南京元立地产蓬莱太阳岛地块前期定位及物业发展建议

南京元立地产蓬莱太阳岛地块,前期定位及物业发展建议,2010年9月,报告架构,1,城市属性,地块简介,城市属性,蓬莱处山东半岛北部，临渤、黄二海。素以“人间仙境”闻名于世，以旅游业、葡萄酒业、临港工业、汽车及零部件加工业为支柱的外向型经济。,蓬莱处山东半岛东部，为烟台市下属县级市。面积1280平方千米，人口48.6万，其中城镇人口15万。北临渤、黄海，东连烟台市，西靠龙口市，南部与栖霞市接壤。蓬莱是中国神仙文化的发源地；素以“人间仙境”闻名于世，以“滨海旅游城市”作为城市定位。,蓬莱东距烟台机场、烟台港70公里，南距青岛机场、青岛港200公里；沿海有中小港口4个，万吨级泊位3个，5000吨级泊位2个。可与世界各地直接通航。另将有德龙烟铁路，即将建成的潮水机场，连接大连的”南桥北隧“工程，将形成了海陆空全方位交通网络。,2009年全市实现国内生产总值170亿元，同比增长23.5%。第一产业实现增加值1 3.17亿元，增长7.2 %;第二产业实现增加值79.86亿元，增长35%;第三产业实现增加值42.28亿元，增长10.4 %。培育形成了以旅游业、临港工业、葡萄及葡萄酒业、汽车及零部件加工四大产业为主导的经济产业体系。全社会完成固定资产投资160亿元，比上年增长38.5%。居民储蓄存款余额67.5亿元。,区域属性,地块位于蓬莱经济开发区，山东路、金创路交汇处，距离市中心有一定距离，开发区板块属于蓬莱房地产市场的价格洼地。但升值潜力巨大。,经过近年的发展，根据区域楼盘集中区域位置、档次、价格等，可将蓬莱房市划分为四个板块，分别是：西部板块文教、体育、行政概念；中心板块旅游、商业概念；东部板块中央居住概念；开发区板块工业、外地人口集中区，升值潜力概念。,区域属性,地块所在区域自然资源无亮点，生活配套相对匮乏，需要依托老城区。交通便利是项目优势。,由于该区域配套不足，心理无形放大了本区域与市区的距离,区域属性,地块所在的区域，为经济开发区板块，因开发区特征制约，对于区域的客户认可有一定影响。,客户对于本区域的认知度一般，主要原因是由于该区域工业企业带来的负面影响，造成客户对于区域的关注度下降。置业客户首要考虑周边环境与生活配套。,区域属性,开发区板块近期将有一系列规划，未来将对本项目形成利好。,“一体两翼”城市发展规划的东翼。初步形成了十一横十七纵的路网框架。“三园五区”（韩国产业园、海洋重工产业园、汽车及零部件加工产业园，港口物流区、行政办公区、商贸居住区、旅游渡假区、康复教育区）的发展格局。将投入基础设施建设资金19亿元，修筑区内道路28条，总长近60公里。,项目属性,项目四至地块沿街面较少。对可达性及项目入口布置有一定阻碍。,地块北至金创路，东临山东路，南面被农建房与苹果种植地阻断。西面与国家粮食储备中心为邻。南面与西面均没有沿街面，老206国道从地块贯穿而过，将地块分为南、北两个区域。,项目属性,地块评价地块内有丘陵，洼地，高度差大，不利于整体布局，对产品布局的合理性要求较高。,房地产用地经济指标： 用地面积：400亩 容 积 率：1.0 土地年限：70年,项目界定：外向型三线旅游城市，价格洼地板块，大规模，配套匮乏、客户认可度一般的住宅项目。,地块发展方向界定,元立地产的目标：高尔夫球场+养生馆+五星级酒店+酒店式公寓+会议中心+别墅+公寓+葡萄园及酒庄以高尔夫球场、葡萄园及酒庄为依托，利用蓬莱现有的资源优势，以休闲度假为目的：复 合 地 产,1,市场大势分析,项目环境分析,1,市场大势分析,宏观经济,城市格局,房地产供需,04年以来GDP年均增长超过10%以上，经济的快速增长将推动房地产的快速发展。,宏观经济,蓬莱市自20022005年的GDP增长速度超过20%，2009年更是达到了323亿元人民币，较2008年同比增长了13.6%。经济的快速发展将推动房地产快速发展。