工程管理四控两管一协调.ppt

抓好项目建设中的 四控 两管 一协调 提升项目建设质量 有人讲 营销策划做得好 等于项目成功了一半 也有人说 规划设计是龙头 这些提法都有一定的道理 说明其重要性 但房地产开发是一项系统工程 环环相扣 虎头蛇尾就会变成 绣花枕头 这一点对于持续发展的房地产企业尤为重要 企业的美誉度 忠诚度需要我们对开发过程的每一个环节做到均衡控制 工程管理在房地产企业的管理中占有十分重要的地位 它是房地产项目开发过程中的一个重要环节 其管理要素 成本 质量 进度 安全 中任何一个环节控制不好 都将影响到企业或项目的成败 它与营销策划 规划设计在房地产项目开发过程中呈 三足鼎立 之势 项目管理一靠人 二靠机制 长远看必然要靠机制即管理系统 包括流程 制度 工作规范 关键节点控制等等 这就是我们通常所说的 项目管理 那么应该如何保证这些项目要素按照规范执行呢 项目管理是一个复杂的系统 在房地产业被概括为 四控两管一协调 其中 四控 指质量控制 进度控制 投资控制和安全控制 两管 指合同管理和信息管理 一协调 指现场的各种综合协调事宜 对于房企而言 最关键就是进度 质量和成本的平衡 项目建设 四控两管一协调 进度控制 投资控制 安全控制 合同管理 信息管理 质量控制 组织协调 项目建设 项目建设概述 做好这几个环节的工作是保证项目建设按合同约定顺利建成 实现项目建设质量最好 进度最快 投资最省的基本保证 因此在项目建设的管理中正确的处理好质量 进度 投资三者之间的辨证关系 使其达到有机的统一 就像三角形的三条边 投资 质量 进度这3大项目管理维度 挪动其中任何一条边 另外两条必然会发生变化 建造出一流的精品工程 就是我们项目建设管理的根本任务 对于三者间关系要用全过程的观点来看 高质量工程一次性投入大 但项目服务全寿命维修费减少 总投资减少 缩短工期一次性投入大 但项目提前投产获得收益费用远大于先期投入 投资回收期缩短 下面分别进行讲述 工程质量控制就是致力于满足工程的质量要求 也就是通过采取一系列的措施 方法和手段来保证工程质量达到工程合同 设计文件 规程规范的标准 质量控制 工程质量控制分类 工程质量控制按实施的主体不同分为自控系统和监控系统 具体是政府的质量控制 建设单位的质量控制 勘察设计单位的质量控制 监理单位的质量控制 施工单位的质量控制 国家2000年1月颁发的 建设工程质量管理条例 对各质量控制责任主体的责任和义务都做了明确的界定 工程质量控制分类 1 政府的质量控制它主要是以法律 法规为依据 通过抓工程报建 施工图文件审查 施工许可 材料和设备准用 工程质量监督 重大工程验收备案等主要环节进行 如地方技术监督局 锅检所对 锅 容 管 特 监检告知手续办理 环保局的环保审查验收 以及集团公司质量监督站对工程质量的监督行为就属于此类 2 勘察设计单位的质量控制它是以法律 法规及合同为依据 对勘察设计的整个过程进行控制 包括勘察设计程序 设计进度 费用及成果文件所包含的功能和使用价值 以满足建设单位对勘察设计的质量要求 建设工程实体质量的安全性 可靠性很大程度取决于设计质量3 监理单位的质量控制它主要是受建设单位的委托代表建设单位对工程全过程进行质量监督和控制 按监理阶段的不同分为设计界段监理 施工阶段监理 目前我们国家主要处在施工阶段监理 工程质量分类 4 施工单位的质量控制它是以工程合同 设计图纸和技术规范为依据 对施工准备阶段 施工阶段 竣工验收阶段等施工全过程的工作质量和工程质量进行控制 以其达到合同文件规定的质量标准 5 建设单位的质量控制它主要是通过设计方案必选 工程招标 设备材料供应商的确定 勘察设计单位 施工单位 监理单位的选择 