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第七章 物业管理招标和投标 内容框架第一节 物业管理招标投标概述第二节 物业管理招标投标的程序第三节 物业管理开标 评标和中标 思考问题 你认为招标是什么 招标是大企业进行的活动 还是大企业 小企业都可以 歌曲 2011年央视黄金资源广告招标启动 360P f4v 1 招标是指招标人发出招标通知 说明采购的商品名称 规格 数量及其他条件 邀请投标人在规定的时间 地点按照一定的程序进行投标的行为 2 投标是与招标相对应的概念 它是指投标人应招标人的邀请或投标人满足招标人最低资质要求而主动申请 按照招标的要求和条件 在规定的时间内向招标人递价 争取中标的行为 第一节 物业管理招标投标概述 一 物业管理招标投标的概念1 物业管理招标的概念是指开发商或业主管理委员会 为即将竣工使用或正在使用的物业寻找物业服务企业而制定出符合其管理服务要求和标准的招标文件 向社会公开招聘 并采取科学的方法进行分析和判断 最终确定物业管理公司的全过程 2 物业管理招标的过程1 开标 招标单位在规定的时间内将各投标单位的投标文件正式启封揭晓 2 评标 在评标委员会的组织下 由招标委员会选择标价较低 资信条件较好的投标公司进入合同签订谈判过程 3 在评标委员会对所有标书进行筛选评定后 由招标单位或业主委员会通过再次评审最终选择确定中标人 3 物业管理招标的组成部分1 主体 招标人 业主委员会 开发商 2 客体 物业管理项目3 招标的实质是一种竞争方法 是为促进物业管理的专业化 社会化而采用的 4 物业管理投标的概念是指投标人在接到招标通知后 根据招标通知的要求编制投标文件 并将其递交给招标人的行为 5 物业管理投标的组成部分1 投标单位是特定的符合条件 经过工商管理部门登记注册的物业服务企业 即取得 企业法人营业执照 招标项目所要求的资质等级 相关部门办法的资质等级证书 招标文件规定的其他要求 2 物业管理投标的客体属于服务性项目投标 物业管理招投标案例分析北京回龙观 竞选 管家 北京天鸿房产管理公司 深圳长城物业管理公司中标1999年11月8日 由北京天鸿集团公司开发建设的全国最大的经济适用房项目 北京回龙观文化居住区 一期 物业管理招投标活动在北京举行 北京天鸿集团公司房产管理经营公司和深圳长城物业管理有限公司在招标中胜出 北京面向全国招标物业管理公司 在全国是第一次 北京市副市长汪光焘 建设部住宅与房地产业司副司长沈建忠出席了竞标活动 本次天鸿集团物业管理招标活动 先后有来自深圳 重庆 西安和北京等地共计30多家物业管理公司报名 经过专家复评 最后选择了具有甲级资质的北京天鸿集团房产经营管理公司 北京燕侨物业管理有限公司 北京市望京实业总公司 深圳长城物业管理有限公司 深圳福田物业发展有限公司等5家技术力量较强 物业管理水平较高 社会效益较好的物业管理公司参加本次最终竞标 答辩会上 5家物业管理公司向评委介绍了公司的情况 物业管理业绩和对回龙观居住区物业管理的设想 并回答了评委的提问 最终北京天鸿集团公司房地产经营管理公司和深圳长城物业管理有限公司在激烈的竞争中以微弱的优势中标 阅读完上述案例后请回答 1 本次招标的主体是谁 2 招标的客体是什么 3 中标者是谁 二 物业管理招标的特点 1 物业管理招标的超前性 是由物业管理超前介入的特点决定的 即在物业动工兴建之前开发商就应进行物业管理招标 2 物业管理招标的长期性和阶段性 是由物业管理工作的长期性和多阶段性决定的 针对不同阶段和不同服务内容 物业管理招标的内容要求和方式选择也有所不同 