兰州大学各住宅区部分已售房产估价报告

1 兰州大学各住宅区部分已售房产估价报告 摘要 估价项目名称 兰州大学各住宅区部分已售房产估价 委托方 兰州大学 估价方 兰州中瑞房地产咨询估价有限公司 法定代表人 王伟 单位地址 兰州市城关区武都路 171 号 长青大厦九层 单位资质 房地产评估资质级别 壹级 资质证号 建房估证字 2009 082 号 营业执照 注册号 79 联系电话 0931 估价人员 金立强 估价作业日期 二 O 一一年八月三日至八月二十日 估价报告编号 兰中瑞估字 2011 第 0730 号 2 一 估价结果报告一 估价结果报告 一 估价目的 是为贵校办理房屋产权调换提供房屋的市场价值参考依据 二 估价时点 二 OO 九年三月二十二日 政策依据 1 参考 兰州市城市房屋拆迁管理办法 2 参考 国有土地上房屋征收与补偿条例 中华人民共和国国务院令第 590 号 3 校后勤字 2009 1 号 文的发布时间 2009 年 1 月 9 日 4 点房缴款日 2009 年 3 月 22 日 三 价值定义 一 本次估价结果的房地产抵押价值包括估价对象地上建筑物 价值 应分摊的土地使用权价值及可使该房屋达到正常使用功能的 设备设施 二 本次评估中委估对象用途设定为住宅 四 估价依据 1 中华人民共和国城市房地产管理法 2 建标 1999 48 号 房地产估价规范 GB T50291 1999 3 中华人民共和国土地管理法 4 国家建设部 省 市人民政府颁布的有关政策法规 5 委估方提供的房屋详细信息一览表 6 评估人员现场勘察及调查了解获得的有关资料 7 本公司掌握的房地产市场信息资料 3 二 房地产估价技术报告 一 个别因素分析 1 建筑物状况 委估房地产有砖木 砖混及钢混结构 建成年代有 50 年代 70 年代 80 年代及 90 年代 2 委估对象权属状况 委估对象已经过房改 产权归各教职工所有 二 区域因素分析 委估对象为兰州大学位于其本部 一分部 二分部 草业学院 及医学校区等处的住宅 地处兰州市住宅一 二级用地范围内 根 据甘肃省发改委最新公布的兰州市基准地价划分范围 三 估价方法选用 估价人员认真分析了所掌握的资料并进行了实地查看 根据委 估对象的状况和特点 考虑到委估对象同一供求圈内二手房市场交 易实例较多 根据 房地产估价规范 评估规则 本次估价确定对 单套住宅采用市场法进行评估计算 市场法原理 即选取一定数量 符合一定条件 发生过交易的 类似房地产 将它们与估价对象进行比较 在交易情况 市场状况 房地产状况等方面对它们的成交价格进行适当的调整 从而来求取 估价对象价值的方法 基本计算公式 4 估价对象价格 可比实例成交价格 交易情况修正系数 市场状 况修正系数 区位状况修正系数 权益状况修正系数 实物状况修正 系数 四 估价测算过程 一 本部 二分部 草业学院及医学校区标准房的计算 1 标准房的设定 本次估价 本部 二分部 草业学院及医学校区的砖混结构标 准房设定为本部家属院的 24 楼 201 室 2 5 建成于 1983 年 户型 为三居室 两朝南 一朝北 一厨一卫 无天然气 钢混结构标准房设定为二分部家属院的 11 楼 201 室 2 8 建 成于 1998 年 户型为三室 两朝南 一朝北 一厅 朝南 一厨一 卫 水 电 暖 天然气等设施配备齐全 2 砖混结构标准房的计算 1 选取可比实例 根据替代原则 选取附近近期交易的三个项目为可比实例 实例 A 位于兰州市城关区火车站南路某单位家属院 该家属 院位于火车站南路中段 附近有 海天新都 仁恒国际 等大型品 牌住宅小区 实例 B 位于兰州市城关区天水南路某单位家属院 该家属院位于天水南路与民主东路交叉处北侧 附近住宅小区众多 距离兰州大学本部家属区很近 实例 C 位于兰州市城关区东岗东 路五里铺小学附近的气象局家属院 该小区处于 东部品牌批发市场 5 斜对面 南临东岗东路 北隔鱼池邻东湖小区 与气象局办公区处 于同一院落内 砖混结构房屋比较因素说明表 一 项 目待估房产实例 A实例 B实例 C 位 置 麦积山路火车站南路 