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房地产统计学 第一篇房地产统计理论篇 第一章房地产统计概述一房地产统计概述 一 房地产统计的目的 二 房地产统计的类型 三 房地产统计的内容 四 房地产统计的组织 二房地产统计的流程 一 确定统计的具体目的和任务 二 确定统计指标 三 调查整理分析 图表形式 一房地产统计概述 一 房地产统计的目的 二 房地产统计的类型 三 房地产统计的内容 1房地产统计的范围 房地产投资 开发 经营 管理 服务等 2房地产统计的内容 房地产业的各年度产值 就业人数 税收 企业数 流动资产 固定资产等 房地产开发 投资 建设 供求关系 价格 交易 金融 物业管理等 3房地产统计的任务 对房地产行业及房地产市场的发展情况进行调查 分析 监督 从而引导行业健康发展 四 房地产统计的组织与管理 统一领导 分级负责 归口管理 数据共享 二房地产统计的流程 一 确定统计的具体目的和任务如为了调查市民的购房意愿等 二 房地产统计指标及其体系例见U盘内 房地产统计指标解释 试行 1房地产统计指标体系的种类基本指标体系 专题指标体系 宏观指标体系 微观指标体系 2房地产统计指标的选择原则全面性 简捷性 抓主要 时效性 能及时统计 可操作性 来源确切等 3房地产统计指标体系的主要内容供应环节 生产环节 流通环节 消费环节房地产资源房地产开发房地产交易房地产物业管理中介服务 见教材第11 12页 三 房地产统计调查整理分析 教材第12页起 1统计数据的类型 来源及质量 类型分类数据 如 男 女 城镇 乡村 顺序数据 如 大型 中型 小型 数值型数据 如面积 重量 价格等 来源间接来源 即次级资料 二手资料 直接来源 即原始资料 一手资料 直接调查得到 来源如发改委 统计局 建委建设部 房地产相关部门 如房管 规划 国土 税务 金融等部门 发布的房地产信息 房地产开发公司 物业管理公司 房地产中介 房地产行业协会等可获取的信息 以及从城镇居民获取房地产市场需求信息等 常见的调查方式有普查 重点调查 典型调查 先进 一般 后进 抽样调查 统计报表 由部门按时报送 质量统计误差包括登记性误差 代表性误差 2统计数据的整理 宜以图表形式体现 整理必须先审核数据 常抽样审核 再统计分组 汇总 最后编制统计图表等 分类数据的整理与图示整理 分类整理 常用指标如频数 比例 频率 比率等 例见教材第14页表1 4 图示 柱形图 如下左图 饼形图 如下右图 柱形图 饼形图另例见教材第24 25页 顺序数据的整理与图示整理 除了可以使用分类数据的整理方法以外 还可以采用累积频数和累积频率 可以向上累积或向下累积 例见教材第15页表1 5 图示 柱形图 饼形图 累积频数分布图 见下图右 环形图 也称圆环图 见下图左 3数值型数据的整理与图示整理 一般进行统计分组 例见教材第22页表1 6 1 7 图示 直方图 见左图 折线图 见下图 曲线图 散点图 见下页 另见教材第25 26页 沪深300收益率的比较折线图 曲线图 散点图 统计分组的原则 穷尽性 互斥性 统计分组的关键 正确选择分组标志 划分分组界限 频数分布数列的编制步骤 见教材第21 22页 注意 组数不宜过多也不宜过少 组距宜取5或10的倍数 采用 上组限不在内 原则 频数分布的主要类型 钟形 见下图 U形 正J形 反J形 见教材第23页 3房地产统计调查方案设计 教材第18页 确定统计调查的目的和任务 确定调查对象和调查单位 确定调查项目 设计调查表式或卷式 确定调查的时间 地点和方法 如调查方式 搜集资料的具体方法等 制定调查工作的组织实施计划 如人员培训 经费预算 广告宣传 人员分工 调查报告等 作业 1阅读 房地产统计指标解释 试行 2教材第29页第三大题第3小题 统计表的制作见教材第66 69页 一 制作方法1表格组成 总标题 横行标题 纵栏标题 指标数值 2注意点 a一般统计表左右两边不封口 b列标题之间用竖线隔开 行标题之间通常不必 c上下两条水平间隔线一般用粗线 其他竖线用细线 d数字的对齐法 一般是右对齐或有小数点时小数点对齐即位数对齐 e数字的特殊写法 