村镇建设管理制度

村镇建设管理制度 目录 村镇建设管理条例 . 1 农村村民住宅建设管理办法 . 8 村镇建设管理条例 第一章总则 第一条为加强村镇规划建设管理，改善村镇生产、生活环境，促进农村经济和各项建设事业协调发展，制定本条例。 第二条本条例所称村镇是指村庄和集镇。 第三条在城市规划区外的村镇建设，适用本条例。但国家重点项目和成片开发区建设除外。 第四条村镇建设应当改造和新建相结合，以集镇为重点，遵循统一规划、合理布局、因地制宜、节约用地、保护耕地、综合开发、配套建设、协调发展的原则。 第五条村镇建设应结合当地特点，提倡采用新技术、新工艺、新材料、新结构，提高建设水平。 各级人民政府要鼓励科技人员支援村镇建设，并加强村镇建设的科学 研究和科研成果的推广应用。 第六条全省村镇的规划和建设实行统一管理，分级负责的原则。 省建设委员会是省人民政府主管村镇规划建设工作的职能部门，负责全省村镇建设的统一管理工作。 县级以上人民政府建设行政主管部门，负责本行政区域内村镇规划建设的统一管理工作。 乡级人民政府负责本乡（镇）行政区域的村镇规划建设管理工作。乡（镇）人民政府村镇建设管理站负责本乡（镇）村镇规划建设管理的具体工作。 第七条各级村镇建设行政主管部门要建立健全村镇建设档案制度。村镇建设规划以及设计、施工图表和其他基础资料等，要及时清理归档。 第二章村镇规划的制定 第八条村庄和集镇必须编制规划（以下简称村镇规划），村镇规划包括乡（镇）域总体规划、集镇建设规划和村庄建设规划。 第九条村镇规划应当与国土规划、区域规划、江河流域规划、城市规划、土地利用总体规划相协调。 第十条编制乡（镇）域总体规划以县（市）域规划和社会经济发展计划为依据，内容应当包括乡（镇）域内村庄和集镇的布局、性质、规模、发展方向；村镇之间道路交通系统、供电、给排水、邮电通讯等生产、生活服务设施的配置；主要生产项目的安排、文教卫生、绿化和环境保护等。 第十一条编制村庄和集镇建设规划应 以乡（镇）域总体规划为依据，对村庄和集镇的建设项目作出具体安排。 村庄和集镇建设规划应当包括：居民住宅、公共建筑、生产建筑、道路交通、绿化和其他基础设施等各项建设的布局，人口及用地规模，发展方向和有关的技术经济指标，近期建设计划以及重点地段建设项目的布置等。地处洪涝、滑坡、地震等自然灾害易发地区的村庄和集镇，应当按照国家和地方的有关规定编制防灾规划。 第十二条乡（镇）域总体规划、集镇建设规划由乡（镇）人民政府组织编制；村庄建设规划由村民委员会组织编制。 第十三条乡（镇）域总体规划和集镇建设规划须经乡（镇）人民代表大会或乡（镇）人大主席团讨论通过，报县级人民政府批准。 村庄建设规划须经村民会议或村民代表会议讨论通过，由乡（镇）人民政府审查同意后，报县级人民政府批准。 第十四条村镇规划经批准后，乡（镇）人民政府应当公布，任何单位和个人必须严格执行，不得任意变更。确需变更的，应报原批准机关核准。 第三章村镇建设管理 第十五条村镇的各项建设，包括新建、改建、扩建村镇的住宅、公共建筑、生产建筑、基础设施等各项建设，必须符合村镇规划，服从规划管理。 第十六条任何单位在 村镇进行建设，以及个人在村镇兴建生产建筑，必须按照下列程序办理审批手续： （一）持批准建设项目的有关文件，向乡（镇）村镇建设管理站提出选址定点申请。乡（镇）村镇建设管理站按照村镇规划要求，确定建设项目用地位置和范围并提出建设工程规划设计要求。县级建设行政主管部门审查同意，划定规划红线图后，发给选址意见书。 （二）持规划红线图和选址意见书，向土地管理部门申请办理建设用地手续。 （三）持用地审批文件和建筑设计图纸等，向县级建设行政主管部门申请办理建设许可证。 （四）经乡（镇）村镇建设管理站放样、验线后，方可开工 。 第十七条个人建住宅及其附属物的，经村民委员会同意，乡（镇）村镇建设管理站按照村镇规划进行审查，划定规划红线图后，向土地管理部门申请办理用地审批手续。