重庆忠县蓝泊湾地产项目市场分析及开发定位提案-160PPT-50M.ppt

市场分析及开发定位提案呈报 重庆丰锦源房地产经纪有限公司时间 2006年8月29日 我们视客户的成功为最大荣耀 诚信 专业 效率 创新 用优质的服务打造 最有力的一环 诚信 专业 效率 创新 国际视野本土服务 诚信 专业 效率 创新 这是一场人居环境的彻底反思 这是一次居住品质的重新超越 当梦想照进现实 理想居住抵临 你我需要张开双臂 迎接拥抱 雷科挥师地产 开启全新领域 NO 1是战略 更是一种姿态 NO 1 是一种领先的战略 更是一种优越的生活 不妥协现实 生活总在不懈追求与超越 对于停泊一生的人居领地 我们称之为 蓝泊湾 NO 1 忠县简介及经济发展 城市发展与房地产市场分析 近期楼盘及潜在供应分析 本项目简介及SWOT分析 本项目开发定位策略与构思 1 2 3 5 6 忠县购房置业需求特征分析 4 项目价格定位及推广初步建议 7 忠县简介忠县位于重庆市中部 地处三峡库区腹心地带 上距重庆主城区220公里 2007年沪蓉高速路建成后为180公里 下距万州105公里 东邻万州 南接石柱 西界丰都 垫江 北壤梁平 是三峡移民搬迁重点县 全县幅员面积2184平方公里 耕地面积81 4万亩 境内呈 三山两槽 地形 系深丘浅丘夹山脉地貌 海拔117米至1680平方米 属亚热带东南季风区山地气候 辖28个乡镇 332个村 31个居委会 总人口96 5万 历史由来忠县历史悠久 忠县是巴文化的主要发祥地之一 有文字记载的历史达2300多年 周朝为巴国地 秦属巴郡 汉置临江县 西魏设临州 唐贞观八年为纪念州人守土将军巴曼子赐临州为忠州 清雍正十二年升为直隶州 民国二年设忠县至今 交通体系忠县交通便捷 长江 黄金水道 横贯县境88公里 陆路己形成五条出境公路 实现乡乡通公路境内三条省道交汇 忠县长江公路大桥已建成通车 沪蓉高速公路忠县段将于2007年建成通车 规划中的沿江高速铁路和涪 陵 万 州 梁 平 黔 江 高速公路将穿境而过 县城距万州机场105公里 距规划建设中的重庆第二国际机场 垫江黄沙 120公里 高速公路通车后80公里 未来的忠县将是三峡库区交通交汇点 正在加快形成立足高速公路 依托黄金水道 紧靠铁路空港 连接城镇乡村 四通八达快速便捷的现代综合交通网络 2005年 经济结构战略深化调整 2000年 经济结构的不断优化 预计2010年三次产业结构比重调整为21 9 40 9 37 2 橄榄型 经济结构初步形成 工业总产值较 十五 期末翻一番 特色农业 支柱工业成为县域经济发展的 中流砥柱 2010年 经济结构忠县经济社会蓬勃发展 改革开发以来 忠县经济建设蒸蒸日上 社会事业全面发展 农业内部结构调整成效明显 基本形成柑橘 畜禽 中药材 优质粮油 蚕桑五大特色农业产业体系 2005年实现农业增加值13 22亿元 增长7 1 是2000年的1 6倍 工业初步形成能源化工 食品加工 机械制造 生物制药 水泥建材等五大体系 工业强县 战略得以实施 工业经济发展加快 农副产品加工 机械制造 生物制药 能源化工 建筑建材成为全县工业经济的支柱 三峡建设集团 云河实业 天地药业 天然气净化厂等重点企业的支撑作用日趋明显 商贸 流通 服务等第三产业篷勃兴起 迅猛成为国民经济的重要经济增长点 依托石宝寨景点为龙头的自然景观和人文资源优势 切实加强以旅游为龙头的第三产业发展 经济建设2005年 全县地区生产总值实现43 87亿元 占 十五 期的26 2 比上年增长13 3 是2000年的1 9倍 连续4年保持两位数快速增长固定资产投资完成26 40亿元 比上年增长22 0 是2000年的2 6倍 拉动县域经济增长1 8个百分点社会消费品零售总额实现16 12亿元 占 十五 期的26 3 比上年增长14 7 是2000年的1 9倍财政一般预算收入完成1 87亿元 占 十五 期的22 7 比上年同口径增长16 3 是2000年的1 5倍 五年累计清偿政府债务4 77亿元金融机构存款余额达64 84亿元 比上年增长17 7 贷款余额达21 44亿元 比上年下降3 0 分别是2000年的2 2倍和1 3倍 初步分析 居民储蓄消费能力进一步增强 分析小结作为长江中上游库区重点经济城市 忠县正迎来前所未有的大好发展时机 以库区移展带动新城建设及旅游开发 以高效生态特色农业 以机械 生物 能源 建筑 农副加工为体系的工业初步构建 以旅游为龙头带动第三产业 大力促进招商引资 固定资产投资 忠县经济发展正以较低起点 高速度进行新一轮城市发展与经济建设这是一个充满机会和财富的城市 也是一个充满机会和财富的时代 忠县简介及经济发展 城市发展与房地产市场分析 近期楼盘及潜在供应分析 本项目简介及SWOT分析 本项目开发定位策略与构思 1 2 3 5 6 忠县购房置业需求特征分析 4 价格定位及推广初步建议 7 城市发展突飞猛进忠县城镇建成区由2000年的15 3km2拓展到2005年的25 2km2 增长了61 4 城镇人口由14 7万人增加到23 6万人 增长了60 5 城镇化率由15 提高到24 5 增长了9 5个百分点 一城两岸 带状组团 