万科竞品分析报告

1 / 42万科竞品分析报告万科集团环境分析报告引言：房地产是人类生产和生活的最基本要素，一种特殊的商品。房地产业在国民经济中属于基础性、先导性的产业，是国民经济的重要组成部分。房地产业发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低，随着我国经济体制改革的不断深入，房地产业逐渐地被纳入市场经济运行的轨道。我国房地产业发展十分迅速，房地产业已经成为我国国民经济的支柱性产业。近年来，随着房地产业市场化程度的不断提高和国家宏观调控力度的不断加大，来自于宏观环境、市场供求、全球化竞争和新技术不断涌现的风险，正威胁着各房产公司的正常发展。对于房地产开发企业来说，必须充分认识和了解房地产业的特点、发展历程和发展趋势，并充分考虑国家政策、经济增长、运行模式等因素对企业发展的影响。万科集团简介:2 / 42全称为万科企业股份有限公司，成立于 1984 年 5 月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。总部设在深圳，至 2016年，已在 20 多个城市设立分公司。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化享誉业内。万科 1988 年进入房地产行业，1993 年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至 XX 年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的 31 个城市。其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山 9 个城市排名首位。万科 2016 年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2016 年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科 2049 四大商业产品线，在全国在建、规划 18 个购物中心项目，商业面积达 150 万平方米。万科 2016 年在美国市场的举动主要是：在 2 月与铁狮门房3 / 42地产公司(Tishman Speyer Properties)宣布成立合资公司，万科持合资公司 70%的股权，铁狮门持股 30%。1.万科外部环境分析政治环境分析房地产行业的特殊性决定了它对国家宏观政策比较敏感。整体来讲，国家对房地产的政策是经历了这样一个思路：扶持抑制房价过快增长打压房价。近几年来，由于房地产市场投资规模过大，房屋价格上涨过快，需求偏大、供应结构不合理，市场秩序比较混乱等问题愈发突出，国家采取了一系列的宏观调控措施。一系列调控政策的接踵而至，如专项整治房地产市场秩序，治理“捂盘惜售” ；加强国有建设用地管理；促进节约集约土地，合理安排住宅用地，优化住宅用地结构；建立健全的廉租房、经济适用房制度等多种因素集体效力，都从外部考验着房地产开发企业的耐力。经济环境分析4 / 42房地产行业作为我国经济发展的“龙头”产业，其发展态势与宏观经济的发展具有正相关性。随着房地产行业的超速发展，国外游资不断涌入，各大主要城市的房价持续攀升，整个经济呈现过热态势，政府接二连三地出台了系列的金融调控手段，试图稳定市场，保证经济长久健康的发展，同时也避免过高房价引来的社会潜在问题。国家将房地产行业的外资投资行为列入“限制”行列，限制外商投资及热钱涌入；从紧的金融手段，银行存款准备金率连续提升，对于房产市场的资金来源起到明显抑制，同时加强商业性房地产信贷管理也一定程度上抑制了房地产需求。社会环境分析国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费热点。XX 年我国人均 GDP 达到 1703 美元，已经由温饱迈入小康社会，房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地产产业相应将进入高速增长阶段。各大城市人均居住面积在过去的几年内逐渐增大，在居住5 / 42人口数量的提升与人均居住面积的不断增加的基础上，住宅需求面积也将随之攀升，为城市房地产市场的发展提供更加广阔的市场空间。