然后，由乡（镇）人民政府发给建设许可证。经乡（镇）村镇建设管理站进行放样、验线，即可开工。 第十八条建设单位和个人必须在取得建设许可证之日起一年内开工建设。逾期未开工建设的，建设许可证自行失效。 第十九条单位建住宅、生产建筑、公共建筑和基础设施工程项目的，必须接受建设工程质量监督站的质量监督。 第二十条生产建筑、公共建筑和基础设施建设项目以及单位住宅，必须由 具有相应资质的设计、施工单位进行设计、施工。 个人建筑宅的，可以委托设计，也可以选用县级以上建设行政主管部门推荐的通用设计图。 第二十一条在村镇从事工程承包的施工企业必须持有资质等级证书或资质审查证书，并在其规定的营业范围内承担施工任务。 第二十二条建设工程竣工时，施工单位或个人应及时拆除各种临时工棚，清理平整施工现场。 第二十三条建设工程的设计和施工必须执行国务院有关主管部门关于农村建筑设计防火规范的规定。 第四章村镇基础设施建设 第二十四条各级人民政府应当把乡（镇）域总体规划和村镇规划确定的村镇 基础设施建设纳入国民经济和社会发展计划，分步实施。 第二十五条任何单位和个人都必须自觉遵守村镇基础设施管理的有关规定，保证村镇基础设施的正常使用。 第二十六条在村镇进行建设的单位和个人应当缴纳村镇基础设施配套费。 村镇基础设施配套费专项用于村镇基础配套设施的维护和建设。 第二十七条各级人民政府应当采取措施，保护村镇饮用水源不受污染，改善村镇居民饮水条件。 第五章村镇房屋管理 第二十八条村镇房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，当事人应当向房屋所在地乡（镇）村镇建设管理站办理登记手续。 各级人民政府村镇建设主管部门应当加强村镇房屋产权产籍、买卖、租赁、抵押的管理，建立健全村镇房屋档案管理工作制度，具体办法参照城镇房地产管理的有关规定执行。 第二十九条现有房屋所有人（包括国家授权的经营管理人），必须在房屋所在地县级以上人民政府规定的期限内申请办理登记手续，领取由县级人民政府颁发的房屋所有权证。 新建、扩建、改建房屋的，其所有人应在竣工后三个月内办理所有权登记或所有权变更登记。 第六章法律责任 第三十条建设单位未取得建设许可证或违反建设规划要求进行建设的，由县（市）人民政府建设行政主管部门责令其立即停止建设，限期改正，并按已形成的建筑面积每平方米处以 100元至 200元的罚款。影响村镇规划实施的，责令限期拆除或没收已形成的建筑物、构筑物和其他设施。 农村居民个人未经批准或者违反规划的规定建造住宅的，由乡（镇）人民政府依照前款规定予以处罚。 第三十一条违反本条例第二十一条规定的，由县级建设行政主管部门责令停止施工，并处以 2000元至 5000元罚款。 第三十二条工程竣工后，施工单位或个人不及时清理平整施 工现场的，由乡级人民政府责令限期清理平整；逾期不清理的，责令继续清理外，并可处以 500元至 1000元罚款。 第三十三条罚款按规定上缴地方财政。 第三十四条当事人对处罚决定不服的，可以依法申请复议或者向人民法院起诉。逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。 第七章附则 第三十五条国有农、林、渔场场部建设管理，适用本条例。 第三十六条建设许可证和配套表格由省建设委员会统一印制。 第三十七条村镇基础设施配套费收取办法由省建设委员会制定，报省人民政府批准 后执行。 第三十八条本条例由省建设委员会负责解释。 第三十九条本条例自 1993年 8月 1日起施行。 （ 1997年 10月 25日 九、村镇建设管理条例第三十条修改为：“建设单位未取得建设许可证或违反建设规划要求进行建设的，由县（市）人民政府建设行政主管部门责令其立即停止建设，限期改正，并按已形成的建筑面积每平方米处以 100 元至 200元的罚款。影响村镇规划实施的，责令限期拆除或没收已形成的建筑物、构筑物和其他设施。 