数字小可忽略不计时用 0 表示 数字资料缺项时用 表示 没有数字时用 表示 f数字的单位 只有一种单位时可写在表的右上方 否则可在纵栏标题下或横行标题后添明计量单位 g在统计表下注明资料来源 例见第68页表3 2 二 统计表的分类1调查表 整理表 汇总表 分析表2简单表 分组表 复合表 顺序式 交错式 分别例见教材第68 69页表3 2 3 3 3 4及3 5 第二章房地产统计指标一总量指标和相对指标二平均指标和标志变异指标三统计指数 略 一总量指标和相对指标 一 总量指标多含有 总 字 如总人口 总面积等 也称为绝对指标或绝对数 是计算相对指标和平均指标的基础 1时期指标某一时期 如 固定资产累积折旧 等2时点指标某一时刻 如 居住人口 银行贷款 等 二 相对指标 种类和计算方法见教材第33页表2 1 例题分别见教材第34 35页 二平均指标和标志变异指标 前者描述数据分布的集中趋势 后者描述数据分布的离散趋势 一 平均指标 数据分布的中心值或代表值 1算术平均数 易受极端值的影响简单算术平均数 加权算术平均数 示例均见后页 公式见教材第36页 例见例题2 6 2调和平均数 即倒数平均数 简单调和平均数 加权调和平均数 示例均见后页 公式见第38 39页 例见例题2 8 当分组数列总次数 f未知时 不使用加权算术平均数 而采用加权调和平均数方法 结果相同 3几何平均数 主要用于计算年平均增长率等指标简单几何平均数 加权几何平均数 公式见第40页 例见例题2 9 2 10 解释见后页 加权计算实例演示 简单算术平均数实例1 未分组 6名学生成绩分别为100 90 85 80 61 40分 平均成绩 76分 加权算术平均数 xf f 4560 60 76 分 加权算术平均数实例2 分组 实例1的简单调和平均数计算 H 6 1 100 1 90 1 85 1 80 1 61 1 40 实例2的加权调和平均数计算 H m m x 4560 60 76 几何平均数计算教材例题2 9 2 10的解题思路均为 注意 例题2 10中收益率的理解 4众数 不受极端值的影响例见第40 41页例题2 11 2 12 2 13 5中位数 不受极端值的影响公式见教材第42页 例见例题2 14 二 标志变异指标1全距 即变异全距 也称极差 最大值 最小值2平均差 各标志值对其算术平均数的离差绝对值的平均数 平均差越大 说明该数据分布越离散 简单算术平均式 未分组 加权算术平均式 分组 公式见第44页 例见例题2 15 平均分 456 6 76 平均分 456 6 76 离散 集中 第一组 第二组 离散 的理解 平均分 456 6 76平均差 102 6 17 平均分 456 6 76平均差 26 6 4 3 第一组 第二组 离散 集中 第一组平均差 第二组 所以第一组比较离散 第二组比较集中 未分组资料的平均差计算 分组资料的平均差计算 第1步 第2步 第4步 第5步 第6步 第3步 3标准差 在反映标志变动度大小时 一般都采用标准差 而非平均差 分组 未分组公式见教材第45页 例见例题2 16及后页 4标准差系数 即离散系数 V 标准差与相应的平均数 多为算术平均数 之比 用以表明标志变异的相对程度 系数越小 表示差异越小或数据越稳定 注意 系数结果为百分比形式 公式见教材第46页 例见例题2 16及后页 作业 1例题2 16加求平均差 2教材第64 65页第三大题第1 4小题 3教材第47页思考题2 1 加求平均差 标准差 标准差系数 4预习第三章 时间序列 及第102页第四大题第1 2小题 未分组资料的标准差及标准差系数计算 分组资料的标准差及标准差系数计算 第三章房地产统计技术 时间序列 也称动态序列 主要研究某现象的发展趋势和发展速度 探索其发展变化的规律性 教材第69页 一 时间序列的种类 二 时间序列的水平分析 三 时间序列的速度分析 四 时间序列的长期趋势分析 略 一 时间序列的种类1总量指标时间序列 如当地人口总数 住房套数等 2相对指标时间序列 如城市用地增长率 绿地率等 3平均指标时间序列 如人均公共绿地面积等 二 时间序列的水平分析1发展水平与平均发展水平 即序时平均数 