工匠精神——现代物流地产项目选址研究

工匠精神现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 4 8 0 2 1 0 该对物流地产项目的工程进度和工程质量实施有效管控。具体来说，物流地产工程进度管控就是物流地产商对物流地产项目的施工方案进行预先策划，编制并根据实际情况动态调整物流地产项目工程进度计划，切实执行并达到按时交付使用目的的管控过程。物流地产工程质量管控就是物流地产商通过明确物流地产项目的工程质量目标，并对于物流地产项目施工质量进行预控管理、过程管理、工程验收，切实达到工程质量目标的管控过程。物流地产商为了确保物流地产项目工程进度在满足工程质量标准和投资控制目标的前提下能够达到物流仓储设施经营要求，应该对物流地产项目的工程进度实施有效管控。具体来说，物流地产工程进度管控就是指物流地产商对物流地产项目的施工方案进行预先策划，编制并根据实际情况动态调整物流地产项目工程进度计划，切实执行并达到按时交付使用目的的管控过程。物流地产商为了确保物流地产项目工程质量在满足工程进度要求和投资控制目标的前提下能够达到物流仓储设施经营要求，应该对物流地产项目的工程质量实施有效管控。具体来说，物流地产工程质量管控就是指物流地产商通过明确物流地产项目的工程质量目标，并对于物流地产项目施工质量进行预控管理、过程管理、工程验收，切实达到工程质量目标的管控过程。是为序！主编寄语工匠精神现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 4 8 0 2 1 0 流地产工程进度管控.）进度管控的关键流程.工进度计划编制和审核.工进度控制工作细则.工进度计划实施及检查.期管理. 7（二）进度管控的关键措施.度管控的组织措施.度管控的技术措施.度管控的合同措施.度管控的经济措施.度管控的管理信息措施.物流地产工程进度和工程质量管控研究工匠精神现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 4 8 0 2 1 0 流地产工程质量管控.）工程质量管控要点.程质量目标确定.工质量预控管理.工质量过程管理.程验收与保修.）施工过程质量验收责任序列.筑施工过程质量验收责任序列.装施工过程质量验收责任序列.）材料封样管理.业协同.样入库.料验收.现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 4 8 0 2 1 0 1图1：意大利诺拉办公楼和物流中心物流地产商为了确保物流地产项目在满足投资控制目标的前提下能够达到物流地产项目物流仓储设施经营要求，应该对物流地产项目的工程进度和工程质量实施有效管控。具体来说，物流地产工程进度管控就是物流地产商对物流地产项目的施工方案进行预先策划，编制并根据实际情况动态调整物流地产项目工程进度计划，切实执行并达到按时交付使用目的的管控过程。物流地产工程质量管工匠精神物流地产工程进度和工程质量管控研究工匠精神现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 4 8 0 2 1 0 2控就是物流地产商通过明确物流地产项目的工程质量目标，并对于物流地产项目施工质量进行预控管理、过程管理、工程验收，切实达到工程质量目标的管控过程。一、物流地产工程进度管控物流地产商为了确保物流地产项目工程进度在满足工程质量标准和投资控制目标的前提下能够达到物流仓储设施经营要求，应该对物流地产项目的工程进度实施有效管控。具体来说，物流地产工程进度管控就是指物流地产商对物流地产项目的施工方案进行预先策划，编制并根据实际情况动态调整物流地产项目工程进度计划，切实执行并达到按时交付使用目的的管控过程。（一）进度管控的关键流程物流地产项目工程进度管控的关键流程主要包含两个层面，一个层面是计划层面，另一个层面是操作实施层面。计划层面主要是指物流地产项目施工进度计图2：物流地产项目工程进度管控图示工匠精神现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 4 8 0 2 1 0 3图3：奥地利萨尔茨堡阿尔卑斯牛奶厂配送中心划和施工进度管理工作细则的编制和审核流程，他们是指导物流地产项目工程进度管控的重要文件。