山水园林 桥岛特色 的县城 以及小城镇群建设已初具规模坚持规划指导建设 建设遵循规划的方针 忠县确定了以县城为核心 中心镇为重点 以长江和陆路交通干线为轴线展开的城镇体系网络结构 到2020年把我县建设成为城镇人口达47万 建成区面积达40km2的城镇格局 城市发展突飞猛进城市基础设施建设成绩突出 近年来完成重点建设项目40余个 新建长江大桥等城市桥梁 新建城市道路近50km 新增集镇道路70km 人均绿化面积达1 47m2 新建华怡广场 红星广场等4个城市广场 城镇房屋建设取得长足发展2000年以来 忠县城镇房屋建设创历史之最 新建改建各类房屋297万m2 总投资达15亿元 竣工房屋面积252万m2 是 九五 期的2倍 拆除危旧房屋40万m2 新增房屋建筑面积131万m2 平均每年新增26 2万m2城镇人均居住面积由15m2增加到25m2 中博新城 澜凯山水华府等项目的开发建设 使城镇居住环境从 居者有其屋 的简单满足 发展到 居者优其屋 的选择性需求水平 忠县主城近期及远期规划据最近规划数据显示 忠县主城近期2010年 规划人口17万人 城市建设用地12 75平方公里 远期2020年 规划人口24万人 城市建设用地20 40平方公里 主城是全县的政治 经济 文化中心 以旅游服务 加工业为主导产业 具有独特自然风貌与历史人文特色的三峡库区山水园林城市 一城两岸 带状组团 山水园林 桥岛特色忠县城市为组团式形态 分为州屏 苏家 水坪 灯树 独珠五个组团和东溪旅游服务区 高营铺工业仓储区 州屏组团为全县行政办公 商贸中心 是以居住 文教 旅游休闲为主的城市中心区 苏家组团以文教体育 医药食品及机械加工为主 水坪组团以发展无污染加工工业为主 灯树组团以发展能源化工业为主 独珠组团以旅游 休闲 居住为主 高营铺工业仓储区以发展加工工业 仓储为主 东溪旅游服务区是以居住为主的城市旅游服务基地 近期优先发展州屏组团 苏家组团 水坪组团和灯树组团 远期在完善城市整体功能的基础上 重点发展高营铺和独珠组团提示 本项目位于州屏组团内 临近优先发展的苏家组团 有着先天优良的城市发展的背景优势 蓝泊湾 44133 18863 25374 136 4498 30217 22792 16081 137 6435 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 50000 投资总额 商品房建设投资 住宅 办公楼 商业营业用房 2005年 2004年 2004 2005年房地产开发投资对比分析表 万元 在刚过去的2005年 忠县完成房地产投资总额44113万元 相比2004年增长46 05 住宅投资25374万元 相比2004年16081万元增长57 79 办公楼投资实现136万元 相比2004年137万元下降0 73个百分点 商业营业用房投资实现4498万元 相比2004年6435万元下降30 10 大幅增长 持续平稳 大幅下降 2004 2005年房屋建筑面积开发对比分析表 平方米 施工面积持续增长 竣工面积 新开工面积双双增长 242004 178116 102661 87035 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 商品房销售面积 住宅销售面积 2005年 2004年 2004 2005年商品房销售面积对比分析表 平方米 28239 13240 12063 6973 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 商品房销售额 住宅销售额 2005年 2004年 2004 2005年商品房销售额对比分析表 万元 1167 743 1175 801 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 商品房平均销售价格 住宅平均销售价格 2005年 2004年 2004 2005年商品房平均销售价格分析表 元 平方米 区域房地产持续健康发展据忠县统计局统计显示 今年1 5月 忠县商品房平均销售价格为每平方米1480元 住宅平均销售价格为每平方米826元1至5月 忠县商品房完成销售面积85218平方米 其中现房销售面积48850平方米 期房销售面积36368平方米 商品房空置面积为39109平方米 区域房地产持续健康发展据忠县统计局统计显示 本年度上半年我县23个建筑企业房屋施工面积为915169平方米 其中新开工面积为273792平方米 初步预计下半年新开工面积近27万方 本年度房屋施工面积将近120万方 城市综合发展建设提速猛进 区域房地产市场特征分析 房地产供应热点区域呈东西两端拓展供应 电梯小高层 高层 的住宅楼 商住楼 浮出市场 渐被接受 户型以三室两厅 含一厅 为主 以两室两厅及四室两厅为 社区类型以单体商住 小型社区 大型社区多元化供应 可选择程度高 受移民及新城建设等支撑 商品房 集资房 还建房等共同发展 截止今年上半年 忠县主城商品房供应销售价格约在830元 物业管理 绿化率高 配套设施齐全 户型产品优良的市场接程度最高 