最初水平 最末水平 中间水平 报告期水平 即计算期水平 基期水平 即参照期水平 问 2007 2011年的平均家庭年收入是多少 2011年是2007年的多少倍 2总量指标时间序列序时平均数的计算 由时期序列计算采用简单算术平均数 公式见教材第70页 例见例题3 1 时期与时点的区别 时期 判断标准 时长相等 可累加 例如 投资额 例题3 1 时点 连续 逐日登记 间断 隔一定时间登记 间隔相等 如每日考勤人数表 间隔不等 如第72页例题3 2 间隔相等 如每个月末或每个年末登记一次 间隔不等 如不定期的月末或年末登记一次 由时点序列计算A连续时点 逐日登记 时点序列一般是不连续的 但如果时点序列包括每天的指标数值 则可视作连续时点序列 a间隔相等的连续时点如每日考勤人数 采用简单算术平均法 例1 某班上周的考勤人数分别是60 58 59 60 58 求上周平均考勤人数 b间隔不等的连续时点如连续周期内从业人数的连续变动情况 采用加权平均法计算 公式见第71页3 2 例见例题3 2 B间断时点 隔一定时间登记一次 a间隔相等的间断时点如各连续月末从业人数 采用首末折半法 也称简单序时平均法 公式见第72页3 3 例见例题3 3 b间隔不等的间断时点如有断续的几个月末从业人数 采用加权序时平均法 公式见第73页3 4 例见例题3 4 例2 例题3 4改为缺少2 4 5月资料 求平均企业从业人员数 3相对指标时间序列序时平均数的计算 静态相对数 注意 不可直接将相对数进行平均 公式见第73页3 5 由两个时期序列相应项对比所形成的相对指标如计划完成程度 采用简单算术平均法 公式见第74页3 6 例见例题3 5 由两个时点序列相应项对比所形成的相对指标如月末或年末某类人员的比重 A连续时点间隔相等或不等 分别采用公式3 1和3 2计算分子 分母序列的序时平均数 B间断时点间隔相等或不等 分别采用公式3 3或3 4计算分子 分母序列的序时平均数 其中 间隔相等的间断时点 还可采用简化公式 见第74页公式3 7 例见例题3 6 例3 例题3 6若缺少2004 2005年资料 求专业技术人员的比重 答案 80 58 例4 见下页 由时期序列和时点序列相应项对比所形成的相对指标分别采用时期序时平均数和时点序时平均数的方法计算分子 分母 再分子分母相比 例4 下表为某校2007 2011年女生人数情况 求女生的平均比例 答案 42 67 解题思路提示 第1步 确定关系式 如女生比例 女生人数 学生总人数 女生平均比例 女生平均人数 学生平均总人数 第2步 判断分子 分母属于时期还是时点 确定对应的序时平均数计算公式 第3步 正式开始解答 4平均指标时间序列序时平均数的计算方法与相对指标序时平均数相同 注意平均指标的理解 例5 已知某校2007年 2011年的藏书量情况如下表 求平均人均图书册数 例6 已知2010年末下列数据 求三个城市的人均城市园林绿地面积 人 例7 已知北京市2004 2010年下列数据 求北京市2004 2010年的人均城市园林绿地面积 人 作业 1 上述例2 5 6 7题 2 预习第三章 增长量 速度分析 部分 3 预习教材第102 103页第四大题第1 2小题 其中第1小题第4问不做 5增长量指标 增长量 报告期量 基期量 增长量可正可负 逐期增长量 报告期量 前一期量 累计增长量 报告期量 某一固定期量 累计增长量 逐期增长量 逐期增长量 相邻累计增长量之差例见教材第76页例题3 7 6平均增长量指标 即逐期增长量的序时平均数 简单算术平均数法 增长量属于时期指标 例见教材第76页例题3 8 注意n的数值 为逐期增长量的项数 三 时间序列的速度分析1发展速度发展速度 报告期水平 基期水平 发展水平之比 发展速度一般用百分比形式 比值较大时 也可用倍数表示 环比发展速度 报告期水平 前一期水平 若计算时长为一年 也称年速度 定基发展速度 也称总速度R 报告期水平 固定期水平 各期环比发展速度之积 相应时期的定基发展速度相邻时期定基发展速度之比 相应的环比发展速度例见教材第79页例题3 9 2增长速度增长速度 增长量 基期水平 发展速度 1 发展速度无正负之分 