天水南路 东岗东路 交易单价 元 m2 待估317136123136 现房现房现房现房 交易情况 正常正常正常 交易日期2009 022009 032009 03 繁华程度较好一般 2 较好一般 2 交通便捷程度便利较差 3 便利较差 3 环境一般一般一般一般 景观较好一般 2 一般 2 一般 2 公共配套设施 公共配套设 施齐全 公共配套设施 齐全 公共配套设 施齐全 公共配套设 施齐全 区位 状况 分析 城市规划限制无无无无 土地他项权利无无无无 房屋所有权 100 100 100 100 房屋是否抵押无无无无 权益 状况 分析 房屋是否出租否否否否 6 砖混结构房屋比较因素说明表 二 2 对各比较实例进行四项修正 A 交易情况修正 主要考虑各比较实例是否在公开市场 正常交易环境条件之下 成交 各实例的价格均为正常成交价格 不存在买方市场或卖方市 场等信息不对称状况 设定估价对象房地产以 100 为基数 则各实 例修正系数实例 A 为 100 实例 B 为 100 实例 C 为 100 物业名称兰大本部无名无名 商学院家 属区 建成年代1983 年1997 年 5 1995 年 4 1992 年 3 建筑结构砖混砖混砖混砖混 楼层 总层 2 53 6 1 3 6 1 6 6 1 物业用途住宅住宅住宅住宅 建筑面积 m2 53 9851 0070 0050 00 户型三居室二室一厅三室一厅二室一厅 采光南北南北南北南北 通风通透通透通透通透 装修普装普装普装普装 生活 设施 齐全 有天然气 2 有天然气 2 有天然气 2 维护保养良好良好良好良好 物业 管理 普通普通普通普通 土地形状较为规则较为规则较为规则较为规则 地质良好良好良好良好 实 物 状 况 分 析 地势平整平整平整平整 7 B 市场状况修正 在房地产价格随时间有明显变化的情况下 交易日期不同 成 交价格不同 因所选取的各实例均为近期成交实例 故无须交易日 期修正 设定估价对象房地产在估价时点的价格以 100 为基数 则 各实例修正系数实例 A 为 100 实例 B 为 100 实例 C 为 100 C 区位状况修正 区位状况修正主要考虑各比较实例与估价对象在交通通达程度 繁华程度 小区配套设施 环境污染 噪声 景观 城市规划等影 响房地产价格的因素差异 根据房地产比较因素说明表 设定估价 对象房地产以 100 为基数 则实例 A 为 93 实例 B 为 98 实例 C 为 93 D 权益状况修正 权益状况是指对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况 根据可比实例与估价对象权益状况的比较 设定估价对象房地产在 估价时点的价格以 100 为基数 则各实例修正系数实例 A 为 100 实例 B 为 100 实例 C 为 100 E 实物状况修正 实物状况是构成房地产本身的使用功能 质量好坏的因素 主 要考虑面积 形状 临街状态 位置 地势 土地使用年限 容积 率 生熟程度 建筑结构 施工质量 装修标准 楼层 新旧程度 等影响房地产价格的因素 设定估价对象房地产在估价时点以 100 为基数 则实例 A 为 108 实例 B 为 107 实例 C 为 104 8 3 对比较实例的修正计算 各项修正系数见下表 实例 A实例 B实例 C 交易情况修正100 100100 100100 100 交易日期修正100 100100 100100 100 区位状况修正100 93100 98100 93 权益状况修正100 100100 100100 100 实物状况修正100 108100 107100 104 修正系数合计0 99560 95371 0339 实例 A 3171 00 元 m2 0 9956 3157 05 元 m2 实例 B 3612 00 元 m2 0 9537 3444 76 元 m2 实例 C 3136 00 元 m2 1 0339 3242 31 元 m2 标准房价格以三个比准价格的算术平均值计算 3157 05 3444 76 3242 31 3 3281 