万科集团财务分析报告

万科企业股份有限公司万科企业股份有限公司 财务分析报告财务分析报告 目目 录录 一 企业简介一 企业简介 1 二 战略分析二 战略分析 1 三 资产负债表分析三 资产负债表分析 4 一 资产负债表水平分析 一 资产负债表水平分析 4 二 资产负债表垂直分析 二 资产负债表垂直分析 10 三 资产负债表项目分析 三 资产负债表项目分析 16 四 所有者权益变动表分析四 所有者权益变动表分析 18 一 所有者权益变动表的水平分析 一 所有者权益变动表的水平分析 18 二 所有者权益变动表的垂直分析 二 所有者权益变动表的垂直分析 19 三 所有者权益变动表主要项目分析 三 所有者权益变动表主要项目分析 20 五 利润表分析五 利润表分析 21 一 利润增减变动情况分析 一 利润增减变动情况分析 21 二 利润构成变动分析 二 利润构成变动分析 24 三 营业利润分析 三 营业利润分析 25 四 利润表分项分析 四 利润表分项分析 26 六 现金流量表分析六 现金流量表分析 32 一 现金流量表一般分析 一 现金流量表一般分析 32 二 现金流量表水平分析 二 现金流量表水平分析 34 三 现金流量表结构分析 三 现金流量表结构分析 37 四 现金流量表主要项目分析 四 现金流量表主要项目分析 41 五 综合分析 五 综合分析 43 七 七 财务效率分析财务效率分析 46 一 盈利能力分析 一 盈利能力分析 46 二 营运能力分析 二 营运能力分析 56 三 偿债能力分析 三 偿债能力分析 60 四 发展能力分析 四 发展能力分析 68 八 财务综合分析评价八 财务综合分析评价 73 一 经营业绩评价综合指数法 一 经营业绩评价综合指数法 73 二 经营业绩评价综合评分法 二 经营业绩评价综合评分法 73 万科企业股份有限公司财务分析报告 1 万科企业股份有限公司财务分析报告万科企业股份有限公司财务分析报告 一 企业简介一 企业简介 万科企业股份有限公司成立于 1984 年 5 月 是目前中国最大的专业住宅开发企业 1991 年 成为深圳证券交易所第二家上市公司 凭借持续增长的业绩以及规范透明的 公司治理结构 万科公司赢得了投资者的广泛认可 过去二十多年 坚守价值底线 拒绝利益诱惑 坚持以专业能力从市场获取公平回报 是万科获得成功的基石 万科 认为 公司致力于通过规范 透明的企业文化和稳健 专注的发展模式 成为最受客 户 最受投资者 最受员工 最受合作伙伴欢迎 最受社会尊重的企业 凭借公司治 理和道德准则上的表现 公司连续六次获得 中国最受尊敬企业 称号 2008 年入选 华尔街日报 亚洲版 中国十大最受尊敬企业 公司在发展过程中先后入选 福 布斯 全球 200 家最佳中小企业 亚洲最佳小企业 200 强 亚洲最优 50 大上市 公司 排行榜 多次获得 投资者关系 等国际权威媒体评出的最佳公司治理 最佳 投资者关系等奖项 2011 年度 万科新增加开发项目 52 个 实现新开工面积 1448 万 平方米 较年初计划的 1329 万平米 高出 9 全年实现竣工面积 659 万平米 较年 初计划减少 9 6 产品结构依然延续了以中小户型普通商品房为主的特征 所销售的 住宅中 144 平方米以下户型占比达到 88 二 战略分析二 战略分析 2011 年 1 月 国务院出台楼市调控 新国八条 后 中央分别在 4 月 7 月强调 巩固和扩大房地产市场调控成效 坚定不移地把调控政策落到实处 在 12 月召开的经 济工作会议中 中央再次明确 要坚持房地产调控政策不动摇 促进房价合理回归 但在从紧的政策环境下 2011 年房地产市场运行景气逐步回落 11 月 全国房地产开 发景气指数下降至 99 87 创下了 28 个月来新低 房地产销售自去年第四季度开始出 现了大幅下滑 到目前为止依然低迷 这迫使包括万科和恒大在内的房地产开发商纷 纷降价促销 但在过去的 2011 年 万科共实现销售面积 1075 3 万平方米 销售金额 1215 4 亿元 同比分别增长 19 8 和 12 4 继 2010 年销售额突破千亿元之后 业绩 万科企业股份有限公司财务分析报告 2 再创新高 蝉联行业销售冠军 现将从优势 劣势 机会 威胁四方面分析万科的企业状况 优势优势 1 中国房地产龙头企业 主营住宅物业发展 竞争优势明显 综合竞争力 市场 占有率和品牌价值排名第一 财务状况良好 融资渠道通畅 即使在 2008 年行业整体 资金较为紧张的背景下 公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况 2 万科不仅通过上市进行融资 而且万科公司还向社会公开发行可转换公司债 券 可转换债券也是公司取得流动资金的重要渠道 3 万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力 还体现 在其稳健的商业模式 完善的公司治理结构 强大的融资能力以及快速应变的营销策 略等 劣势劣势 1 万科的存货数额始终较大 如果出现销售不畅的现象 资金回笼困难 将面临 巨大的流动性问题 2 与政府的关系一般 对以房地产为主导业务的万科来说 土地资源和土地成本 的限制 是影响万科地产经营效益的重要因素 不同于许多从国企改制过来的房地产 企业 万科在管理上少了许多国企通病 