增长速度有正负不同 环比增长速度 逐期增长量 前一期量 环比发展速度 1 定基增长速度 累计增长量 固定期量 定基发展速度 1 可以通过环比发展速度 定基发展速度求得环比增长速度 定期增长速度 例见教材第79页例题3 9 3增长1 的绝对值增长1 的绝对值 前一期量 100例见教材第79页例题3 9 4平均发展速度和平均增长速度平均增长速度 平均发展速度 1 平均增长速度可为正负 分别表示递增或递减的速度 计算平均增长速度时 先计算平均发展速度即可 平均发展速度为环比发展速度的序时平均数 应采用几何平均法计算平均发展速度 平均发展速度的计算公式见教材第80页公式3 27 3 28 例见例题3 10 作业 1 教材第102 103页第四大题第1 2小题 其中第1小题的第4问不做 2 查国家统计局网站资料 整理分析2011年全国在经济适用房方面的开发投资情况 要求按月列出当月经济适用房开发投资总额 并计算 含表 该项投资的平均发展水平 逐期增长量 累计增长量 平均增长量 计算其发展速度 定基 环比 增长速度 定基 环比 平均发展速度和平均增长速度 计算表可参考教材第76页 79页 网站资料在该首页 统计数据 之 数据库查询 之 点击排行 之 更多 之第3页之 42全国房地产开发投资情况 专题调查之一校园调查调查时长 一周 下周课带来调查报告 调查方式 抽样调查 其他要求 以宿舍为单位 每个宿舍为一个小组 自行推选小组长 并由小组长统筹安排调查分析工作 确保每人都有任务 合作完成 每间宿舍完成一项任务 任务见下面 三选一 具体由学委负责调配 保证每项任务至少有三个宿舍分别独立进行 调查报告可以手写 也可以打印 封面必须包含任务题目 调查宿舍小组号 调查成员姓名学号班级 调查时间 指导老师 课程名称 本次调查主要运用的知识 见第一章 任务 一 调查分析我校学生对学校食堂的意见 本调查主要是顺序数据 要求 自拟调查问卷 包括北区食堂和总校食堂 可以分专业分年级进行 调查项目例如就餐环境 饭菜种类 饭菜味道 饭菜卫生状况 饭菜价格 食堂服务态度 食堂营业时间 总体满意度等 对不少于50名学生进行抽样调查 整理调查问卷 制作统计表 可一个调查项目一个表格且顺序型数据必须包括累积频数 并绘制对应的柱形图或直方图 圆形图 环形图 累积频数分布图等 任务 二 调查分析我校学生的阅读情况 本调查主要是分类数据 要求 自拟调查问卷 分专业分年级分性别进行 调查项目例如个人拥有的书籍类型及数量 专业参考书 其他书 对阅读的兴趣度 如一周一本 两周一本 三周一本 四周一本 更长时间一本等 阅读类型 文艺 历史 政治 经济 哲学 科学 专业等 阅读方式 电子网络 书籍 书籍来源 图书馆 书店购买 网络下载 在线阅读 阅读后习惯 写读后感 笔记摘要 口头讨论 等等 对不少于50名学生进行抽样调查 整理调查问卷 制作统计表 可一个调查项目一个表格 并绘制对应的柱形图或直方图 圆形图等 任务 三 调查分析我校学生的兼职或社团工作情况 本调查主要是分类数据和顺序数据 要求 自拟调查问卷 分专业分年级分性别进行 调查项目例如有无参加 过 兼职或有无担任 过 社团工作 兼职或社团招聘信息的获取渠道 兼职工作类型 与专业相关 与专业无关 兼职或社团工作的主要目的 每周兼职或社团工作的时间 20小时以上 10 20小时 5 10小时 5小时以下 有没有因为兼职或社团工作旷课或迟到 经常 有时 偶尔 没有 有没有因为兼职或社团工作影响作业 有没有因为兼职或社团工作影响与同学的交流 对兼职或社团工作的态度 支持 反对 中立 支持的理由 反对的理由等 对不少于50名学生进行抽样调查 整理调查问卷 制作统计表 可一个调查项目一个表格 并绘制对应的柱形图或直方图 圆形图 累积频数分布图等 第四章房地产项目信息统计实务 一 教材第140 142页房产统计实例 计算 二 教材第154 158页楼盘项目统计实例 统计 计算 三 教材第162页第三大题第11题 计算 本章纲要介绍 一 宗地统计主要统计土地的位置 等级 权属 使用状况等 二 房产统计主要统计房产的房地位置 权属 结构层次 年份 使用状况 面积 使用率 实用率等 三 