元 m2 4 修正系数的确定 A 区位修正 标准房位于兰州大学本部 二分部区位状况与 本部相仿 此项系数为 1 00 而医学校区在小区环境 繁华度及交 通方面也相仿 本次估价此项系数取 1 00 草业学院在环境及交通 方面稍差 此项系数取 0 96 B 结构修正 砖木结构相对于砖混结构在抗震性及耐用性方面 稍差 本次估价此项系数取 0 96 9 C 年代修正 与标准房相比 两年修一个百分点 譬如 新两 年 系数为 1 01 旧两年 系数为 0 99 D 楼层修正 详见下表 E 通风修正 通透的房屋为 1 00 单面朝向的房屋为 0 99 拐 角的房屋为 0 995 F 采光修正 主要房屋朝南的户型系数为 1 00 主要房屋朝东 或朝西的户型系数为 0 99 主要房屋朝北的户型为 0 97 0 98 G 户型修正 一室一厅或两居室的房屋为 0 98 平面布局不 规则且影响使用的为 0 98 二室一厅 二室二厅或三居室的均为 1 00 与邻居共用卫生间的小户型为 0 97 H 设施修正 标准房无天然气 有天然气的系数为 1 02 无 天然气的仍为 1 00 2 钢混结构标准房的计算 1 选取可比实例 根据替代原则 选取附近近期交易的三个项目为可比实例 实例 A 位于兰州市城关区定西路 团结新村小区 实例 B 位于兰州市城关区天水南路 德林小区 楼层3 层楼房4 层楼房5 层楼房6 层楼房7 层楼房 10 990 990 990 990 99 21 001 001 001 001 00 31 001 011 011 011 01 41 001 011 011 01 51 001 011 01 60 991 00 70 98 10 实例 C 位于兰州市城关区定西路 团结新村小区 实例 D 位于兰州市城关区红星巷某单位住宅小区 钢混结构房屋比较因素说明表 一 项 目 待估房 产 实例 A实例 B实例 C实例 D 位 置 麦积山 路 定西路天水南路定西路红星巷 交易单价 元 m2 待估3564372839063725 现房现房现房现房现房 交易情况 正常正常正常正常 交易日期2009 032009 032009 022009 03 繁华程度较好较好较好较好较好 交通便捷程度便利便利便利便利稍差 2 环境一般一般一般一般一般 景观较好较好较好较好较好 公共配套设施 公共配套 设施齐全 公共配套设 施齐全 公共配套 设施齐全 公共配套 设施齐全 公共配套 设施齐全 区位 状况 分析 城市规划限制无无无无无 土地他项权利无无无无无 房屋所有权 100 100 100 100 100 房屋是否抵押无无无无无 权益 状况 分析 房屋是否出租否否否否否 11 钢混结构房屋比较因素说明表 二 物业名称 兰大二分 部 团结新村 小区 德林小区 团结新村 小区 无名 建成年代1998 年 2003 年 2 2003 年 2 1998 年1998 年 建筑结构钢混钢混钢混钢混钢混 楼层 总层 2 82 86 85 8 1 7 8 1 物业用途住宅住宅住宅住宅住宅 建筑面积 m2 75 0055 0046 00138 0049 46 平面 布置 三室一 厅 一室一厅 2 一室一厅 2 三室二厅 一室一厅 2 采光南北朝东 1 南北南北南北 通风通透单面 1 通透通透通透 装修普装普装普装精装 2 普装 生活 设施 齐全齐全齐全齐全齐全 维护保养良好良好良好良好良好 物业 管理 普通普通普通普通普通 土地形状较为规则较为规则较为规则较为规则较为规则 地 质 良好良好良好良好良好 实 物 状 况 分 析 地势平整平整平整平整平整 2 对各比较实例进行四项修正 A 交易情况修正 12 主要考虑各比较实例是否在公开市场 正常交易环境条件之下 成交 各实例的价格均为正常成交价格 不存在买方市场或卖方市 场等信息不对称状况 设定估价对象房地产以 100 为基数 则各实 例修正系数实例 A 为 100 实例 B 为 100 实例 C 为 100 实例 D 为 100 B 市场状况修正 在房地产价格随时间有明显变化的情况下 交易日期不同 成 