户型设计由早期的大而无当向精致 舒适变化 设计水平有所提高 仍存在诸多不足 间接采光多 客厅成过道 功能分区不明 暗房多等 营销层次水平较低 推广手段单一 近年中博新城推广带来一定促进 忠县简介及经济发展 城市发展与房地产市场分析 近期楼盘及潜在供应分析 本项目简介及SWOT分析 本项目开发定位策略与构思 1 2 3 5 6 忠县购房置业需求特征分析 4 价格定位及推广初步建议 7 本篇目的 有利于市场全面认识 有利于找到开发定位的重要参考依据 有利于挖掘快速启动市场的关键点 蓝泊湾 御景花园 皇城港湾 港航大厦 水岸绿洲 忠州丽都 乐声购物广场商住楼 中博新城 鑫威项目 德源大厦 澜凯山水华府 白公生态花园 黄金花园 御景花园江淮御景江岸花园位于本项目地块旁 临近长江靠近滨江路 位于本项目的正南向 初步建筑规划显示由7栋16 18层电梯高层组成 还有2号楼为滨江路临江商业用房约3层 御景花园地块 本项目地块 御景花园占地约20608 4平方米 总建筑面积90525 6平方米住宅建筑面积约7 5万平方米 建筑密度34 9 容积率4 21 全电梯小高层建筑 住宅标准层2梯4户至2梯7户构成项目先期入市的1 3号楼户型面积由建筑面积83 93平方米的两室两厅 套内面积74 86平方米 建筑面积135 143平方米 套内面积120 126平方米 的三室两厅组成 综合分析 位于配套相对完善的红星桥头 受到长江景观资源的支撑 同时又受益于未来滨江路 临近航运交通港口及港口广场 外部综合优势较好 容积率较高 全电梯高层建筑会导致成本攀升 围合式布局 加之楼间距缩小导致视觉干扰 私密性不足 观江面楼栋较少 楼盘均好性不足 目前正在进行临滨江路1 2 3号楼基础建筑施工 预计年度之前入市开盘 以成本导向估计均价在1050元以上 较高价格具有一定难度 皇华皇城港湾新科苑皇华皇城港湾地处重庆忠县红星小区红星桥旁 由重庆文典房地产开发公司开发 紧邻忠县长江港口码头 港口广场 港航大厦 忠县滨江路项目周边配套十分齐全 忠县四小 人民医院红星门诊部 大桥农贸市场 港口广场等位于忠州大道红星路上 出行交通十分方便 出入忠县主城只需5 8分钟车程皇华皇城港湾新科苑建筑面积18588平方米 15F电梯小高层商住楼 其中1 4F为商业及营业用房 5 15F为住宅 住宅标准楼层为两梯10户项目户型以2室2厅 3室2厅为主 建筑面积在123 143平方米 皇华皇城港湾新科苑 皇华皇城港湾新科苑 皇华皇城港湾新科苑 开盘时间 2006年8月15日交房时间 2007年6月左右 楼盘整体均价 约1010元 平方米 临街起价约898元 平方米看中庭面起价约950元 平方米 当前销售率不到40 8月下旬 总计110套 临街2室2厅以单价低 面积相对较小销售情况良好 朝中庭以及看江的3房 8F以上 销售情况良好综合分析 项目外部配套环境及交通状况良好 电梯单体楼小高层 无良好自然环境以及相对宁静的居家环境 从市调之中了解 区域离繁华的主城中心有一定距离 截止目前销售率较低 体量不大 后续销售压力相对较小 皇城港湾1 4F为商业及营业用房 按发展商计划 1 2F为对外销售楼层 其中1F均价在3000元左右 2F均价在2000元左右3 4F为办公及写字楼营业用房 企业有自身使用的意向 皇华皇城港湾新科苑商业部分 唐扬水岸绿洲由重庆唐扬房地产开发有限公司投资兴建 包括地面上16层高的电梯房及负一层地下停车场 几栋多层 建筑组成的小区唐扬水岸绿洲A栋占地面积2967平方米 总建筑面积20600平方米 其中住宅面积17000平方米 1 2F为商业门面及营业用房 3 16F为住宅唐扬水岸绿洲位于忠县长江水运码头及公交车站之间 近享政府配套的休闲广场3万余平方米 内设停车场及休闲广场 唐扬水岸绿洲 唐扬水岸绿洲及港口广场效果图当前工地现状 唐扬水岸绿洲16层电梯高层 负一层为地下停车场 1 2F为商业铺面及营业用房 3 16F为住宅 住宅部份2部电梯10户 户型面积由102平方米的2室2厅 户型面积由105 160平方米的3室2厅合计 户型面积为162平方米的4室2厅 整体户型以3室2厅为主 面向广场及江景户型为大三房及四房 朝向红星路户型为较小三房及两房 户型最低起价为928元 平方米 最高价为1288元 项目整体均价约1100元平方米 唐扬水岸绿洲目前接受预订 开盘时间预计在10月份 结合分析 项目位于临近滨江路及航运交通广场及公交车站 且地块旁边的港航大厦计划引入一个四星级酒店 商业配套及商务办公需求增大 趋势明显 航运交通广场以交通 商业 港务疏散 休闲为一体 将为项目带来综合配套优势 直接提升项目商业 办公 居住价值 忠县港航大厦重庆海内观光游轮有限公司属于三峡移民搬迁企业 兴建港航大厦是搬迁工作的重点项目 港航大厦为宽裙双楼帆形建筑 一边为10层办公楼 另一边是19层宾馆建筑 忠县港航大厦位于港口广场旁 作为忠县长江港口之上的大型办公及商务观光酒店为一体的综合建筑群 将会为区域形象提升 城市功能商务及旅游观光配套带来极大促进 鑫威项目长江大桥桥头潜在项目项目位于忠县主城红星小区 长江大桥西桥头 项目占地约40亩 整体建筑面积约10万方项目用地地形高差较大 