解读《关于土地增值税有关业务问题的公告》

1 解读解读 关于土地增值税有关业务问题的公告关于土地增值税有关业务问题的公告 苏地税规 2012 1 号 根据 中华人民共和国土地增值税暂行条例 及其实施细则和其他税收法律法规的规 定 现将土地增值税有关业务问题公告如下 一 土地增值税清算单位一 土地增值税清算单位 土地增值税以国家有关部门审批 备案的项目为单位进行清算 对于国家有关部门批土地增值税以国家有关部门审批 备案的项目为单位进行清算 对于国家有关部门批 准的分期开发的项目 以分期项目为单位进行清算 对国家有关部门批准的开发项目或分准的分期开发的项目 以分期项目为单位进行清算 对国家有关部门批准的开发项目或分 期项目开发周期较长 纳税人自行分期开发的 其收入 成本 费用按规定分别归集的 期项目开发周期较长 纳税人自行分期开发的 其收入 成本 费用按规定分别归集的 主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位 主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位 对于房地产企业来说 一般而言 晚清算 做大清算项目 税收利益比较有利 例外 情况为 有时早清算有利 是由于如果不尽早清算 清算年度将缺乏收入与之相配比 造 成亏损又不能退税的情况 虽然 2010 年 29 号公告给了解决途径 但是要求必须在项目公 司注销时 才能实现 因此将土地增值税清算年度配比到有收入的年度 也是考量因素之 一 国税发 2006 187 号文件给了土地增值税清算的一般规则 即 以国家有关部门审 批 备案的项目为单位进行清算为原则 如果项目分期的 分期清算 期内有普通和非普 通住宅的 再分别清算 由于土地增值税是项目清算 如果一个项目盈利 一个项目亏损 两者不能相互抵顶 因此做大清算项目 就不仅仅有时间上的利益 而且有永久性差异 南京市土地增值税清算问答第六条规定 房地产开发企业有一项建设工程 在工程项 目登记备案时 没有进行分期项目的备案 但是 企业自行划分了项目分期建设 在做土 地增值税清算时 是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行汇算 答 根据 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发 2006 187 号 的规定 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位 进行清算 对于分期开发的项目 以分期项目为单位清算 因此 在土地增值税清算时 不能以企业自行划分的工程建设项目为单位进行清算 苏地税规 2012 1 号文件同该问答 有了截然相反的回答 即 只要企业自行分期 归集收入 成本 费用的 税务机关也可以分别作为清算单位 这个回答是政策口径收紧 的体现 地产企业 没事儿别乱自行分期核算 会有可能早缴税 多缴税的 二 土地增值税核算对象二 土地增值税核算对象 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算 同土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算 同 一开发项目中包含多种类型房地产的 按以下类别作为核算对象 分别计算收入 扣除项一开发项目中包含多种类型房地产的 按以下类别作为核算对象 分别计算收入 扣除项 目金额 增值额 增值率 缴纳土地增值税 目金额 增值额 增值率 缴纳土地增值税 一 普通标准住宅 一 普通标准住宅 二 其他类型住宅 含普通住宅和非普通住宅 二 其他类型住宅 含普通住宅和非普通住宅 三 非住宅类房产 三 非住宅类房产 在苏地税规 2012 1 号文件中 项目 分期项目是清算单位的概念 而一个清算单 位又分三类核算对象 关于清算单位内各类核算对象 是否能够合并清算 如果分类清算 又分为几类 又是土地增值税的焦点问题 其基本规则是 第一 分类清算 分的类别越少越好 大部分地区规定分三类清算 个别地区甚至有 五类清算的 导致纳税人税负陡然加重 在南京市土地增值税清算问答第 31 条叙述 房地 产开发公司开发一幢综合楼 1 4 层是商业用房 5 20 层是住宅 现在进行土地增值税清 算 经计算 住宅为负增值 商业用房为正增值且数额很大 住宅的负增值能否抵减商业 用房的正增值 2 答 江苏省地方税务局 关于印发 土地增值税清算管理规程 的通知 苏地税发 2009 72 号 第十七条规定 清算审核时 应审核房地产开发项目是否以国家有关部门 审批 备案的项目为单位进行清算 对于由发改委或规划部门批准的分期开发的项目 是 否以分期项目为单位清算 普通标准住宅是否与其他类型的房屋分别计算增值额 增值率 缴纳土地增值税 