交价格不同 因所选取的各实例均为近期成交实例 故无须交易日 期修正 设定估价对象房地产在估价时点的价格以 100 为基数 则 各实例修正系数实例 A 为 100 实例 B 为 100 实例 C 为 100 实 例 D 为 100 C 区位状况修正 区位状况修正主要考虑各比较实例与估价对象在交通通达程度 繁华程度 小区配套设施 环境污染 噪声 景观 城市规划等影 响房地产价格的因素差异 根据房地产比较因素说明表 设定估价 对象房地产以 100 为基数 则实例 A 为 100 实例 B 为 100 实例 C 为 100 实例 D 为 98 D 权益状况修正 权益状况是指对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况 根据可比实例与估价对象权益状况的比较 设定估价对象房地产在 估价时点的价格以 100 为基数 则各实例修正系数实例 A 为 100 实例 B 为 100 实例 C 为 100 实例 D 为 100 13 E 实物状况修正 实物状况是构成房地产本身的使用功能 质量好坏的因素 主要 考虑面积 形状 临街状态 位置 地势 土地使用年限 容积率 生熟程度 建筑结构 施工质量 装修标准 楼层 新旧程度等影 响房地产价格的因素 设定估价对象房地产在估价时点以 100 为基 数 则实例 A 为 98 实例 B 为 100 实例 C 为 103 实例 D 为 97 3 对比较实例的修正计算 各项修正系数见下表 实例 A实例 B实例 C实例 D 交易情况修正100 100100 100100 100100 100 交易日期修正100 100100 100100 100100 100 区位状况修正100 100100 100100 100100 98 权益状况修正100 100100 100100 100100 100 实物状况修正100 98100 100100 103100 97 修正系数合计1 02041 00000 97091 0520 实例 A 3564 00 元 m2 1 0204 3636 71 元 m2 实例 B 3728 00 元 m2 1 0000 3728 00 元 m2 实例 C 3905 00 元 m2 0 9709 3791 36 元 m2 实例 D 3725 00 元 m2 1 0520 3918 70 元 m2 标准房价格以三个比准价格的算术平均值计算 3636 71 3728 00 3791 36 3918 70 3 3769 元 m2 14 4 修正系数的确定 A 区位修正 标准房位于兰州大学本部 二分部区位状况与 本部相仿 此项系数为 1 00 而医学校区在小区环境 繁华度及交 通方面也相仿 本次估价此项系数取 1 00 草业学院在环境及交通 方面稍差 此项系数取 0 96 B 结构修正 框架剪力墙结构相对于普通框架结构在抗震性 及耐用性方面稍好 本次估价此项系数取 1 02 C 年代修正 与标准房相比 两年修一个百分点 譬如 新 两年 系数为 1 01 旧两年 系数为 0 99 D 楼层修正 详见下表 楼层7 层楼房8 层楼房17 层楼房 10 990 990 99 21 001 001 00 31 011 011 01 41 011 011 01 51 011 011 01 61 001 001 02 70 980 991 02 80 971 02 91 03 101 03 111 03 121 04 131 04 141 04 151 05 161 05 171 03 15 E 通风修正 通透的房屋为 1 00 单面朝向的房屋为 0 99 拐 角的房屋为 0 995 F 采光修正 主要房屋朝南的户型系数为 1 00 主要房屋朝东 或朝西的户型系数为 0 99 主要房屋朝北的户型为 0 97 G 户型修正 一室一厅或两居室的房屋为 0 98 平面布局不 规则且影响使用的为 0 98 二室一厅 二室二厅或三居室的均为 1 00 H 设施修正 标准房有天然气 无天然气的系数为 0 98 带 电梯而无天然气的系数为 