中国大陆酒店资产市场机会分析.ppt

2015中国大陆酒店资产市场机会分析 CONTENTS 1 市场背景分析 2 3 4 TEXTHERE TEXTHERE TEXTHERE PART1 国五条影响 对房地产支柱行业的打压 使得投资者对市场有一定的担忧 房地产上市公司通过股票市场融资难度加大 大吃小的机会开始显现 大的地产商仍搜索旧有银行信托等机构支持 小的地产商由于融资渠道不通畅 导致资金链容易断裂 会被大的地产商并购酒店投资是以房地产开发为主导的投资行为 配套 政府在土地转让中加大了酒店的比重 导致酒店的供应大大超过需求国八条下 高端酒店不景气 从香格里拉等酒店上市公司年报显示 酒店盈利成为行业性难题 全国星级酒店历年净利润显示 2010年50 70亿元 2011年61 43亿元 2012年50 46亿元 2013年亏损20 88亿元 高端酒店的持续亏损使之成为酒店业主难以支撑的烫手山芋 将酒店资产变现成为中小房地产企业求生存的主要手段 结论 conclusion 在各地出售的酒店资产中 北京最多达37家 其中三星级以上酒店占83 8 有31家 上海第二达24家 其中三星级酒店有22家 占比92 川渝第三达21家 其中三星级酒店占71 4 有15家 浙江第四有19家 其中三星级酒店占84 2 有16家 而酒店业向来发达的广东排名第五共12家 其中三星级酒店有7家 占58 3 远低于上述几个省份 1 3 酒店亏损原因分析 原有的传统高星级酒店的配套设施都比较齐全 而过多面积的配套和其盈利能力的低下 使之成为酒店亏损的主要原因 金融危机 八项规定 新一批高端酒店进入市场 众多原因累积 导致供求关系严重失衡 酒店投资受政府土地出让要求及星级饭店标准的限制 没有真正按照市场化进行规划及筹建 2 1 3 房地产市场前景分析 中期看市场反转的概率开始增大 因此2015年货量比较充足的房地产企业 很明显在2014年增加土地房地产企业将有正面作用 此前的房地产行业政策主要利好改善类需求 而将此无疑会直接刺激刚需 以刚需为主要产品的房地产企业在降息过程中获益最大 从年初至今资本市场地产板块已经有了一轮修复式的上涨 而政策推动行业将进入第二阶段的上涨 在这一阶段杠杆使用更加充分的公司将获益 持有更多资产的公司也将会获益 2 作为中国经济的重要支撑房地产市场的回暖和稳定发展将可期 结论 conclusion 目标收购的酒店项目特征 酒店所有人为中小房地产企业愿以远低于市场价值的价格出售酒店资产 开业5年内 设施维护较好酒店配套的入口比较方便 4 5星级酒店 仍处于亏损期或盈利水平低 融资公司或银行的不良资产 容易改造成酒店项目 位置处于一 二线城市的核心或次核心区域 城市的经济展望乐观 1 2 3 4 5 6 盈利模式分析 将酒店资产交由盈利能力强的酒店管理公司进行管理 使酒店扭亏为盈 或进而能够可以分摊融资成本 利用不动产的价差赚取巨额收益 PART2 传统酒店标准 传统五星级酒店在满足传统用户的需求下基于酒店内场景进行 顾客是上帝服务理念 的制定以及根据基本的五感进行产品设置与包装 交换价值 酒店产品 产生连接 新时代下新派五星酒店产品的核心价值实现路径 与用户在平等角色下产生连接交换 你不是我的上帝 我是你的恋人 sorry but 服务前置 从预定阶段已经享受恋人般贴心服务 恋爱感 如恋人般的服务 为用户提供人性化的贴心服务 人性化的沟通削弱用户的陌生感 让用户感到非一般的安心与满意 Love 距离产生美每一个事物都有它最佳的距离 距离感 不同的空间与环境 有着不同的距离需求有时期待是温暖的近距离 有时希望的自由的远距离为用户提供最佳距离的产品与服务 Space 超乎想象的设计与服务让用户产生品牌印记 惊喜感 无一重复的艺术装饰 让每一空间都有属于他们的气息意想不到的产品 服务 挑动用户的惊喜与主动挖掘让用户期待每一次的接触 Surprise 打破用户常规思维 住店为用户提供交互的丰富平台 参与感 让旅程有了新的意义 让房间充满的人性的氛围让用户对酒店产生直接印记 成为下一次选择的优先记忆 Interaction 拒绝一成不变的模具式酒店让用户因酒店而了解当地人文 多元感 每一个城市有独特的人文 酒店作为用户旅程的驿点作为城市人文的融入点 让用户在这就已经开始融入陌生的城市让用户感受不一样的体验 让用户下一程有了继续选择的理由 Diversity PART3 传统卖点 新派卖点 通过传统五感挖掘的单项差异化 基于新派五感体验的空间差异化 优先 溢价 基于新派五感的体验空间 区隔 让用户以最快的速度体验酒店的差异化与理念让用户更快的爱上酒店让酒店成为最优选择 直接区隔竞争对手的传统设置为酒店赋予全新不一样的体验让用户形成鲜明的品牌体验印记 给予用户需要的 不一样的体验用户为之愿意付出更高的价格享受酒店 FINO 菲比寻常的幻想空间 人与人的连接实现交互的幻想 不一样的休闲区没有所谓的文艺小资情怀菲比寻常的休闲体验拉近人与人之间的距离 FINO leisure FINO Information 人与城市的连接实现资讯的幻想 不一样的资讯获取不是简单的文字或者书本的介绍菲比寻常的科技平台触摸最真实的推荐与分享 FINO Business 人与商务的连接实现020的终极体验 不一样的顾客体验不是正儿八经的产品展示菲比寻常的商务体验从环境促使每个人的强烈参与感 FINO Work 人与工作的连接实现职业的幻想 不一样的工作氛围不是循规蹈矩的办公区域菲比寻常的办公体验体验不一样的工作乐趣 FINO Healthy 人与身体的连接实现健康的幻想 不一样的健身器材不是单纯追求肌肉感的运动菲比寻常的健身体验最尖端最娱乐的健康运动 FINO Entertainment 人与娱乐的连接实现生活的幻想 不一样的娱乐空间不是高大上的应酬娱乐菲比寻常的娱乐体验卸下西装玩个痛快玩个爽 菲诺酒店核心体验空间 FINO PART4 合作方筛选 合作原则 寻找能深度合作 长期合作 在未来有强大影响力和公司实力的伙伴 一个专业选择一家合作方式 供应链 体验平台 电商 酒店销售合作方类别