前期物业管理工作计划

1 / 26前期物业管理工作计划花城物业公司前期工作计划123注：1、该工作计划按 公司提供 2016 年 10 月为交楼日期进行编制。2、以上各项工作的完成时间需根据项目实际工程进度适当调整。4xxx 住宅小区前期物业管理工作计划按管理要求和物业管理运作需要，物业公司将工作分为介2 / 26入期管理、入住期管理和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划： 介入期根据房地产公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于房地产公司的销售服务，申报物业服务收费(初次定价)。1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，物业公司做好以下各项前期准备工作：根据房地产公司相关销售承诺内容，制定业主临时公约 、前期物业服务协议 、 业主手册 ，并与业主签定前期物业服务协议 ；对房地产公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免入伙后口实不符导致纠纷；对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议；参与项目组的工程例会，适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对小区的给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共3 / 26配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议；收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试；对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理；配合销售中心物业管理咨询，同时与销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通；业主入伙前，先行参与房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告；收集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息，以满足日后维修中的材料供应；与公司相关部门协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决；建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、4 / 26电话申请等准备工作；与公司协商确定管理办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案；人员配置、培训计划的制定与实施；拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册。针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。2、开展业主服务需求调查积极参与地产公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售中心帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。3、按规范实施接管验收5 / 26充分利用前期介入取得的各类资料和数据，以及对物业的了解，本着“对业主负责，对房地产负责”的宗旨，进行严格、细致、全面的接管验收。4、介入期管理工作计划表入住期高效1、便利办好入住入伙期是物业管理工作关键的一个环节，同时也是物业管理人展示自身形象，打开工作局面，为今后物业管理服务工作奠定良好基础的一个契机，为此物业公司做好如下几项工作：与销售中心配合，告知业主详细的入伙流程、各项手续办理办法以及应收的有关费用，以便业主事前做好准备；销售中心应合理安排业主的入伙时期，加强节假日的入伙办理；入住服务；6 / 26一条龙办理入住手续，随到随办，与销售部密切合作，对业主提供一对一的入住服务；事前联系供气、供电、供水、电信、银行等相关专业部门，同步办公，方便业主入伙；2、提供入住期的便民服务措施延长工作时间，随到随办，同时提供物业管理及其收费项目的咨询答疑、装修咨询等；通过公开招投标方式引入 45 家具有一定品牌、资质、售后服务良好的正规装修商、电器商、各类装修材料商，进驻社区并向业主推荐方便业主的同时进行经营创收；组织有偿便民服务队，解决入住期间搬运量大，搬家难的问题；解决家庭装修后清洁卫生问题，同时也方便装修期间民工流的控制。