楼盘统计主要统计楼盘的基本状况 如开发商情况 楼盘位置 规模 性质 环境 各项面积 配套设施 建筑风格 价格 规划指标 户型图等 销售状况 与典型楼盘的比较 计算建筑容积率 建筑密度 绿化率等 教材第140页例题4 5 第140页例题4 6 第162页第11题课堂练习 第142页例题4 7 套建筑面积 即房产证面积 套内建筑面积 公摊建筑面积 套内建筑面积 套内使用面积 结构面积 阳台面积 使用率 套内使用面积 套建筑面积 100 实用率 套内建筑面积 套建筑面积 100 作业 预习教材第154 158页 一 房产统计实例 教材第154页 158页 1楼盘基本情况统计 楼盘基本信息表 户型图基本信息还可参看第142 143页 楼盘销售统计表 楼盘与典型楼盘比较表表4 11理解 例 假定校本部开发建设两栋连体高层住宅 试以华景里为典型楼盘进行比较 拟定本部高层住宅的价格 二 楼盘项目统计实例 2建筑容积率 建筑密度和绿化率计算 名词解释 建筑容积率 小区的总建筑面积 总用地面积建筑密度 建筑基底总面积 总用地面积 100 绿化率 小区总绿化面积 含屋顶绿化等 总用地面积 100 绿地率 小区总绿地面积 不含屋顶绿化 晒台绿化等 只包括公共绿地 宅旁绿地 公共服务设施所属绿地 道路红线内的绿地等 总用地面积 100 第157页例题4 8 红线 绿线 紫线 蓝线 黄线理解 作业 以宿舍为单位 对广州市某一在售楼盘进行统计 要求 包括基本信息表 户型图 所在区的楼盘销售统计表 与典型楼盘比较表 可参看教材第154 156页格式 也可自行设计表格 注意统计表的格式 另可参看教材第142页起 与典型楼盘比较表 必须在表格中备注栏内进行具体描述记录 若记录内容较多 也可另建文本进行备注描述 备注应结合图片或实地照片 作业途径 可通过网络 报纸广告 楼书和实地等 作业格式 电子版 宜为PPT 注意封面必须写标题 楼盘统计报告 小组宿舍号 成员姓名学号 班级 指导老师 课程名称 统计时间 作业其他要求 不同宿舍必须选取不同区的在售楼盘 由学委协调 广州现有10个区 天河 越秀 海珠 荔湾 白云 番禺 萝岗 黄埔 南沙 花都 典型楼盘可选取调查对象附近比较成熟的已售楼盘 网络如广州搜房网 阳光家缘网 实地可在周末前往天河南二路宏发大厦 翰景路坐B9在石牌桥站下 坐各楼盘的免费看楼巴赴实地考察 专题调查二楼盘统计以宿舍为单位 调查统计广州3个房产公司售楼部目前在售的小区位置 规模 用地和人口 风格 商品房性质 栋数 层数 套数 户型结构组合 比例 户型面积 装修情况 销售价格 单价 总价 均价 容积率 绿化率 停车位数 开发商信息等 要求附上户型图 并进行户型满意度 优缺点及其实际销售情况调查 最终以统计表和图的形式报告 另外要求如下 计算3个小区各自的销售均价 全距 平均差 标准差 标准差系数 并判断哪个小区的价格差异最小 最大 计算3个小区各自在售的户型平均面积 计算3个小区所有相同户型的平均均价 计算2012年第一季度3个小区各自的平均销售单价和平均销售套数 就销售套数而言 计算每个小区自开盘时间 月 以来的累计增长量 逐期增长量 平均增长量 发展速度 定基与环比 增长速度 定基与环比 平均发展速度 平均增长速度 作业途径 可通过网络 报纸广告 楼书和实地等 作业格式 书面或电子 注意封面必须写标题 楼盘统计报告 小组宿舍号 成员姓名学号 班级 指导老师 课程名称 统计时间 作业其他要求 不同宿舍必须选取不同的在售楼盘 由学委协调 第五章房地产市场概况统计实务 一 概述 二 房地产市场供求统计 三 房地产市场竞争状况统计 一 概述1房地产市场的含义包括房产和地产 狭义指房地产交易所等有形场所 广义指房地产流通领域等无形场所 2房地产市场的构成要素主体 客体 信息3房地产市场的类型见教材第164 165页 地产 房产 买方 卖方 新旧房 国际 全国 地区 所有权转让 使用权租赁 部分产权 一级 二级 三级 4房地产市场概况要述第165 166页 对各类市场具体统计概括 以勾画房地产市场格局 介绍房地产企业运营情况 对房地产市场做竞争格局分析和投融资分析 二 房地产市场供求统计1房地产市场需求 