1 00 二 一分部标准房的计算 1 标准房的设定本次估价 一分部钢混结构标准房设定为一分 部家属院的 2 楼 208 室 2 17 建成于 1997 年 户型为三室 两朝 南 一朝北 一厅 朝北 一厨一卫 水 电 暖 天然气等设施 配备齐全 2 选取可比实例 实例 A 位于兰州市城关区嘉峪关南路 华城小区 实例 B 位于兰州市城关区嘉峪关南路 佳裕小区 实例 C 位于兰州市城关区嘉峪关南路 恒峪小区 16 钢混结构房屋比较因素说明表 一 项 目待估房产实例 A实例 B实例 C 位 置嘉峪关西路嘉峪关南路 嘉峪关南路嘉峪关南路 交易单价 元 m2 待估349134523589 现房现房现房现房 交易情况 正常正常正常 交易日期2009 032009 022009 04 繁华程度一般一般一般一般 交通便捷程度便利稍差 2 稍差 2 稍差 2 环境一般一般一般一般 景观较好较好较好较好 公共配套设施 公共配套设施 齐全 公共配套设施 齐全 公共配套设 施齐全 公共配套设 施齐全 区 位 状 况 分 析 城市规划限制无无无无 土地他项权利无无无无 房屋所有权 100 100 100 100 房屋是否抵押无无无无 权 益 状 况 分 析 房屋是否出租否否否否 17 钢混结构房屋比较因素说明表 二 物业名称 兰大一分 部 华城小区佳裕小区恒峪小区 建成年代1997 年2000 年 1 1998 年1998 年 建筑结构钢混钢混钢混钢混 楼层 总层 2 178 8 3 8 8 3 6 8 物业用途住宅住宅住宅住宅 建筑面积 m2 69 9996 02105 61114 69 平面 布置 三室一厅二室二厅 三室二厅 三室二厅 采光南北南北南北南北 通风通透通透通透通透 装修普装普装普装普装 生活 设施 齐全无电梯 2 无电梯 2 无电梯 2 维护保养良好良好良好良好 物业 管理 普通普通普通普通 土地形状较为规则较为规则较为规则较为规则 地质良好良好良好良好 实 物 状 况 分 析 地势平整平整平整平整 3 对各比较实例进行四项修正 18 A 交易情况修正 主要考虑各比较实例是否在公开市场 正常交易环境条件之下 成交 各实例的价格均为正常成交价格 不存在买方市场或卖方市 场等信息不对称状况 设定估价对象房地产以 100 为基数 则各实 例修正系数实例 A 为 100 实例 B 为 100 实例 C 为 100 B 市场状况修正 在房地产价格随时间有明显变化的情况下 交易日期不同 成 交价格不同 因所选取的各实例均为近期成交实例 故无须交易日 期修正 设定估价对象房地产在估价时点的价格以 100 为基数 则 各实例修正系数实例 A 为 100 实例 B 为 100 实例 C 为 100 C 区位状况修正 区位状况修正主要考虑各比较实例与估价对象在交通通达程度 繁华程度 小区配套设施 环境污染 噪声 景观 城市规划等影 响房地产价格的因素差异 根据房地产比较因素说明表 设定估价 对象房地产以 100 为基数 则实例 A 为 98 实例 B 为 98 实例 C 为 98 D 权益状况修正 权益状况是指对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况 根据可比实例与估价对象权益状况的比较 设定估价对象房地产在 估价时点的价格以 100 为基数 则各实例修正系数实例 A 为 100 实例 B 为 100 实例 C 为 100 E 实物状况修正 19 实物状况是构成房地产本身的使用功能 质量好坏的因素 主 要考虑面积 形状 临街状态 位置 地势 土地使用年限 容积 率 生熟程度 建筑结构 施工质量 装修标准 楼层 新旧程度 等影响房地产价格的因素 设定估价对象房地产在估价时点以 100 为基数 则实例 A 为 96 实例 B 为 95 实例 C 为 98 4 对比较实例的修正计算 各项修正系数见下表 实例 A实例 B实例 C 交易情况修正100 100100 100100 100 交易日期修正100 100100 100100 100 区位状况修正100 981