工程开工前的报建手续办理 工程过程质量控制 竣工验收等环节 对建设项目进行全过程质量控制 决策阶段的质量控制 01 勘察设计阶段的质量控制 02 施工阶段的质量控制 03 质量控制的各个阶段 主要是通过项目的可行性研究 选择最佳设计方案 使项目的质量要求符合业主的意图 并与项目的目标相协调 选择能够保证工程质量的施工单位 严格监督其按图纸 规范要求进行施工 并形成符合合同及图纸文件规定质量要求的最终产品 决策阶段的质量控制 01 勘察设计阶段的质量控制 02 施工阶段的质量控制 选择设计单位保证设计文件符合决策阶段的质量要求 符合有关规范 符合现场实际条件 设计深度满足施工要求 03 强调 需强调的是国家推行出台的建设项目法人负责制 将建设单位定位为项目建设的投资主体 管理主体 建设主体 还本付息主体 这必然确定了建设单位在项目建设四大责任主体中的中心地位 项目建设质量的好坏与我们自身的利益习习相关 也就是说建设单位的管理行为是否到位将对项目建设的好坏产生深远的影响 一个成功的建设项目必然与建设单位的精心管理密不可分 这就要求我们在项目管理中要时刻走在前面 抓好现场管理 有施工单位在的场所就必有我们的人在 要向对待自己家事一样来对待现场管理 对待监理公司 我们是依靠监理而不是依赖监理 绝不能因为我们聘请了监理单位就放手不管 那样是绝对抓不好项目建设的 12 事中控制 事前控制 事后控制 施工阶段质量控制 施工阶段的质量控制 施工单位资质 制度审查 施工组织设计的审查 总图布置是否结合现场实际 工程定位及标高基准点的控制 严把开工关 组织设计交底和图纸会审 施工机械的质量控制 施工过程质量控制 进场材料 设备 构配件的检查验收 抓好单位工程的竣工预验收工作 抓好工程资料的监控 把好设计变更的审查关 抓好竣工资料的审查关 配合矿区质监站做好单位工程认证 严把中间交接的质量关 质量控制的事前控制 施工单位资质 制度审查 重点核查企业资质 所承担的建设工程是否与其资质等相符 有无越级承揽工程 项目经理 专职质检员 特种作业人员的资质证书 上岗证 项目部的组织机构 各项管理制度 检测制度等 坚决杜绝一流的资质 二流的施工队伍 三流的施工质量现象的发生 质量控制的事前控制 施工组织设计的审查 有无针对性 是否掌握本工程的特点和难点 如基础开挖期间降水方案选择 根据地下水位高低和涌水量不同 选择井点降水还是明沟降水 可操作性如何 施工单位有无实施的能力 技术方案是否先进 经济性如何 是否将技术性和经济性有机的结合起来 做到技术上先进经济上合理 如吊车吨位的选择 50吨吊车能做到 就不能选择100吨的 质量控制点的设置 质量检测计划是否符合规范要求 质量保证体系和技术管理体系是否健全且确实可行 安全 环保 文明施工措施是否制订 且符合国家有关规定政策 如施工期间的废水 固体废弃物排放 噪声 粉尘控制 安全设施布置是否符合要求等 保证施工进度和质量的措施是否可行 如人力 机械设备的投入是否满足不同时期进度 质量的要求 如260t h锅炉7月是焊接的高峰 焊工数量和焊机的数量将是制约工程进度的关键 措施中是如何安排的 施工的先后顺序是否合理 质量控制的事前控制 施工现场的总图布置是否结合实际 工程定位及标高基准点的控制 施工机械的质量控制 是否考虑各专业之间的交叉 如土建 安装 是否考虑集中利用资源 如塔吊 降低工程成本 审查施工机械的性能 完好性 可靠性 效率是否满足施工的要求 质量是否处在完好状态 有无带病作业的情况 数量是否满足要求 是否与施工组织设计一致 起重机械 焊机等 工程开工前建设单位要向施工单位办理水准点交接 全厂十个高程水准控制点 监督施工单位进行放线复测 质量控制的事前控制 