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租赁合同无效 案情简介 黄某于2004年11月9日与A公司签订租赁合同 租赁该公司购物中心四楼950平方米的场地经营儿童乐园 但由于在购物中心四楼设置儿童游乐场所未经公安消防部门事先审核同意 所以 公安消防部门于2004年12月19日向购物中心下达 责令限期改正通知书 要求限期整改 2004年12月25日向儿童乐园下达 责令停止使用通知书 责令停止在购物中心四楼设置儿童活动场所 在此情况下 A公司认为该租赁合同难以继续履行 为避免扩大双方损失 要求终止履行合同 黄某不同意 后A公司提出与黄某重新订立合同 在二楼经营 黄某仍然不同意 2005年5月23日黄某将A公司及A公司购物中心起诉至青岛市中级人民法院 以租赁合同合法有效 A公司的行为构成违约为由要求A公司及A公司购物中心支付700余万的巨额违约金并支付其他费用和赔偿损失 本案经一审法院审理后 双方均不服 提起上诉 问题 1 该合同有效吗 2 法官如何裁定该案件 3 最后结局咋样 争议焦点 一审法院认定租赁合同无效 判决驳回要求A公司及A公司购物中心支付违约金的诉讼请求 但认定合同无效的过错责任在A公司 判决A公司承担35万元的赔偿责任 同时驳回了A公司的反诉请求 A公司对判决承担合同无效的全部过错责任 驳回反诉请求的判决不服 提起上诉 黄某对判决不服也提起上诉 双方进行了调解 调解过程中本律师依据事实和法律据理力争 最终使黄某妥协 双方达成和解 黄某向A公司支付10万元赔偿金 双方撤回上诉 本案的焦点问题集中在以下几个问题 一 合同是否有效 合同法 第五十二条规定 有下列情形之一的 合同无效 1 一方以欺诈 胁迫的手段订立合同 损害国家利益 2 恶意串通 损害国家 集体或者第三人利益 3 以合法形式掩盖非法目的 4 损害社会公共利益 5 违反法律 行政法规的强制性规定 本案中A公司与黄某于2004年11月9日签订黄某租赁购物中心四楼场地经营儿童娱乐的合同 违反了中华人民共和国国家标准 高层民用建筑设计防火规范 消防法 城市租赁管理办法 之规定 合同应当无效 购物中心主体建筑高度为25 85米 按照中华人民共和国国家标准 高层民用建筑设计防火规范 1 0 3 2规定 建筑高度超过24米的公共建筑为高层建筑 4 1 6条规定托儿所 幼儿园 游乐厅等儿童活动场所不应设置在高层建筑内 当必须设在高层建筑时 应设置在建筑物的首层或二 三层 并应设置单独出入口 本案租赁合同标的物为 高层建筑四楼 依照国家标准 严禁设置儿童娱乐场所 而黄某却租赁高层建筑四楼设置儿童娱乐设施 违反了国家强制性标准 高层民用建筑设计防火规范 依照 消防法 该儿童娱乐设施不得投入使用 另外 依据 城市房屋租赁管理办法 之规定 不符合公安 环保 卫生等主管部门有关规定的房屋不得出租 并且本案高层建筑四楼设置儿童娱乐设施 严重侵害了不特定的多数儿童及家长的人身安全的权利 损害的是社会公共利益 综上 本案租赁合同约定高层建筑四楼设置儿童娱乐场所是违法的 依法应当无效 合同无效 则合同规定的权利义务无效 违约条款不适用 对此 黄某则认为 其与A公司签订的合同并不是租赁合同 只是合作经营合同 通过租赁A公司场地合作经营 根据经营合同约定 应当由A公司 提供有关经营管理条件 负责工商 税务 文化等行政部门手续的办理和审批 处理在经营过程中出现的问题 由于A公司并没有依照合同约定义务制公安消防部门办理手续 因此导致纠纷 并给黄某造成损失 要求A公司承担违约责任 最终一审法院采纳本律师的意见 认定合同无效 驳回黄某要求支付违约金的诉讼请求 二 谁承担合同无效的过错责任 合同无效 给对方造成损失 应当由有过错的一方承担责任 赔偿损失 本案中 A公司没有尽到相应的审查义务 应当承担一定的过错责任 但是导致合同无效的主要过错责任则在于黄某 A公司购物中心是主营百货商品的 对儿童娱乐行业的规章 规定不清楚 而黄某是儿童娱乐的经营者 应当知道行业规章 规定 并且 租赁场地儿童娱乐的经营者应当依法在开业前向当地公安消防机构申报 