土地需求 农业用地需求和非农业用地需求 房屋需求 住房需求和非住房需求2房地产市场供给 土地供给 自然供给和经济供给 影响土地供给的因素教材第171页 房屋供给 国际公认的发展中国家房屋销售总价与居民家庭年平均可支配收入的合理比例4 6倍 我国不合理的现状须结合房屋供给进行调控 3房地产的供求均衡与调控调控供需平衡的手段 土地利用总体规划 4房地产供求统计指标及其应用见教材第173 177页 房地产宏观环境统计指标a楼盘所在城市的人口和家庭指标例题5 1b楼盘所在城市区位人口密度和客流量c楼盘所在城市的人均收入 人均GDPd商品房购买力 商厦选址前的区域内居民家庭收入抽样调查 房地产供求统计指标a房地产市场供应总量如面积 房屋总量等b长期需求与短期需求c其他见教材第176页 房地产市场调控统计指标见第176 177页 三 房地产市场竞争状况统计1房地产市场竞争的特点教材第177 178页 竞争内容 产品质量 品牌 概念 地段 配套 差异化营销 竞争趋势 购房者的关注领域更广 无形产品如物业管理等 房地产公司多元化模式向主导化模式及战略联盟和联邦化过渡 2房地产市场竞争状况统计的含义与内容 含义 对一定区域内的房地产公司的实力 资信 市场占有率 产品类型 顾客满意程度 营销组合和促销模式等进行综合评估统计 明确市场类型 企业类型 明确市场未来方向 内容 房地产市场企业拥挤度统计 房地产企业资信实力排名统计 房地产市场占有率统计 房地产市场顾客满意程度统计 房地产市场营销组合统计等 具体见教材第179页 2房地产市场竞争状况统计指标及其应用教材第179 183页 房地产市场企业拥挤度统计房地产公司数量 房地产交易中介数量 含交易所数量和经纪人数量 房地产公司及交易所增减数量 房地产企业资信实力排名统计 房地产企业市场占有率统计整体市场占有率 企业销售量额占产业总销售量额的比例 相对市场占有率 企业销售量额占若干个最大竞争者 含该企业 总销售量额的比例 例题5 2 对比市场占有率 企业销售量额与最大竞争者销售量额的比例 房地产市场顾客满意程度统计 品牌 质量 价格 服务 物业方面的五级评价表 作业 1教材第183 185页思考题一 二 2自选一个小区 进行该楼盘顾客满意程度统计 被调查对象不少于30人 调查表自拟 第六章房地产开发统计实务 一 概述 二 房地产开发立项阶段统计 三 房地产开发前期阶段统计 一 概述1房地产开发的过程与形式过程 四个阶段 立项 前期准备 建设 验收 形式类型 教材第186 187页 2土地使用权的获取方式第187 188页 国有土地使用权有偿出让的三种方式 划拨土地使用权转让 出租 抵押的条件 集体所有土地使用权的有偿出让 出租3房地产开发统计的内容教材第189页 二 房地产开发立项阶段统计1房地产开发立项阶段统计的内容教材第192 193页 企业资金证明的额度要求 一书两证的含义2房地产开发立项阶段统计指标及其应用第193 196页 房地产公司基本情况指标统计 房地产项目立项批文及办理 一书两证 所需资料 一书两证 选址意见书 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 3房地产项目可行性研究 投资决策统计分析 可行性研究的概念 项目建议书的含义 投资决策的常用统计方法教材第197 200页 决策树法 期望收益值法 不确定型决策法 小中取大法 大中取小法 例题6 1 6 4 三 房地产开发前期阶段统计 开发前期的准备工作内容 土地征用 拆迁安置 工程勘察与设计 土地的 七通一平 或 三通一平 等 七通一平 给水 排水 暖气 燃气 电力 电信 邮政 道路通 场地平整 三通一平 给水 电力 道路通 场地平整 1土地征用统计土地补偿费 土地投资补偿费 安置补助费 土地征用费 具体见教材第201 202页 2拆迁安置统计作家补偿指标 产权调换指标3工程勘察与设计统计 作业 教材第208 210页第一 二 三题 第七章房地产营销统计实务 一 房地产营销信息统计 二 房地产销售统计 三 房地产交易 中介和权属登记统计实务 一 房地产营销信息统计1房地产营销信息统计的内容房地产营销环境信息 