但在某种程度上缺乏政府的 关爱 万科说 获得的可开发土地 较多的来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制 迫使万科只能走城乡结合部开发的策略 这一策略固然给万科带来了巨大的收益 其 不足之处也很明显 机会机会 1 中国房地产行业集中度仍较低 万科将通过整合行业资源提高市场占有率 2 住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一 3 国家对货币政策持续收紧 资本市场低迷 使得房地产公司现金非常紧张 如果持续下去 势必导致部分房地产公司的现金流断裂 甚至出现中小房地产公司的 倒闭潮 由于万科提前采取了降价销售回笼资金 因 此对于手握大量现金的万科来说 此时兼并中小房地产公司扩大市场占有率的大好时机 威胁威胁 1 房地产业是资金密集型行业 房地产开发离不开金融机构的支持 但是近几年 万科企业股份有限公司财务分析报告 3 房产市场出现过热势头 预期宏观经济政策将有不利调整 2 绿城 恒大等民营房地产公司的高速扩张 削弱了万科的竞争优势 对其未 来增长构成有力威胁 3 目前城市房屋的空置化率过高 不利于房地产业的健康发展 众所周知 万科定位并专注于住宅物业的开发与销售 住宅产业的强盛需求将是 万科未来业绩稳定增长的基石 我国的住房需求旺盛 供需矛盾尖锐 在短期内无法 解决 因此 对万科最重要的战略之一是持续创新产品 因为在房产行业 产品极易 被复制 推出的新住宅产品不可能保持长时间的领先 只有保持在产品上的不断创新 始终引领着住宅产品的潮流 其次 实施品牌战略 保持持续的核心竞争力 万科凭 借创新的产品和优质的物业管理服务 赢得市场的认可和赞同 创立品牌有利于形成 竞争优势 让竞争对手难以效仿 品牌不仅仅是企业的标识 更是宝贵的无形资产 好的品牌 可以降低需求的价格弹性 从而降低客户对价格的敏感程度这就使得具有 优质品牌的楼盘获得更大的附加值 可以按更好的价格出售 第三 万科作为房地产 行业的佼佼者 在企业的流动资产中 存货势必会占较大的比重 也表明企业的存货 量过大肯那个会阻碍企业的发展 企业的偿债能力不太乐观 对万科而言 可以做到 动态认识存货以及应收账款的变现能力 结合市场需求 对存货资产进行细分 逐一 考虑其变现能力及价值 并对应收账款采用账龄分析法 逐一分析并考虑其变现能力 及净值 第四 万科应重视企业的文化建设提高员工素质 打造良好的售后服务体系 万科企业股份有限公司财务分析报告 4 三 资产负债表分析三 资产负债表分析 一 资产负债表水平分析 一 资产负债表水平分析 变动情况 项目项目2011 年2010 年 变动额 变动率 对总 资产 的影 响 货币资金货币资金 34 239 514 295 0837 816 932 911 84 3 577 418 616 76 9 46 1 66 应收账款应收账款 1 514 813 781 101 594 024 561 07 79 210 779 97 4 97 0 04 预付款项预付款项 20 116 219 043 3117 838 003 464 712 278 215 578 6012 77 1 06 其他应收款其他应收款 18 440 614 166 5414 938 313 217 773 502 300 948 7723 45 1 62 存货存货 208 335 493 569 16133 333 458 045 9375 002 035 523 2356 25 34 78 流动资产合计流动资产合计 282 646 654 855 19282 646 654 855 19205 520 732 201 32205 520 732 201 3277 125 922 653 8777 125 922 653 8737 53 37 53 35 77 35 77 可供出售金融资产可供出售金融资产 441 261 570 00404 763 600 0036 497 970 009 02 0 02 长期股权投资长期股权投资 6 426 494 499 654 493 751 631 161 932 742 868 4943 01 0 90 投资性房地产投资性房地产 1 126 105 451 00129 176 195 26996 929 255 74771 76 0 46 固定资产固定资产 1 595 862 733 951 219 581 927 47376 280 806 4830 85 0 17 在建工程在建工程 705 552 593 56764 282 140 58 58729547 02 7 68 0 03 无形资产无形资产 435 474 310 08373 951 887 2961522422 7916 45 0 03 长期待摊费用长期待摊费用 40 999 359 4532 161 415 858837943 6027 48 0 00 递延所得税资产递延所得税资产 2 326 241 907 171 643 158 028 39683 083 878 7841 57 0 32 其他非流动资产其他非流动资产 463 792 750 001 055 992 714 51 592199964 51 56 08 0 27 非流动资产合计非流动资产合计 13 561 