城市化与房地产业发展也存在着同样的内在联系，城市化发展对房地产业的发展起到持续推动的作用。大量的人口将涌入城市，必然使房产这一人们最基本的生活要素变得相对匾乏，这就给房地产行业带来极大的发展空间。随着经济的发展、社会的进步，人们的消费观念发生了重大变化，货款购房己成为当前人们住房消费的主流。随着生活水平、生活质量的逐渐提高，人们喜欢过上舒适安逸的生活，对于住宅消费的需求在不断升级。技术环境分析技术对房地产行业的影响主要反映在开发商及消费者对房地产产品的性能与质量、节能与供热方式、节水、节地和治理污染、住宅装修的要求上。我国房地产行业经过 20 多年的快速发展，总体框架已经建立，技术体系正在集成。低碳建筑成为未来的发展趋势，6 / 42房地产业数字化和住宅产业化正在形成和发展。信息技术将改造传统的房地产产业，推动产业的现代化进程，以环保、节能为主题的绿色生态住宅正在兴起。住宅产业化采用工业化生产的方式来建造住宅，提高住宅的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。通过实施信息化实现了对企业运营的优化调整，有效的提高了房地产建筑企业的竞争力。我国城市用地矛盾日益突出，购房者住宅的品质的要求逐渐提高，倡导“节能省地型”住宅的建设，提高住宅品质和性能，成为我国房地产开发企业和建筑企业新的挑战。2.房地产行业的分析行业内竞争者分析行业内竞争的主要特点表现为行业集中度低、区域性强、产品差异性大、成本差异大。房地产市场存在着多个巨头7 / 42如万科集团、合生创展、保利地产、中海地产等。其中至XX 年末万科在全国商品住宅市场的占有率为%，是目前中国最大的专业住宅开发企业。行业增长程度房地产业市场处于成长之中,在争夺顾客方面的压力相对较小.竞争的压力往往来自于楼盘的位置、环境、设计、物管，当然也有价格。高额固定成本作为固定资产的房地产，耗资大，风险大，这一点阻止了进入此行业的企业的数量，使得该行业相对其他行业竞争程度小。高的退出成本房地产业的特殊性决定了，一旦进入这个行业，特别是已经开始进行房地产开发，如果想半途而退，成本是相当大的。8 / 42潜在竞争者分析进入门槛高、新进入者威胁小。即使有新进入者，大多数也选择在二、三线城市做起， “练摊”积累经验和资本。海外竞争加强中国加入 WTO 后，外资、外商进入我国房地产业的壁垒降低，海外资金和开发商进入中国房地产业的成本大大下降，将导致海外的开发商抢滩中国房地产市场，从而形成中国房地产市场的全球化竞争格局。海外的开发商运作经验丰富，专业化程度高，管理水平先进，资金实力雄厚，具有强大的市场竞争力。产品差异化房地产的性能风格差异化和品牌形象差异化明显，对市场竞争力有较大的影响。资本要求9 / 42房地企业，它要求企业有足够、大量的资源投入，资本要求的限制使进入房地产业有一定的困难。政府政策国家对房地产业的运行与操作规则给予了相应的规定，对新进入者也有也有一定阻碍作用。替代品分析严格来说，房地产作为商品而言几乎没有可以替代的产品，政府出台了各项政策，关注低收入家庭，并推出各类“政策保障房” ，但市场中，商品房的地位仍不可动摇。但是，我们也必须认识到，商品房买卖市场在一定程度上将受到以下方面的影响：二手房市场的活跃具有良好地理位置、较低房价、成熟社区配套服务等特点的二手房势必成为上海住宅市场的有力补充，伴随着时间的推移，二手房也必将成为住宅市场的交易主流。10 / 42租房意识的兴起年轻的消费者开始逐步转变观点，考虑到依然难以承受高昂的首付价格，越来越多消费者选择在市中心租房，在享受优越地段带来的居住舒适，同时避免了承担过重的房贷压力。消费观念的转变居民的消费观正不断转变，市场中房产消费力量正呈现被其它消费行为分流的趋势, 新消费时代的带来，房产已不再成为人们消费的唯一聚焦点。供应商议价能力分析对于房地产开发企业而言，供应商是指能够提供土地、设计、建材、施工和营销等服务资源的公司或个人。土地是房地产开发的基本资源，对于房地产企业来讲，最主要的供应商之一即为土地供应商。向市场供应了的商品房用地仍然及其有限，由于土地作为商品的特殊性质，对于房地产企业包括万科来说，在土地议价方面空间极小。