包括所在地宏观经济环境 政策法律环境 房地产行业的技术环境以及项目周围人口等 房地产公司的实力资信团队信息 如房地产公司自身的经济技术实力 建设资质 商业信誉 团队声望等 房地产楼盘的整体产品信息 有形与无形服务 2单个特定楼盘营销信息统计实例 包括楼盘特征信息统计 区位 建筑 规划 装饰 公用设施等优势分析 价格组合 施工进度与交房日期等 房地产购买行为分析信息统计 心理喜好 影响因素 方式等 主要竞争对手营销信息统计 区域内楼盘情况 主要竞争对手名单及其促销模式 营销状况等产品 价格 推广几方面 具体见教材第212 213页 及214 219页 公寓楼的代号表示 2 28F 2B公寓 均价计算方法第217页案例7 1 竞争对手项目房屋销售总价表案例7 2 竞争对手营销信息统计应用案例第218页案例7 33房地产营销信息分类按城市区位板块 功能和用途 楼盘名称 位置 档次 户型 层数 结构类型等分类 见213 214页 二 房地产销售统计1意义 如可了解未来对产品需求的趋势 消费者对价格的接受水平以及项目中畅销产品在销售总量中的比例 2内容 针对销售房屋套数 销售面积 销售总金额 销售均价等进行统计调查 并从市场定位 产品定价 营销平台 促销方法四个方面进行房地产企业销售手法的统计 产品定价的方法见第222 226页 广告媒介形式选择见第228页 公共关系活动方式见第229页 营业推广的方式见教材第222 232页 3房地产企业销售统计实务第222 232页销售统计图表 销售价格统计 营销促销统计 如营业推广结果评价统计可分推广前 推广中 推广后的销售比较 4企业销售和客户资料统计案例第232页 三 房地产交易 中介和权属登记统计实务1房地产交易统计第234 239页 新房预售或现售统计 存量房买卖统计 房屋租赁统计 房地产抵押统计 二手房市场交易统计 存量房平均成交价格 均价 总 成交金额 总 成交面积 房地产抵押 在建工程 预购商品房 现房抵押等等 二手房市场交易统计各指标与图表第237 240页2房地产中介统计 房地产中介服务机构的基本指标填写要求 如应写全称 不得使用简称 地址 成立时间等规定 3房屋权属统计 年末已登记房屋总建筑面积的计算第243页 住宅建筑面积不包括住宅楼中作为人防或不住人的地下室 房屋他项权利 指由房屋的所有权衍生出来的典权 租赁权 抵押权 继承权等权利 作业 教材第247 248页思考题第一 二 三题 专题调查三 营销统计以小组为单位 通过广州阳光家缘网等网站 搜集不同住宅项目的销售交易状况 统计出广州自限购以来住宅类房地产的交易状况 不同住宅项目如新房 二手房 或普通商品房 高档公寓 别墅 经适房 或不同区域 不同户型 不同面积等 交易状况如面积 套数 价格 可自拟指标 也可参看第218页表7 5 7 7 7 7 第225页表7 9 7 10 7 11 第236页表7 25 第237 240页各图表 第八章物业管理及其他相关统计实务 一 物业管理统计 二 房屋修缮 三 住宅共用部位共用设施设备维修基金统计 四 房屋拆迁统计 五 住房制度改革统计 一 物业管理统计1物业管理概述概念 物业管理企业接受业主委托 依据合同 对物业 房屋 设备 设施 场地 及环境 秩序进行维护 管理 并提供服务 含经营性服务 2物业管理统计的内容在管物业统计 物管企业从业人员统计 物管公司经营统计 3物业管理指标见教材第254页 二 房屋修缮1房屋修缮概述含义 对已建房屋的结构 装修 设备进行拆改 翻修和维护 主要为满足其居住条件 也有为提高其艺术性 分类 小修 中修 大修 综合维修 翻修五类 房屋完损标准 完好 基本完好 一般损坏 严重损坏四个标准 房屋完损等级 完好 基本完好 一般损坏 严重损坏 危险五个等级 2房产折旧统计 使用年限平均法见教材第258 259页 例题8 1 三 住宅共用部位共用设施设备维修基金统计1共用部位共用设备设施概述教材第260页 另见表8 2 2共用部位共用设备设施维护统计的内容零星维修 中修 大修 更新改造 故障维修 3维修基金的相关内容来源 由业主在购房时按购房款2 3 比例缴纳 用途 用于住宅共用部位共用设施设备保修期满之后的大修 