组织设计交底和图纸会审 审查分包方的资质 严把开工关 组织设计院向建设单位 施工单位介绍设计的依据 总体指导思想 本工程技术要点和难点 审查图纸设计是否满足初步设计的要求及国家强制性标准的要求 解决图纸中存在的问题 图纸间 各专业间相互矛盾处 与实际情况不符 减少差错 将图纸中的质量隐患消灭在萌芽中 做好工程开工前的各项手续的办理 对于允许分包的工程必须进行此项工作 审查的内容同上 需说明的是对于签订设备供货待安装合同 还需对其进行资质审查 质量控制的事中控制 或称过程控制 施工过程质量控制 做好现场巡查 旁站 检查工作 对于重要的施工工序如混凝土浇筑 管道吹扫 气密试验 基础隐蔽施工 必须采取旁站监督的方式进行质量控制 监督施工单位严格工序管理 按程序做好作业活动中的自检 互检和专检 做到上道工序质量不经检查合格不得进入下到工序 上到工序出现的质量问题得不到处理不得进入下到工序 如基础地耐力不经验收合格不得进入垫层施工 锅炉的水压试验不经验收合格不得进行筑炉等 监督施工单位做好质量控制点 见证点 停止点 的检查验收 如土建与安装单位间的基础交验 设备就位 找正及二次灌浆 锅炉的水压试验等 此次密封水泵基础出现的质量问题 就是设备二次灌浆的控制点没有控制好 见证隐蔽工程验收 做到质量不合格坚决不得隐蔽 如基础验槽 混凝土浇筑前钢筋 模板的检查 基础回填前的混凝土强度检查 基础的外观尺寸检查等 质量控制的事中控制 或称过程控制 做好进场材料 设备 构配件的检查验收 审查进场材料 构配件的产品合格证 技术说明书 检验实验报告对于重要的材料 构配件 混凝土 要采用双控的方式进行现场见证取样 检查混凝土级配通知单 试块留置数量是否与检测计划一致 检查质量检测机构的资质是否符合要求 组织好到场设备的开箱验收 重点做好设备外观质量的检查 设备的规格 数量验收 设备随机资料的验收和保管 质量控制的事中控制 或称过程控制 把好设计变更的审查关 严格控制设计变更数量的原则通常一份设计变更的出现 即使它在技术经济上在合理 也会打乱原定的施工进度计划 引起人力 物力投入的变化 对工程的进度 质量 投资产生影响 并且会引起施工单位日后的索赔 因此应尽量控制设计变更 能不变的尽量不变 遵循原设计单位设计思想的原则设计院对一个项目的设计是从整个工艺流程角度出发考虑的 具有全局性和系统性 建设单位局部的变更可能会对系统的质量产生不利影响 因此应尽量遵循原设计方案 按程序办理设计变更的原则对于一定要出的设计变更 无论是建设单位 施工单位 监理单位还是设计单位 都应严格按设计变更程序进行 做好技术经济比较从中选择最合理的 并且无论哪一方提出的变更 最终都要得到建设单位和监理单位的认可 质量控制的事中控制 或称过程控制 抓好工程资料的监控 工程资料是施工单位对工程作业活动中各环节质量情况的真实记录 它是工程移交的重要组成部分 也是分析质量事故和鉴定工程质量进行质量等级认证的重要依据 如有些工程干完了 没有资料或是事后补资料 这都属于不合格工程 是要坚决杜绝的 因此要重点控制好 重点检查 记录表格 检查项目 数据要符合建设部及其它行业 建设部 化工部 电力部 规范的要求 记录的内容要真实 及时 做到与工程实体进度同步 组卷的形式要符合 建设工程文件归档整理规范 的要求 严把中间交接的质量关重点抓好 三查四定 的组织及对查出问题的整改 做到问题不整改完 不接受 质量控制的事中控制 或称过程控制 三查四定 查设计漏项 查工程质量及隐患 查未完工程量 对检查出来的问题 定任务 定人员 定时间 定措施 限期完成 可是也有对四定的解释是 定人员 定措施 定时间 定资金 质量控制的事后控制 抓好单位工程的竣工预验收工作 