785 174 8610 116 819 540 513444965634 3534 05 1 60 资产总计资产总计 296 208 440 030 05296 208 440 030 05215 637 551 741 83215 637 551 741 8380570888288 2280570888288 2237 36 37 36 37 36 37 36 短期借款短期借款 1 724 446 469 541 478 000 000 00246446469 5416 67 0 11 交易性金融负债交易性金融负债 17 041 784 1915 054 493 431987290 7613 20 0 00 应付票据应付票据 31 250 000 41 31250000 41 0 01 应付账款应付账款 29 745 813 416 1216 923 777 818 9812822035597 1475 76 5 95 预收款项预收款项 111 101 718 105 8274 405 197 318 7836696520787 0449 32 17 02 应付职工薪酬应付职工薪酬 1 690 351 691 721 415 758 826 87274592864 8519 40 0 13 应交税费应交税费 4 078 618 156 813 165 476 401 56913141755 2528 85 0 42 应付利息应付利息 272 298 785 58127 806 502 79144492282 79113 06 0 07 其他应付款其他应付款 30 216 792 566 9916 814 029 349 1013 402 763 217 8979 71 6 22 一年内到期的非流一年内到期的非流 动负债动负债 21 845 829 338 0815 305 690 786 986540138551 1042 73 3 03 流动负债合计流动负债合计 200 724 160 315 26200 724 160 315 26129 650 791 498 49129 650 791 498 4971 073 368 816 7771 073 368 816 7754 82 54 82 32 96 32 96 长期借款长期借款 20 971 961 953 0424 790 499 290 50 3818537337 46 15 40 1 77 应付债券应付债券 5 850 397 011 205 821 144 507 0329252504 170 50 0 01 预计负债预计负债 38 677 896 7041 107 323 15 2429426 45 5 91 0 00 万科企业股份有限公司财务分析报告 5 递延所得税负债递延所得税负债 778 906 118 75738 993 358 9939912759 765 40 0 02 其他非流动负债其他非流动负债 11 798 188 078 816 121 262982066 8133 83 0 00 非流动负债合计非流动负债合计 27 651 741 167 7631 400 560 600 93 3748819433 17 11 94 1 74 负债合计负债合计 228 375 901 483 02228 375 901 483 02161 051 352 099 42161 051 352 099 4267 324 549 383 6067 324 549 383 6041 80 41 80 31 22 31 22 实收资本 或股本 实收资本 或股本 10 995 210 218 0010 995 210 218 00 0 00 0 00 资本公积资本公积 8 843 464 118 198 789 344 008 8454120109 350 62 0 03 盈余公积盈余公积 13 648 727 454 8410 587 706 328 793061021126 0528 91 1 42 未分配利润未分配利润 18 934 617 430 4313 470 284 310 055464333120 3840 57 2 53 少数股东权益少数股东权益 14 864 743 536 6210 353 522 851 304511220685 3243 57 2 09 外币报表折算价差外币报表折算价差 545 775 788 95390 131 925 43155643863 5239 90 0 07 归属母公司所有者归属母公司所有者 权益 或股东权益 权益 或股东权益 52 967 795 010 4144 232 676 791 118735118219 3019 75 4 05 所有者权益 或股所有者权益 或股 东权益 合计东权益 合计 67 832 538 547 0367 832 538 547 0354 586 199 642 4154 586 199 642 4113 246 338 904 6213 246 338 904 6224 27 24 27 6 14 6 14 负债和所有者 或负债和所有者 或 股东权益 合计股东权益 合计 296 208 440 030 05296 208 440 030 05215 637 551 741 83215 637 