3、记录并处理业主在接收楼验房中提出的合理的意见与建议7 / 264、装修管理装修宣传培训。根据建设部第 110 号令住宅室内装饰装修管理办法及中山市有关装修管理的规定，制定房屋装饰、装修管理办法 、 装修期间电梯使用管理规定 、二次装修申请表等，对相关管理员以及业主、装修施工单位的施工人员进行装修的法律、法规及专业知识培训。强化装修审批二次控制的要点，制定装修审批程序。落实二次装修跟踪监管责任制。制定违章装修处理流程。依据装修方案结合日常的装修巡查记录和装修变更记录进行装修验收。5、治安管理建立高素质的安管队伍，按高标准、严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事8 / 26化管理” 。确立治安重点，加大对入住期人流、物流、车流的有效监控。 车位、车主、车型、车色）实施科学有效的防范体系，全面防范实施巡逻岗、固定岗、机动岗三岗联合防范，各岗有效的配合与互动；完善并发挥智能化系统的安防优势。6、入住期管理工作计划表常规期管理培训工作通过培训，提高物业公司员工的文化素质、业务技能和管理服务水平，为物业项目培养一支品质优良、专业过硬的物业管理队伍，使社区的物业管理更加赋有成效。安管培训计划9 / 26绿化培训计划行政培训计划1、 小区工程部培训计划2、 常规期工作计划表xxxx 物业服务有限公司2016 年 6 月 16 日前期物业管理工作计划一、前期介入计划专业、科学、规范的物业管理前期介入,将为今后物业管理服务品质的提高及降底管理成本,打下坚实的基础。针对行政中心,现代化、智能型、设施设备多规模大的物业特点,本公司如果中标,将成立前期物业管理介入工作组,以国际先进的物业管理理念,专业化、科学化的管理方式,介入某某区行政中心的前期物业管理工作。10 / 26(一)、前期介入人员安排组长:公司总经理兼任副组长:行政中心物管事务所经理其它成员:公司本部工程部工民建、电气、弱电专业工程师各 2 名,项目经理 2 名、品质管理部、资源管理部、市场推广部、计划财务部主管级职员各 1 名。(二)、工作方式1.组长每周组织会议对一周工作作全面布署,并检讨各项工作的完成情况。2.副组长全日制现场办公,负责行政中心现场工作的协调与安排。3.各专业工程师及中心物管员按工作内容全日制现场工作,副组长每日组织会议对当日工作作全面检讨。11 / 264.工作组其它成员按现场半日工作制工作,按计划完成各口工作,每周向副组长提供工作报告。(三)、工作内容内容 完成时间 落实部门 备注一、前期工程监督1)审阅楼宇、设备图则及设计 工程部、工作组2)设施设备隐蔽线路的熟悉与标注 工程部、工作组3)从物业管理角度向业主方提供建议 工程部、工作组4)按工程合同承诺标准,编造验收表格 工程部、工作组5)制定验收程序并接管物业设施、初检遗漏工程 按工程进度 工程部、工作组6)向机关事务局提供楼宇、设施设备保养及维修建议 工程部、中心物管事务所12 / 26二、人事1)物管事务所架构制定及讨论审定 资源部、工作组2)管理级员工的招聘3)各级员工编制、职责、聘用条件及员工福利制度审批 资源部4)人事管理制度、员工手册的讨论审批 资源部A.公开招聘 资源部B.面试 资源部C.聘用及入职培训 资源部D.熟悉物管事务所运作及在职培训 资源部、中心物管事务所三、设立某某区行政中心物管事务所13 / 261)设立及装修物管事务所 工程部、工作组2)办公设备及工具设备的采购 资源部、工作组3)现场清洁及布置 中心物管事务所四、管理文件1)中心公约、服务手册制定及审批 市场推广部2)各类文件、表格的制定及印刷 品质部、资源部五、管理预算、启动预算及财务安排1)制定初步管理预算、启动预算及讨伦 计划财务部2)管理费及各项费用制定及申报 市场推广部3)各项财务管理制度制定 计划财务部六、楼宇基本设备预算14 / 261)设计及审定各类标牌、指示牌 市场推广部2)采购、制作及安装 市场推广部七、物业验收之准备1)楼宇各单项验收 根据情况确定 工程部、工作组2)公共地方的验收(道路、停车场等) 根据情况确定 工程部、工作组3)楼宇各项设施设备测试及验收 根据情况确定 工程部、工作组4)楼宇内部初验 根据情况确定 工程部、工作组5)遗漏工程跟进及监督验收 根据情况确定 工程部、工作组6)绿化工程的验收 根据情况确定 工程部、工作组15 / 