经消防安全检查合格后使用 开业 公共娱乐场所消防安全管理规定 公共娱乐场所的消防安全由经营者负责 本案中 黄某是租赁A公司场地经营儿童娱乐场的经营者 黄某无视消防规定 签订了高层建筑4层设置儿童娱乐的本案合同 并且未经检查擅自使用 开业 应当承担合同无效的主要责任 所以 黄某无权向A公司主张赔偿 对此 黄某认为 烟台芝罘 f 区公安消防大队2004年12月19日给A公司送达 责令限期改正通知书 要求 将变更设计改造方案报我大队审核 限期整改 而A公司没有在规定期限内将变更设计改造方案上报 致使消防大队于2004年12月25日向儿童乐园下达 责令停止使用通知书 责令停止在购物中心四楼设置儿童活动场所 导致按合同未能实现 另外 对于 公共娱乐场所消防安全管理规定 公共娱乐场所的消防安全由经营者负责 中所称的经营者 黄某提出 A公司对外提供发票 其向A公司支付租金 真正的经营者应该是A公司 本案中客户虽然不是儿童娱乐场所的直接经营人 但是作为场地出租人 也存在过错 面对对方当事人提出的高额违约金请求 我们所作的不是顺从于对方当事人的思路 找寻我们没有违约以及对方当事人违约从而能够减少违约金的数额的理由 而是另外开辟一条路径 从合同的根本上找寻对客户有利的理由 本案中 我们抓住客户作为儿童娱乐场所经营人违反法律行政法规的强制性规定与我客户签订租赁合同 该合同自始无效 不仅不承担对方当事人要求的高额违约金 反而要求对方当事人赔偿因过错责任给我客户造成的损失 反败为胜 本案关键问题在于违反法律 行政法规的强制性规定导致合同无效的问题 判断合同无效的标准首先必须是全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规 只有法律和行政法规才能用来判断合同无效 法官在宣告一个合同无效的时候 只能在判决书里援引法律和行政法规的规定 而不能直接援引规章包括地方性法规作为判断合同无效的依据 无效合同在合同纠纷中占有一定的比例 那么 出现无效合同以后该怎么处理呢 一 返还财产 合同被确认无效后当事人依据该合同所取得的财产应当返还给对方 因为无效合同从开始就无效 所以返还财产就是使当事人的财产关系恢复到合同签订以前的状态 也就是说 是谁的财产就应当归还给谁 如果标的物已消耗 损坏或灭失 或者已被善意的第三人合法取得而不能返还时 则可用赔偿经济损失的办法进行抵偿 二 赔偿损失 合同被确认无效后 有过错的一方应赔偿对方因此所遭受的经济损失 如果双方均有过错 那么各自承担相应的责任 各自承担相应的责任是指承担因自己的过错责任而造成的损失 即指双方当事人按照责任主次 轻重 分别承担经济损失中与自己责任相应的份额 而不是各自承担自己的损失 也不是平均分担损失 三 追缴财产 对于违反国家利益和社会公共利益的无效合同 如果当事人双方都是故意的 就应当将双方已经取得或者约定取得的财产收归国家所有 如果只有一方是出于故意的 那么故意的一方应将从对方取得的财产返回给对方 非故意的一方已经从对方取得的或者约定取得的财产 应收归国家所有 同时 在追缴故意一方当事人的财产时 要注意保护非故意一方当事人的合法利益 也就是说非故意一方的合法财产是不能追缴的 案件结果 该案中涉及对经营者的认定 何谓经营者 经营者是向消费者提供其生产 销售的商品或者提供服务的公民 法人或者其它经济组织 它是以营利为目的从事生产经营活动并与消费者相对应的另一方当事人 判断经营者的关键在于其是否以营利为目的提供生产 销售的商品或者服务 本案中 A公司并不实际提供商品或服务 其对外提供发票 并收取租金并不能证明其是儿童游乐场的经营者 而黄某则是提供儿童游乐场服务的经营人 其应对儿童游乐场的消防安全承担责任 但是一审判决中对于应由黄某承担合同无效主要过错责任的主张没有被法庭采纳 我方不服 提起上诉 黄某对判决合同无效不服也提起上诉 在上诉调解过程中本律师依据事实和法律据理力争 最终对方妥协 双方达成和解 对方向我方支付10万元赔偿金 双方撤回上诉 评析 本案由最初对方主张客户支付700余万的高额违约金引发 到最后对