更新和改造 规定 维修基金归全体业主所有 实行专款专用 严禁挪用 可由房地产行政主管部门或委托物业管理单位代管 物管单位提出使用计划后经业委会批准再用 四 房屋拆迁统计1拆迁要求必须首先取得建设用地规划许可证后才可申领房屋拆迁许可证 必须取得房屋拆迁许可证才可实施拆迁 必须在拆迁许可证规定的范围内实施拆迁 不可擅自超过范围 也不可擅自缩小范围 若需改变范围 须重新申领房屋拆迁许可证 一旦确定拆迁范围后 范围内的任何单位和个人都不得进行新建 改建 扩建或改变房屋和土地用途 租赁房屋等活动 2拆迁补偿相关问题拆除违章建筑 无证建筑 和超过批准期限的临时建筑 均不予补偿 补偿对象是房屋所有人 补偿方式有货币和房屋产权调换两种 补偿原则是等价有偿 依据房屋的区位 用途 建筑面积 成新程度 结构形式 楼层朝向等评估价格 五 住房制度改革统计1城镇住房制度改革概述改革内容 见教材第267 268页 其他 房改房 经适房 廉租房 公租房 房改房 公有住房 按成本价或标准价 负担价 抵交价 优先发售给住房困难户 1998年末班车 经适房 以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房 1998年推出 廉租房 以租金补贴或实物配租或租金减免的方式 提供给具有城镇户口的经济和住房困难的家庭 2006年开始 廉租房的面积原则上不超过当地人均住房面积的60 廉租房的资金来源主要是市县财政拨款 住房公积金增值收益 社会捐资或其他集资 廉租房的房源主要是政府出资收购或建设的住房 腾空的公有住房 社会捐赠的住房 其他渠道筹集的住房 公租房 不限户口 可以由企业建设提供 可以群居 针对买不起经适房又不够廉租房条件的夹心人群 如刚毕业 收入不低但积蓄不多 买不起房又租不到便宜 稳定的房的新就业人群 2010年开始 2住房公积金相关问题 住房公积金的提取和使用 见教材273页 住房公积金缴存规定 用人单位自录用之日起30天内到住房公积金管理中心办理缴存登记 缴存基数为职工本人上一年度月平均工资 原则上不超过所在地上一年职工月平均工资的2倍或3倍 单位和个人缴存比例不应低于5 原则上不高于12 单位必须在每月发放职工工资之日起5天内将单位缴存和个人扣除的公积金缴汇到专用账户 作业 1教材第275 278页思考题 2预习教材第9章 尤其第290 292 297 301页 第九章房地产宏观经济指标统计实务 一 房地产财税指标统计 二 房地产金融指标统计 三 房地产价格指标统计 四 房地产人力资源统计 一 房地产财税指标统计1统计内容房地产与财政收入 支出 管理三方面 2例题教材第282 283页例题9 1 点弹性系数公式的套用理解 房地产行业投融资增长率与财政收入增长率的比值 二 房地产金融指标统计1统计内容全社会固定资产投资统计 房地产开发投资统计 房地产信贷资金统计 当前我国全社会固定资产投资统计范围 指所有企事业 行政单位和城乡居民建造 更新改造和购置固定资产 包括设备 各类建筑物 构筑物 的活动 固定资产投资的资金来源 国家预算内资金 国内贷款 利用外资 自筹资金和其他资金来源 2例题教材第287页例题9 2 第288 289页例题9 3 房地产投资结构指标分析 第290 291页例题9 4 住房公积金相关统计 第291 292页例题9 5 住房公积金贷款额度计算 广州公积金贷款额度的计算方法 三种方式比较 选最小值作为借款人最高可贷公积金额度 根据住房公积金账户内存储余额的倍数 贷款最高限额 贷款比例其中 可贷额度的计算 总余额 月缴存额 至退休时间总月数 2 2 为夫妻双方可贷额度的总和 一人申请时 最高不超过50万元 两人或以上的职工申请同一住房时 最高额度不超过80万元 对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米 含90平方米 以下或按规定购买经济适用住房的家庭 包括借款人 配偶及未成年子女 下同 首付款比例不低于20 对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭 首付款比例不低于30 对购买