最高西面接主干道大桥路 最低东面接忠州大道红星路 扼守桥头 交通出行十分方便 周边商业配套相对成熟 生活配套设施齐全 临近桥头广场及红星广场 红星公园项目同时被长江大桥分隔为两块用地 社区的完整性降低 居家的宁静和舒适度相应受损 居家品质会呈不同程度下降原为农用地 产权个体较分散 拆迁难度较大 进度缓慢 预计入市为明年初至上半年 鑫威项目 德源大厦德源大厦位于忠县长江大桥西桥头新华路上 国税大厦 民政大楼旁 项目地势起点高 19F电梯高层商住楼 整体建筑面积28661平方米 由邻近的A B两栋建筑构成其中1 3F为商业裙房及营业用房 4 19F为住宅 住宅标准层设置2部电梯6户 户型设计全部为3室2厅单位建筑面积为 115 125 112 124平方米 临长江大桥设置较大户型125平方米 观江户型占整体户型数量的1 3 德源大厦观江户型最低价为1088元 平方米 受较小采光影响户型最低起价为868元 平方米 项目整体均价为1120元 平方米 中博新城重庆市中博房地产开发有限公司是广东安华集团支持西部建设的一个下属公司 在忠县从事市政和 中博新城 房地产项目开发 项目占地26万平方米 总建面积50多万平方米 总投资逾4 5亿元中博新城作为忠县城市改造与建设的重点工程 也是忠县乃至渝东首席规模人居大盘 项目倡导现代城市的造城与现代生活 自身配套设施齐全 风情园林 风情商业街 运动场 幼儿园 特艺班 实验小学等 中博文化中心 中博体育广场等 加之临近红星广场 红星公园 香山公园等 自然人居环境有着良好的优势中博新城片区是原有的臭水沟汤家沟片区 2005年初已正式破土开工建设 总投资达到了4 5亿元 其中包括新建的忠县行政中心与 中博新城 区 已经贯通的长413米的 中博隧道 和长1000米 宽35米的 中博大道 把老城 三公里 片区与新城区连成了一片 使老城车流不畅 交通拥挤和汤家沟 脏 乱 差 的状况得到极大的改善 目前中博新城正在进行二期锦绣花园的推广与销售 二期地处中博新城核心位置 是整体个社区毗邻行政中心的居住小区 连接中博广场与红星广场 二期总建筑面积27000余平方米 吟雅轩 9层7幢 诗雅轩 8层5幢 赋雅轩 8层1幢 组成 围合式封闭独立的小区 内有近5000平方米的中心花园二期户型有3室2厅 2室2厅合计6种不同户型组成 其中3室2厅为错层设计 面积由86 130平方米之间二期锦绣花园平均价格约1130元 平方米 目前销售率约不到50 8月下旬 价格抗性较大 销售面临一定压力 综合分析中博新城作为忠县房地产开发的领导型项目 目前中博大道及中博遂道已经通车 产品定位与设计都具备领先优势 加之是忠县城市建设的重点招商引资项目 受到政策支持力度较大项目目前生活配套与商业配套相对不足 加之在临水面江而居的江岸城市 项目处于两山深沟谷地之中 消费者潜在置业心理受到一定影响同时项目作为多层建筑类型而 其价格是忠县多层建筑的最高水平 对于区域有限消费能力来说具有一定的压力 因此销售速度减缓 估计三期面市将相应延后 目前初步预计下半年年底之前开盘 环境怡人的中博新城 忠州丽都忠州丽都位于巴王支路忠县重百商场旁 其区位是忠县名副其实的城市中央繁华区 周边商场 商业铺面 餐饮 商业广场 机关单位 金融等集中程度高 商业价值与居住价值较高忠州丽都建筑面积近3万平方米 由A B C三栋建筑组合而成 A栋为多层建筑 B C栋为电梯高层建筑 电梯高层为2梯4户至6户其中1 3F为商业铺面及营业用房 4 16F为住宅 忠州丽都项目户型由94平方米的两室两厅 125 137平方米的三室两厅构成 136平方米的四室两厅构成 其中3室2厅占据主力户型 选择面大 由126 137平方米 多层住宅均价约980元 平方米 电梯高层均价B栋约1148元 平方米 电梯高层均价C栋约1188元 平方米B C栋电梯高层整体均价为1160元 平方米 目前项目正在进行收取订金阶段 收取3万元订金可确定房号 不退还 据销售工作人员介绍将在10月份左右开盘 2008年3月交房目前多层部分订出情况良好 无余房 B C栋正在接受预订 黄金花园项目是忠县目前少有28F电梯高层建筑之一 位于忠县重庆百货对面 巴王支路上 与忠州丽都隔路相望由于项目暂时未对外公开宣传 目前资料不足 初步估计总建筑面积约3万平方米 由商业裙楼及电梯高层住宅组成 初步预计住宅均价不低1150元 平方米丰锦源地产经纪公司将保持关注 乐声购物广场位于忠县重庆百货旁巴王路上 项目以中心购物广场 商业铺面及住宅楼组成 目前已经售完毕 住宅均价约850元 平方米 澜凯山水华府澜凯山水华府花园位于忠州城西 滨江路畔 玉溪大桥西桥头 南观长江水 东临玉溪湖 北面山上便是其标志性建筑巴王塔 依山傍水 得天独厚 传承巴国文化 引领居住时尚 这里空气清新洁净 物业管理超前到位 是适宜居住的健康小区整个楼盘占地3万余平方米 建筑面积约11万平方米 小区规划中 舍弃了大量的建筑用地 在小区中央用大块土地突出了休闲区 绿化区 泳池 游戏广场 步行广场 地下停车库 澜凯山水华府澜凯山水华府整体建筑以多层构成 户型由80余平方米至130余平方米 以两室两厅 