551 741 8380570888288 2280570888288 2237 36 37 36 37 36 37 36 1 从投资或资产角度分析从投资或资产角度分析 根据上表 可以对万科公司总资产变动情况作出以下分析评价 该公司总资产本期增加 80570888288 22 元 增长幅度为 37 36 说明万科公司本 年资产规模有较大幅度的增长 进一步分析可以发现 流动资产本期增加了 77 125 922 653 87 元 增长的幅度为 37 53 使总资产规模 增长了 35 77 非流动资产本期增加了 3444965634 35 元 增长幅度为 34 05 使总 资产规模增长了 1 60 两者合计使总资产增加了 80570888288 22 元 增长幅度为 7 36 本期总资产的增长主要体现在流动资产的增长上 如果仅从这一变化来看 我们 会认为该公司的流动性有所增强 虽然流动资产的各项目都有不同的增长程度 但其 增长主要体现在存货上 从资产负债表中我们可以看出 存货本期增长了 75 002 035 523 23 元 增长的幅度为 56 25 对总资产的影响为 34 78 其次是其他 应收款和预付款项 分别增长了 3502300948 77 元和 2278215578 60 元 增长幅度分别 为 23 45 和 12 77 但要引起注意的是 本期货币资金相比 2010 年 下降了 3577418616 76 元 减少幅度为 9 46 货币资金是企业内部流动性最强的资产 伴随 着万科流动负债的增长 我们可以推断出 2011 年万科的短期偿债能力是有所下降 偿 万科企业股份有限公司财务分析报告 6 债能力发生问题 就会牵制公司的管理人员耗费大量精力去筹集资金 通过应付还债 甚至还会加大公司筹资的难度 或加大临时紧急筹资的成本 影响企业的盈利能力 非流动资产在本期对总资产的影响然仅为 1 6 非流动资产占用资金多 周转速 度慢 变现能力差等特点 但非流动资产会对会对公司相互联系的多个会计期间的财 务状况 经营成果产生影响 通过观察 我们发现在本期的非流动资产中 长期股权 投资和投资性房地产较 2010 年相比 分别增长了 1932742868 49 元和 996929255 74 元 增长幅度分别为 43 01 和 771 76 二者对总资产的影响为 1 36 2 从筹资或权益角度进行分析从筹资或权益角度进行分析 该公司权益总额较 2010 年增加了 80570888288 22 元 增长幅度为 37 36 说明 万科公司 2011 年权益总额有较大幅度的增长 进一步分析可以发现 负责本期增加了 67 324 549 383 60 元 增长的幅度为 41 80 使权益总额增长了 31 22 股东权益本期增加了 13 246 338 904 62 元 增长的幅度为 24 27 使权益总额 增长了 6 14 本期权益总额增长主要体现在负责的增长上 流动负责的增长是其主要方面 从 流动负债的变动额可以看出 流动负责本期增长了 71 073 368 816 77 元 增长幅度为 54 82 对权益总额的影响为 32 96 流动负责的增长幅度大于流动资产的增长幅度 这种变动极易可能导致万科公司加大短期偿债的负担以及引发公司的财务风险 从流 动负责的明细中发现 预收款项的变动幅度最大 变动额较 2010 年增长了 36696520787 04 元 增长幅度为 49 32 使权益总额增长了 17 02 由于万科从事房 地产行业 做期房销售时 消费者会和自己签订预售合同 先预付订金 然后将房产 权交给消费者 这是因为期房的价格较现房低 挑选余地较大 从中我们可以推断出万 科今年可能有大量的期房销售出去 所有者权益本期增加 13 246 338 904 62 元 增长幅度为 24 27 对权益总额的影 响为 5 85 其中 留存收益对该公司权益总额的影响较大 万科公司的盈余公积和 未分配利润较 2010 年 分别增长了 3061021126 05 元和 5464333120 38 元 增长幅度 分别为 28 91 和 40 57 二者使权益总额增长了 3 95 说明万科公司有着较好的盈 利能力 万科企业股份有限公司财务分析报告 7 万科企业股份有限公司财务分析报告 8 3 合理性与效应性的分析合理性与效应性的分析 万科三年总资产 0 00 30 000 000 000 00 60 000 000 000 00 90 000 000 000 00 120 000 000 000 00 150 000 000 000 00 180 000 000 000 00 210 000 000 000 00 240 000 000 000 00 270 000 000 000 00 300 000 000 000 00 2009年2010年2011年 会计年度 金额 2009年 2010年 2011年 万科三年营业收入 0 00 10 000 000 000 00 20 000 000 000 00 30 000 000 000 00 40 000 000 000 00 50 000 000 000 00 60 000 000 000 00 70 000 000 000 00 80 000 000 000 00 2009年2010年2011年 会计年度 金额 一 营业收入 万科三年存货 