操作实施层面主要是指物流地产项目施工总承包商组织施工、监理单位检查施工、物流地产商检查施工并审核监理单位整改意见的工程进度管控的操作实施流程。括阶段进度计划、月度进度计划、周度进度计划等，并报送监理单位审核施工进度计划的合理性及可行性，监理单位对其审核通过之后再报送物流地产商审核其是否满足物流地产项目总控计划要求、招商及经营需求。物流地产商审核通过施工进度计划之后，施工总承包商最终按审核通过的物流地产项目施工进度计划组织物流地产项目施工。工匠精神现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 4 8 0 2 1 0 4图4：理单位应该以此为基础编制物流地产项目施工进度管理工作细则，该细则实质上是一个包涵了六个核心控制点的施工进度目标分解图表。物流地产项目施工进度六个核心控制点分别是桩基和地下室围护施工完成、施工至工至中间结构验收、装饰工程完成（室内、室外装饰应分开安排计划，分头控制进度）；大型设备安装及调试；竣工初验及竣工交验。工总承包商如果需要改变施工进度计划，应该重新经过监理单位和物流地产商的审批。监理单位应该在整个施工过程中协工匠精神现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 4 8 0 2 1 0 5图5：瑞士括审核施工总承包商按照事先经过监理单位和物流地产商审批通过的施工进度计划编制的物流地产项目阶段、月度、周度工作计划；审核施工总承包商、供应商、专业承包商提交的工作计划，以及土建、安装及各专业分包在各阶段和各环节的进度是否相互衔接。监理单位要对满足要求的计划予以确认。（1）检查施工过程物流地产项目的监理单位应该跟踪监控施工总承包商的施工组织与管理工作、施工投入、施工作业动态，一旦发现不符合施工组织设计和施工进度计划中确定的施工组织方法、工作面管理，或者施工投入不足、效率低下、影响周计划时，应该要求施工总承包商进行整改，监理单位要对整改结果进行验证，验证情况报送物流地产商审批和备案。（2）提出整改措施工匠精神现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 4 8 0 2 1 0 6图6：奥地利奥钢联集团钢铁服务中心物流地产项目的监理单位应该负责跟踪并检查施工总承包商每周施工进度计划的执行情况，在每周监理例会上核查施工总承包商所报周度施工计划的完成情况，分析偏差原因，提出纠正措施，评价施工总承包商的施工组织管理与进度控制能力。施工总承包商应该针对周度施工计划的反馈情况，分析偏差原因，根据监理单位意见提出整改措施，由物流地产商审批并明确回复意见。（3）提交专项报告物流地产项目实际施工进度与施工进度计划的偏差超过两周时，监理单位应该向物流地产商提交专项报告，共同商定并采取措施，要求施工总承包商遵照执行，并由监理单位负责实施情况的验证，包括总承包商对分包商的进度控制情况，监理单位月底汇总实施情况后形成监理月报并提交给物流地产商。（4）检查供货情况物流地产项目的施工进度往往受制于材料设备的供货进度。在很多时候，材料设备的供货延误往往是导致整个物流地产项目施工进度延迟的重要原因。正因工匠精神现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 4 8 0 2 1 0 7如此，为了有效管控物流地产项目的施工进度，监理单位还应该负责检查材料设备供应商的供货准备情况。该在监理例会上予以安排协调并形成明确结论。如果结论认为该问题仅仅需要整改而不影响工期时，总承包商应该提交整改的具体措施，并报送监理单位及物流地产商审批通过后方可予以执行。如果结论认为该问题需要整改且又需要延长工期时，总承包商应该一方面提交整改的具体措施报送监理单位及物流地产商审批；另一方面需要及时办理工期签证申报，监理单位应该对工期签证进行合理及可行性审核，物流地产商应该审核其是否满足控制性计划及物流仓储设施招商和经营需求，并及时调整工程进度计划。