主要反映在开发商及消费者对房地产产品的性能与质量、节能与供热方式、节水、节地和治理污染、住宅装修的要求上。我国房地产行业经过 20 多年的快速发展，总体框架已经建立，技术体系正在集成。低碳建筑成为未来的发展趋势，6 / 42房地产业数字化和住宅产业化正在形成和发展。信息技术将改造传统的房地产产业，推动产业的现代化进程，以环保、节能为主题的绿色生态住宅正在兴起。住宅产业化采用工业化生产的方式来建造住宅，提高住宅的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。通过实施信息化实现了对企业运营的优化调整，有效的提高了房地产建筑企业的竞争力。我国城市用地矛盾日益突出，购房者住宅的品质的要求逐渐提高，倡导“节能省地型”住宅的建设，提高住宅品质和性能，成为我国房地产开发企业和建筑企业新的挑战。2.房地产行业的分析行业内竞争者分析行业内竞争的主要特点表现为行业集中度低、区域性强、产品差异性大、成本差异大。房地产市场存在着多个巨头7 / 42如万科集团、合生创展、保利地产、中海地产等。其中至XX 年末万科在全国商品住宅市场的占有率为%，是目前中国最大的专业住宅开发企业。行业增长程度房地产业市场处于成长之中,在争夺顾客方面的压力相对较小.竞争的压力往往来自于楼盘的位置、环境、设计、物管，当然也有价格。高额固定成本作为固定资产的房地产，耗资大，风险大，这一点阻止了进入此行业的企业的数量，使得该行业相对其他行业竞争程度小。高的退出成本房地产业的特殊性决定了，一旦进入这个行业，特别是已经开始进行房地产开发，如果想半途而退，成本是相当大的。8 / 42潜在竞争者分析进入门槛高、新进入者威胁小。即使有新进入者，大多数也选择在二、三线城市做起， “练摊”积累经验和资本。海外竞争加强中国加入 WTO 后，外资、外商进入我国房地产业的壁垒降低，海外资金和开发商进入中国房地产业的成本大大下降，将导致海外的开发商抢滩中国房地产市场，从而形成中国房地产市场的全球化竞争格局。海外的开发商运作经验丰富，专业化程度高，管理水平先进，资金实力雄厚，具有强大的市场竞争力。产品差异化房地产的性能风格差异化和品牌形象差异化明显，对市场竞争力有较大的影响。资本要求9 / 42房地企业，它要求企业有足够、大量的资源投入，资本要求的限制使进入房地产业有一定的困难。政府政策国家对房地产业的运行与操作规则给予了相应的规定，对新进入者也有也有一定阻碍作用。替代品分析严格来说，房地产作为商品而言几乎没有可以替代的产品，政府出台了各项政策，关注低收入家庭，并推出各类“政策保障房” ，但市场中，商品房的地位仍不可动摇。但是，我们也必须认识到，商品房买卖市场在一定程度上将受到以下方面的影响：二手房市场的活跃具有良好地理位置、较低房价、成熟社区配套服务等特点的二手房势必成为上海住宅市场的有力补充，伴随着时间的推移，二手房也必将成为住宅市场的交易主流。10 / 42租房意识的兴起年轻的消费者开始逐步转变观点，考虑到依然难以承受高昂的首付价格，越来越多消费者选择在市中心租房，在享受优越地段带来的居住舒适，同时避免了承担过重的房贷压力。消费观念的转变居民的消费观正不断转变，市场中房产消费力量正呈现被其它消费行为分流的趋势, 新消费时代的带来，房产已不再成为人们消费的唯一聚焦点。供应商议价能力分析对于房地产开发企业而言，供应商是指能够提供土地、设计、建材、施工和营销等服务资源的公司或个人。土地是房地产开发的基本资源，对于房地产企业来讲，最主要的供应商之一即为土地供应商。向市场供应了的商品房用地仍然及其有限，由于土地作为商品的特殊性质，对于房地产企业包括万科来说，在土地议价方面空间极小。11 / 42在房产开发过程中，开发类供应商制约着房产企业的经营，但对于中海、万科等知名房企而言，自身品牌及设计能力，将帮助房地产公司获取更大的反议价空间。在建材供应方面，大公司的战略采购方针将帮助房地产企业获得更大的议价空间，当然，随着全球原材料成本的上升，对于部分材料，如钢材等的议价空间受到一定限制。总体来说，对于房地产企业而言，开发类供应商的议价能力十分有限，谈判与定标的主动权仍牢牢掌握在房产企业手中。购买者议价能力分析由于消费者购买房地产产品大多是零散购买，购买者分散而弱小，议价能力几乎没有。另外房地产开发过程复杂，生产周期长，消费者的房地产信息成本较高，因此目前来说消费者力量相对较弱，但随着我国房地产行业的高速发展，房12 / 42地产市场逐渐由卖方市场向买方市场转变，买方的谈判力量有逐渐增强之势。 在未来一两年内，我国政府将继续严格控制房价过快上涨，调控政策会使购房者的观望情绪更加浓厚，房地产消费也将更加理性，购房者的议价能力将有所增强。