建设单位组织 单位工程竣工预验收是对工程交付使用前最后一次质量把关 因此务必做好 重点抓好对预验收过程中提出问题的整改和落实 做到提出的问题 实体问题 资料问题 不整改完成的 绝不进入竣工验收的程序 按程序组织好竣工验收工作 集团公司基建处 质监站参加 抓好竣工资料的审查关 配合矿区质监站做好单位工程认证工作 进度控制 建设项目的进度控制就是通过有效的控制工作和具体的控制措施 在满足投资和质量的前提下 力求使工程的实际工期不超过计划工期或者说整个项目按计划时间投用 或整个项目按计划带负荷试车成功 事前控制 事中控制 事后控制 进度控制 编制项目建设总体进度计划审核施工单位编制的施工进度计划选择合适的时机发布开工令 加强对进度计划实施过程中的监督控制组织好现场协调会做好月度划线和工程款支付工作 重点做好工程计量正确把握和区分工程延误和工程延期 进度控制的事前控制 编制项目建设总体进度计划即通常所说的一级网络进度计划 它是项目建设进度控制的指导性文件 线条较粗 是施工单位编制二 三级网络计划的基础 在这个总体进度计划中要明确项目建设中的关键线路 及专业交接点和项目建设标志性节点 如单机试车 联动试车 带负荷联动试车等 选择合适的时机发布开工令审核施工单位编制的施工进度计划 进度计划的安排是否符合建设项目总体进度计划总目标和分目标的要求 计划编制是否细致 全面 是否细化到了分部分项工程 各节段投入的人力 机具 施工机械计划是否保证进度计划的实现 供应是否均衡 能否满足施工高峰期的需求 施工进度计划是否与设计单位供图计划相一致 进度计划安排是否合理 是否与建设单位提供场地 设备时间 特别是国外设备供货计划相一致 有无造成因业主违约而导致索赔的可能 总包单位与分包单位编制的进度计划间是否相协调 260锅炉施工网络进度计划 进度控制中的事中控制 加强对进度计划实施过程中的监督控制 经常将计划与实际进度进行比较 发现偏差后就及时采取措施进行动态调整 或调整修正原计划 或是要求施工单位增加投入纠偏后维持原计划 采取的措施有 1 组织措施要求施工单位 增加作业面 增加劳动力和施工机械的数量 增加作业班次 由流水作业改为平行作业 技术措施 采取先进的工艺技术缩短技术间歇时间 如在混凝土中掺加早强剂 以缩短拆模时间 采用先进的施工方法 如采用装配式预制混凝土结构来代替现浇混凝土结构 3 经济措施实行包干奖 对工期提前者给于经济奖励 滞后者给于经济处罚 合同措施采取分段发包 增加标段 提前开工等 2 4 进度控制中的事中控制 组织好现场协调会及时解决影响施工进度诸如 材料 设备 图纸 资金等问题 特别是帮助协调施工单位无力解决的外部关系问题严格控制关键线路计划的执行情况关键线路决定项目建设周期 关键线路上各节点完成时间的变化将直接影响建设项目的工期 因此对于关键线路上的各节点必须严格控制 不准出现滞后 若出现滞后也要求施工单位增加投入 在后续的施工赶回来 做好月度划线和工程款支付工作 重点做好工程计量 正确把握和区分工程延误和工程延期两者概念不同 前者是由于承包单位自身原因造成的工期拖延 如施工组织不力 人力 物力投入不足 承包单位是要承担合同违约责任的 后者是由于承包单位自身以外的原因 如不可抗力 造成的工期拖延 有可能获得工程延期的批准 投资控制 建设项目投资控制就是通过有效的投资控制工作和具体的投资控制措施 在满足进度和质量的前提下 力求使项目建设的实际投资不超过计划投资 项目建设投资控制的阶段 通过对拟建项目的市场调查预测 编制投资估算 决策阶段 设计阶段 招标阶段 施工阶段 通过投资控制手段 将施工图预算控制在设计概算之内 通过组织设计方案竞赛 运用价值工程的方法进行技术经济分析 确定设计方案 