主要有两种原因 1 开发商或业主对物业管理在不同阶段有不同要求2 物业服务企业之间的竞争 三 物业管理招标投标的原则 1 物业管理招标的原则招标的目的 通过良性竞争达到优胜劣汰 选出自己最理想的物业管理者 1 公平原则 在招标中向所有物业服务企业提出的投标条件必须是一致的 表现 应该采取统一的招标方式招标 招标文件对所有投标者的要求是一致的 即要做到 一视同仁 招标文件的解释说明应在同一时间 针对所有参加投标的物业服务企业公开进行 2 公正原则是指在所有投标者起点公平的基础上 在整个评标的过程中 对所使用的准则应具有一贯性和普遍性 一贯性 招标者在实施评标过程中所采用的评标准则应与招标单位预先在招标文件中所注明的评判标准相一致 普遍性 用于投标评定的准则应该具有普遍性 即能客观地衡量所有的投标书 3 合理原则 是指选定投标的价格和要求必须合理 不能接受低于正常的管理服务成本的标价 也不能脱离市场实际情况 提出不切实际的管理服务要求 2 物业管理投标的原则 1 真实性原则 投标人在其投标书中所阐述的所有内容均真是反应了投标人的投标意愿 经营能力 技术水平 投标人应对其标书的内容做到 言出必行 2 合理竞争原则 是指投标人应凭自身的经营实力 管理水平和服务质量通过良性竞争优胜劣汰而取胜 不合理竞争的表现 投标人之间相互勾结 形成垄断联盟投标人之间形成不合理竞争 甚至恶性竞争解决方法 不选择最低价 四 物业管理招标范围及方式 1 招标的范围 1 必须招标项目 2 不适于招标3 可实行也可以不实行的项目必须招标的项目 政府投资融资建设的项目 尤其是公用物业项目具有强烈政府政策导向的项目 如经济适用房超大型或大型物业项目大型基础设施 机场 火车站 地铁 和一些公用物业 学校 图书馆等 2 不适宜招标的项目1 国家兴建的用作军事和行政用途的物业 涉及国家机密的物业项目2 物业规模过小的项目 如多层物业总建筑面积低于两万平方米的3 事业开发建设单位自用的项目 3 可以实行也可以不实行招标的项目 介于以上两者之间的 2 招标的方式 1 公开招标 招标人以招标公告的方式 邀请所有愿意参加投标的物业服务企业参加投标的方式 优点 1 体现招标的公平 公正 合理原则 2 招标透明度高 规范性好 3 选择范围大缺点 竞标对象多易导致工作量大 时间长 成本高特点 在公开招标中 招标方首先应依法发布招标公告公开招标方的招标文件必须规定开标日期 时间和地点 2 邀请招标 不公开刊登广告而直接邀请某些单位投标的招标方式 特点 以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标 适应于标的规模较小的物业管理项目 优点 节省时间 减少招标费用缺点 不能广泛吸收符合条件的投标者 3 议标 又称谈判招标 是指开发商或业主不必公开发布招标公告 而是选择认为有能力承担或获标的物业服务企业 邀请其投标 然后通过平等协商 最终达成协议 也可看作是邀请招标的一种形式 适应于中小规模物业管理招标项目原因 1 此类物业工期较紧 标的总价较低 短时间内难以吸引足够多的物业管理单位进行投标2 开发商本身对物业服务企业情况较为了解 且所需管理的物业技术性和专业性不强 第二节 物业管理招标投标的程序 一 物业管理招标的程序1 准备阶段从开发商或业主决定进行物业管理的招标 到正式对外招标 即发布招标公告 之前这一阶段所做的一些列准备工作 1 成立招标机构2 编制招标文件招标公告或投标邀请书 投标须知 招标文件说明书 投标书的编写及递送程序 开标和评标 授予合同 技术规范和要求 合同格式与合同条件相关附件3 制定标底标底 