但我国商品房在未来十年内仍将供不应求，房地产企业在房价的走势中仍会占主导地位。3.万科内部环境分析企业组织结构创新组织结构组织结构要根据战略的变化而变化。万科根据整个项目的生命周期才设立组织结构。产品线、运营线、管理线、监控线，这样使得专业分工更强，各线集中精力执行专门的任务，每一个过程都得到高度关注。企业人力资源“人才是万科的资本，是万科的核心竞争力” ，万科尊重人，为优秀的人才创造一个和谐、富有激情的环境。13 / 42万科提供给每一位员工的是可持续发展的机会和空间，是公平竞争的环境，致力于培养职业经理，聚集了一批善经营、懂管理、有专业知识、不断超越自我的职业经理人。万科追求个性发展与团队意识的协调一致，致力于成为学习型组织，通过学习创造自我，提升自我价值。让所有的人为了共同的目标走在一起，共同工作，通过内部经验交流和外部知识引进，提高能力。企业财务状况公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在 XX 年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。不可忽视公司的财务也存在一些问题，如存货周转率近年来连续下降，速动比率和流动比率连续两年降低，资产负债率连续三年升高。企业文化现状万科公司给自己的定位是：做中国地产行业的领跑者。万14 / 42科对内平等，对外开放，致力于建设“阳光照亮的体制” ，万科把人才视为资本，倡导“健康丰盛的人生” ，万科企业文化案例为业界所推崇。以“七个尊重”为核心的人文精神和企业价值观的形成和认可，是万科不断发展的基石。万科“阳光照亮的体制”让其“创造健康丰盛的人生”不断成为现实。4.环境综合分析SWOT 分析自身优势分析经过 20 多年的持续努力，万科在品牌知名度、资金实力、规模、盈利等方面具备了较强的竞争优势。在资本市场上，万科以稳健的经营、良好的业绩和规范透明的管理赢得了来自众多投资者和资本合作方的青睐。1) 中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。品牌知名度高，顾客和潜在顾客对万科品牌的评价都较高。2) 万科在制度和流程管理上有不少创新，把很多具体事务15 / 42性的工作上升到了制度和流程层面，这些标志着企业系统的健全和成熟。3) 万科集中采购装修部品 凸显规模效应-降低采购成本约 10，技术、环保指标高于行业标准。4) 万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。5) 公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在 XX 年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。自身劣势分析1) 土地储备不足，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。2) 重视顾客，文化建设，但对员工关注不够，员工满意度不是很高。16 / 423) 各城市顾客的评价不一，在某些城市万科的住房，服务等有待提高。4) 与政府的关系一般，在某种程度上缺乏政府的“关爱” 。万科获得的可开发土地，较多的来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制，迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。面临机会分析1) 世界经济已经在逐步复苏并走向良好，我国国民经济发展态势坚挺，给房地产市场带来了很大的发展潜力。2) 政府宏观调控政策频繁出台、国有资产布局优化的规划，将加速行业整合，有利于优势企业快速扩张。3) 中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。4) 万科获建设银行 500 亿授信额度建设银行，进一步增加对万科的授信力度。而 500 亿授信额度的获取，对于万科增强资金实力、抓住发展机遇无疑也将发挥非常积极的作17 / 42用。5) 中国属于发展中国家，房地产行业属于增长型行业，发展空间大。中国人口数量庞大，对商品房青睐。潜在威胁分析1) 政府管制的力度正在逐步加强。房地产开发企业所受到的政策制约已大大影响到企业的生产力和竞争力，而且持续的行业政策的变动还会使企业在今后或者更长一段时间内处于不利的发展地位。2) 政府金融政策趋紧，既提高了对房地产商资金实力的要求，也在一定程度上(3)对土地供给的宏观调控以及土地交易市场化，增加了土地获取的难度。