开展限额设计 投资控制工作是审查设计方案和设计概算 此阶段投资控制的空间最大 约在70 左右 通过编制审查招标文件 工程量清单和招标 确定工程合理造价 施工阶段的投资控制 事前控制 审核施工单位编制的施工组织设计 对主要的施工方案进行技术经济分析 选择有利于投资控制的合同模式如对于图纸齐全 工程量比较明确的尽量采用固定总价闭口合同 对于图纸不全 工程量不明确 或有可能发生变化的 可采用固定单价合同 编制资金使用计划 确定分解投资控制目标 施工阶段的投资控制 事中控制 对于设计变更进行技术经济比较 严格控制设计变更的数量 严格现场签证的审查 应遵循以下原则 准确无误的原则 签证量要做到准确 详实 实事求是的原则 对于签证的量要严格把关实事求是 凡是图纸中已明确的或是定额中已经包含的 严禁再办理签证 要严格控制签证的数量 现场跟踪的原则 签证发生前 建设单位的工地代表和造价人员必须会同监理人员一同现场见证计量 并确定工程量 多方参与的原则 现场见证计量建设单位必须有两人以上参加 对于重大的隐蔽签证 还应报请集团公司基本建设处参加 工程签证统一发放的原则 所有签证必须由建设单位统一办理 统一发放 防止施工单位在结算中对自己有力的签证就拿出 对工程量减少的签证不拿出 施工阶段的投资控制 事中控制 严格材料价格管理据统计材料费约占建安工程造价的70 左右 因此对材料费用必须严格进行管理 对于材料供应商应采取招标或比价的方式确定 严把工程竣工预算审查关 严格对照工程类别 把好定额套用关 注意各类工程定额的适用范围 分清那些是定额中已包括不得在如外计算的 如现场文明施工费 安全施工费定额中都已包括 不得另外计算 防止高套 冒套重复计费 审查工程取费的合理性 把好取费标准套用关 注意工程类别 施工单位的资质等级与所取的税率及工程费率相一致 安全控制 国家颁布的 建设工程安全生产管理条例 对项目建设中的各责任制体安全管理责任做出了明确界定 目前项目建设中的安全管理已作为一项重要的内容纳入了四大控制之一 是衡量项目建设成败一个重要指标 项目建设中的安全控制就是一要坚决杜绝人的不安全行为 三违 即严格按照规程 规范组织施工 确保人身 设备安全 二要坚决杜绝物的不安全状态 即建设项目的本身性能要安全可靠 实现项目设计意图 做到长周期 安全稳定运行 三是要做到文明施工 安全控制 工程施工前的安全控制1 审查施工单位的资质和安全许可证是否合法有效 2 审查特种作业人员的资格证书和上岗证是否有效 3 审查施工单位的安全保证体系 重点审查施工单位的安全管理制度 安全管理机构是否健全 专职的安全管理人员的配备是否到位 4 审查项目经理和专业安全管理员的资格是否合法 是否投标文件相一致 5 审查项目建设的安全设施是否与主体工程同时设计 同时施工 同时投入生产使用 6 审查施工组织设计中的安全技术措施和专项施工方案 重点把握 审查基坑支护降水 土方开挖边坡保护 起重吊装 脚手架的搭设 爆破等专项施工方案是否符合强制性标准 审查地下管线的保护措施是否符合要求 如在以后的二期建设中会遇到开挖与原有地下管线相碰 如何做好保护措施 审查现场临时用电的施工组织设计 施工用电是否按程序办理 审查总图布置是否符合安全生产的要求 临时设施排水 防火措施是否符合强制性标准的要求 审查冬雨季施工方案是否符合要求 7 按照集团公司 2009 4号文 建设项目安全管理暂行办法 办理项目建设施工安全许可证 对施工单位人员进行上岗前安全培训 签订安全协议书 按规定缴纳安全抵押金 8 对施工单位进行施工安全作业环境的告知 办理各种作业票证程序的告知 安全控制 施工阶段的安全控制1 监督施工单位按照施工组织设计中的安全技术措施和专项施工措施组织施工 