三室两厅 四室两厅为主 面积跨度大 选择面广作为忠县近年来少有的十余万方的花园小区 以其较高的绿化率 仿唐建筑风格 临近主城的区位优势受到忠县置业群体的认可与青睐 项目已经处于尾盘期 目前可售单位仅余不多 约30套 目前余房销售均价950元 平方米 澜凯山水华府 白公生态花园白公生态花园位于忠县主城西 玉溪大桥西边 在澜凯山水华府旁边 整个小区以8栋建筑构成 建筑类型以多层及电梯高层建筑 其中电梯高层7栋白公生态花园整体占地面积约56亩 整体建筑面积约12万 为服务周边商业配套以及呼应项目旁边的巴国城都市特色旅游 项目在社区中心布置的商业约1万平方米 白公生态花园白公生态花园主要以14 18F的电梯高层建筑构成 社区内商业配套设施完善 目前正在进行地基及基础工作 多层部分已经进行到地面2 3F白公生态花园以三室两厅户为主 二室两厅和四室两厅户型为次 三室两厅作为主要供应户型 不同户型数量多 面积分布较大 选择面更大作为以电梯高层为主要类型的社区 白公生态花园整体均价约1120元 平方米 最低起价约950元 平方米 最高价格近1300元 平方米销售进度 目前正在收取订金 前60名有60元 平方米的单价优惠 据现场施工进度及销售人中介绍 项目将在10 11月份正式开盘销售 目前预订约40余组 预订情况欠佳 当前市场竞争项目调查总结分析 供应面 位于城东北的红星小区成为城市外向带状组团拓展的重点区域 近期个盘市场供应数量约占60 电梯小高层及高层建筑占据近期市场供应主导地位 约占本次市调个盘数量的70 左右 市场供应量与接受程度都有增大的趋势 近期楼盘入市价格来看 多层住宅入市均价约930元 电梯小高层及电梯高层入市均价约1080元 单体楼以及4栋以下单体楼围合社区占据约70 以上市场供应个盘数量 围合式 物管好 景观优质 内部配套齐全的小区及大中型社区受到区域消费偏好 当前市场竞争项目调查总结分析 供应面 户型供应 受区域第二产业相对薄弱 流动人口量小 以面积小的单间配套 一室一厅投资型户型供应目前暂无 主力户型为3室2厅 其次为2室2厅及4室2厅等户型 随着2004年以来区域房价持续上升以来 2室2厅供应相对持续增大 4室2厅供应相对缩小 户型供应在面积上近年来呈现精致趋势 但是整体设计水平较低 表现为 分区不合理 黑房暗房多 过道长 客厅不完整 受干扰 通风采光质量不高 特别是近年来突现出的电梯高层建筑更为明显 境内呈 三山两槽 地形 系深丘浅丘夹山脉地貌 长江之岸上的浅丘 山地地形 城市发展可利用面积小 城市人均公共绿化面积不到1 5平方米 高绿化率的花园式小区受消费者青睐理所当然 当前市场竞争项目调查总结分析 推广面 与城市发展与经济建设相关 区域媒体开发与商业运作水平相对较低 楼盘推广以户外广告 宣传单页 活动推广为主 媒体资源整合推广无从谈起 绝大部分楼盘推广意识淡薄 销售道具与宣传资料制作低下 围墙广告 坐门等客为主要的销售方式 样板房在区域推广市场上作为十分领先的销售场景 目前中有中博新城进行了样板房的打造 以呈现给客户未来的生活场景 至于样板区 样板景观等营造在区域推广中目前还没呈现 推广思路上 区域内项目推广思路没有整合 表现为 案名 卖点陈列 广告语 的模式 推广思路上序列感 主线不明朗 层次不突出 当前市场竞争项目调查总结分析 人员面 在本次市场调查接触更多的楼盘置业顾问 其从业素质普遍居于较低水平 对于产品的核心卖点把握不足 认识不够充分 因素销售说辞不具备说服力 对于客户置业动机未能充分发掘 没能起当好参谋 顾问的角色 导致客户选择目标广泛导致不确定性 贻误销售时机 客户判断与档案建立意识 客户关系维持工作没有充分认识并建立起来 以致到访客户虽多 成交客户不能有效争取 对于房地产金融相关知识与按揭方面知识不够 以致在为客户计算贷款 月供数额方面速度缓慢 甚至出现差错 忠县简介及经济发展 城市发展与房地产市场分析 近期楼盘及潜在供应分析 本项目简介及SWOT分析 本项目开发定位策略与构思 1 2 3 5 6 忠县购房置业需求特征分析 4 价格定位及推广初步建议 7 为更加准确的了解忠县房地产市场 充分的了解消费者的置业行为与消费特征 丰锦地产经纪于8月下旬开展了较大规模的问卷调查访问 有效问卷回收约600余份 购房关注因素分析 置业行为分析 购买决策因素分析 社区规模选择趋向 对于住宅类型的选偏好 对于户型类型需求 不同户型需求分析 房屋总价承受能力分析 首付房款承受能力分析 付款方式的选择趋向 月供能力分析 对周边配套设施需求重要性分析 专项 对于本地块认知程度分析 专项 对于本地块居家环境认知 忠县简介及经济发展 城市发展与房地产市场分析 近期楼盘及潜在供应分析 本项目简介及SWOT分析 本项目开发定位策略与构思 1 2 3 5 6 忠县购房置业特征分析 4 价格定位及推广初步建议 7 项目简介蓝泊湾项目地块位于忠县主城东北部红星小区红星桥旁 属拆迁改建工程用地 早期为忠县粮油局仓库用地 日照充足 整体地势为北高南低 西高东低 地形最大高差约20米 给项目整体方案设计带来一定难度地块东面是忠县滨江路 地块西面是忠县盐政局 地块南面是忠县粮油三峡食品厂综合楼 