买房流程及注意事项(精)

目前贷款购房主要有以下几种 1 住房公积金贷款 2 个人住房商业性贷款 3 个人住房组合贷款 1 住房公积金贷款 对于已参加交纳住房公积金的居民来说 贷款购房时 应该首 选住房公积金低息贷款 住房公积金贷款具有政策补贴性质 贷款利率很低 不仅低 于同期商业银行贷款利率 仅为商业银行抵押贷款利率的一半 而且要低于同期商业 银行存款利率 也就是说 在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个 利差 同时 住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半 2 个人住房商业性贷款 以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工 使用 限定条件多 所以 未缴存住房公积金的人无缘申贷 但可以申请商业银行个人住 房担保贷款 也就是银行按揭贷款 只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金 额的比例不低于30 并以此作为购房首期付款 且有贷款银行认可的资产作为抵押 或质押 或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证 人 那么就可申请使用银行按揭贷款 3 个人住房组合贷款 住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款 最高限额一 般为10 29万元 如果购房款超过这个限额 不足部分要向银行申请住房商业性贷款 这两种 贷款合起来称之为组合贷款 此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理 组 合贷款利率较为适中 贷款金额较大 因而较多被贷款者选用 个人住房委托贷款 公积金贷款最划算 个人住房贷款 商业性贷款利息负担最重 但具体的还款差别有多大 我们不妨进行一下比较 假设某购房者夫妇二人欲购买一总价50万元的住房 以自有资金支付首付款30 即15万元 其余35万元申请15年贷款 夫妇二人月收入为6000元 月公积金缴存比 例为20 企业与个人各负担一半 现公积金总额为4万元 商业性贷款的利息负担比 政策性贷款高得多 达到了1 3 月还款额多出10 总额多出近5万元 可不是个小数目 如此看来 自然应该选择个人住房委托贷款 但是不行 这对夫妇不能完全依靠个人 住房委托贷款 即便他们现有的公积金达4万元 就是按10倍的较低倍率计算他们也可 申请40万元的公积金贷款 但因为政策性贷款最高限额只有30万元 因此35万元还是 不可以的 因此 这对夫妇只有退而求其次 选择个人住房组合贷款 那么 他们每月 的还款负担承受得了吗 说起来他们每月还款2781 45元 但其中一部分可以由他们还 款期每月缴存的公积金抵付 金额最多可以达到总收入的20 即1200元 月 那么他们 需要自行支付的供楼款只有 2781 45 45元 月 和他们6000元的月收入相比负担是很轻的了 不过 如果没有公积金的支持 完 全依靠商业贷款 那么每月还款负担还是比较重的 但占总收入50 左右的供楼负担 还是可以接受的 建议购房者在确定购房预算时不妨仔细算一算 多列出几种选择比 较一下再去申请相应的贷款 办理住房公积金贷款应按下列程序 一借款人申请住房公积金贷款需要向市住房公积金管理中心提出书面申请 填 写住房公积金贷款申请表并如实提供有关资料 二市住房公积金管理中心负责借款人资格 担保人资格 贷款额度和贷款期限 的审查及合同的填写同意后 借款人与中心签订相关合同或协议 并按中国人民银行 规定办理保险 三贷款手续办理完毕后 市住房公积金管理中心给银行签发准予贷款通知书 银 行接到贷款通知书后办理贷款划付手续 特别提醒 购房时 借款人根据自己公积金的缴纳情况 到银行进行测算 就可得 知贷款的金额和每月还款数额 