26八、楼宇接管安排1)制定接管计划 工作组2)安排准备各类文件 品质部、工作组3)人员安排 工程部、工作组4)接管培训 工程部5)清洁开荒 中心物管事务所6)现场氛围布置 市场部、中心物管事务所7)进行接管工作 工程部、中心物管事务所九、遗漏工程跟进1)整理资料及落实遗漏工程跟进 按工程进度 工程部、中心物管事务所2)维修后复检、通知业主方再次验收 按工程进度 工程部、16 / 26中心物管事务所3)现场施工方的管理讨论 品质部、中心物管事务所十、各服务项目检讨1)物业保险事宜之建议 计财部、中心物管事务所2)检讨物业管理人力资源 资源部、中心物管事务所3)检讨保安安排 中心物管事务所4)检讨清洁服务之安排 中心物管事务所5)检讨维护保养服务之安排 工程部、中心物管事务所6)检讨处理客户投诉之程序 品质部、中心物管事务所7)检讨园艺绿化保养及节日布置之安排 工程部、中心物管事务所8)检讨公共关系之安排 市场部、中心物管事务所17 / 26前期物业管理工作计划医院后勤工作在整个医院运行体系中扮演着保障、服务、节能、增效重要角色，是医疗服务和医院运行的支持系统。后勤设备是保障医、教、研活动正常运转的基本条件，也是医院基本质量要素。因此物业后勤不仅具有为医疗活动提供条件保障的一面，而且还有为病人和医院职工提供生活服务的一面，因此搞好物业后勤工作，更好地为医、教、研服务，为病人和医院职工服务，非常重要。根据目前主体工程一期项目完工的情况，本人初拟定以下工作思路以供领导审阅：一、确定管理模式委托物业公司管理，医院业务经营与后勤物管以共融两制的方式进行管理，我院独立成立物业管理部机制，由物业管理部建立一套质量体系指标，以此作为督查考评的依据，对物业公司进行服务管理及评分，力求服务优质与医疗技术达到相得益彰的效果。二、制定物业部门组织结构、人员配置及工作职责18 / 261、医院物业管理部组织结构图如下： 2、各职位工作职责物业管理部 部长在院长的领导下全面部署并组织物业部的管理工作，以满足医院建设、发展及医疗、教育和科研的需要。参与医院建设和发展的论证活动，发挥职能部门参谋决策的作用。 对物业部的工作提出总体设想和规划，不断建立健全的管理制度，使管理水平制度化、规范化、科学化。制定的科学的物业管理质量体系 ，对物业公司日常工作进行监督与评估。组织物业部门进行业务培训，对相关的业务工作进行指导。 制定医院资产管理方案及管理制度，对资产进行统19 / 26筹管理。对各类机电设备检修、服务管理评分、医院环境巡视报告、等报表进行审核。完成院领导交办的其它工作。物业部 行管人员主管领导物业部长，日常工作向物业部部长汇报。 协助部长督查物业公司日常管理工作。协助部长起草有关物业管理方面的文书及管理制度。依照物业管理部制定的物业管理质量体系 ，对物业公司的业务管理水平进行评估。督查协同管理医院餐厅，组织协调会务接待用餐安排。督查物业公司的安范管理情况，对管理疏漏之处，提出整改意见。 完成部长交办的其它工作。20 / 26物业管理部 文员主管领导物业部长，日常工作向物业部部长汇报。接收医院内各类发文，负责本部门报刊、邮件的收发。 负责物业部办公室与各科室及业务单位的接待工作。汇编建档物业管理部的各项文档及资料。负责医院资产台帐的建立及查询，制作资产管理报表。 负责每半年/1 次，医院内的资产盘点工作。负责物业办公室各类办公物资的领用与管理。完成部长交办的其它工作。物业部 机电工程师主管领导物业部长，日常工作向物业部部长汇报。负责综合楼日常机电设备的管理与维修。21 / 26督查物业管理区域各机电设备的运行状况，对设备运行情况提出预警意见及评估，发现问题，要求物业公司工程部进行整改。制定机电设备管理体系与巡查评分，每日制作巡查报表交物业部长审查。制定年度物业中心关于机电设备方面的培训，协同物业公司共同组织培训工作。督查并协同物业公司进行每年设备的养护并制定养护方案。 建立各类设备及产家的档案，将每次养护维修的资料建档。 完成部长交办的其它工作。三、市调，了解具资质的物业企业，实地考察，为后续物业引进工作提供质价相符的企业。四、筛选潜在物业企业，制定物业服务项目内容及要求，了解比对预报价。六、引进物业服务企业，约谈物业委托合同，提出托管项22 / 26目及服务要求。七、向院领导汇报物业管理合同，请示相关未尽事宜，完善合同条款。八、进行委托合同法律咨询，确定我方合同的权力受保护的合法性。九、组织签订物业委托合同的。十、督查物业公司与建设单位承接验收工作，参与并监督物业企业与建设单位验收的过程，避免工程质量上的疏漏及相关资料的流失。承接的项目及资料包括以下内容：产权资料1、项目批准文件；2、规划用地批准文件；3