11 / 42在房产开发过程中，开发类供应商制约着房产企业的经营，但对于中海、万科等知名房企而言，自身品牌及设计能力，将帮助房地产公司获取更大的反议价空间。在建材供应方面，大公司的战略采购方针将帮助房地产企业获得更大的议价空间，当然，随着全球原材料成本的上升，对于部分材料，如钢材等的议价空间受到一定限制。总体来说，对于房地产企业而言，开发类供应商的议价能力十分有限，谈判与定标的主动权仍牢牢掌握在房产企业手中。购买者议价能力分析由于消费者购买房地产产品大多是零散购买，购买者分散而弱小，议价能力几乎没有。另外房地产开发过程复杂，生产周期长，消费者的房地产信息成本较高，因此目前来说消费者力量相对较弱，但随着我国房地产行业的高速发展，房12 / 42地产市场逐渐由卖方市场向买方市场转变，买方的谈判力量有逐渐增强之势。 在未来一两年内，我国政府将继续严格控制房价过快上涨，调控政策会使购房者的观望情绪更加浓厚，房地产消费也将更加理性，购房者的议价能力将有所增强。但我国商品房在未来十年内仍将供不应求，房地产企业在房价的走势中仍会占主导地位。3.万科内部环境分析企业组织结构创新组织结构组织结构要根据战略的变化而变化。万科根据整个项目的生命周期才设立组织结构。产品线、运营线、管理线、监控线，这样使得专业分工更强，各线集中精力执行专门的任务，每一个过程都得到高度关注。企业人力资源“人才是万科的资本，是万科的核心竞争力” ，万科尊重人，为优秀的人才创造一个和谐、富有激情的环境。13 / 42万科提供给每一位员工的是可持续发展的机会和空间，是公平竞争的环境，致力于培养职业经理，聚集了一批善经营、懂管理、有专业知识、不断超越自我的职业经理人。万科追求个性发展与团队意识的协调一致，致力于成为学习型组织，通过学习创造自我，提升自我价值。让所有的人为了共同的目标走在一起，共同工作，通过内部经验交流和外部知识引进，提高能力。企业财务状况公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在 XX 年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。不可忽视公司的财务也存在一些问题，如存货周转率近年来连续下降，速动比率和流动比率连续两年降低，资产负债率连续三年升高。企业文化现状万科公司给自己的定位是：做中国地产行业的领跑者。万14 / 42科对内平等，对外开放，致力于建设“阳光照亮的体制” ，万科把人才视为资本，倡导“健康丰盛的人生” ，万科企业文化案例为业界所推崇。以”七个尊重”为核心的人文精神和企业价值观的形成和认可，是万科不断发展的基石。万科“阳光照亮的体制”让其“创造健康丰盛的人生”不断成为现实。4.环境综合分析SWOT 分析自身优势分析经过 20 多年的持续努力，万科在品牌知名度、资金实力、规模、盈利等方面具备了较强的竞争优势。在资本市场上，万科以稳健的经营、良好的业绩和规范透明的管理赢得了来自众多投资者和资本合作方的青睐。1) 中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。品牌知名度高，顾客和潜在顾客对万科品牌的评价都较高。2) 万科在制度和流程管理上有不少创新，把很多具体事务15 / 42性的工作上升到了制度和流程层面，这些标志着企业系统的健全和成熟。3) 万科集中采购装修部品 凸显规模效应-降低采购成本约 10，技术、环保指标高于行业标准。4) 万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。5) 公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在 XX 年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。自身劣势分析1) 土地储备不足，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。2) 重视顾客，文化建设，但对员工关注不够，员工满意度不是很高。16 / 423) 各城市顾客的评价不一，在某些城市万科的住房，服务等有待提高。4) 与政府的关系一般，在某种程度上缺乏政府的“关爱” 。