图7：奥地利奥钢联集团钢铁服务中心工匠精神现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 4 8 0 2 1 0 8图8：物流地产项目进度管控的关键措施如果物流地产商预见到工程进度不能满足合同工期要求时，应该组织专题会议，并就有关情况和措施形成专门报告，做好物流地产项目开发管控计划的动态控制。（二）进度管控的关键措施物流地产项目的工程进度管控是一项复杂的系统工程，不仅需要科学合理的流程体系作为支撑，而且还需要一系列关键措施作为工作抓手，方可顺利实现物流地产项目的工程进度管控。具体来说，物流地产项目工程进度管控的关键措施主要包括组织措施、技术措施、合同措施、经济措施和管理信息措施。体来说，为了有效加强物流地产项目的工程进度管控，物流地产商应当建立施工项目进度实施和控制的组织系统；订立进度工匠精神现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 4 8 0 2 1 0 9图9：加拿大圣杰斯曼管道和下水道处理厂房控制工作制度，明确进度检查时间和方法，以及召开协调会议的时间和参会人员等；落实各层次进度控制人员、明确具体任务和工作职责；建立施工项目进度控制目标体系；协调各专业工种的进度衔接。体来说，为了有效加强物流地产项目的工程进度管控，物流地产商应当尽可能采用先进的新材料、新工艺、新技术，保证项目工程进度目标实现；落实施工方案，在发生问题时，能适时调整工作之间的逻辑关系，加快施工进度。现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 4 8 0 2 1 0 1 0图10：美国查帕拉尔电气二号仓库地产项目工程进度管控的措施。具体来说，为了有效加强物流地产项目的工程进度管控，物流地产商应当保持项目总进度控制目标与合同工期相一致；分包合同的工期与总包合同的工期相一致；甲供材料、设备等合同规定的提供服务时间与有关的进度控制目标相一致。体来说，为了有效加强物流地产项目的工程进度管控，物流地产商应当落实实现进度目标的保证资金；签订并实施关于工期和进度的经济承包责任制；建立并实施关于工期和进度的奖惩制度。现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 4 8 0 2 1 0 1 1图11：斯洛伐克艾提斯行政楼和生产仓库地产项目工程进度管控的措施。具体来说，为了有效加强物流地产项目的工程进度管控，物流地产商应当建立能对施工进度有效控制的监测、分析、调整、反馈信息系统和信息管理工作制度；随时监控施工过程信息流，实现连续、动态的全过程进度目标控制。二、物流地产工程质量管控物流地产商为了确保物流地产项目工程质量在满足工程进度要求和投资控制目标的前提下能够达到物流仓储设施经营要求，应该对物流地产项目的工程质量实施有效管控。具体来说，物流地产工程质量管控就是指物流地产商通过明确物流地产项目的工程质量目标，并对于物流地产项目施工质量进行预控管理、过程管理、工程验收，切实达到工程质量目标的管控过程。（一）工程质量管控要点物流地产项目的工程质量管控要点主要包括工程质量目标确定、施工之前的预控管理、施工中的过程管理、施工后的质量验收和保修等四个方面。同时，工工匠精神现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 4 8 0 2 1 0 1 2程质量管控要点也是物流地产商实施工程质量管控的四个主要阶段。实践过程中，质量方面的目标往往可以分解为创优率、渗漏率、缺陷率等具体目标。事实上，确定物流地产项目工程质量目标是物流地产商开展工程质量管控的前提和条件。在物流地产项目规划设计阶段，物流地产商就必须明确项目的工程质量目标，包括项目的整体质量目标和各产品类型及具体每栋建筑物的质量目标。不仅如此，物流地产项目工程质量目标还应该贯穿于项目所有招投标文件中，特别是在设计、总包、安装等招投标文件和合同中必须落实工程质量的具体要求，图12：智利贝纳维斯制药厂和仓库明确对合作方能否达到工程质量目标的奖惩细则。