项目北面是忠县环城路及忠县公安局红星小区作为忠县支持三峡库区建设的重点移民区 蓝泊湾周边配套设施十分齐全 忠州四小 公安局 大桥路农贸市场 人民医院红星分院 聚丰酒店 港口广场 红星广场 红星公园 香山公园等 蓝泊湾项目简介项目交通配套十分方便 忠县环城路 红星路 红星支路 大桥路 滨江路 乐天路 约10分钟车程可快速抵达忠县主城各区红星小区作为忠县主城州屏组团以居住为主的区域 周边商业配套以生活服务为主 能基本满足区域日常居住生活需要 中心商业及商场集中在巴王路中心广场 重百商场旁 离本项目约8 10分钟车程 项目SWOT分析 优势分析 交通优势 发达程度高 干线交通十分集中 区位优势 作为州屏组团发展居住重点版块 中心城市向北居住拓展区域 后发优势十分明显 景观优势 项目地势起点高 坡地地形攀升 视野开阔 配套优势 项目周边学校 市场 医院 广场 公园等配齐全 居家生活生活便利 项目SWOT分析 策略应对策略指导 发挥优势 交通优势 扩大目标消费来源自忠县主城区 返乡入城人群 营造城市中闹中取静的舒适家园 区位优势 信息对称 区域规划与建设宣传 区域组团推广 有效利用区域城市配套设施展现节点 为我所用 景观优势 最大化利用景观临江面布置全江景电梯高层 提高整体社区的观江观景单位 临主干道利用地形高差 实施局部开挖且少量布置商业 以免过大体量造成空置 项目SWOT分析 劣势分析 地形劣势 地块南北高差过大 南北高差最大约15米 垂直抬升高度过大 给建筑布局以及交通组织带来难度 噪音劣势 地块临城市主干道线长 加之地块西边临主干道坡度约7 机动干扰噪音将给项目带来影响 认识劣势 经市调得知 市民对地块认知率高 普遍认为远离主城核心 居家生活不太方便 只能表示 可以接受 项目SWOT分析 策略应对策略指导 劣势转化 地形劣势 建筑布局顺应南北高差台地地形 达到最小开挖平整 最快速度入市 同时 在地块最高点利用观光设置次要入口 南北通达 双向出入解决步行交通难题沿最大高差线打造一条南北方向步行系统的景观大道 以高绿化率 立体造景 景观小品 休闲椅凳等设施弱化步行的劳累 噪音劣势 临主干道绿化用地种植高大景观乔木带 一者可以减小噪音干扰 二者可以对外增加绿化形象 有利于生态花园式社区打造 还可在临干道门窗设置双层中空玻璃 认识劣势 加强推广 倡导城市向北 向东发展 是忠县区域居住的新方向 项目SWOT分析 机会分析 发展机会 随着红星小区城市功能整体建设逐步到位 以及部分单位 农舍拆迁实施 红星小区的居住城市功能以及相关配套将全面成熟 众多商住社区先后入市开盘 红星小区成为州屏组团的重要片区之一 规划设计机会 有效利用坡地的地形 因地制宜 强调建筑景观规划设计的先进性及舒适性 本着生态化 舒适化 时代化打造忠县品质领先楼盘 专业致胜的机会 充分利用实验经验丰富的营销团队 以全面 多元化 科学的专业知识 从楼盘的开发机会 定位 销售 推广以全程协作的方式 通盘考虑 无缝链接达到项目的热销局面并迅速建立产品与企业品牌 项目SWOT分析 策略应对 策略指导 抓住机会 发展机会 有效利用城市及版块的发展机会 打造区域领先标志型楼盘 以舒适化 景观化 生态化 休闲化领先区域房地产市场 规划与运作的机会 强强联手 利用专业团队运作 达到项目的楼盘品质提升 亮相即火 快速全面传播 启动营销成功的基因密码 项目SWOT分析 威胁分析 景观威胁 项目地块南面为江准房地产公司所开发的御景江岸花园为14 18F电梯高层围合式社区 高度度 面宽长 对于本项项目景观带来较大外部景观威胁 竞争威胁 红星小区片区成为近年来忠县房地产市场供应的重要区域之一 项目周边供应量增大 楼盘数量多 建筑与产品同质化程度较高 价格集中度高 给项目带来市场竞争层面的威胁 市场购买力威胁 忠县房地产开发随着三峡库区移民拆迁 新城市建设带来的机会大 城镇化 城市化率较低 加之早期品质小区如澜凯山水华府 中博新城等先期入市 有效购买力呈不同程度分流 消化 项目SWOT分析 策略应对策略指导 规避威胁 景观威胁 由于项目外部景观受到潜在楼盘的遮档威胁较大 建议项目非临滨江路部分地块布置多层建筑 强调建筑的亲地性及景观的精致化 私有化 通过对于多层组团间绿化品质化提升 打造忠县首席低密度 低建筑 亲地性 高绿化的品质宽景洋房社区 竞争威胁 差异化产品打造 忠县首席花园洋房社区 提供高性价比 高品质 中高价位的产品可有效解决区域竞争者带来的竞争威胁同时 根据近期内市场供应以电梯高层为主 建议项目先期开发花园洋房多层住宅 一者差异化供应 价格相对实惠 二者待区域电梯高层被消费者接受之后 再推出电梯高层的品质升级版和压轴版 市场接受压力将会减小 购买力威胁 提升户型设计水平 保证居住舒适性前提下 通过控制主力户型的面积来控制总价 减小置业压力以品质化打造吸引以改善居住环境的主城换房置业人群 同时 通过与名校教育联姻吸引返乡 入城的置业群体 忠县简介及经济发展 城市发展与房地产市场分析 近期楼盘及潜在供应分析 本项目简介及SWOT分析 本项目开发定位策略与构思 1 2 3 5 6 忠县购房置业特征分析 4 价格定位及推广初步建议 7 