根据这一规定 除普通标准住宅外 同一清算单位中的不同类别的商品 房不分别计算增值额和增值率 即 南京市土地增值税清算问答实际上一个清算单位内分了两类核算单位 普通标准 住宅和其他 而苏地税规 2012 1 号文件则分为了三类 显然也是政策口径收紧了 第二 普通标准住宅和非普通标准住宅如果能够自行决定合并或者分别清算最好 例如津 地税地 2011 24 号文件规定 在土地增值税清算时 房地产开发企业在同一项目或同一 期中 普通住宅和非普通住宅 可以合并计算增值额 而本文件明确要求一个清算单位分 为三类清算 也就是排除了可以合并清算的可能性 第三 关于普通标准住宅与普通住宅的概念 土地增值税条例 第八条明确 普通标 准住宅 享有优惠政策 那么何为 普通标准住宅 呢 财税 2006 21 号文件和财税 2006 141 号文件都定义为国办发 2005 26 号 即 国八条 制定的 普通住房标准 三个条件 一般来说是容积率不低于 1 0 面积不高于 120 平方米 销售价格不高于同类 1 2 倍 可以上浮 20 执行 而江苏省的普通标准概念 没有遵从财税 2006 21 号文件 财税 2006 141 号文 件的指引 而是在苏地税发 2004 58 号文件中规定 普通标准住宅是指由政府指定的房 地产开发公司开发 按照当地政府部门规定的建筑标准建造 建成后的商品房实行国家定 价或限价 为解决住房困难户住房困难 由政府指定销售对象的住宅 普通标准住宅须由 房地产开发公司凭有关文件 经当地主管税务部门审核后确认 即 在江苏省的规定中 普 通标准住宅和普通住宅的概念是不同的 而总局文件和其他省份一般认为国八条中的普通 住房和土地增值税的 普通标准住宅 为同一概念 在本文件下发之前 由于普通住宅允许和其他类合并清算 在普通住宅亏损的情况下 或许江苏省的这种分类方式对企业有利也未可定 在苏地税规 2012 1 号文件下发后 盈利的普通住宅不能享受到税收优惠 亏损的普通住宅又不能和其他类合并清算 以减少 增值额 江苏省的这种分类方式 才彻彻底底成为政策口径收紧的政策了 第四 如果非要分类核算增值额 计算土地增值税 共同成本的分配方法就显得非常 重要了 土地增值税条例实施细则 第九条规定 纳税人成片受让土地使用权后 分期分 批开发 转让房地产的 其扣除项目金额的确定 可按转让土地使用权的面积占总面积的 比例计算分摊 或按建筑面积计算分摊 也可按税务机关确认的其他方式计算分摊 从 实施细则 来看 似乎企业在占地面积法和建筑面积法中具有选择权 但是企业 遇到的问题往往是同一幢的商住楼 楼上是住宅 楼下为商铺 由于占用了同一块土地 因此无法适用占地面积法 所以只能适用建筑面积法 或税务机关认可的其他合理方法 如果适用建筑面积法 就相当于商铺每一平方米成本与住宅每一平方米成本被拉平了 而 商铺的销售收入显然远大于住宅 如果楼上是回迁房 甚至会出现住宅为负增值 而商铺 为巨额正增值的情况 在不能将两者合并清算的情况下 企业最希望的就是按照 销售收入 比例法 分摊成本 目前江西省规定同一栋楼的土地成本可以按照 销售收入比例法 分摊土 地成本外 尚未见到省一级正式文件明确规定可以采取 销售收入比例法 福州等地则可 以采取所谓 层高比例系数法 也不失为合理的分摊方式 但是主流意见基本上是 同一 项目内不同地块的土地成本 按照占地面积法区分土地成本 其他共同成本一律按照建筑 面积法划分成本 例如 本文件的第五条也是如是规定的 这又是政策口径收紧的体现 第五 如果企业既不能选择是否合并清算 也不能选择共同成本分配方法 只能 化共 3 同成本为直接成本 部分解决税负问题 例如 在做预算或者会计核算时 就人为的将楼 下商铺成本和楼上住宅成本分开 虽然土地 公共配套无法分开没有办法 但是建筑成本 适当的分开 就可以定向增加楼下商铺成本 以部分解决商铺增值率过高的问题 事实上 楼下的商铺也的确是花钱花的多 这种单独分配的方式也是符合实际情况的 三 关于房地产转让收入的确认三 关于房地产转让收入的确认 一 转让房地产的有关经济利益的确认 一 转让房地产的有关经济利益的确认 纳税人因转让房地产收取的违约金 滞纳金 赔偿金 分期付款 延期付款 利息以及其纳税人因转让房地产收取的违约金 滞纳金 赔偿金 分期付款 延期付款 利息以及其 他各种性质的经济收益 应当确认为房地产转让收入 他各种性质的经济收益 应当确认为房地产转让收入 因房地产购买方违约 导致房地产未能转让 转让方收取的该项违约金不作为与转让房地因房地产购买方违约 导致房地产未能转让 转让方收取的该项违约金不作为与转让房地 产有关的经济利益 不确认为房地产转让收入 产有关的经济利益 不确认为房地产转让收入 一 将流转税的价外费用概念引入了土地增值税 其实价外费用来源于 反避税 理 念 试想如果对滞纳金 违约金不征收土地增值税 就有可能出现本来 100 万的房款 