物流地产商应按照合同规定和规范要求督促监理单位和施工单位认真履行合同，实现物流地产商对项目工程质量目标的要求。工匠精神现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 4 8 0 2 1 0 1 3图13：体来说，物流地产项目施工质量预控管理主要包括两个主要措施，一个是做好目标交底；另一个是实施工法样板引路制度。（1）目标交底目标交底是指物流地产商在确定了物流地产项目设计、总包、监理、安装等合同之后，对于合作单位就物流地产项目工程质量目标、进度、文明施工以及物流地产商在现场签证、设计变更、合同管理等制度进行的交底。（2）工法样板引路制度物流地产商应该在项目施工过程中全面推行工法样板引路制度，组织实施工法样板制作，并将其作为对施工单位的验收标准。在物流地产项目施工过程中，特别是涉及物流地产项目外立面、门窗、地坪等重要分部分项工程,以及新工艺、工匠精神现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 4 8 0 2 1 0 1 4新材料应用，尤其是防渗漏施工都必须实行样板引路制。通过工法样板引路制度的实施，具体说来主要是工序样板引路和交付样板实施，有助于物流地产商有效推进物流地产项目建筑工程管理工作的系统化和标准化，同时也有助于物流地产商有效加强物流地产项目施工过程中对各工序节点的管理，设计节点的交底和采购产品性能的把控。具体来说，通过实施物流地产项目交付样板制度，完善物流地产项目各标段施工交付样板的制作，有助于物流地产商明确交付标准，通过样板识别高质量风险节点，跟踪和落实风险管理措施，从前期规避质量隐患；通过实施物流地产项目工序样板制度，有助于操作人员完全掌握物流地产项目各工序的关键点、流程和质量验收标准，使样板成为施工交图14：荷兰牧田公司办公楼和仓库底的一个实例体现。综上所述，如果物流地产项目的工程施工实施了样板引路制，就能够使工人更直观地了解工序工艺做法，规避施工过程中因施工人员的技术原因及施工习惯而导致实体质量隐患的发生。样板引路权责工匠精神现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 4 8 0 2 1 0 1 5工法样板引路是一个复杂的系统工程,包含多项实施内容,需要物流地产商的营销部门、工程部门和技术部门，以及总包单位、监理单位等主体彼此协同，各司其职，方可顺利落实工法样板引路制度。表1：物流地产项目工程施工工法样板引路权责实施内容 内容描述 实行时间节点 责任部门样板 实施计划 明确样板展示地点、展示要求、样板分项工程内容以及计划完成时间节点等 需在开工前，根据工程项目进度计划以及招商或销售计划确定 物 流 地 产 商招商、营销、工程、技术、成本部门共同参与交底 会议纪要 物流地产商将其审批通过后的样板实施计划向施工单位、监理单位进行交底，形成书面交底纪要 开工前准备阶段，总包单位、监理单位进场后实施 物流地产商的技术、工程部门共同参与样板 实施方案 根据样板实施计划中要求的内容，在制作样板前由总包单位编制样板制作实施方案 在每个分项工程样板制作前审批完成 总包单位编制，物流地产商的工程、技术部门审批样板制作 根据样板实施方案制作样板 大面积施工/招商展示之前 总包单位施工，监理单位、物流工匠精神现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 4 8 0 2 1 0 1 6完成 地产商监督执行样板验收 对已完成的样板进行验收 监理单位、物流地产商验收大面积铺开施工 以工法样板作为事前交底（由总包单位牵头）、过程控制以及验收依据进行施工 样板验收通过后 物 流 地 产 商工程、技术部门监督执行资料来源：罗卡角中国物流地产研究院制作统一样板物流地产商应该根据工程情况，在物流地产项目开工前就要明确需要制作样板的清单。一般来说，主要包括屋面、外墙保温、墙面砌筑方式、墙面粉刷、抹灰方式、卫生间防水、各类隐蔽的水电材料、铝合金门窗等施工工艺样板，以及涂料、油漆、地砖及排版、铝合金门窗、配件、外墙面砖、灯具、开关面板等材料，所有施工单位都应该采用统一样板。