,研究模型GDP增速与房地产发展关系,2005年蓬莱人均可支配收入突破10000元，2009年逼近20000元，蓬莱房地产市场目前处于快速发展阶段,宏观经济,蓬莱市人均可支配收入09年逼近20000元，并持续高速增长。人均收入的持续增加将有力地推动蓬莱房地产行业的发展,人均可支配收入与房地产发展关系,蓬莱市以第二产业为主导，第一产业发展缓慢，第三产业份额缓慢增长。,宏观经济,长期以来，蓬莱市的产业结构都以第二产业为主导，第二产业在三产中的结构比例稳定。第三产业比重逐步走高，虽然发展缓慢，但逐渐占据第一产业的比重。产业结构决定了房地产的消费结构，蓬莱的房地产行业本地的消费人群也将以第二产业从业人员为主。,蓬莱素有“人间仙境”之称，旅游产业快速发展，继而催生休闲度假产业，大量异地客户在蓬莱购置房产，极大促进了当地房地产的发展。,宏观经济,蓬莱素有“人间仙境”之称，是中国神仙文化的发源地，近年，蓬莱的旅游产业快速发展。主要旅游景点有蓬莱阁、水城、戚继光故里、三仙山、海洋极地世界、八仙渡海口、艾山国家级森林公园、韩菲乐园。全年接待国内外游客390万人次，增长11.4%。实现旅游总收入35亿元，增长13% 。,宏观特征总结,以第二产业为支柱的外向型经济；形成了以旅游业、临港工业、葡萄及葡萄酒业、汽车及零部件加工四大产业为主导的经济产业体系；旅游产业催生的休闲度假经济。,房地产持续快速发展,1,市场大势分析,宏观经济,城市格局,房地产供需,城市整体向南发展，以老城区为中心向东西两翼发展，东翼发展较之西部更受政府重视。,城市格局,13大绿化主题公园。工业重心东移，以东为开发区（工业用地为主），以西为老城区（居住为主）商业分布性成小型散落布局，东部开发区、西部临港工业区基本不作为商业发展方向。科教用地分布于老城区西北部沿海，以及开发区东北部沿海地带，城市整体向南发展，以老城区为中心向东西两翼发展。,老城区,开发区,临港区,南扩,城市格局特征总结“小集中，大辐射”,小集中,大辐射,大辐射,大辐射,“小集中”因配套、自然资源、教育资源等优势，老城区及东部板块沿海岸线区域对富裕阶层有强大的吸引力。“大辐射”目前置业的主要方向仍然是老城区及东部板块，西部板块及开发区板块前景美妙，但需要时间。,1,市场大势分析,宏观经济,城市格局,房地产供需,蓬莱房地产市场SWOT分析,房地产供需,受区域发展、居住环境以及旅游产业带动等因素影响，蓬莱房地产投资额呈、施工面积持续高速增长，商品房未来供给压力持续增大。,房地产供需,05-09年蓬莱市房地产投资额持续增长，09年达到59.2亿元，同比增长33%。05-09年蓬莱市房屋施工面积持续增长，09年同比增长15.6%，预期未来推向市场的商品房供应量将不断增加,商品房需求持续稳定增长，住宅成交均价稳步攀升。,房地产供需,蓬莱市住宅成交均价持续稳定上扬，09年成交均价同比上涨12%。05-09年蓬莱市商品房的销售面积持续增长。06年全市共成交商品住宅面积42万平方米，成交金额15.02亿元，同比增长15%。,受旅游产业影响，旅游地产快速发展。投资性需求多，异地客户占据蓬莱市房地产成交量相当部分份额。,房地产供需,蓬莱的房地产业发展，最大限度地借助了当地的海景资源以及旅游优势。单东北三省人目前在蓬莱购房数超过 2000 套，多是当初闯关东的山东人。以休闲度假为目的的短住者的增多，投资者对当地市场的看好，导致小户型住宅越来越多的出现，并逐渐走出了独立的市场脉络。由于当地放量近年内激增，而当地消化能力，无论从人口数量、购买能力都比较有限，而蓬莱的城市旅游名片能够吸引众多外地人眼光，因此各个楼盘往往注重对外地人的推销。从对楼盘的调研个案中，可以看出这种趋势。,房价收入比处于合理范围，房地产市场较为平稳。,房地产供需,研究模型发展中国家房价收入比与房地产市场发展,市场大势分析总结,现状剖析：随着城市开放度的增加以及楼盘操作水平的提高，蓬莱的房地产业发展迅速，产品类型、操作模式、去化状况等，都逐渐打破了诸多普通县级市常见的保守局面，并日益与周边地区接轨，形成了蓬莱市的独特特征。 