《运营目标计划书》模板

凯旋地产 XX 项目运营目标书 1 10 运营目标计划书运营目标计划书 模板模板 项目名称 d 编 制 人 d 编制单位 d 编制时间 d 凯旋地产 XX 项目运营目标书 2 10 目 录 一 项目概况 3 二 项目市场分析及定位 3 三 规划设计 3 四 进度计划 4 五 营销计划 5 六 经营计划 6 七 成本收益测算 7 八 项目管理体系计划 9 九 风险分析 9 凯旋地产 XX 项目运营目标书 3 10 计划编制说明 含假设条件 1 2 3 一 一 项目概况项目概况 1 项目位置 描述项目所在区域并附地理位置图 2 周边环境及交通 描述项目周边配套及交通状况并附交通配套平面图 3 土地状况 描述土地性质及场地概况 土地性质 四至 周边住宅及商业 场地现状 二 二 项目市场分析及定位项目市场分析及定位 1 住宅部分 1 1 所在区域市场供需 成交价格及数量分析 1 2 区域内主要供应项目 1 3 项目 SWOT 分析 1 4 项目定位 2 商业部分 2 1 所在城市商业地产环境现状 2 2 区域内市场分析 2 3 项目 SWOT 分析 2 4 项目定位 三 三 规划设计规划设计 1 规划指标 规划指标 单位数量备注 总用地面积M2 其中 建设用地面积 代征地面积 总建筑面积M2 地上建筑面积M2 住宅M2 共建及商业M2 商业及小区配套 其 中 其 中幼儿园 凯旋地产 XX 项目运营目标书 4 10 地下建筑面积M2 容积率 建筑密度 绿化率 停车位个 地上个其 中地下个 停车位 住宅停车位个其 中公建停车位个 2 设计进展情况及成果 四 四 进度计划进度计划 1 项目分期计划 1 1 分期依据 1 2 分期指标 序号 第一期第二期第三期 备注 1工程名称 2物业类型 结构类型 3 层数 地下 地上 合计 地上4 建筑面积 m2 地下 2 一级节点计划 一级节点第一期第二期第三期 备注 1取得 国土使用权证 2交地 3项目立项 4项目定位完成 5概念设计完成 6取得 规划用地许可证 7规划设计完成 8取得 建设工程规划许 凯旋地产 XX 项目运营目标书 5 10 可证 9施工图设计完成 10总包单位确定 11取得 建筑工程施工许 可证 12项目开工 13确定经营合作单位 14主体结构封顶 15售楼处 样板区开放 16取得 预售许可证 17开盘 18项目销售50 19项目销售95 20室外配套 园林景观工 程完工 21取得竣工备案证 22集中交付入住 五 五 营销计划营销计划 1 销售指标 指标名称合计一期二期备注 可销售面积 平米 其中 住宅 商业 车位 个 2 市场分析 周边同类项目成交量价分析 结论 价格及销售进度安排 3 销售目标 2010 2011 合计序 号 指标名称 Q1 Q2Q3Q4Q1 Q2Q3Q4 1销售均价 万元 1 平米 1 1其中 住宅 1 2商业 1 3车位 2销售面积 平米 凯旋地产 XX 项目运营目标书 6 10 2 1住宅 2 2商业 2 3车位 2 4销售率 3销售额 万元 3 1住宅 3 2商业 3 3车位 4销售回款 万元 4 1住宅 4 2商业 4 3车位 4 销售费用 项目总销售费为 万元 含销售代理佣金 样板间 售楼处装修 售楼处家具 装饰 日常维护及客户关系维护费及营销推广费用等 费用类别一期二期三期 合计 销售费用 销售额 费用比率 5 销售策略 六 六 经营计划经营计划 1 经营指标 指标名称合计一期二期备注 写字楼可租赁面积 平米 酒店经营面积 平米 2 市场分析 周边同类项目租赁 经营状况 结论 租金 租赁策略及经营方式 凯旋地产 XX 项目运营目标书 7 10 3 经营目标 2010 2011 合计序 号 指标名称 Q1 Q2Q3Q4Q1 Q2Q3Q4 1平均租金 元 平 米 1 日 2出租面积 平米 3出租率 4租金收入 万元 5酒店经营收入 万 元 6平均房价 元 套 日 7入住率 七 七 成本收益测算成本收益测算 1 目标成本测算 单方造价 