及时制止违规作业行为 2 对于危险性较大的施工作业场所加大巡查力度 采取旁站监督的方式进行现场的安全监护 塔内作业 动土作业 动火作业 3 检查施工现场的安全标识和安全防护措施是否强制性标准要求 4 检查施工单位现场起重机械 整体脚手架 自升式架设设施的验收手续 如滑模 5 定期按照 建筑施工安全标准 JGJ59 99 八项检查表进行检查打分 安全管理 文明施工 脚手架 模板工程 施工用电 物料提升机与外用电梯 塔吊和起重机 重点对施工单位现场的 三宝 安全帽 安全带 安全网 四口 通道口 预留洞口 电梯口 楼梯口 进行检查 合同管理 合同管理是对建设项目有关的各类合同从条件的拟定 协商 签署 履行情况的检查和分析等环节进行科学管理工作 以期合同管理达到实现项目建设 四大控制 目标的要求 建设工程施工合同是建设工程的主要合同 它是工程建设质量控制 进度控制 投资控制的依据 施工合同文本由 协议书 通用条款 专用条款 三部分组成 工程勘察设计合同 建设工程委托监理合同 建设工程施工合同 建设工程物资采购合同 设备采购合同 建设工程合同组成 建设工程施工合同 施工合同纲领性的文件 基本适用于各类合同 共计11部分47条 具体针对性 适用于具体工程 工程变更 材料设备供应 合同价款支付 施工合同 协议书 通用条款 专用条款 安全施工 质量与检验 施工组织设计和义务 其它 违约索赔和争议 竣工验收和结算 双方一般权利和义务 词语定义及合同文本 由以上内容看出 控制项目建设中各要素在合同中都给于考虑 因此我们在合同谈判时对每一条内容都必须认真审查 将可能出现漏洞的地方堵死 在维持公正的前提下 维护好我们的利益 合同管理的内容 1 对建设工程合同进行总体策划 选择有利于项目建设管理的合同模式 如根据项目进展的程度 选择固定总价合同 固定单价合同 2 参与招标文件的制订 对合同条款进行审查和分析 力争做到内容详实 清楚 如对于设计合同 应对设计院提交设备技术规格书 各节点图纸的时间予以明确 3 参与合同谈判 签订 对于合同履行的情况进行分析 汇总 建立合同执行跟踪台帐 4 落实好合同签订手续的办理 如招标工程应有中标通知书 非招标工程应有施工单位报批单 信息管理 建设工程信息管理是指对项目建设活动中所产生的信息 进行收集 加工 整理 储存 传递与应用等一系列工作的总称 信息管理的目标通过有组织的信息流通 使决策者能及时的获得相应的信息 以便于做出正确的决策 控制的基本环节 投入 转换 反馈 对比 纠偏 控制的基本环节 控制的基本环节 投入 即在项目建设开始前将质量 数量符合计划要求的资源按规定的时间和地点投入到工程的实施过程中 转换 即由投入到产出的过程 反馈 即将投入到产出过程中所收集到的质量 进度 投资信息传递给控制者 对比 将目标实际值与计划值相比较 从而得出误差值 纠偏 即对目标实际值偏离计划值的情况 采取措施进行纠正 或增加投入维持原计划 或根据实际调整原计划 信息管理 从以上控制的基本环节 可以看出在这五个环节中最关键的是反馈和对比 就是要将建设项目在实施过程中的实际值与计划相比较 以确定是否发生偏差 而这个反馈的实际值即为来自项目建设中所产生的信息 因此准确 及时 全面掌握建设信息 是对项目建设 三大目标 进行有效控制和管理的基本前提 44 建设项目信息 投资控制信息 质量控制信息 进度控制信息 包括计划工程量 已完工程量 投资估算 设计概算 施工预算 竣工结算 投资偏差等 通过投资控制信息可以使我们掌握项目建设是超资还是节约 是否处于受控状态 以便采取正确的措施应对 包括质量目标分解 质量控制流程 质量控制风险分析 质量抽查数据 各环节的工作质量 通过质量控制信