招标人为准备招标的内容计算出的一个合理的基本价格 2 实施阶段 是指整个招标过程的实质性阶段1 发布招标公告2 组织资格审查步骤 招标单位发出资格评审通告 招标单位出售资格预审文件 组织评审预审文件包括资格预审申请书 申请人概述表 财务状况表 物业管理组织机构计划表 拟派本物业管理人员表 物业管理业绩表 3 召开前会议及现场勘察答疑4 开标 评标和中标5 发出中标通知书与签订合同 30日内签合同3 结束阶段选出中标人时 招标结束 招标人和投标人由一对多的选拔和被选拔的关系转移到一对一的合同关系 案例分析某建设单位经当地主管部门批准 自行组织某项大型商业建设项目的施工招标工作 计划的招投标程序及工作安排如下 1 依法确定招标方式为公开招标 不设标底 2 编制招标文件 3 计划2004年6月4日发布招标邀请书 4 对拟参加投标者进行资格预审 5 向合格的投标者发售招标文件及设计图纸 技术资料等 6 建立评标委员会 技术专家3人 经济专家2人 其他3人 7 2004年8月1日上午9时开始开标会议 审查投标书 8 由市招标办公室主持组织评标 计划2004年8月9日前决定中标单位 9 计划2004年8月10日发出中标通知书 并办理有关手续 10 由于建设单位法人代表因工作安排2004年8月9日到2004年9月19日在国外 故拟在2004年9月20日法人代表回国后立即建设单位与中标单位签订承发包合同 经造价工程师审查 其程序 做法又作了调整 评标过程中 某技术专家评委对评标结果不满意 拒绝在评标报告上签字 问题 1 将上述招标程序做法不妥之处指正 投标截止是何时 2 对评标结果应如何处理 问题1 1 第3条发布招标邀请书不妥 应为发布 刊登 招标通告 公告 2 在第5 6条间应加一条组织投标单位踏勘现场 并对投标文件签疑 3 第6 条评标委员会人员数有误 应为5人以上单数 且技术经济专家不少于2 3 4 第8 条由市招标办公室主持组织评标不对 应由招标人主持组织评标5 第10 条应在发出中标通知书之日起30天内签订合同 6 投标截止是2004年8月1日上午9时问题2 评标结果依然有效 但要对该专家的意见记录在案 二 物业管理投标的程序 9部曲 1 投标可行性分析1 招标物业项目条件分析2 物业服务企业投标条件分析3 风险分析2 递送投标申请书并申请资格预审3 购买 阅读招标文件并考察物业现场4 列出管理服务方法和工作量 5 确定单价并进行投标决策6 编制和投送标书1 编制标书2 投送标书7 参加开标会议及招标答辩8 中标后签订合同 未中标的总结投标9 资料整理与归档招标文件 招标文件附件及图纸 对招标文件进行澄清和修改的会议记录书面文件 投标文件及标书 同招标方的来往信件 其他重要文件资料 第三节 物业管理开标 评标和中标 一 开标1 开标的概念招标单位在规定的时间内将各投标单位的投标文件正式启封揭晓 2 开标的时间安排在投标人递交标书的截止日之后 招标人应按规定时间招标 不应拖延 3 开标组织由业主或开发商组织的招标委员会主持进行 同时邀请招标单位上级主管部门 当地主管部门 当地招标投标管理机构 开户银行等有有关人员参加4 开标程序公开开标程序和秘密开标程序宣布评标文员会成员名单 招标单位法人代表讲话 招标负责人宣布唱标具体规定 宣布取消资格的投标单位名单 公证人员当场验证投标标函 抽签决定唱标顺序 宣布公证词 会议结束 二 评标1 概念在评标委员会的组织下 由招标委员会选择标价较低 资信条件较好的投标公司进入合同签订谈判过程 2 步骤标书的初步评议投标单位资格审查 标书内容完整性检查 计算偏差的审查标书的详细评议服务内容评审 标价评审 3 询标审查完