____坤宜兴市场细分分析(溪隐府).ppt

宜兴房地产市场细分分析 市场细分之市场背景篇 市区主要以四大组团式规划 中心城区 北部社区 陶都新城 东氿新城 东氿新城 以 山水江南 风景栖居 水网城市 为主题的生态型江南水乡新城 陶都新城 陶瓷产业及文化 旅游及居住综合区 北部社区 现代化居住社区 特点旅游区 中心城区 商贸核心区 居住服务功能 东氿新城 承担宜城现代商服 现代文化休闲 旅游服务功能和居住的城东新区 是体现宜兴由临湖城市走向滨湖城市的关键地区 临湖城市走向滨湖城市 宜城 东进 北扩 西优 南控 之城市发展战略 市场背景 确定总体结构为 一核两片六组团 一核 即商贸核心区及其周围辐射区 两片 即南片行政办公区 北片综合市场区 六组团 即五个体现宜居城市的居住组团和一个服务城区的体育中心组团 溪隐府 宜兴市中心城区控制性详细规划 之区域发展战略 市场背景 溪隐府占据城市体育 水系资源 形成三面环水的居住格局 西面是商贸综合区 城市成熟区域 配套完善 居住氛围浓厚 并且资源优越的东区版块 市场细分之市场描述篇 2013年1 10月宜兴全市商品房成交7544套 成交面积142 68万方 整体成交均价7606元 从整体成交情况上来看 3月份由于推盘量较多 因此成交量达到908套 但由于中星湖滨城等低价项目的入市 从而也拉低的全市的整体均价5 7月融创氿园4 7 中星湖滨城1 2 碧桂园 龙湖 苏宁天氿御城 东氿壹号五期等项目轮番推售 使得全市成交量逐步回升 而10月份房产的旺季 也是推盘的高潮期 成交量在1218套 其中君悦天禧的高成交量是较大的影响因素 理性的看宜兴市场 市场细分细分分析 市场成交概况 2013年1 10月宜城片区成交4716套商品房 占全市商品房成交量的61 91 成交面积102万方 整体成交均价8737 5元 在宜城片区成交商品房中 住宅成交4257套 占片区商品房成交量的90 26 宜兴市场 现状 2013年1 10月东氿片区成交2901套商品房 占宜城片区商品房成交量的61 5 成交面积47 19万方 在东氿片区成交商品房中 住宅成交2680套 占片区商品房成交量的92 3 宜兴市场 改变 宜兴市场 改变 宜兴市场 改变 在全市热销的120 180的面积段中 宜城片区占68 11 而东氿片区占宜城片区的56 91 综上东氿片区在热销的面积段中属于领导地位 宜兴市场 改变 市场情况概述 新增购买率 宜兴楼市供应紧缩 上半年预售面积降13 上半年宜兴房产供应 预售面积218万平 截止10月31日 宜兴推出预售面积为2187932 98平米 共计推出12222余套 刚需楼盘增多 供应以刚需房为主 上半年所推的新房 主要是住宅 商业只有250余套 其中 住宅分别有高层 多层 小高层 别墅等物业类型 推出的高层住宅在2500余套 多层1350余套 小高层500套 别墅200余套 市场情况概述 新增购买率 宜兴2013年上半年住宅主要供应面积段在120 144 其次为180 以上产品 主要是紫云台 溪隐府 誉珑岛 碧桂园大量大平层及别墅产品供应上市 从去化方面来看 去化主要集中在90 120 其120 144 次为 刚需和首改特征日益明显 整体市场供需相对平衡 值得关注的是180 以上的户型成交量较为乐观 市场细分之客群描述篇 购房者多维分析 购房者背景特征 1 购房行为及态度 2 未来的购房需求趋势 3 购房者的来源区域分布情况 此次研究样本量为N 2047 万坤综合在宜兴收集到的数据分析 从客户来源区域来看 市区与乡镇平分天下 市区略占上风 占到55 而市区中団氿的购买力相对东氿来说较强乡镇的购买者主要分布在丁山 官林 和桥 高塍 周铁等5大乡镇 占到乡镇购买者30 40 购房者的背景特征分布情况 购房者的学历构成比例 购房者的家庭结构构成比例 购房者的年龄构成比例 购房者的收入构成比例 购房者背景特征 1 购房行为及态度 2 未来的购房需求趋势 3 购房者多维分析 购房者以自住购房居多 购买这套房的目的 自住购房者的购房目的 现在这套房子的投资方式 购房自住者倾向选择成熟地块 投资者倾向选择潜力地块 不同购房的购房者的选择地块 投资购房者更喜欢91 120平房的户型结构 投资购房者选择的房屋建筑类型 2 3间的平层户型结构较为普遍 自住购房者选择的户内空间结构 投资购房者选择的户内空间结构 投资者比较看好房产 住宅 投资 投资购房者目前选择的投资方式 投资购房者最看好的投资方式 购房者背景特征 1 购房行为及态度 2 未来的购房需求趋势 3 购房者多维分析 未来房地产市场 仍以自住购房居多 未来购房目的 N 972 投资一手楼的倾向 N 58 未来投资购房者更看重房子的综合品质 不同购房目的购房者的关注因素 N 972 对于小区自然环境的关注要素 N 87 对于小区配套设施的关注要素 N 51 未来风景型地块将吸引更多自住购房者 未来不同购房目的购房者的选择地块 从以上分析 我们认为 1 高层竞争激烈 产品的同质化是当前主要特征 但是也会在不同的节点出现邻头羊的角色 低价格以及开放商的品牌的美誉度一定程度上左右这市场产品的同质化是当前主要特征 较为乐观的是 目前宜兴市场热销120 180面积段的房型 其中120 144 140 180之间去化比