0 00 50 000 000 000 00 100 000 000 000 00 150 000 000 000 00 200 000 000 000 00 250 000 000 000 00 2009年2010年2011年 会计年度 金额 存货 万科企业股份有限公司财务分析报告 9 从总资产 存货和营业收入三年增长变化的图表来看 万科公司三年资产逐年增 加且保持较高的增长率 营业收入和净利润的增长和存货的增长额度保持一致 从对 存货的分析中可见 企业的资产增长主要表现为存货的增加 2009 年 2010 年 存货的增长幅度高于营业收入的增长幅度 我们可以分析这段 期间 公司对存货的利用效率不高 这和 09 年国内较高的通货膨胀和国家采取紧缩的 货币政策有一定的关系 2010 2011 年 国家实施积极的财政政策后 万科依然坚持中 小户型普通住宅为主的主流产品定位 销售金额为 1081 6 亿元 成为我国首家销售国 千亿的房地产企业 4 资产负责变动原因的分析资产负责变动原因的分析 流动资产合计流动资产合计 282 646 654 855 19282 646 654 855 19205 520 732 201 32205 520 732 201 3277 125 922 653 8777 125 922 653 87 长期股权投资长期股权投资 6 426 494 499 654 493 751 631 161 932 742 868 49 投资性房地产投资性房地产 1 126 105 451 00129 176 195 26996 929 255 74 固定资产固定资产 1 595 862 733 951 219 581 927 47376 280 806 48 无形资产无形资产 435 474 310 08373 951 887 2961 522 422 79 资产总计资产总计 296 208 440 030 05296 208 440 030 05215 637 551 741 83215 637 551 741 8380 570 888 288 2280 570 888 288 22 三年净利润 0 00 2 000 000 000 00 4 000 000 000 00 6 000 000 000 00 8 000 000 000 00 10 000 000 000 00 12 000 000 000 00 14 000 000 000 00 2009年2010年2011年 会计年度 金额 五 净利润 万科企业股份有限公司财务分析报告 10 从截取的资产负责表中我们可以看去 本期总资产增加了 215 637 551 741 83 元 增长率为 37 36 完全是有负债增加引起的 本期负责增长率为 41 80 由于负债可 以使企业在短时期内迅速扩大资本 以弥补企业营运和长期发展资金的不足 达到用他 人资财为企业所有者提供额外收益的目的 但负责经营也有它自身的缺点 极易引发 公司的财务风险和经营风险 从而导致企业资金周转失灵 万科应确定公司适度的负责结构 加强企业经营管理 提高资金利用率 树立风 险意识 建立健全企业的财务风险机制 负债合计负债合计 228 375 901 483 02228 375 901 483 02161 051 352 099 42161 051 352 099 4267 324 549 383 6067 324 549 383 60 实收资本 或股实收资本 或股 本 本 10 995 210 218 0010 995 210 218 00 0 资本公积资本公积 8 843 464 118 198 789 344 008 8454 120 109 35 盈余公积盈余公积 13 648 727 454 8410 587 706 328 793 061 021 126 05 未分配利润未分配利润 18 934 617 430 4313 470 284 310 055 464 333 120 38 负债和所有者负债和所有者 或股东权益 或股东权益 合计合计 296 208 440 030 05296 208 440 030 05215 637 551 741 83215 637 551 741 8380 570 888 288 2280 570 888 288 22 万科企业股份有限公司财务分析报告 11 二 资产负债表垂直分析 二 资产负债表垂直分析 项目项目2011 年2010 年 2011 年 构成 2010 年 构成 变动情况 货币资金货币资金 34 239 514 295 0837 816 932 911 8411 56 17 54 5 98 应收账款应收账款 1 514 813 781 101 594 024 561 070 51 0 74 0 23 预付款项预付款项 20 116 219 043 3117 838 003 464 716 79 8 27 1 48 其他应收款其他应收款 18 440 614 166 5414 938 313 217 776 23 6 93 0 70 存货存货 208 335 493 569 16133 333 458 045 9370 33 61 83 8 50 流动资产合计流动资产合计 282 646 654 855 19282 646 654 855 19205 520 