房地产投资与房地产周期ppt课件.ppt

第4章房地产投资与房地产周期 房地产投资分析 2 第4章房地产投资与房地产周期 4 4房地产周期运行规律 4 3房地产周期的划分 4 2房地产周期的类型 4 1房地产周期的含义 4 6房地产周期的影响因素 4 5房地产周期特征 4 7房地产周期投资的基本原则 房地产投资分析 3 4 1房地产周期的含义 房地产周期是指房地产经济水平起伏波动 周期循环的经济现象 表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段 循环往复的复苏 繁荣 衰退 萧条四个环节 房地产投资分析 4 4 2房地产周期的类型 1 按照供求波动划分 需求周期和供给周期 2 按照波动时间长短划分 1 长周期 2 短周期 3 季节周期 3 按照投资角度划分 1 资产生命周期 2 资产所有权周期 3 资产组合周期 4 资本支出周期 5 资本化率周期 6 营运支出周期 7 租金率周期 8 出租率周期 9 房地产景气周期 4 按照所在区域范围划分 1 国际房地产周期 2 国别房地产周期 3 区域房地产周期 5 按照研究的视角划分 1 房地产经济周期 2 房地产市场周期 6 按照影响房地产波动的因素划分 1 货币周期 2 贸易周期 房地产投资分析 5 4 3房地产周期的划分 4 3 1房地产周期划分的主要指标 1 商品房价格指标 2 房地产投资增长率指标 3 商品房销售额增长率指标 4 商品房销售面积的增长率指标 5 建筑面积增长率指标 6 房地产业从业人员增长率指标 房地产投资分析 6 4 3 2周期指标计算方法 1 单指标法很难准确全面地反映真实情况 2 扩散指数法 DiffusionIndex DI 扩张指标数 采用指标数缺点 它不能准确地反映波动的幅度 3 合成指数法缺点 可以克服前两者的不足 能较好地反映转折点和波动幅度 但它的指标选择和权重的确定较难 房地产投资分析 7 4 4房地产周期运行规律 4 4 1房地产周期运行阶段1 房地产周期的四阶段复苏 繁荣 衰退和萧条四个不同的阶段2 房地产循环的20个阶段 房地产投资分析 8 4 4 2房地产周期运行过程 1 复苏与增长阶段 2 繁荣阶段 3 危机与衰退阶段 4 萧条阶段 房地产投资分析 9 Diagram 复苏阶段 繁荣阶段 衰退阶段 萧条阶段 1 供给严重过剩 2 需求开始缓慢增长 3 租金上涨 4 空置率达到顶峰 1 供给增加 2 需求疯狂增长 投资 投机和自用需求在短期内叠加 3 租金和房地产价格快速增加 4 空置率达到自然空置率水平 1 供给增加 2 需求结构发生变化 投机需求减少 3 租金和房地产价格由涨转向跌 4 空置率逐步增长达到新的自然空置率水平 1 供给新开工项目减少和停止 2 需求急速下降 自用需求观望 3 租金下降 房地产价格下降 4 空置率达到新的最高点 4 4 3房地产周期运行阶段特征 房地产投资分析 10 4 5房地产周期特征 房地产周期具有以下几个特征 房地产投资分析 11 4 6房地产周期的影响因素 4 6 1宏观经济因素1 经济增长率2 国民收入水平3 宏观经济政策 1 财政政策 2 金融政策4 通货膨胀 房地产投资分析 12 4 6 2微观经济因素1 供求关系2 市场信息不对称3 市场主体心理因素4 房地产市场的运行特征5 房地产市场呈现不完全竞争和不完全开放的特征 房地产投资分析 13 4 7房地产周期投资的基本原则 1 顺势而为 买涨不买跌 2 在下降往上升的拐点处购买 而不要在上升往下降的拐点处购买 3 当政策信号明确时出手 4