工法样板间由物流地产商制作，样板制作内容如下表所示。表2：物流地产项目样板制作清单分项工程 样板名称主体工程 钢筋、模板、混凝土砌筑、抹灰室内地坪防水（屋面、卫生间、外门窗等）工匠精神现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 4 8 0 2 1 0 1 7保温（外墙保温、屋面保温）门、窗安装节点样板装 修 工程 外装修 面砖、涂料内装修 地面铺装、墙面铺装、内墙涂料等地板做法安装工程 给水管节点电缆桥架样板空调管、消防管、电缆桥架、给水管四种管道的搭接节点样板设备基础节点样板资料来源：罗卡角中国物流地产研究院样板做法施工单位应该在明确了样板施工工艺流程后编写样板施工方案和质量控制要点（监理单位据此编制监理实施细则和质量检查标准），报送总包单位和物流地产商审批，经过物流地产商最终审批通过后由施工单位实施。施工单位制作样板时要显示每道工艺的结果，由一系列样板组成，而不仅仅是显示完成面的情况。样板确认样板确认应该由物流地产商、监理单位、总包单位、分包单位共同参与，并办好书面手续，施工样板最终必须经过物流地产商验收合格后才可以大面积施工。样板交底工匠精神现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 4 8 0 2 1 0 1 8图15：荷兰牧田公司办公楼和仓库样板验收合格以后，应该由总包单位牵头，在监理单位的监督检查下，组织分包单位的技术负责人对施工班组进行交底。物流地产商和监理单位应该将工法样板作为工程过程管理的标准，因未按工法样板施工而没有通过验收的，应该责令施工单位无条件返工。同时，物流地产商应该组织督促监理单位分阶段提交有针对性、可操作的监理实施细则，并进行审核。在分部分项工程开工前，物流地产商应监督监理单位审核施工单位的技术交底情况。体来说，物流地产商应该监督监理单位按照合同要求的仪器对物流地产项目测量定位、放线、标高、钢筋间距、平整度指标等进行复核；应该监督监理单位按照合同和有关规范要求对重要材料设备进行检查；应该监督监理单位每月至少不少于一次抽查材料的准用证、质保书、合格证、检验报告等质保材料。此外，物流地产商还应该对监理人员对于隐蔽工程的验收情况进行重点监督工匠精神现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 4 8 0 2 1 0 1 9图16：荷兰范德朔伊尔公司仓库检查，对于重要的分部分项工程必须参与共同验收，并做好书面记录。对于验收不合格的分部分项工程必须要求施工单位进行整改，直到验收合格。若二次整改不合格，则应该根据合同进行处罚。工前的质量预控、施工中的过程管理之后，物流地产商应该对于施工后的结果进行验收，主要包括对隐蔽工程验收、中间验收、重要工序验收、竣工验收等，对于工程质量进行归纳总结，并做好保修安排。（1）隐蔽工程验收物流地产项目的隐蔽工程需要先经过施工单位自验后，再通知监理单位和物流地产商进行验收，经过监理单位和物流地产商验收通过后，施工单位方可进入下一道工序。工匠精神现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 4 8 0 2 1 0 2 0图17：丹麦萨尼斯塔尔仓库（2）中间验收物流地产商应该组织监理单位对于物流地产项目分部工程进行验收评定，并在施工单位提交的分部工程质量检验评定表上签字。（3）重要工序验收物流地产商应该督促监理单位对物流地产项目诸如屋面、外墙、门窗防渗漏等重要分部分项工程的重要工序在完工后进行100检查验收，并落实整改。工程项目的施工过程是由一系列相互关联、相互制约的工序所构成，工序质量是工程质量的基础，工序质量直接影响工程项目的整体质量。因此，物流地产商应该督促监理单位在项目施工过程中利用适当的方法和手段，对重要工序操作及其完成产品的质量进行及时地测定、查看和检查，并将所测得的结果同该工序的操作规程及形成质量特性的技术标准进行比较，从而判断是否合格或是否优良。