企 业人为的划分为 80 万元房款 20 万元赔偿金 从而侵蚀土地增值税的税基 因此本文件 规定价外的这些收费 一律缴纳土地增值税 在实践中 收到的这些赔偿金 企业可能计 入到其他业务收入或者营业外收入 因此税务机关在做土地增值税清算时 应该对其他业 务收入或者营业外收入具有敏感性 看是否有价外费用 根据 营业税暂行条例实施细则 第十三条规定 这些价外费用同时也需要交纳营业税 二 房地产未能转让而收取的违约金 不属于价外费用 价外费用 顾名思义 先 有价 才有外 如果购买方违约导致房地产转让不成功收取的违约金 由于没有主价款 不存在分割房价 侵蚀税基的可能性 因此不需要缴纳土地增值税和营业税 三 房地产企业支付的违约金 可能会导致代扣代缴个人所得税 例如 国税函 2006 865 号文件规定 商品房买卖过程中 有的房地产公司因未协调好与按揭银行的 合作关系 造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续 从而无法缴纳后续房屋价款 致使房屋买卖合同难以继续履行 房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人 支付违约金 根据个人所得税法的有关规定 购房个人因上述原因从房地产公司取得的违 约金收入 应按照 其他所得 应税项目缴纳个人所得税 税款由支付违约金的房地产公司 代扣代缴 房地产企业支付的其他违约金是否可以比照国税函 2008 865 号文件 要求代扣代缴个 人所得税呢 实践中执行不一 例如 浙江省地税局 2009 年所得税政策问答规定 国税函 2006 865 号规定的所得情形较为具体 政策适用上不宜扩大到对所有未完全履行合同而取 得违约金 赔偿金 的情形 而有的地方税务机关则要求比照国税函 2008 865 号文件代扣 代缴个人所得税 四 天津市规定 津地税地 2011 24 号文件第 7 条 房地产开发企业由于自身原 因造成并直接支付的补偿款项 可以作为 其他房地产开发费用 据实扣除 这是一个相当 另类的规定 例如 企业延迟交房支付的补偿款项 是否可以扣除呢 按道理讲 其属于 营业外支出的概念 不应算作土地增值税的费用 更不能据实扣除 但天津市明确规定可 以扣除 不过基本上是 独此一家 别无分号 别的地方很难去比照此条款 二 售后返租收入的确认 二 售后返租收入的确认 单位和个人转让房地产 同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让单位和个人转让房地产 同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让 方的关联方使用一段时间方的关联方使用一段时间 其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益 对以此方式其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益 对以此方式 转让房地产的行为 应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入 依法转让房地产的行为 应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入 依法 计征土地增值税 如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的 应判断其转让价格计征土地增值税 如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的 应判断其转让价格 是否明显偏低 对转让价格明显偏低且无正当理由的 应采用评估或其他合理的方法确定是否明显偏低 对转让价格明显偏低且无正当理由的 应采用评估或其他合理的方法确定 其转让收入 依法计征土地增值税 其转让收入 依法计征土地增值税 4 一 该条款的灵感来自于国税函 2008 576 号文件 576 号文件规定 房地产开发 企业与商店购买者个人签订协议规定 房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购 买者个人 但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外 出租使用 其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收 入支付了部分购房价款 根据个人所得税法的有关规定精神 对上述情形的购买者个人少 支出的购房价款 应视同个人财产租赁所得 按照 财产租赁所得 项目征收个人所得税 二 该条款的要点在于 其他经济利益 例如 企业正常销售房价 100 万元 而合 同约定销售价款为 70 万元 