万科获得的可开发土地，较多的来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制，迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。面临机会分析1) 世界经济已经在逐步复苏并走向良好，我国国民经济发展态势坚挺，给房地产市场带来了很大的发展潜力。2) 政府宏观调控政策频繁出台、国有资产布局优化的规划，将加速行业整合，有利于优势企业快速扩张。3) 中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。4) 万科获建设银行 500 亿授信额度建设银行，进一步增加对万科的授信力度。而 500 亿授信额度的获取，对于万科增强资金实力、抓住发展机遇无疑也将发挥非常积极的作17 / 42用。5) 中国属于发展中国家，房地产行业属于增长型行业，发展空间大。中国人口数量庞大，对商品房青睐。潜在威胁分析1) 政府管制的力度正在逐步加强。房地产开发企业所受到的政策制约已大大影响到企业的生产力和竞争力，而且持续的行业政策的变动还会使企业在今后或者更长一段时间内处于不利的发展地位。2) 政府金融政策趋紧，既提高了对房地产商资金实力的要求，也在一定程度上(3)对土地供给的宏观调控以及土地交易市场化，增加了土地获取的难度。政府对土地供给的调控以及土地招拍挂的市场运作方式，增加了开发企业获取土地的难度，加大了开发企业的资金需求。3) 市场竞争加剧，绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。来自境外的房地产企业则通过各种方式，试图加入战局，使得原本激烈的竞争更趋白热化。18 / 425.影响组织的关键性因素学 院：经济学院专 业：国际金融年 级：成 员：杨深万科投资价值评估XX 级娇 156XX1152152 宋 君 156XX1152157 姜斯慧 156XX1152143燕焦枝 156XX1152151目 录1 万科企业股份有限公司-1 公司基本状况 -1 公司主要股东 -19 / 42-1 公司发展历程及主要业务-3 2 中国房地产产业分析 -5 中国房地产业现状 -5 我国房地产业的市场供给状况 -5 我国房地产业市场供给结构 -6 我国房地产业的市场需求 -7 反映我国房地产业现状的主要经济指标 -9 资产负债率 - 10 我国房地产业发展的主要问题 - 11 房地产价格过高 - 11 城市土地供应盲目和超量 - 11 房地产炒作 - 11 房地产与金融业关系畸形 -20 / 42- 12 房地产业的政策 - 12 发展潜力和发展趋势 - 13 3 深万科的经营状况 - 15公司业务概况 - 15 主营业务综合发展状况 - 15 公司财务分析 - 17 管理层面的问题和考验 - 22 公司的行业地位 - 22 从市场认知度，品牌价值来看，万科无疑是领先的。 - 22 万科公司与房地产行业重点公司在总资产、主营业务收入和净利润等方面的比较- 22 深万科的发展战略和前景 - 2421 / 42深万科投资价值评估1 万科企业股份有限公司公司基本状况万科企业股份有限公司成立于 1984 年 5 月，前身为隶属于深圳经济特区发展公司的全民所有制贸易企业，是目前中国最大的专业住宅开发企业。88 年 12 月公司经股份制改组，成为全国首批上市公司之一。93 年 4 月向境外发行 4,500万股 B 股。 公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。投资重点主要集中在上海、北京、天津、深圳等中国区域经济中心。 XX 年公司完成新开工面积万平方米，竣工面积万平方米，实现销售金额亿元，结算收入亿元，净利润亿元。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢22 / 42迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，XX年入选华尔街日报 “中国十大最受尊敬企业” 。公司主要股东表主要股东及持股比例截止 XX 年末，华润股份有限公司持有公司 A 股股份1,619,094,766 股，占公司股份总数的%，为公司第一大股东。