根据公积金管理有关规定 每年提取一次 假设客户 每年一次提取的公积金为15000元 而每月公积金贷款还款额为1500元 商业贷款还款 额为1000元 在还款方式上可选择 余额冲贷法 即提取的公积金首先归还当月住房 公积金贷款和商业贷款本息 共计2500元 余额12500元可一次性偿还住房商业性贷 款本金 在还清住房商业性贷款本金后 尚有余额的再偿还公积金贷款本金 因为商业 性贷款利率高于公积金贷款利率 冲还贷 后 借款人可选择缩短原还款期限的方式 或选择还款期限不变 减少月还款额的方式进行还贷 但目前商业银行对客户提前还 款的次数是有一定限制的 如果客户选择 等额本息 还款法 每月等额还贷金额保持 2500元不变 那么提取的公积金15000元 将按照原扣款方式连续每月扣款2500元 余 额不足时 借款人应及时将足额款项注入用于还款的银行卡中 上述两种还款法 客户 可根据自身实际进行选择 如果客户购买个人住房时申请的是商业性贷款 如 个人住房按揭贷款 个人住 房转让贷款 个人再交易住房贷款 当时购房因各种原因没有申请到 公积金 贷款 而现在个人公积金缴存达到规定的年限和金额 且已满足公积金申请购房贷款的条 件 虽然目前商业银行还不能将购房商业性贷款转换为公积金住房贷款 但却可提取 公积金进行偿还商业性贷款本息 只要借款人到公积金管理中心申请并办理提取公 积金相关手续 就可提取公积金归还个人住房贷款本息 申请银行个人住房贷款工作流程 一买方要与开发商签订 商品房预售契约 二支付30 以上的房款 三去房管部门办理预售登记 四办完预售登记后 买方持契约正本 填写借款申请及借款合同 两种还贷方式利息天壤之别 一般的购房人只知道贷款必须偿还利息 可是 采用不同的还贷方法 利息却有天 壤之别 贷款额在40万元左右 限期30年的 利息差额可以达到10万元之巨 至于这个 不少人都还被蒙在鼓里 两种还贷法利息差额大 在此摘录一篇供您参阅 市民刘先生上个月刚买了新房 并办完了住房贷款手续 每月还贷额近2000元 谁知道就在本月即第一次还贷后 刘先生却知道了一件让他大为惊讶的事 他的一位亲戚和自己贷款额度相差无几 年限相同 但是总体还贷利息却相差近2 5 万元 原因只是他们采用了不同的还贷方式 而此前 刘先生称自己对另一种还贷方 式一无所知 在签合同的时候 银行工作人员只是抱来一大堆贷款合同 密密麻麻的 然后帮 你一会翻到这里 一会翻到那里 指着一些空白的地方 让你签上姓名 填上身份证号 码 按上手印即可 根本没有提及还有另外一种还款方法 签下这份贷款合同后 刘先生自己测算了一下 利息总额高达17 6万多元 要不是 亲戚提醒 刘先生还以为贷款就是这样办的 又气愤又心疼的刘先生忍不住把自己的 贷款合同拿出来又仔细翻了好几遍 发现合同里的确有两种贷款方法可供自己选择 但是空白处已经被银行事先填上了等额本息还款法 根本就没有自己考虑的余地 他 请朋友算了一下 如果套用另外一种还款方法 那么自己30万元 20年商业性住房贷 款利息总额不到15 2万元 比现在要少2 49万元 银行普遍主荐 等额法 为了探明究竟 连日来 记者也以购房人的身份对南京多家银行进行了暗访 在 农业银行新街口支行的消费信贷超市 记者表示准备购买一处总价为80万元的商品 房 首付30 公积金贷款12万元 余下的44万元准备办理商业贷款 30年还清 一位工 作人员热情地接待了记者 她首先给记者介绍了本息还款法 等额法 通过测算 月还 款额 一项显示为2372 78元 记者随之询问有无其他的还款方式 该工作人员说还有另一种 本金还款法 递 减法 每个月的还款额都不同 从3000元左右逐渐递减到1000多元 究竟选择哪一种方法呢 以下是记者和该工作人员的一段对话 两种还贷方法哪一种更合算呢 总的说来第二种递减法少付点钱 但是一般人都不会等到30年才还清的 如果提 前还贷的话就没有那么大差距了 何况使用递减法虽然后面还得少 但是一开始压力 太大了 哪一种更方便呢 当然是第一种等额法方便 