（4）竣工验收工匠精神现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 4 8 0 2 1 0 2 1图18：丹麦萨尼斯塔尔仓库物流地产项目的竣工验收分为三个阶段。第一阶段是预验收,预验收应在正式竣工验收前1到2 个月由物流地产商组织施工单位、设计单位、监理单位，还可以邀请项目所在地工程质检部门共同参与，对预验收过程中发现的问题提出整改意见，并督促施工单位整改落实。第二阶段是客户或业主验收，预验收合格后，物流地产商应该组织客户或业主代表提前参与项目验收，对他们提出的合理意见认真组织落实。第三阶段是竣工验收，经过预验收、客户或业主验收后，物流地产商应该按照整改意见全力组织整改，整改期不得少于15天，整改合格后才能组织竣工验收。（5）归纳总结物流地产商应该加强成品保护工作，并且对于出现的质量问题要进行归纳总结，分析产生问题的原因，提出采取预防的办法，还要对物流地产项目完成的工程质量作出评定报告。（6）保修工匠精神现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 4 8 0 2 1 0 2 2图19：智利阿尔萨西亚配送中心物流地产项目完成竣工验收后，物流地产商应该成立项目维修小组，该小组一般应该由物流地产商牵头，成员包括总包单位、监理单位以及主要的装修、机电等分包单位。物流地产商也可以专门委托一家工程维修单位，统一负责维修整改工作，维修费用从原施工单位的质保金中扣除。（二）施工过程质量验收责任序列物流地产项目施工过程的质量验收责任主要应该由物流地产商为该物流地产项目开发建设而在项目所在地专门成立的物流地产项目公司来承担。具体来说，在物流地产项目各分部工程施工过程的质量验收活动中，项目公司总经理、技术副总、工程副总、技术部工程师、工程部经理、工程部专业工程师承担着不同责任（主要分为领导责任、主要责任和次要责任），从而形成了施工过程质量验收的责任序列。工匠精神现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 4 8 0 2 1 0 2 术副总、工程副总、技术部工程师、工程部经理、工程部专业工程师在物流地产项目地基与基础工程、主体结构工程、建筑装饰装修工程等7项分部工程以及基坑支护、土方开挖、基础工程等23项子分部工程的建筑施工过程质量验收中承担着不同的责任，共同形成物流地产项目建筑施工过程质量验收责任序列。表3：物流地产项目建筑施工过程质量验收责任序列分部工程 子分部工程 项目总经理 技术副总 技术部工程师 工程副总 工程部经理 工程部专业工程师地基与基础工程 基坑支护 A B A A A A A B A A A A 凝土 A A 现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 4 8 0 2 1 0 2 4构工程 结构钢结构 A A A A A B A A 面 A A A A A A A A A A A A 面板（砖） A B A A （ 石材、金 A B A A 现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 4 8 0 2 1 0 2 5属、玻璃）外保温体系 外保温体 系（包括涂饰） A B A A 材防水屋面 A A A A A A A A A A 化景观 A B A A ：总经理负全责（主要责任），A：主要责任，B：次要责任资料来源：罗卡角中国物流地产研究院工匠精神现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 4 8 0 2 1 0 2 术副总、工程副总、技术部工程师、工程部经理、工程部专业工程师在物流地产项目建筑给水排水及采暖、建筑电气、智能建筑等5项分部工程以及室内给水系统、室内排水系统、室外排水管网等27项子分部工程的安装施工过程质量验收中承担着不同的责任，共同形成物流地产项目安装施工过程质量验收责任序列。