华润股份有限公司是由中国华润总公司于 XX 年 6 月发起设立的股份有限公司法定代表人为宋林先生，主要资产为香港华润有限公司 100%万科霞光道 5 号项目分享亮点分析策略思路：本报告是一份交流及沟通的分享报告，报告发生在万科霞光道 5 号作品成功树立天津的豪宅标杆并取得很好的销售成绩后，对前期的工作进行总结分享。报告分为四篇：项目属性、二手房交流特性、市场格局、营销推广动作。 项目属性篇：分别从区域、经济技术指标、规划、户型、外立面五个方面解析了项目属性，归纳出项目特质：23 / 42长于传统豪宅区域/可销售量极少/具备豪宅属性。 二手房流程特性篇：分析了两种不同的付款方式：按揭和一次性，同时结合实际情况确定了自身的签约流程。市场格局篇：此篇由别墅市场供应量带来的竞争压力出发，引导出核心竞争项目作一一解析，并作点对点的比较分析，得出结论：本项目凭借地段，产品，品牌及现房的综合质素优势明显优越于同类竞争项目，借助平开高走，多次推售的推售策略实现项目高额回报，随着本项目的逐渐成熟其影响力会越来越广，最终奠定其中本片区及整个天津的领导地位！营销推广动作篇：此篇从“起势” 、 “逆势” 、 “破势”三个阶段全面阐述了相关营销推广工作：展示、客户渠道和客户分析、推广等。本报告主要亮点在于：1、本报告是一份优秀的报告，逻辑思路严谨，整体框架清晰，结合项目属性和市场格局，指导后续营销动作，一目了然。24 / 422、竞品分析独到且具有借鉴意义，点对点的产品分析让本项目的优劣势清晰展现，有效树立项目价值体系。3、报告展现了世联团队对客户的精根细作，渠道拓展及客户管理值得借鉴；同时注重创新与细节，诸如“迷你楼书”的创新性使用，给人留下深刻印象，短信编写中附上“如有打扰，敬请见谅”显示了细节的用心。主要不足在于：1、二手房流程属性篇显得格格不入，放在营销推广动作篇中较合适。2、营销推广动作篇稍显杂乱，缺少主线。第 1 页 共 2 页 7/31/2016对策略思路的借鉴点在于：严谨的思路及合理的框架是一份报告成功的必备元素，有理有据的论证和清晰的重点让报告与众不同，撰写报告时25 / 42切记拘泥于细节而陷入杂乱的过程，整体的把握才是报告制胜的关键。严密的框架下，对创新和细节的追求是保证品质的重要组成部分，时不时涌现的火花和亮点是获得观看者认可的有效价值点。第 2 页 共 2 页 7/31/2016股票投资分析报告分析对象：万科 A证券代码：000002班级： 姓名： 学号：一、 基本分析 1. 宏观经济分析宏观经济静态分析2016 年，中国经济在保持价格稳定的同时平稳和缓增长，初步逆转 2016 年以来增长速度持续下滑趋势，但实际复苏进程迟缓。2016 年，中国经济应该继续实行积极的财政政26 / 42策和稳健的货币政策，通过适应性需求管理的扩张操作，促进总体经济景气的正常化而实现其从萧条到繁荣的周期形态根本转换。2016 年，中国经济复苏相对乏力，承续 2016 年以来的平稳和缓增长惯性。中国经济继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，在逐步退出大规模财政刺激政策的同时，努力保持货币信贷和固定资产投资的适当规模，基本逆转2016 年以来实际 GDP 增长速度逐季减速趋势。2016 年实际GDP 增长速度将接近 2016 年，从而导致 2016 年实际 GDP 水平与其潜在水平缺口继续扩大。不过，中国经济复苏在2016 年暂时停滞，并未中断 2016 年以来总体经济景气的扩张过程而在 2016 年形成新经济波谷。2016 年，中国需求管理应该适应自主经济增长能力的恢复程度，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，促进持续强劲的经济扩张过程，最终实现总体经济景气从萧条到繁荣的周期形态根本转换。这样，通过适应性需求管理的积极操作，进一步平衡国内需求与国外需求、投资需求与消费需求以及民间投资需求与政府投资需求对中国经济增长的拉动作用，使得实际 GDP 增长速度能够超过其潜在增长速度而逐步弥合实际 GDP 水平与潜在水平缺口。 宏观27 / 42经济动态分析2016 年是中国经济的变革之年，十八届三中全会决定进行全方面的制度改革，进一步增强经济发展的活力和可持续性。预计 2016 年我国经济仍将以稳为主，但不乏结构性亮点。