蓬莱市房地产业特别注重挖掘当地的城市优势并加以利用，从而为异地推盘销售提供重要支持，并获得了明显的成效。供应持续放量，但结构性矛盾突出。,1,市场大势分析,项目环境分析,蓬莱房地产市场仍以普通商品住宅为主，别墅项目供应量较小，未来供应量会增加。,地块机会分析,目前，蓬莱市场上的别墅产品较少，主要原因一是本地客户购买力的局限性，二是，蓬莱作为海滨旅游城市催生的以休闲度假、养老为主要目的的购买行为，短时间居住行为导致了客户对于总价较高的别墅产品具有一定抗性。随着蓬莱旅游地产的发展及客户观念的改变，别墅产品未来供应量将会增加,未来主要竞争对手东方翰，总用地面积14000亩，一期用地面积3703亩，一,蓬莱房地产市场主力面积为90120平米。90100平米左右小三房最受客户青睐。,地块机会分析,东部近海在售的中高档楼盘主要以三房为主力户型，面积在100150平方米不等，开发商充分考虑消费者对居住舒适度的要求，全面覆盖本地及外地市场客户需求。虽然同为三房户型但面积相差很大，消费者在购买时根据自己的经济实力选择，主要面积还是在120平方米以下较为热销。,近来，蓬莱的新建项目意识到小区园林景观的营造，让项目更有特色，以吸引客户眼球。,地块机会分析,蓬莱近海楼盘由于距离景区较近，拥有得天独厚的先天资源，小区内部也一般建有休闲广场，提高整个小区的居住环境和品质，使楼盘更具有特色，以吸引客户购买。有些楼盘由于受地块形状、规模等因素限制，只在楼与楼之间做些基本绿化，无太多特色。,地块机会分析总结：蓬莱市场处于从核心产品打造到外围产品转换的初级阶段。,蓬莱产品目前的项目突破主要体现在功能、项目内部环境、会所上。,1,项目档次及功能定位,项目定位,开发商目标、自身因素和蓬莱市房地产发展现状等资源条件表明，项目较适合开发中高档次物业,档次功能定位,根据对地块自身因素以及蓬莱市的房地产发展现状分析，本项目比较适合开发中高档次物业。,项目档次确定考虑基于地块条件、引导型客户需求的特定性以及市场竞争状况,档次功能定位,项目档次定位,档次功能定位,高端形象、中高档品质、中高档价位的高尔夫社区,物业类型组合,档次功能定位,方案一：独栋+双拼+退台洋房+酒店式公寓+多层+小高层,考虑到蓬莱房地产市场现状，受本地购买力制约和旅游地产的特性，别墅面积不宜过大，220250平方米的经济性别墅最易被市场接受。,档次功能定位,方案二：双拼+联排+退台洋房+酒店式公寓+多层+小高层,基于市场的主流需求，走稳健的产品路线，65%的建筑面积集中在90220平米之间。,物业类型组合,1,项目档次及功能定位,项目定位,建筑风格建议,市场现有项目建筑风格,蓬莱多数产品还采用相对较为保守但稳妥的建筑风格，外立面粗糙。,综合考虑，建议本案采用西班牙建筑风格，立面较蓬莱现有的建筑风格更丰富，更加有文化内涵和艺术气息。与本项目定位契合，客户的身份感、品质感相匹配。,西班牙是世界三大旅游国之一，每年接待超过5000万的外国游客。她以那闻名于世的西班牙斗牛、热情奔放的弗拉明戈舞而享誉全球。西班牙这片火热的土地还孕育了许多世界著名的艺术家，天才画家弗朗西斯科德哥雅、20世纪现代艺术的杰出代表毕加索、超现实主义画家达利、抽象主义的核心画家米罗以及著名的加泰罗尼亚建筑师安东尼奥高迪。,建筑风格建议,印象西班牙,建筑风格建议,西班牙建筑风格外立面通常采用三段式，即底层为深色文化砖，主体结构以米黄涂料为主，屋顶为红色陶土瓦组成。,屋 顶,建筑风格建议,风格在各建筑构件中的表现,1、屋顶曲线特征多采用复杂多变的双坡顶层叠、交叉组合而成，很少会是单一的大屋面。,建筑风格建议,风格在各建筑构件中的表现,以四坡顶为主，与双坡顶组合而成，高低错落，轮廓线丰富，空间层次更加活泼,建筑风格建议,风格在各建筑构件中的表现,2、屋檐檐下装饰:主以木构件及水泥为主,建筑风格建议,风格在各建筑构件中的表现,3、中轴装饰几何气孔、雕塑等组成，功能演化为装饰,建筑风格建议,风格在各建筑构件中的表现,二、烟囱-功能演化为装饰,建筑风格建议,风格在各建筑构件中的表现,三、天沟（功能与装饰的结合) 成为线脚的一部分,天沟是坡屋面使雨水统一流向落水管的流水沟，多用白铁皮或石棉水泥制成。