购房者将商铺无偿给开发商用 3 年 其实质是开发商受到了 70 万元房款 又有无需支付 30 万元租金的 其他经济利益 因此总收入确认为 100 万元 应该按照 100 万元缴纳营业税和土地增值税 而个人虽然没有收到现金租金 但是购买房 产少支付了 30 万元 也取得了 其他经济利益 因此应该缴纳个人所得税 类似的 肖捷总局局长在 中国政府网 的答疑中明确 如果企业无偿借款 没有收 取现金利息 但是收到了其他经济利益 也要缴纳营业税 例如 开发企业租房子给零售 企业 每年租金 1000 万元 同时零售企业借钱给开发企业 年利率 20 年利息 1000 万 元 双方约定 开发企业年租金降到 600 万元 零售企业年利息降到年 600 万元 在这个 交易结构中 零售企业虽然没有收到 1000 万的现金利息 但是其收到了 600 万元现金利息 加 租金减少 400 万元的其他经济利息 因此营业税计税依据应按照 1000 万元计算 当然 如何证明双方互相降价的取证可能并不容易 但那不属于政策层面探讨的问题 而是属于 稽查取证的另外一个课题了 三 房地产转让价格明显偏低的收入确定 对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格 10 的 税务机关 可委托房地产评估机构对其评估 纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定 的交易价 又无正当理由的 应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入 对以下情形的房地产转让价格 即使明显偏低 可视为有正当理由 1 法院判定或裁定的转让价格 2 以公开拍卖方式转让房地产的价格 3 政府物价部门确定的转让价格 4 经主管税务机关认定的其他合理情形 计税依据明显偏低 不见得就不合理 只有计税依据明显偏低 并无正当理由 才属于税 务机关自由裁量的调整范围 实践中什么是 正当理由 是一个难题 1 号文件引入了法院 仲裁 物价部门的公权力认定 以及公开拍卖方式的独立第三方中介机构认定 诚然企业 可以操纵司法 仲裁 也可以买通拍卖公司 从而达到避税的目标 但是作为政策层面 应该相信中介机构的公平公正 更要相信法院的正义 正如一句话而言 司法是正义的最 后一道防线 如果连司法都可以串谋 只能无路可走 社会环境有恶化 但是政策层面 还是选择信任吧 四 同一开发项目不同类型房地产成本费用分摊四 同一开发项目不同类型房地产成本费用分摊 一 同一开发项目中建设不同类型房地产的 按该类型房地产建筑面积占该项目总 一 同一开发项目中建设不同类型房地产的 按该类型房地产建筑面积占该项目总 建筑面积的比例分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费 以下简称建筑面积的比例分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费 以下简称 土土 地成本地成本 但对占地相对独立的不同类型房地产 应按该类型房地产占地面积占该项目房 但对占地相对独立的不同类型房地产 应按该类型房地产占地面积占该项目房 地产总占地面积的比例计算分摊土地成本 地产总占地面积的比例计算分摊土地成本 二 同一开发项目中建设的不同类型房地产发生的建筑安装工程费 前期工程费 二 同一开发项目中建设的不同类型房地产发生的建筑安装工程费 前期工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用 按本公告第二条所规定的核算对象分别归基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用 按本公告第二条所规定的核算对象分别归 集 如不能按不同类型房地产分别归集的 应按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总集 如不能按不同类型房地产分别归集的 应按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总 建筑面积比例分摊 建筑面积比例分摊 5 由于土地增值税清算单位与核算对象的明细分类 因此成本的分摊方法 就显得那么的重 要 企业显然倾向于选择不同的分配率 给高增值的物业分配更多的成本 低增值的物业 少分配成本 因此各地对成本分配方法均有限制 在本文件的第二条 笔者也已简单做了 分析 江苏省的做法 对同一栋楼有不同物业的情况 基本上选择了建筑面积法 这种做 法往往对企业是不利的 三 同一开发项目中建设的不同类型房地产应分摊的利息支出 凡能够按不同类型 三 同一开发项目中建设的不同类型房地产应分摊的利息支出 凡能够按不同类型 房地产计算分摊并提供金融机构证明的 