政府对土地供给的调控以及土地招拍挂的市场运作方式，增加了开发企业获取土地的难度，加大了开发企业的资金需求。3) 市场竞争加剧，绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。来自境外的房地产企业则通过各种方式，试图加入战局，使得原本激烈的竞争更趋白热化。18 / 425.影响组织的关键性因素万科集团环境分析报告引言：房地产是人类生产和生活的最基本要素，一种特殊的商品。房地产业在国民经济中属于基础性、先导性的产业，是国民经济的重要组成部分。房地产业发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低，随着我国经济体制改革的不断深入，房地产业逐渐地被纳入市场经济运行的轨道。我国房地产业发展十分迅速，房地产业已经成为我国国民经济的支柱性产业。近年来，随着房地产业市场化程度的不断提高和国家宏观调控力度的不断加大，来自于宏观环境、市场供求、全球化竞争和新技术不断涌现的风险，正威胁着各房产公司的正常发展。对于房地产开发企业来说，必须充分认识和了解房地产业的特点、发展历程和发展趋势，并充分考虑国家政策、经济增长、运行模式等因素对企业发展的影响。 万科集团简介:19 / 42全称为万科企业股份有限公司，成立于 1984 年 5 月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。总部设在深圳，至 2016年，已在 20 多个城市设立分公司。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化享誉业内。万科 1988 年进入房地产行业，1993 年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至 XX 年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的 31 个城市。其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山 9 个城市排名首位。一、影响组织的一般环境因素分析1.政治环境分析房地产行业的特殊性决定了它对国家宏观政策比较敏感。近几年来，由于房地产市场投资规模过大，房屋价格上涨过快，需求偏大、供应结构不合理，市场秩序比较混乱等问题愈发突出，国家采取了一系列的宏观调控措施。20 / 42一系列调控政策的接踵而至，如专项整治房地产市场秩序，治理“捂盘惜售” ；加强国有建设用地管理；促进节约集约土地，合理安排住宅用地，优化住宅用地结构；建立健全的廉租房、经济适用房制度等多种因素集体效力，都从外部考验着房地产开发企业的耐力。2.经济环境分析房地产行业作为我国经济发展的“龙头”产业，其发展态势与宏观经济的发展具有正相关性。随着房地产行业的超速发展，国外游资不断涌入，各大主要城市的房价持续攀升，整个经济呈现过热态势，政府接二连三地出台了系列的金融调控手段，试图稳定市场，保证经济长久健康的发展，同时也避免过高房价引来的社会潜在问题。国家将房地产行业的外资投资行为列入“限制”行列，限制外商投资及热钱涌入；从紧的金融手段，银行存款准备金率连续提升，对于房产市场的资金来源起到明显抑制，同时加强商业性房地产信贷管理也一定程度上抑制了房地产需求。21 / 423.社会环境分析国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费热点。XX 年我国人均 GDP 达到 1703 美元，已经由温饱迈入小康社会，房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地产产业相应将进入高速增长阶段。 各大城市人均居住面积在过去的几年内逐渐增大，在居住人口数量的提升与人均居万科房地产住房是人们比较关注的一个问题，尤其近年房价的疯狂上涨，对人们的生活冲击很大。那么房地产行业是不是仅仅关注高盈利呢？房地产业作为第三产业，它的发展深刻地影响着我国的经济、文化与生活。下面将以万科集团为代表来分析一下它近几年的年度社会责任报告。万科企业股份有限公司 1988 年进入房地产行业，1993 年将住宅开发确立为公司核心业务，目前是中国最大的住宅开发企业。万科从 XX 年开始对外发布社会责任报告，迄今为止共有 8 份年度社会责任报告。下边主要分析近四年的社会责任报告。纵观万科近四年的社会责任报告，整体框架22 / 42并无多大的差异。主要是涵盖了员工关怀以及三个可持续。一、员工关怀方面万科实行阳光照亮的沟通机制。员工通过“十二条沟通渠道”可以充分向公司管理层表达想法、意见和投诉。 “海豚行动”的提出，让每个有创新意识的员工有提出建议的权利，并且员工可以得到一定的反馈。 “海豚行动”在 2016年度社会责任报告中提出，2016 年、2016 年和 2016 年均未提及。可能是由于其余年度实施状况不好。2016 年该项行动为企业提出了很多建设性的意见。公司针对不同职业阶段、部门和岗位的需求，组织员工接受职业培训，提高专业素质，促进优秀企业文化和知识体系的传承。2016 年，万科管理学院正式成立，对万科员工的培训进一步规范化，万科组织员工进入 7 家著名企业跨界学习。万科除了全面执行国家法定工资标准和社会保险，还额外为员工提供多重保障，其中包括：法定福利：国家法定五险一金、法定节假日等。额外福利：在国家规定之外，23 / 42公司给予员工个性化福利。员工亲属商业保险：经由公司集体采购的家属医疗险，由职员根据家人的身体健康状况自愿投保。“共济会”和“关爱计划”：万科员工发扬互助精神，为遭遇不测灾难的同事本人、配偶及子女提供援助。2016 年万科年度社会责任报告中的法定福利中并没有失业保险，而是从 2016 年增加的。万科坚持公平、透明、公开的甄选原则，注重本地化人才就业。在年度招聘过程中，未发生性别、民族、年龄、健康状况相关的歧视事件。万科“按市场化原则，提供业内富有竞争力的薪酬” ，每年发布薪金级别表指导不同职级定薪，男女雇员按级别和业绩公平定薪。从 2016 年的年度责任报告中看到，万科的在册员工中男女比例，不是1:1，而是:1，对于这个比例，可能是因为房地产行业对男性的需求大些，所以招聘过程中可以对女性需求少，所以万科可能有一定程度的性别歧视，万科注重本地员工的招聘。在一定程度上也是一种招聘中的地域歧视。关注员工健康状况，不仅普及健康知识以免工伤的发生，而且每年组织体检。从 2016 年开始，每年为员工安排年度体质测验，聘请第三方机构为员工的体重和体质状态做测量，得分列入绩效考核并直接与管理层薪酬直接挂钩。员24 / 42工的体重合格情况及体质得分在年度测试中较上年增长或降低，其直接上级主管的年终奖金将相应增加或减少。2016 年第一次落实。关于健康状况与薪酬挂钩，是万科激励员工注重身体健康，但是与薪酬挂钩未免有些不合适，因为万科在招聘过程中没有健康状况歧视事件，但是后续健康状况与薪酬挂钩，一定程度上存在矛盾。综合四年万科的员工关怀方面的比较，发现万科在员工关怀方面越来越注重员工的培训以及员工的健康状况。2016年是一些基本的员工关怀，并不太成熟。2016 年将员工健康状况与薪酬挂钩，并且增加了失业保险，还有“海豚行动”带来的效果。2016 年成立万科管理学院注重员工培训。2016 年的社会责任报告中关于员工关怀方面的表述仅仅提及了一个关于健康的“城市乐跑赛” ，其它方面并没有像前三年一样详细描述。二、三个可持续方面三个可持续主要指经营可持续、社会可持续和环境可持续。25 / 42经营可持续是为普通人造好房子，销售以中小户型普通商品房为主。采取快速销售的经营方式，不捂盘、不囤地。建房时注重质量保证，采用“6+2”步法。并且对已出售的房屋进行客户满意度调查。2016 年在房屋建筑方面考虑了一些有特殊需求的人群，比如老人的住房。并且从 2016 年开始建筑材料倾向于选用绿色环保材料。2016 年开始注重供应链的管理，开展丰富多彩的幸福社区活动。关于客户方面从 2016 年的客户满意度调查进行了优化，不仅仅是调查，更注重客户的反馈，并且做出调整。2016 年提出“幸福系”概念，2016 年之后开始开展幸福社区。可以看出万科越来越注重人文关系，越来越站在客户的立场考虑，而不是供应商。2016 年开始供应链管理，注重绿色材料的使用。社会可持续保护供应链劳动者的权益；2016 年 11 月开展“暖阳行动”对客户进行关怀；万科还致力提高社区成熟度，创造条件引进学校、医院、社区中心、公交路线等公共资源，打造宜居的生活空间；开展老社区改造；保护城市文脉；实施垃圾分类回收；通过“爱佑童心”项目和“春天里行动”项目进行慈善捐助。2016 年在慈善捐助方面针对留学生设立 3C 专项基金，并从 2016 年开始参与保26 / 42障房建设。2016 年开始关注气候问题，加入节能减排行列。2016 年社会责任报告中的员工关怀放到了社会可持续中，内容与前些年相差不大。万科的社会可持续从劳动者、客户和社会环境等方面介绍起。可以看出万科注重社区建设，幸福社区的开展是万科的一大亮点。环保意识越来越强，这也是当今社会的一大发展趋势。万科越来越注重慈善捐助方面，从 XX 年建立万科公益基金会，不仅帮助员工，也关注一些先天性心脏病患儿，慈善方面可以提高万科的社会认可度，树立万科的良好社会形象。环境可持续，做为中国最大的住宅开发企业，万科致力于绿色建筑的研发和推广，通过装修房、工业化、绿色建筑节能减排、节省耗材。