该风格的很多细部处理已经失去原有的功能意义，演化为以装饰为主。,建筑风格建议,风格在各建筑构件中的表现,四、阳台-要么一步阳台，要么观景大阳台（欧式铁艺栏杆材质）,建筑风格建议,风格在各建筑构件中的表现,五、露台-超大空间，有天有地，与自然对话,建筑风格建议,风格在各建筑构件中的表现,六、窗-建筑与自然心灵的窗户,木遮阳窗,建筑风格建议,风格在各建筑构件中的表现,格子窗中间常用窗套、窗间柱分隔,建筑风格建议,风格在各建筑构件中的表现,七、腰线、线脚-展现建筑的线条美，更具层次感,建筑风格建议,风格在各建筑构件中的表现,八、入户门,建筑风格建议,风格在各建筑构件中的表现,镶板木门，追求古拙的历史厚重感（带功能性铁艺，同时具有良好的装饰效果）；门多做拱门；带功能性铁艺，例如门把手、类似猫眼功能的小窗、粗大的铆钉等，同时具有良好的装饰效果）.车库门: 同样是追求古拙的历史厚重感镂空玻璃木门 镶板木门（带装饰铁艺）,2、仿古式-细味历史蕴味,建筑风格建议,风格在各建筑构件中的表现,3、亭台式-天然的玄关,建筑风格建议,风格在各建筑构件中的表现,4、皇家式-雄壮霸气，彰显王者气度,主材质为花岗岩、仿古砖或大理石,建筑风格建议,风格在各建筑构件中的表现,5、镶嵌式-漫步长廊，感受阳光、空气与花香,建筑风格建议,风格在各建筑构件中的表现,九、构筑物-功能已转化为建筑物顶部不上人的装饰建筑实体,建筑风格建议,风格在各建筑构件中的表现,一、壁灯,建筑风格建议,西班牙建筑的装饰元素,二、花架-住在家里的植物（颜色：原木或咖啡色，材质：木头、水泥、塑料）,建筑风格建议,西班牙建筑的装饰元素,三、花钵-花中之王，高高在上,建筑风格建议,西班牙建筑的装饰元素,四、柱子-欧式古典权力的象征,建筑风格建议,西班牙建筑的装饰元素,五、浮雕-西班牙的印迹,建筑风格建议,西班牙建筑的装饰元素,六、砌块,砌块直接砌成的院墙，丝毫不感觉简陋，反而很有创意。 装饰墙砖、标牌，人文气息浓郁，彰现闲适的生活,建筑风格建议,西班牙建筑的装饰元素,六、砌块,七、铁艺围墙,铁艺使院墙虚实结合，活泼通透。,建筑风格建议,西班牙建筑的装饰元素,植物的软化，使院墙不再生硬由于院墙外公共界面的景观层次非常丰富，私家花园的整洁大草坪，不会显得单调。建筑与景观成为有机整体 花架与平台，形成了适合休憩、赏景的灰空间,建筑风格建议,西班牙建筑的装饰元素,八、植物,1,户型建议,产品定位,1、经济开发区板块（保值升值空间）,2、海景资源价值,3、配套价值（酒店、养生馆、会所高尔夫球场等）,4、创新产品价值,5、多种物业形态组合,项目核心卖点提炼,项目完善配套酒店、酒庄、葡萄园、养生馆、高尔夫球场,区域中高档标杆楼盘西班牙风格、多种物业形态、面积选择余地大，创新户型。,蓬莱开发区完善高尔夫社区标杆,户型建议,建筑面积是影响购房总价的重大因素之一，选择合适的面积，可以更有效地控制购房总价投入,结合蓬莱房地产市场来，专注满足居住、改善居住及投资需求设计的住宅更能被市场所接受。建筑面积是影响购房总价的重大因素之一，选择合适的面积，可以更有效地控制购房总价投入。对户型功能性要求齐全方面，三房始终占市场主流，特别是小三房，更能被本地客户及投资客的青睐。,户型展示,独栋别墅,户型展示,独栋别墅,户型展示,双拼别墅,户型展示,双拼别墅,户型展示,双拼别墅,户型建展示,双拼别墅,户型展示,酒店式公寓,户型展示,多层、小高层住宅,户型展示,花园洋房,1,户型建议,产品定位,户型产品创新解析,入户花园、阳台、露台、空中庭院（内庭院）,凸窗、飘窗,户型产品的创新，相应的会带来建筑成本的增加；但相对与项目价格的提升及销售速度的