每个月只需按月还给银行相同数额的钱就行了 第 二种递减法每个月的钱数都不同 算起来也很麻烦 所以我们一般都推荐客户选 择等额法 随后 记者继续以购房人的身份电话咨询了商业银行 招商银行 工商银行 建 设银行等多家银行 大多数都以介绍 本息还款法 即等额法为主 有的甚至根本不提 及递减还款方式 虽然一些银行工作人员最终也承认应该按照个人的不同情况选择 还款方式 但是从其话语中 可以很明显地听出对等额法的倾向性 银行倾向性在于 息差 导致银行产生这种倾向性的原因何在呢 一位从事金融行业多年的人士一语道 破 关键在于息差 两种方法的利息差距大着哪 该位人士以记者暗访的例子进行了一番计算 得 出的结果令人震惊 同样是44万元 30年的商业性贷款 等额法的利息总额为41 4万多元 而递减法为29 7 万元左右 两种不同还贷方法利息竟然相差11万元之多 该人士称 同样一笔贷款业务 对于 吃利息饭 的银行来说 当然希望购房人全都 选择利息高的还贷方法 就像普通商品买卖一样 一般的商家都会推荐顾客购买价格 高 利润高的商品 怎么会推荐价格低 利润低的商品呢 至于银行解释的 等额法比递减法方便 的理由 记者发现 使用递减法实际上也 并不如想像的那么麻烦 虽然每个月的还款额都不同 但是具体数额并不需要人力测 算 银行的计算机系统十分轻松地便可以打印出30年中每一个月还款数据的表格 购 房人只需遵照交钱就行了 而另外一个 递减法开始还款压力大 的解释 记者通过业内人士测算发现 虽然 递减法开头的还款额度的确较高 为3000元左右 但是相对于等额法2372元来说 也就 高出620元左右 且持续时间也只有一年零两个月 大多数时间的还款额集中在2000 多元和1000多元之间 相信600多元的差额大多数购房人都能承受 何况 这样 省下 来 的利息高达11多万元 值得大多数购房人重新考虑 银行称没占到便宜 昨日 建行 中行 农行 民生等几家银行在接受记者采访时称 两种还款方法表 面上看两者利息总额相差不少 而实际上两者的计算原理是一回事 不存在银行占便宜 首先 两种还贷方法并不是哪家商业银行自己制定的 而是 央行规定的 建行江苏省分行房地产信贷处处长丛华昌介绍说 1998年5月央行颁布 了 个人住房贷款管理办法 规定了住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法 不管是哪种还贷方法都是符合规定的 而且实际上两种还款方法计算原理是一样的 简单地看 两者利息是相差一定额度 但是对于银行来说 并没有通过哪种方式 多收了顾客的利息 因为这两种还贷方式都是按照客户占用银行资金的时间价值来 计算的 据丛处长解释 造成这两种还款方法利息总额不同的根本原因 在于顾客占用银 行资金发生了变化 递减还款法 由于顾客一开始就多还本金 所以越往后所占银行 本金越少 因而所产生的利息也少 而等额本息还款法则不同 开始还的贷款本金较 少 占用银行资金相对也较多 所以利息也会相应增加 针对目前老百姓对两种还款方式不太了解 不太熟悉的现状 昨天一些银行表示 今后在办理贷款之前 将加强告知义务 可能我们的部分柜面人员会觉得选择等额本息还款法是约定俗成的事 老百姓 也习惯于这种还款方式 所以就没有对递减法进行解释和宣传 客户来了就照老办法 给办了 一些银行表示 今后在办理住房贷款前 要将话说在前面 让客户自主选择 消 协称购房人有知情权 南京市消费者协会秘书长孙建和在剖析上述现象时说 贷款购房也是一种消费 行为 消费者享有 消法 赋予的知情权和选择权 银行作为向消费者提供服务的经营 者 有义务在服务场所的显著位置公示两种不同的服务内容 即两种不同的还款方式 另外 还应该客观地且明确地向消费者介绍两种还款方式的不同之处 以及各自的 利弊 否则 就是侵害了 消法 赋予消费者的权利 我国 消法 第八条 第九条规定 消费者享有知悉其购买 使用的商品或接受 的服务的真实情况的权利 消费者有权自主选择商品或者服务方式 自主决定购买 或不购买任何一种商品 