表4：物流地产项目安装施工过程质量验收责任序列分部工程 子分部工程 项目总经理 技术副总 技术部工程师 工程副总 工程部经理 工程部专业工程师建筑给水排水及采暖 室 内 给水系统 A A 排水系统 A A 热水 供 应系统 A A 器具安装 A A 现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 4 8 0 2 1 0 2 7室 内 采暖系统 A A 给水管网 A A 排水管网 A A 供热管网 A A 中水系统 A B A A 水系统 A A 外 电气 A A 电室 A A 干线 A A 动力 A A 现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 4 8 0 2 1 0 2 8电 气 照明安装 A A 和不 间 断电 源 安装 A A 及接 地 安装 A A 信 网络系统 A A 报警 及 消防 联 动系统 A A 防范系统 A A 管理系统 A A 布 A A 现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 4 8 0 2 1 0 2 9线系统通风与空调 送 排 风系统 A A 烟系统 A A 系统 A A 梯 安装工程 A A ：总经理负全责（主要责任），A：主要责任，B：次要责任资料来源：罗卡角中国物流地产研究院（三）材料封样管理材料封样管理对于物流地产项目工程质量管理而言至关重要。物流地产商应该加强物流地产项目甲供材料、甲指乙供材料、乙供材料的质量管理及成本控制，梳理和明确甲供材料、甲指乙供材料、乙供材料封样及验收管理流程，完善物流地产商内部的材料质量保障机制。需要格外注意的是，物流地产商对于防水材料、饰面材料、机电管线等材料必须封存样品，并存放于样品库。现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 4 8 0 2 1 0 3 0图20：瑞士国际红十字会物流中心物流地产项目材料封样管理是一个需要物流地产商多个部门彼此协作、共同参与完成的系统工程。具体来说，物流地产商的成本管控部门、规划设计部门、技术研发部门和项目公司等在物流地产项目材料封样管理方面应该各司其职，专业协同。（1）成本管控部门物流地产商的成本控制部门应该负责编制物流地产项目材料设备封样清单，并组织投标及中标单位封样跟进与确认，对外立面相关材料及招标阶段具备封样条件的材料进行封样管理。（2）规划设计部门物流地产商的规划设计部门应该负责物流地产项目外立面相关材料的建筑效果，并提出具体技术要求、品质要求和封样要求，负责对投标单位提供的小样/实样进行审核，对材料在施工过程中实现的实际建筑效果进行监督。工匠精神现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 4 8 0 2 1 0 3 1图21：瑞士国际红十字会物流中心（3）技术研发部门物流地产商的技术研发部门应该负责除物流地产项目外立面相关材料以外的材料的建筑效果，并提出具体的技术要求、品质要求及封样要求，负责对投标单位提供的小样/实样进行审核，对材料在施工过程中实现的实际建筑效果进行监督。（4）项目公司物流地产项目公司应协助技术研发部门确定材料数量、规格及技术要求。材料进场时，全程组织四方验收程序，确保到场的材料与所确定的封样完全相同。同时，负责现场日常管理及质量管理工作。做好样品管理、样品盘点、退还、报废等活动，并做好封样目录，完成整个封样入库流程。（1）样品仓库建设工匠精神现代物流地产项目选址研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 0 2 1 4 8 0 2 1 0 3 2物流地产项目样品仓库面积一般应该不小于40平方米，且配置足够货架，货架采用品仓库应该设置在物流地产项目公司办公区。此外，样品仓库应通风、防潮、照明良好。（2）样品仓库管理物流地产项目公司的成本部应设一名兼职样品仓库管理员，任何样品都需执行先入库后领用的原则。管理员需为样品建立完整档案，摆放整齐合理。（3）封样管理封样管理是指物流地产商就样品编码、入库登记、样品借用等活动实施的管理工作。具体来说，首先，就样品编码而言，物流地产项目样品统一实行编码管图22：荷兰加尔瓦诺沃配送中