策略构思蓝泊湾引领一个时代的人居 以创新产品带来差异化产品 提升居品质 高性价比 品质化人居是缓解劣势与威胁的关键 强调景观的参与性与互动性 以人文主导社区文化 产品升级 概念主导 形象提升 整合营销 总体定位 一种形象 两大产品忠县首席宽景花园洋房社区 6 1宽景花园洋房 18层电梯高层景观洋楼 风格定位现代简约主义风格简约不简单简约主义风格能满足都市人群追求纯粹生活需求 的宁静 质朴 恬静是繁华之后的智慧生活项目是忠县首个花园洋房社区 具有时代性和时代感 现代简约更贴切 档次定位高档花园洋房社区努力塑造 蓝泊湾 的特征 远离闹市喧嚣却又具备交通快捷 闹中取静 城中自然 集自然 健康 运动 阳光 休闲为一体的生活地带 集电梯高层与多屋住宅 打造停泊一生幸福的人生港湾 签约知名物业管理公司 优质服务于品质社区 宽景花园洋房 电梯景观高层 主入口大门 售楼部 产品定位之一宽景花园洋房因地制宜 最小开挖量 减少基地平整的时间与费用花园洋房利用项目北高南低的自然地形高差 以及粮油局现有的粮仓基地平台 依次退台布局6 1花园洋房 层次良好 社区空间丰富 活跃入口设计 项目南端低点设大门入口 为减少项目北端洋房区的攀爬步行量 建议在项目北端高点设置观光电梯 以供业主出行考虑到项目的地势高差过大 指导思想为 双向出行 分片解决 在项目与外围市政道路高度相近的地方设置车行主入口和次入口 宽景花园洋房设计要点如下 院 错 退 露空间设计 花园洋房户户带入户花园 面积控制约6 10平方米 是本项目户型设计上的亮点 可作为私家景观造空间 也可作为健身 来客接待的休闲区 按一半面积计入总价给客户更多实惠 L型阳台 有效利用客厅旁边的书房一并设计成为L型超大面宽阳台 加强采光并与景观互动 大飘窗设计 拒绝平窗 人景互动更具风情 并增加实用率 卧室带宽大景观外飘窗 主卧还可考虑270度转盘大飘窗 私家庭院 平层绿化约20 30平方米增送给平层单位 空中露台 二层利用底层入户休闲小前厅楼厅设计风情小露台 顶楼利用建筑退台设计空中露台 亲近大自然 景观一揽无余 错层设计 三房户型错层式设计 让家庭内空间更加活跃 花园洋房是近年来低密度建筑新宠 产品定位之二电梯高层洋房利用项目东临滨江路的特性 最大化数量布置观中庭观江景的高层单位 入户花园 面积控制约6 10平方米 是本项目户型设计上的亮点 可作为私家景观造空间 也可作为健身 来客接待的休闲区 按一半面积计入总价 给客户更多实惠 L型阳台 有效利用客厅旁边的书房一并设计成为L型超大面宽阳台 加强采光并与景观互动 大飘窗设计 拒绝平窗 人景互动更具风情 并增加实用率 卧室带宽大景观外飘窗 主卧还可考虑270度转盘大飘窗 错层设计 三房户型错层式设计 让家庭内空间更加活跃 领略宽景花园洋房社区的N种表情 1楼入户休闲小前厅 露台为花园洋房提供更多的亲近自然机会 入户花园是花园洋房及电梯高层景观洋楼必不可少的标榜元素 L型宽景阳台让阳台成为风景的看台 L型宽景阳台 花园洋房 电梯景观高层 底楼私家花园效果 客群及需求 换房置业为主 首次置业为次 忠县企业 事业 机关党政团队单位干部及职工民营企业中层工薪 干部 技术骨干私营企业主 个体经营户 返乡置业群 城镇化人口 特征分析 年龄集中分布在28 40岁之间具有较高的文化水平 初步确定为高中以上文化有着当地良好的经济收入 家庭年收入在4万元以上眼界视野开阔 对新事物及产品感兴趣主力家庭结构为2代3口 其次为2代4 5口大部份已有一套自住房屋 多为单体或企业集资房 家属楼 不能满足其居住需求 具有换房及较长远置业打算 户型定位项目位于忠县城东北的红星小区 本项目产品户型为居住定位 因此提供舒适 适用的居家户型是本案户型定位的重要方向3房户型为主 2房及4房户型为次 花园洋房部分类型面积控制百分比2室2厅双卫 套内面积80 90平方米 15 3室2厅双卫 小3房 套内面积90 105平方米 30 3室2厅双卫 大3房 套内面积105 120平方米 40 4室2厅双卫 套内面积120 130平方米 15 2房2个户型 3房约4个户型 4房约2个户型 电梯景观高层部分类型面积控制百分比2室2厅双卫 套内面积75 85平方米 30 3室2厅双卫 小3房 套内面积90 100平方米 40 3室2厅双卫 大3房 套内面积100 115平方米 30 2房2个户型3房约4个户型 入户花园与面积控制 作为品质生活主张的入户花园是从公共空间到私有空间的过渡 有增大产品面积与消费者置业压力的可能 通过对忠县当地房地产户型调整发现 区域内现提供户多数为 大而无当 未有效利用我的策略是 面积相同品质领先本项目在提供优质户型同时 尽量减少过道 死角等不实用面积 利用与当地户型相近的面积 而设计出更加合理 科学 全明的户型 并提供出大阳台 入户花园等增值空间 还可以给1楼户型赠送私家花园 2楼 顶楼利用退台空间设计露台 为业主打造高性价比户型 关于景观设计以中央水景 大片草坪 高大乔木 灌木绿化造型 游泳池为特色的中心景观 着力打造社区核心中央景观 打造区域第一景观中庭 以利于形象建立与销售促进 形成生态自然与人文健康社区交溶的内涵和意境社区空间规划出更丰富 