732 201 32205 520 732 201 3295 42 95 42 95 31 95 31 0 11 0 11 可供出售金融资产可供出售金融资产 441 261 570 00404 763 600 000 15 0 19 0 04 长期股权投资长期股权投资 6 426 494 499 654 493 751 631 162 17 2 08 0 09 投资性房地产投资性房地产 1 126 105 451 00129 176 195 260 38 0 06 0 32 固定资产固定资产 1 595 862 733 951 219 581 927 470 54 0 57 0 03 在建工程在建工程 705 552 593 56764 282 140 580 24 0 35 0 12 无形资产无形资产 435 474 310 08373 951 887 290 15 0 17 0 03 长期待摊费用长期待摊费用 40 999 359 4532 161 415 850 01 0 01 0 00 递延所得税资产递延所得税资产 2 326 241 907 171 643 158 028 390 79 0 76 0 02 其他非流动资产其他非流动资产 463 792 750 001 055 992 714 510 16 0 49 0 33 非流动资产合计非流动资产合计 13 561 785 174 8613 561 785 174 8610 116 819 540 5110 116 819 540 514 58 4 58 4 69 4 69 0 11 0 11 资产总计资产总计 296 208 440 030 05296 208 440 030 05215 637 551 741 83215 637 551 741 83100 00 100 00 100 00 100 00 0 00 0 00 短期借款短期借款 1 724 446 469 541 478 000 000 000 58 0 69 0 10 交易性金融负债交易性金融负债 17 041 784 1915 054 493 430 01 0 01 0 00 应付票据应付票据 31 250 000 41 0 01 0 00 0 01 应付账款应付账款 29 745 813 416 1216 923 777 818 9810 04 7 85 2 19 预收款项预收款项 111 101 718 105 8274 405 197 318 7837 51 34 50 3 00 应付职工薪酬应付职工薪酬 1 690 351 691 721 415 758 826 870 57 0 66 0 09 应交税费应交税费 4 078 618 156 813 165 476 401 561 38 1 47 0 09 应付利息应付利息 272 298 785 58127 806 502 790 09 0 06 0 03 其他应付款其他应付款 30 216 792 566 9916 814 029 349 1010 20 7 80 2 40 一年内到期的非流动一年内到期的非流动 负债负债 21 845 829 338 0815 305 690 786 987 38 7 10 0 28 流动负债合计流动负债合计 200 724 160 315 26129 650 791 498 4967 76 60 12 7 64 长期借款长期借款 20 971 961 953 0424 790 499 290 507 08 11 50 4 42 应付债券应付债券 5 850 397 011 205 821 144 507 031 98 2 70 0 72 预计负债预计负债 38 677 896 7041 107 323 150 01 0 02 0 01 递延所得税负债递延所得税负债 778 906 118 75738 993 358 990 26 0 34 0 08 其他非流动负债其他非流动负债 11 798 188 078 816 121 260 00 0 00 0 00 非流动负债合计非流动负债合计 27 651 741 167 7631 400 560 600 939 34 14 56 5 23 负债合计负债合计 228 375 901 483 02228 375 901 483 02161 051 352 099 42161 051 352 099 4277 10 77 10 74 69 74 69 2 41 2 41 实收资本 或股本 实收资本 或股本 10 995 210 218 0010 995 210 218 003 71 5 10 1 39 资本公积资本公积 8 843 464 118 198 789 344 008 842 99 4 08 1 09 万科企业股份有限公司财务分析报告 12 盈余公积盈余公积 13 648 727 454 8410 587 706 328 794 61 4 91 0 30 减 库存股减 库存股 0 00 0 00 0 00 未分配利润未分配利润 18 934 617 430 4313 470 284 310 056 39 6 25 0 15 少数股东权益少数股东权益 14 864 743 536 6210 353 522 851 305 02 4 80 0 22 外币报表折算价差外币报表折算价差 