出口将是 2016 年我国经济的潜在亮点之一。虽然近些年来人民币持续升值且国内劳动力价格持续上涨，导致我国出口增速有所放缓，但在世界贸易中的份额仍基本稳定在 12%左右的较高水平，这就意味着在世界贸易环境整体好转的情况下，我国仍将是最大的受益者。预计 2016 年我国出口总额同比增长%，增速较 2016 年提高约 1 个百分点。信息消费是 2016 年我国经济的潜在亮点之二。信息市场是目前国家着力培育的消费市场，以“宽带中国” 、 “4G 牌照”等为抓手的一系列政策手段将有效推动信息消费的增长。参考 3G 牌照发放产生的效应，有关机构预计未来两年信息产业的新增产出超过万亿元，足以抵消目前餐饮业低迷给消费带来的负面影响。预计 2016 年我国社会消费品零售总额同比增长%，增速较 2016 年提高约个百分点。28 / 42制造业投资是 2016 年我国经济潜在亮点之三。2016 年国家降低公司注册门槛、简化公司注册流程的政策开始发挥效应，前三季度国内市场主体数量同比增长 18%，新增民企数量同比增长 31%。新兴企业的建设将给制造业投资带来新增动力。另外，我国制造业产品需求保持着“内七外三”的格局，2016 年海外需求的回暖也将促使出口型制造业投资增长。综合来看，尽管作为国家宏观调控主要着力点的基建投资或将出现一定程度的自然下滑，但受益于制造业投资好转，预计 2016 年我国固定资产投资额同比增长%，增速较 2016 年略回落约个百分点，仍保持在相对较高水平。2 行业分析2016 年初房地产业出现销售疲软，但统观 2016 年全年业绩，房地产仍然是一个暴利行业，房企 13 年业绩：陆家嘴净利 亿，增39%， 元；信达地产净利 亿， 元；大名城净利 亿元， 元；万科净利 亿，同比增%，EPS 元， 拟每 10 股派息 元，公司 2 月销售额 亿，同比增%， 近期新增北京和郑州29 / 42两个项目，建面 32 万平，3 日公司 B 转 H 股申请获证监会批准。新届政府对于房地产市场的发展始终强调要突出市场本身的调节作用，注重长效机制的建立，以稳定市场预期保障刚性需求，避免政策的大开大合对于市场造成不必要的影响。14 年上半年基本面处于周期下降通道，全国销售规模截止 6 月同比下降%，而库存不断高企，存货去化周期不断提升，在此压力下 3 月份便开始出现降价楼盘，5 月百城价格指数与 70 大中城市新房成交价格均出现了环比下降。而房价下降带动了各地对限购政策逐步放松，央行鼓励各家银行对于房地产按揭贷款的投放，目的是为了稳定市场预期，保护刚性需求。抑制需求政策的逐步退出，中长期有利于市场的健康发展。一二线城市下半年房地产市场表现在价格下降、信贷逐渐转好以及限购政策放开范围逐步扩大等因素的带动下，基本面复苏的力度与时间点与之前预期均存在提前兑现的可能。价格方面，当前及未来时间价格压力不容小觑，而刚需购房者占比逐年提升，在价格进行一定幅度的调整后，需求将得到释放。信贷方面，目前按揭贷款利率水平依然没有达到 11 年下半年的高位，随着央行以及中央的支持力30 / 42度逐步越大，新货币投放工具将有望解决额度限制与流动性大规模放松的矛盾，促使购房利率水平持续下行。三四线城市作为商品房销售的重要组成部分，在过去几年波动幅度较一二线城市相比较小，大部分三四线城购房者受信贷波动影响较小，且在过去几年房价上涨幅度较小而需求也没有过分透支，市场虽然处于去库存阶段，但成交规模未来依旧具备一定空间。综上所述，国家近年出台了一系列的相关措施促进放房地产业的发展，但同时，针对如房价增长过快等一些不健康的发展问题也出台了相关措施进行抑制。即国家宏观经济政策对房地产业既有利好又有利空，但总的来说利好大于利空，在以后几年的发展中，房地产业对我国的经济增长仍将发挥不可替代和极其关键的作用，前景良好。3 公司财务横向分析资产负债表万科 A31 / 42由以上可以看出，万科 A 的资产总额和负债总额均为最高，但其资产负债率却最低，且其流动比率和速动比率都是最低，这充分说明万科 A 的资产负债状况良好。现金流量表由以上可以看出，万科 A 现金净流量较大，现金流出大于现金流入4 公司财务纵向分析由表可以看出，2016 年上半年香港上市，实现 B 股转 H 股。总体 A 股占绝大多数，近两年无再次筹股行为。