接受或不接受任何一项服务 消费者在自主选择商品或服 务时 有权进行比较 鉴别和挑选 孙建和认为 如果银行在没有明确告知两种还款方式及其利弊的情况下 擅自替 消费者作主选择其中一种还款方式 那么就违法了 消法 的上述规定 对消费者的知 情权 选择权构成了侵害 原因在双方信息不对称 贷款购房人可以享受两种不同的还贷方法 这是中国人民银行的明文规定 然而 为何到了实际操作中 一种方式深受青睐 而另一种方式就明显受到 冷遇 了呢 导 致本金还款法 银行不荐 消费者不知 的根本原因究竟是什么 受访的多位专家及业内人士均一致指出 购房人和银行之间严重的信息不对称 是首要原因 在市场经济条件下 这种信息不对称的局限必然可以给银行有意无意隐 瞒信息 牟取更多利息收入创造有利条件 而购房人由于信息缺乏 必然处于弱势 钱苏平律师说 消费者毕竟不是银行家 人民银行的规定也只是面对银行而设的 普通人无从得知 所以在选择购房贷款时 往往是银行说什么就是什么 具有一定的盲 从心理 陈广华律师也认为 在贷款购房过程中 银行和购房人处于明显的不平等地位 银行占有了大量消费者不具备的信息 而且有充分的理由和条件对消费者购房作出 主观引导 记者 王海燕郑春平 相关链接 两种还贷方式比较 1 计算方法不同 等额本息还款法 即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息 等额本金还款法 即借款人每月等额偿还本金 贷款利息随本金逐月递减 2 两种方法支付的利息总额不一样 在相同贷款金额 利率和贷款年限的条件下 本金还款法 的利息总额要少于 本息还款法 3 还款前几年的利息 本金比例不一样 本息还款法 前几年还款总额中利 息占的比例较大 有时高达 90 左右 本金还款法 的本金平摊到每一次 利息 借一天算一天 所以二者的比例最高时也就各占 50 左右 4 还款前后期的压力不一样 因为 本息还款法 每月的还款金额数是一样的 所以在收支和物价基本不变的情况下 每次的还款压力是一样的 本金还款法 每次还款的本金一样 但利息是由多到少 依次递减 同等情况下 后期的压力 要比前期轻得多 工薪族购房的两种贷款方式 工薪族贷款可用公积金贷款和 按揭 贷款二种方式 一 用公积金贷款购房 公积金贷款是为支持一般收入的职工家庭购房而设 立的一种低息长期贷款 由建设银行房地产信贷部门发放 宁德市规定最高贷款 限度为 3 万元 贷款偿还最长年限 7 年 公积金贷款的对象是 具有城镇常住 户口 缴存住房公积金的职工 贷款条件是 有相当于所购住房价格 30 以上 的自筹资金 可以用住房公积金存款抵充 有偿还贷款本息的能力 同意办理 住房抵押和保险 贷款额度在可贷额度和最高限度内 根据具体情况确定 贷款本息是如何偿还的呢 偿还时采用每月等额均还的方式 还款方式 每月 偿还贷款本息 贷款本金 月利率十贷款本金 月利率 1 十月利率 还款总 月数 11 二 用 按揭 贷款购房 对于无法享用公积金低息贷款的家庭 可争取享用 按 揭 贷款 但按揭贷款仅对某些房产项目提供支持 故选得当 才能享受按揭贷 款 但它与公积金贷款相比 利率较高 按揭贷款的对象和条件 与公积金贷款 基本相同 可贷额度主要根据偿还能力而定 每月经济收入应高于每月贷款偿还 额的 2 倍 贷款限额不得超过房价的 70 贷款最长偿还期限 20 年 个人房贷业务介绍 个人购置住房贷款 是最基础的住房按揭业务 各家银行都在开展该业务 个 人购置住房贷款是一种担保性贷款 可采取抵押 质押 保证或上述三种担保方 法并用的方式 申请人应具备的条件 各银行一般都要求 个人购置住房贷款 对象应是具有完全民事行为能力的自 然人 同时具备以下条件 1 具有城镇常住户口或有效居留身份 2 有稳定的职 业和收入 信用良好 有按期还贷款本息的能力 3 不享受购房补贴的 不低于 购买住房全部价款的 20 作为购房的首期付款 享受购房补贴的 以个人承担 部分的 20 作为购房首期付款 4 有银行认可