545 775 788 95390 131 925 430 18 0 18 0 00 归属母公司所有者权归属母公司所有者权 益 或股东权益 益 或股东权益 52 967 795 010 4144 232 676 791 1117 88 20 51 2 63 所有者权益 或股东所有者权益 或股东 权益 合计权益 合计 67 832 538 547 0367 832 538 547 0354 586 199 642 4154 586 199 642 4122 90 22 90 25 31 25 31 2 41 2 41 负债和所有者 或股负债和所有者 或股 东权益 合计东权益 合计 296 208 440 030 05296 208 440 030 05215 637 551 741 83215 637 551 741 83100 00 100 00 100 00 100 00 0 00 0 00 1 资产结构的分析评价资产结构的分析评价 1 从静态方面分析 万科公司 2011 年流动资产的比重高达 95 42 非流动资 产比重仅为 4 58 根据该公司的资产结构 我们可以推断该公司资产的流动性较强 资产风险较小 2 从动态方面分析 2011 年 万科公司流动资产比重较 2010 年上升了 0 11 非流动资产比重下降了 0 11 结合流动资产的项目来看 2011 年存货占总资产的比 重为 70 33 较 2010 年上升最为明显 上升了 8 50 货币资金的下降幅度较为明显 下降了 5 98 货币资金占流动资产的比重虽然有所下降 但比重不是很大 属于正 常范围 对公司的付现能力不会构成太大困难 非流动资产的项目在本期的变换不是 很明显 2 资本结构的分析资本结构的分析 1 从静态方面看 该公司 2011 年负债比重为 77 10 股东权益比重为 22 90 我们可以从中计算出万科公司 2011 年的资产负债率为 77 10 权益乘数为 4 37 上市公司多半都保持着较高的资产负债率 从股东的角度看 采用举债经营的方 式 以有限的资本 付出有限的代价而取得对企业的控制权 发挥财务杠杆的作用 希望达到投资利润率大于负债利润率 这样股东就可以获得更大的额外收益 但一旦 财务杠杆发生负面的作用 后果将是企业所有者承担更大的额外损失 这些额外损失便 构成了企业的财务风险 甚至导致破产 2 从动态方面看 该公司负债比重上升了 2 41 股东权益比重下降了 2 41 各项目变动幅度不大 可以说明公司的资本结构还是比较稳定 但从逐年攀升 的资产负债率来看 房地产上市企业的处境不断恶化 万科公司近几年的债务负担日 万科企业股份有限公司财务分析报告 13 趋严重 财务压力大 财务风险大 从而导致公司财务实力会略有下降 3 资产结构的具体分析资产结构的具体分析 3 1 经营资产与非经营资产的比例关系 经营资产与非经营资产结构分析表经营资产与非经营资产结构分析表 项目项目2011 年2010 年 2011 年 2010 年 变动情况 经营资产 经营资产 货币资金货币资金 34 239 514 295 0837 816 932 911 8411 56 17 54 5 98 预付款项预付款项 20 116 219 043 3117 838 003 464 716 79 8 27 1 48 应收账款应收账款 1 514 813 781 101 594 024 561 070 51 0 74 0 23 存货存货 208 335 493 569 16133 333 458 045 9370 33 61 83 8 50 固定资产固定资产 1 595 862 733 951 219 581 927 470 54 0 57 0 03 在建工程在建工程 705 552 593 56764 282 140 580 24 0 35 0 12 无形资产无形资产 435 474 310 08373 951 887 290 15 0 17 0 03 经营资产总计经营资产总计 266 942 930 326 24192 940 234 938 8990 12 89 47 0 65 非经营资产 非经营资产 其他应收款其他应收款 18 440 614 166 5414 938 313 217 776 23 6 93 0 70 可供出售金融资产可供出售金融资产 441 261 570 00404 763 600 000 15 0 19 0 04 长期股权投资长期股权投资 6 426 494 499 654 493 751 631 162 17 2 08 0 09 投资性房地产投资性房地产 1 126 105 451 00129 176 195 260 38 0 06 0 32 长期待摊费用长期待摊费用 40 999 359 4532 161 415 850 01 0 01 0 00 递延所得税资产递延所得税资产 2 326 241 907 171 643 158 028 390 79 0 76 0 02 其他非流动资产其他非流动资产 463 792 750 001 055 992 714 510 16 0 49 0 33 非经营资产合计非经营资产合计 29 265 509 703 8122 697 316 802 949 88 10 53 0 65 资产总计资产总计 296 208 440 030 