允许据实计算扣除 但最高不能超过按商业银行房地产计算分摊并提供金融机构证明的 允许据实计算扣除 但最高不能超过按商业银行 同类同期贷款利率计算的金额 利息支出以外的其他房地产开发费用 按本条第同类同期贷款利率计算的金额 利息支出以外的其他房地产开发费用 按本条第 一一 二二 项规定计算分摊的金额之和的项规定计算分摊的金额之和的 5 计算扣除 计算扣除 凡不能按转让房地产项目不同类型房地产计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明凡不能按转让房地产项目不同类型房地产计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明 的 房地产开发费用按本条第的 房地产开发费用按本条第 一一 二二 项规定计算分摊的金额之和的项规定计算分摊的金额之和的 10 计算扣除 计算扣除 五 关于房地产开发成本 费用的扣除五 关于房地产开发成本 费用的扣除 一 房地产开发成本核定扣除 一 房地产开发成本核定扣除 纳税人在办理土地增值税清算申报时所附送房地产开发成本凭证或资料不符合清算要纳税人在办理土地增值税清算申报时所附送房地产开发成本凭证或资料不符合清算要 求或不实的 税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的造价定额资料 结合房屋求或不实的 税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的造价定额资料 结合房屋 结构 用途 区位等因素 核定开发成本的单位面积金额标准 并据以计算扣除 结构 用途 区位等因素 核定开发成本的单位面积金额标准 并据以计算扣除 一般来说建筑安装工程费 基础设施费 前期工程费 开发间接费用的造价是相对固 定的 在两种情况下可以对这四项成本进行核定 即 以建安造价为基础 基础设施费 前期工程费 开发间接费用按照建安造价乘以经验系数的方法来核定 第一种情况 企业的成本明显不实 而由于征管成本的因素 又不能一一进入税务稽查程 序的 采取核定四项成本的方法 第二种情况 企业缺乏成本扣除的资料 如发票 根据土地增值税清算的要求 不能 作为扣除项目 但是如果由于各种原因 企业没有发票的成本金额过大 如果一刀切的不 允许扣除成本 可能清算处巨额土地增值税款 客观上不尽公平 因此此时也可以采取核 定扣除成本的方法 土地增值税清算分为两类 一类是查账征收 一类是核定征收 核定征收是指销售收 入直接乘以核定征收率来简化征收的一种方法 虽然核定扣除成本运用了核定技术 但是 从根本上来讲 土地增值税清算方法 仍属于查账征收的范畴 二 公共配套设施成本费用的扣除 二 公共配套设施成本费用的扣除 房地产开发企业建造的各项公共配套设施房地产开发企业建造的各项公共配套设施 建成后移交给全体业主或无偿移交给政府 建成后移交给全体业主或无偿移交给政府 公共事业单位用于非营利性社会公共事业的 准予扣除相关成本 费用 未移交的 不得公共事业单位用于非营利性社会公共事业的 准予扣除相关成本 费用 未移交的 不得 扣除相关成本 费用 项目规划范围之外的 其开发成本 费用一律不予扣除 扣除相关成本 费用 项目规划范围之外的 其开发成本 费用一律不予扣除 人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的 其相关成本 费用不予扣除 人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的 其相关成本 费用不予扣除 该条款非常严厉 笔者认为缺乏一定的合理性 一 规定项目规划范围以外的公共配套设施 其开发成本和期间费用一律不予扣除 不符合中国国情 开发商拿地的时候 常常会附有一些附加条款 比如 除了土地出让金 5 亿元以外 另行在红线外建一个小公园 或者修一条道路等 通常称之为拿地的附加条 件 这本来是不规范的运作 但目前普遍存在 根据本文件的规定 只要在红线以外建造 的配套设施一律不得扣除 事实上这些配套设施的费用属于拿地成本的一部分 如果一味 不允许扣除 显然不符合实际情况 预计该条款执行时会引起较大争议 估计最后执行的 口径应为 如果企业在红线外建造的配套是明确写在 土地出让合同 中的拿地附加条件 则其发生的成本可以作为土地成本扣除 如果企业自行在红线外租地建造的公共配套设施 则不允许扣除 即使如是口径 笔者仍然认为有些不尽合理之处 在社会环境如此的情况 下 这会儿又非要道貌岸然的严格遵循相关法律来了 如果政府能够严格遵循相关法律 6 红线外的配套设施 本就不应该出现的 在政府要求企业承担义务的同时 在扣除时 却 又想起来相关法律来 真是一件让人难以信服的事儿 二 人防工程 一般是车位 的使用权和收益权问题的规定 是勇于挑战焦点问题 的体现 