住宅产业化、雪豹保护、碳排放管理、植物多样性保育。重视绿色技术的创新。环境问题现在是世界所面临的一大问题，万科注重环境，对万科未来的可持续发展很有利。通过近四年的社会责任报告，发现万科越来越重视它的社会责任，尤其是环境保护与人文关怀方面。27 / 42报告摘要依据本次财管课程研究报告的要求，利用 WIND 资讯的公司股价模型，我们对万科企业股份有限公司进行了公司价值的估值。我们结合了公司所处的房地产行业的基本状况，说明了公司在行业中的竞争力，对预测报表的关键参数的设计和相关贴现率和永续增长率测算后，分析了公司的股权价值，影响价值增长的驱动因子分析，在从经营管理和财务问题的角度对公司价值相关性进行分析，为公司管理层提供改善公司财务状况的决策和依据，并以外部投资人角度评价企业的财务状况，提供股权投资建议和债权投资建议。报告结合了万科公司从 2016 年到 2016 年的财务数据，对万科公司未来的经营状况做出预测。从现金流对公司未来的现金流量进行估算，利用资产定价模型对未来的贴现率进行了估算，计算出万科公司的企业价值。运用 FCFF 估值法对未来现金流的所得的结果是每股元，运用 FCFE 估算法所得的结果是每股元，而万科实际的股价是每股元，三个数字的差异比较大，因此我们对这三个数字产生差异的原因进行了分析。虽然房地产行业现在并不如几年前景气，但近年来，万科公司一直致力于经营状况的改善，并且也28 / 42根据市场需求的变化不断开发新的房地产产品，因此我们认为万科公司的企业价值被低估，万科公司的股价现在呈上升趋势，从现实角度也证实我们的猜测。总体而言，万科公司在房地产行业中占有的份额非常大，其在经营管理、偿债能力上都非常优秀，因此我们认为万科公司有良好的投资价值。1公司价值估价：财务管理课程专题研究报告目录承诺 . 错误！未定义书签。报告摘要 . 129 / 421. 公司发展与价值发现 . 5公司所处行业概况 . 5公司重大财务事件 . 5公司产品市场发展 . 6公司价值判断与发现 . 62. 预测报表的关键参数设计 30 / 42. 7投资活动的分析和预测 . 9筹资活动的分析和预测 . 11经营营运资本的预测和计算 . 12资本支出的预测和计算 . 143. 贴现效率和永续增长率的预测 . 1531 / 42权益资本成本测算 . 15债务资本权益测算 . 16债务资本比重测算 . 17加权平均资本成本测算 . 18永续增长率测算 . 1832 / 424. 计算公司股权价值 . 19计算实体现金流 . 19计算实体价值 . 20敏感性分析 . 21股权现金流模型 . 33 / 4222相对价值评估 . 24价值评估结果与市值的比较 . 245. 影响价值增长的驱动因子分析 . 25基于估价模型的驱动因子及其重要性分析 . 25驱动因子的价值敏感性分析 . 2634 / 42评估价值与市值差异分析 . 286. 公司价值的经营管理相关性分析 . 30市场环境与政策对公司价值的影响 . 30经营模式与管理层决策对公司价值的影响 . 31财务策略与决策对公司价值的影响 . 327. 财务问题的经营相关性分析 35 / 42. 33直接相关的经营相关性分析 . 33公司经营策略与财务政策选择的影响 . 34结论与讨论 . 36投资意愿说明 . 36价值管理的可行性措施 36 / 42. 37逐条说明完成报告存在的问题与原因 . 错误！未定义书签。举例每个成员的具体贡献与责任心表现 . 错误！未定义书签。如何协调与改进具体措施 . 错误！未定义书签。参考文献 . 38附录 .37 / 42. 39公司价值估价：财务管理课程专题研究报告公司估价报告：万科公司1. 公司发展与价值发现公司所处行业概况中国房地产行业一直以来都处于高位，从 2016 年开始，中国房地产进入了调整期，房地产市场继续受到调控，行业分化整合走势更加明朗，业内主流的房地产企业也根据政策和消费者需求的变化调整经营策略促进销售，市场集中度较高，竞争也比较激烈。从整个房地产企业的角度上看，大部分房地产行业的上市公司的销售也就都是呈上升状态，各项运营规模资本都是不断增加的，但是负债水平高，融资渠道窄，盈利能力较之前有所下降是行业的普遍问题，部分企业调整销售政策的举措有效地平衡了企业的现金流，一定程度降低了资金38 / 42链的压力。全国房地产开发投资和和新房开工面积都保持较快的增长，但是由于针对房地产的政策不断出台，企业投资能力可能下降，但是由于我国人口基数大，因此房地产行业的需求是长期存在的，即使国家进行对房价的宏观调控，房地产行业的销售量，盈利能力及投资价值还是能够得到保证的。公司重大财务事件在 2016 年到