05296 208 440 030 05215 637 551 741 83215 637 551 741 83100 00 100 00 100 00 100 00 0 00 0 00 从万科经营资产与非经营资产结构分析表可以看出 2011 年 该公司的经营资产 与非经营资产都有所增长 但明显经营资产的增长速度高于非经营资产的增速 因此 较 2010 年 万科经营资产占总资产的比重还是增加了 0 65 达到了 90 12 随着房 地产行业的蓬勃发展 越来越多的地产公司已经意识到提升持有经营资产比重的重要 性 万科作为中国房地产行业的领头羊 在 2011 年 保持经营能力的持续增长 3 2 流动资产的内部结构 万科流动资产结构分析表万科流动资产结构分析表 万科企业股份有限公司财务分析报告 14 项目项目2011 年2010 年2011 年 2010 年 差异 货币资产货币资产 34 239 514 295 0837 816 932 911 8412 11 18 40 6 29 债权资产债权资产 19 955 427 947 64 16 532 337 778 84 7 06 8 04 0 98 存货资产存货资产 208 335 493 569 16133 333 458 045 9373 71 64 88 8 83 其他资产其他资产 20 116 219 043 3117 838 003 464 717 12 8 68 1 56 合计合计 282 646 654 855 19205 520 732 201 32100 00 100 00 0 00 从万科公司流动资产结构分析表可以看出 存货比重上升较为明显 上升了 8 83 达 到七成多 而公司的货币资产较 2010 年 有所下降 下降了 6 29 仅占流动资产的 12 11 流动资金严重不足 需要引起万科重视的是 存货这的比重过高 将影响到 公司资产的流动性 会导致其资产变现能力变差 因此 万科必须特别重视对存货的 分析 考虑到房地产行业的特殊性 仅凭以上数据很难分析万科存货的变现能力 如 果存货周转率非常高的话 则可以证明存货的变现能力强 资产容易变现 4 负债结构的具体分析负债结构的具体分析 4 1 负责期限结构的分析 负债期限结构分析表负债期限结构分析表 项目项目20112011 年年20102010 年年20112011 年构成年构成 20102010 年构成年构成 差异差异 流动负债流动负债 200 724 160 315 26129 650 791 498 4987 89 80 50 7 39 长期负责长期负责 27 651 741 167 7631 400 560 600 9312 11 19 50 7 39 合计合计 228 375 901 483 02161 051 352 099 42100 00 100 00 0 00 负债期限结构更能说明企业的负债筹资政策 从万科的负债期限结构分析表可以 看出 万科公司 2011 年的流动负债比重高达 87 89 较 2010 年提高了 7 39 这个 数据可以说明该公司在使用负债资金时 基本以短期资金为主 由于流动负债对公司 资产流动性的要求较高 万科公司所奉行的负债筹资政策虽然会增加公司的偿债压力 承担较大的财务风险 但同时也会降低公司的负债成本 4 2 负债方式结构的分析 负债方式结构分析表负债方式结构分析表 项目项目20112011 年年20102010 年年 2011 2011 2010 2010 差异差异 万科企业股份有限公司财务分析报告 15 银行信用银行信用 44 542 237 760 66 41 574 190 077 48 19 50 25 81 6 31 应付债券应付债券 5 850 397 011 205 821 144 507 032 56 3 61 1 05 商业信用商业信用 29 777 063 416 53 16 923 777 818 98 13 04 10 51 2 53 应交款项应交款项 4 857 524 275 56 3 904 469 760 55 2 13 2 42 0 30 内部结算款项内部结算款项 1 690 351 691 721 415 758 826 870 74 0 88 0 14 外部结算款项外部结算款项 111 101 718 105 8274 405 197 318 7848 65 46 20 2 45 其他负债其他负债 30 556 609 221 53 17 006 813 789 73 13 38 10 56 2 82 负责总计负责总计 228 375 901 483 02 161 051 352 099 42 100 00 100 00 0 00 注 银行信用注 银行信用 短期借款短期借款 长期借款长期借款 一年内到期的非流动负债 商业信用一年内到期的非流动负债 商业信用 应付票据应付票据 应付账款 应交款项应付账款 应交款项 应交应交 税费税费 递延所得税负债 内部结算款项递延所得税负债 内部结算款项 应付职工薪酬 外部结算款项应付职工薪酬 外部结算款项 预收账款 其他负债预收账款 其他负债 其他负债之和 其他负债之和 从万科公司的负债方式结构分析表可以看出 由于房地产企业的特殊性 万科公 司的预收账款是该公司负债资金的主要来源 在万科销售的房产中 多半是先签订销 售合同