又不恰当引入争议的相关法律的理念了 1 人防工程的使用权和收益权属于开发商还是业主 在物权法概念上属于法律难题 物权法 第 74 条规定 建筑区划内 规划用于停放汽车的车位 车库应当首先满足业主 的需要 建筑区划内 规划用于停放汽车的车位 车库的归属 由当事人通过出售 附赠 或者出租等方式约定 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位 属于业主 共有 人防工程战时用于防空 平时谁投资谁受益 但究竟是 业主投资业主受益 还是 开放商 投资 开发商受益 呢 各地人民法院在不同的判例中 有不同的答复 其中有一种学说叫 做成本说 因为将成本计入了公共配套设施 客观上进入了售房成本 因此其收益权属于 全体业主 开发商应当将人防工程的使用权无条件交付全体业主 例如 2003 年 南京市 鼓楼区法院 就据此要求星汉城市花园的开发商将地下停车库无偿交换给全体业主 2009 年宜昌西陵区法院将宜昌世纪欧洲城小区防空地下室 地下车库 平时的使用权和收益权 判决归宜昌市世纪欧洲城小区全体业主享有 本文件似乎受到了这些案例的影响 人民法 院判定 因为地下车库进入了公共配套成本 因此其使用权归全体业主所有 而本文件反 过来规定 只有地下人防工程无偿交付给全体业主 其成本才能够在土地增值税前扣除 但该问题本身就是争议问题 事实上这样的纠纷 开发商胜诉的案例更多 因此依照本有 争议的法律问题反推税收问题 值得商榷 三 本文件的实质是人防工程的地下车库如果收取使用费或者租金 其成本不能扣 除 其收入也不纳入土地增值税收入 由于将人防工程无偿移交给全体业主的企业不多 意味着大部分的地下人防的成本都不能扣除了 但是由于其对应的土地增值税收入也无需 计入土增税收入 所以其计算的结果 同收入计入土地增值税收入成本也允许扣除 究竟 哪一种缴税多 也在未定之数 类似的 辽宁地税局的辽地税函 2012 92 号文件规定 无产权地下停车位取得的收 入 不计入土地增值税收入 其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除 其他无产权的建筑物等比照执行 四 地下人防成本如何分割出来可能也会存在一定的空间 三 装修装饰费用的扣除 三 装修装饰费用的扣除 凡以建筑物或构筑物为载体 移动后会引起性质 形状改变或者功能受损的装修装饰凡以建筑物或构筑物为载体 移动后会引起性质 形状改变或者功能受损的装修装饰 物支出 可以作为开发成本计算扣除 上述之外的其他装修装饰费用支出 一律不得作为物支出 可以作为开发成本计算扣除 上述之外的其他装修装饰费用支出 一律不得作为 开发成本扣除 开发成本扣除 对房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用 应计入房地产开发费用 对房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用 应计入房地产开发费用 1 曾经有一个笑话说 凡是能够和房屋连成一体的作为成本在土地增值税前扣除 凡 是不能和房屋连成一体的 不允许扣除 学员问 那么墙上挂着一幅画是否可以扣除 答 曰 不能 又问 墙上钉着一副画是否能够扣除 答曰 可以 因为动不了了 虽然是笑 话 但其大体含义同本文件的规定是一致的 笔者也持基本赞同的态度 但重庆市的渝地 税发 2011 221 号文件的规定相比起来 更为宽松一些 其规定 房地产开发企业销售 已装修的精装房 其装修费用 含装饰 设备等费用 已在 商品房买卖合同 中注明的 可以计入房地产开发成本 允许扣除并按规定准予加计扣除 2 本文件规定营销设施的装修费用不能扣除 那么营销设施的建造费用呢 本文件没 有提及 企业所得税的国税发 2009 31 号文件规定 营销设施建造费计入开发间接费用 在企业所得税前扣除 是否可以在土地增值税前扣除呢 笔者以为应该比照企业所得税 7 两个税种应当有起码的协调 但感觉江苏省的 1 号公告立法态势 估计不允许进入开发间 接费用的可能性较大 即 企业所得税计入开发间接费用 土地增值税不允许计入开发间 接费用 四 取得土地使用权所支付费用的扣除 四 取得土地使用权所支付费用的扣除 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款 在计算土地增值税时 应以纳税人实际支付土纳税人为取得土地使用权所支付的地价款 在计算土地增值税时 应以纳税人实际支付土 地出让金 包括后期补缴的土地出让金 地出让金 包括后期补缴的土地出让金 减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税 减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税 人