经营业绩证券投资学课程论文万科 A32 / 42个股分析报告院系名称： 报告目录一房地产板块行业分析房地产行业现状分析?3房地产行业的基本特征分析?4房地产行业的前景分析?4二. 万科公司的基本面分析万科公司在行业中的地位?5万科公司的区位分析深圳的人口分析?5国家政策的扶植?633 / 42三万科公司的股利政策分析股利支付方式分析?7万科公司收益面分析?7万科公司留存收益比例分析?8四万科公司的管理模式分析万科公司经营模式分析 ?8万科公司的财务政策分析?8万科公司的产业结构分析?9五. 万科公司的竞争力分析万科的竞争力优势分析 ?9万科的竞争力优势分析 ?1134 / 42六. 公司财务状况分析盈利能力分析净资产收益率分析 ?12总资产收益率分析 ?12每股收益分析 ?13偿债能力分析长期偿债能力分析 ?14短期偿债能力分析 ?14营运能力分析应收账款周转率分析 ?15存货周转率分析 ?1635 / 42总资产周转率分析 ?17七 万科公司的投资分析上半年公司经营状况 ?17万科的核心竞争力分析 ?17对未来的投资分析 ?18万科 A 个股分析报告一、房地产板块行业分析房地产行业现状分析近年来我国房地产行业迅猛发展，已经成为国民经济重要的支柱产业之一。其巨大的投资价值和升值空间使越来越多的公司，企业加入其中，许多消费者也选择买房作为一种重要的投资手段。在预见的未来，房地产行业竞争将更加惨烈，36 / 42投资价值依然巨大。主要表现为以下几个特点：宏观调控稳定行业平稳发展。最近几年房地产行业的爆炸式发展一方面给国家带来了巨大的经济利润，但同时又给居民的生活造成了不良影响。这些因素使得国家把对房地产行业的调控上升到了政府政策高度。近年来政策调控越来越多，力度也越来越大。XX 年金融危机爆发，国家投资 4 万亿元刺激经济，增大内需。国家实行积极的财政和适度宽松的货币政策，房地产行业迅猛发展。XX 年的救市政策使得投资性需求异常活跃，刚性需求得以释放，房价飞速上涨，于是 20162016 年国家政策力度前所罕见，通过提高房贷首付比例，增加经济适用房，打击投机和炒房行为等措施来遏制房价上涨。2016 年 12 月，全国房地产行业开发投资 4250 忆元，同比增长%，其中中西部城市增速明显加快，国家宏观调控使得一二线城市普遍限购，限价，以及其近乎到达顶峰的房价使其投资价值，升值空间大幅度下跌，与此同时，三线和部分二线城市房地产行业投资热度空前，利益巨大。一季度一线城市和限购较严的二线城市土地成交面积同比下降41%，43%。总的来说，全国大城市房价趋于稳定，限购较严的二线城市房价平稳上涨，限购较松的二线城市和三线37 / 42城市房价上涨较快。行业效益有所减少，但依然较大，保持稳定增长。我国人口众多，经济快速发展，城镇化趋势的加快的国情决定了房地产行业的巨大刚性需求，与此同时，国家的调控政策也决定了房价将会平稳上涨，但与前几年不同，商品房热度将有所减缓，保障性住房和商业地产将成为新的投资热点。我国大中城市特点是人口基数大，外来人口众多，具有很好的区位优势。房屋的刚性需求极大。同时，当前我国的高储蓄率以及金融信贷市场的发展，以及 “一人有难，众人相帮” 等的传统中国文化，为很多不具买房条件的居民提供了方便。从而使得这些市有着巨大的房屋需求量。特别是城市外来人群和新婚的年轻人等购买住房的主要群体。同时居民收入的增加使其有了改善居住环境的需求。巨大的需求量直接导致房价的上升。同时二三线城市房价将会加速上涨，与一线城市相比，二三线前几年房价一直处于较低状态，相对来说有很大的投资和发展空间，由此近两年来，武汉，长沙，西安，郑州等城市房价开始大幅度提升。房地产业高收益，低投入是其主要原因。开发商的竞争与开发使得房价提升，同时房价的提升又导致更多的企业开发商品房，由此造成二三线房价近两年一涨再涨，且涨幅巨38 / 42大。房地产行业的基本特征分析? 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期长、地域性强的特点。? 随着中国居民购买了的增长，住房货币化改革的进一步深入和购房信贷政策的良好发展，中国房地产住房需求也会长期持续增长，其中可能会有相对需求下降的现象，但总趋势是增长的。? 行业竞争力趋于分化，寡头垄断严重。我国土地为政府所垄断，国家竞标拍卖土地