元 平米 序号成本 费用 名称 造价 万元 按建筑面积按可售面积 1 开发成本 1 1 土地获得价款 1 2 前期工程费 1 3 建筑安装工程费 1 4 基础设施建设费 1 5 公共配套设施费 1 6 不可预见费 1 7 物业启动费 1 8 开发间接费 1 9 资本化借款费用 2 销售费用 3 管理费用 4 财务费用 5 税金 项目总投资 测算依据及说明 2 资金筹措计划 2010 年2011 年 序号项目 合 计Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 一 现金流入 凯旋地产 XX 项目运营目标书 8 10 1 资本金 2 股东借款 3 银行贷款 4 销售回款 5 租赁回款 6 酒店收入 流入合计流入合计 二 现金流出 1 开发成本付现 1 1 土地获得价款 1 2 前期工程费 1 3 建筑安装工程费 1 4 基础设施建设费 1 5 公共配套设施费 1 6 不可预见费 1 7 物业启动费 1 8 开发间接费 1 9 资本化借款费用 开发成本付现小计开发成本付现小计 2 三项费用 2 1 管理费用 2 2 销售费用 2 3 财务费用 三项费用小计三项费用小计 3 缴纳税费 3 1 营业税金及附加 3 2 土地增值税 3 3 土地使用税 3 4 房产税 3 5 所得税 税费小计税费小计 4 借款偿还小计 4 1 贷款偿还 4 2 股东借款偿还 还款小计还款小计 流出合计流出合计 三 净现金流量 四 累计现金流量 3 收益测算 凯旋地产 XX 项目运营目标书 9 10 序号指标名称项目整体 1营业收入 万元 2利润总额 万元 3净利润 万元 4毛利率 5税后利润率 6现金流峰值 万元 7自有资金 IRR 8全投资 IRR 9投入资本回报率 ROIC 八 八 项目管理体系计划项目管理体系计划 1 项目组织架构 2 项目人员配备及分工 3 体系建设 管控措施 九 九 风险分析风险分析 从市场 政策及资金等角度分析潜在风险 附 一级节点指标释义 序号项目开发关键节点类别节点释义 1取得 国土使用权证 报批报建取得 国土使用权证 2交地报批报建完成地上建筑和障碍物拆除及相关手续办理 项目团队进场 3项目立项报批报建项目经政府审核后正式批准立项 4 项目定位完成营销 项目定位报告 含经营性物业定位 完成并通过内部评审 达 到设计输入条件 5 概念设计完成设计 指由项目公司组织编制的规划及建筑概念设计通过总部评审的 时间节点 6 规划设计完成设计 指由项目公司组织编制的规划及建筑方案设计通过总部评审的 时间节点 7 取得 规划用地许可证 设计 指项目公司取得由当地规划部门签发的 规划用地许可证 的 时间 8 取得 建设工程规划许可证 报批报建 指项目公司完成各专项报建后 获得当地规划部门签发 建设 工程规划许可证 的时间节点 9施工图设计完成设计指项目公司完成项目全套施工图内审 及施工图设计交底 10总包单位确定工程 签订总包合同时间 11 取得 建筑工程施工许可证 报批报建 指在项目公司确定工程总承包单位以及监理单位后 获得当 地建设部门签发 建筑工程施工许可证 的时间节点 凯旋地产 XX 项目运营目标书 10 10 12 项目开工工程 指项目第一栋单体工程开工的时间节点 根据具体情况的不 同 工程开工时间的种类可分为土方开挖时间 天然基础开挖 时间或桩基础开挖时间 13确定经营合作单位营销 确定酒店 商业经营管理合作伙伴 以及物业管理公司 14主体结构封顶工程 指项目单体主体封顶的时间节点 15 售楼处 样板区开放营销 指销售示范区园林 售楼处 样板房 销售通道等区域完工 对外开放的时间节点 16 取得 预售许可证 报批报建 指工程进度达到预售条件 且项目公司获得当地房屋管理局 签发 预售许可证 的时间节点 17 开盘营销 指在项目公司获得 预售许可证 之后 项目正式开盘对外 发售的时间节点 18项目销售 50 营销 各期累计签约面积达到总可售面积 50 的时间节点 19 项目销售