更大规模的园林绿化和雕塑小品景观节点 需要重点建设社区内步行景观大道 由于高差较大 社区内沿途设置行道乔木 带状灌木绿化 休闲桌椅 凉亭等 以缓解攀爬疲惫感 洋房区 高层区 高层为临滨江路住宅 平街可考虑1 2F商业裙楼 打造滨江休闲商业 裙楼之上架空 形成生态水岸景观游廊 让更多的业主享受江岸景观 同时可考虑与整体景观衔接 中央核心景观 中央核心景观及泳池效果 社区配套设施建议配套宗旨 健康 自然 便利 舒适配套项目 羽毛球场 景观泳池 半篮球场 幼儿园 业主会所 健身中心 娱乐中心 棋牌中心 晨练广场 健康跑道 社区商铺 超市 药房 洗衣房 餐饮 影音店 小百货 关于项目分期及推盘策略依据不同之建筑形态可分为两期开发一期 多层 宽景花园洋房二期 高层 电梯景观高层洋房推盘策略先行开发多层洋房 后电梯高层洋房 建设产品及园林景观示范区 打造体验式营销环境 与近距离竞争楼盘形成差异化供应的需要 电梯高层需要其它楼盘托市 后来者居上 享成的需要 忠县简介及经济发展 城市发展与房地产市场分析 近期楼盘及潜在供应分析 本项目简介及SWOT分析 本项目开发定位策略与构思 1 2 3 5 6 忠县购房置业特征分析 4 价格定位及推广初步建议 7 楼盘价格定位 定位参考依据提示 物业形态 6 1多层及18F电梯高层建筑 市场竞争 周项目目前较低入市均价 且销售进度较缓 客户认识 地块认知率高 但认为价格认可与接受能力低 项目特性 花园洋房社区 产品特色明显 其它共性普遍 项目劣势 较大坡度带来居住舒适度下降 宅院景观零散 住宅商品房销售均价2004年801元 平方米 2005年743元 平方米 2006年1 5月份826元 平方米 澜凯山水华府950多层 白公生态花园1140电梯高层 价格参照与区位图 蓝泊湾 多层和高层 御景花园1050 电梯高层 皇城港湾1010 电梯高层 水岸绿洲电梯高层1100 中博新城1130 多层 鑫威项目 德源大厦1120电梯高层 均价线1160 均价线1120 均价线1050 忠州丽都1160电梯高层 乐声购物广场商住楼850多层 黄金花园1160电梯高层 价格的市场认可度与接受度分析本次市场所调查样本项目多为电梯高层住宅 因建造成本上升导致售价上涨 受房价上涨速度较快以及中央政策给区域房市造成的观望等综合影响 当前在售项目销售速度缓慢 对于1100的均价水平接受具有一定难度受近几年库区移民与新城建设带动 2003至2004年供应量与房价双双快速增长 中博新城是个典型的例证 目前由于库区移民已经进入后期阶段 缺乏第二产业拉动 固定资产投资带动的工业经济未能释放 房地产市场消费能量再次进入蓄能及调整期 同时 价格水平进入中高位巩固期 红星小区周边项目核心特征分析 据根以下几个重要指标进行细项目评估 居家环境 人文 生活 自然 景观 治安等 交通出行 车行 步行 入口 内部组织等 周边配套 农贸 学校 银行 商场等 楼盘因素 建筑质量 社区规划 户型等 物业管理及发展商水平花园洋房公示建面均价约1100元 平方米电梯高层公示建面均价约1160元 平方米综合折扣后成交均价不低于1050元 平方米 推广总体思路产品领先 概念主导 渠道致胜确立产品的行业领导地位倡导城市发展方向与增值项目潜力演绎全新人居时代 缔造人居品质标杆统盘考虑 形成持续推广战略系统 推广系统项目案名 蓝泊湾项目定位 忠县首席宽景花园洋房社区广告语 蓝泊湾停泊一生的幸福景观之岸 辽阔长江无极景观 超大楼间距 景观长廊自然之岸 大尺度 大庭院 低密度 高绿化城市之岸 主城向北 中央居所引动潜力无限成熟之岸 人民医院 农贸市场 忠县中学 忠县四小健康之岸 网球场 健身广场 运动中心 生态会所 半篮球场 标志备选方案 蓝泊湾 开启 幸福水岸之旅 蓝泊湾停泊一生的幸福 Thebluegulf 蓝泊湾停泊一生的幸福 Thebluegulf 蓝泊湾停泊一生的幸福 Thebluegulf 蓝泊湾停泊一生的幸福 Thebluegulf 蓝泊湾停泊一生的幸福 Thebluegulf 蓝泊湾停泊一生的幸福 Thebluegulf 蓝泊湾停泊一生的幸福 Thebluegulf 蓝泊湾停泊一生的幸福 Thebluegulf 整合推广资源与推广能量 提升项目品牌攻击力 整合企业形象力 项目前期推广以企业带动并催化品牌 奠定品牌基石 整合媒体能力 发动全方位攻势 强力打造产品与企业品牌 整合各类社会资源能力 促动事件营销 公关策划 整合执行能力 营造氛围 聚敛人气 达成企划目标 整合内在能力 演绎品牌文化 创建具有亲和力 销售力的营销团队 项目推广策略 推广概念主导营销全程 企业品牌引导产品品牌上升 迅速丰满形象 整合卖点 先后有序 主线明朗 层次推广 项目推广思路大纲 前期 中期 后期 项目地标形象建立知名度建立与产品形象丰满项目案名传播与品牌定位构建 诞生忠县 亮相策略 产品品质宣传 达到价值认同事件公关助推开盘 产品美誉度建立开盘攻势 热销氛围烘托吸引跟进客群销售业绩推广 价值认同 前期热销宣告 精品循众加推二次开盘活动跟进 活动热点项目后期清尾优惠 政策宣讲 时间 2006年11月 12月核心攻击点 模型