农村居民个人未经批准或者违反规划的规定建造 住宅的，由乡（镇）人民政府依照前款规定予以处罚。 农村村民住宅建设管理办法 第一章总则 第一条为了统筹城乡发展，加强农村村民（以下简称村民）住宅规划建设及用地管理，提高农村住宅建设水平，促进集约合理用地，改善农村人居环境，保障村民的合法权益，根据有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。 第二条本省行政区域内镇乡、村庄（不含城市、县人民政府所在地镇、开发区规划建设用地范围内的镇乡、村庄）规划区内，农村集体土地上村民新建、扩建、改建个人住宅（以下统称村民建房）及其管理，适用本办法。城市、县人民政府所在地 镇、开发区规划建设用地范围内的镇乡、村庄村民建房按照城市、县人民政府所在地镇、开发区的规划和有关规定进行建设和管理。 第三条村民建房应当坚持安全、适用、经济和美观的原则，应符合规划、节约用地、注重防灾、安全施工、保护环境，体现农村地域特色，并妥善处理通风采光等相邻关系。 第四条村民建房包括集中建房和个人建房。个人建房是指单户村民自行建造自住住宅的活动，包括在原宅基地上改建或扩建、异地新建；集中建房是指镇乡人民政府或村民委员会组织村民集中建设自住住宅的活动，包括统规统建、统规自建、统一旧村改造等方式。 各级人 民政府应当采取有效措施，引导村民向中心村、集镇或小城镇集聚，统一规划集中建设住宅小区。 有下列情形之一的 ,应当统一规划集中建设住宅小区： （一）因国家、集体建设拆迁安置需要集中建设住宅的； （二）农村土地整理涉及村民新建住宅的； （三）灾后集中统一建设的； （四）实施造福工程、地质灾害搬迁统一建设的。 第五条村民建房规划管理要方便群众，高效管理。城市、县人民政府城乡规划主管部门可以将其职权范围内的镇乡、村庄规划管理具体事务委托镇乡人民政府实施。 第二章规划及用地要求 第六条村民建房应当符合镇乡、村庄规划和镇乡土地利用总体规划以及历史文化名镇名村保护规划，严格遵循“先规划、后建设”原则。不符合规划或者未编制上述规划的，不得审批村民建房和住宅用地。 第七条镇乡人民政府应当加快镇乡、村庄规划编制或修编进度。村庄规划编制内容和深度应当符合村庄规划导则（试行）。规划编制要注重村民参与，充分听取村民意见，尊重村民意愿，符合农村实际，方便生产生活。村民建房应按修建性详细规划或者整治规划的要求建设。 第八条村民建房应当充分利用旧宅基地、空闲地和其它未利用地，严格控制使用耕地和生态公 益林地。禁止村民在地质灾害危险区内建设住宅。 第九条农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民在原宅基地之外申请新建住宅的，其原有的空闲宅基地由村委会或村集体经济组织收回，并结合村庄土地整理，重新规划后统一安排使用。 村委会或者村集体经济组织依法收回农村村民旧住宅用地的，应当给予经济补偿。 第十条村民建房每户宅基地面积限额为 80 平方米至120平方米。利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅，或者对原旧住宅进行改建的，每户可以增加不超过 30 平方米的用地面积。 前款所称宅基地面积，是指住宅建筑物、构筑物 (含基础 )垂直投影范围内的占地面积。 第三章建房审批 第十一条村民建房申请应当符合下列条件之一： （一）因无住宅或现有住宅宅基地面积明显低于法定标准，需要新建或扩建住宅的； （二）同户中兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄要求分户的； （三）因国家或者集体建设、实施镇乡、村庄规划以及进行公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的； （四）因发生或防御自然灾害，需要安置的； （五）原有住宅属 （六）向中心村、集镇、小城镇或者农村住宅小区集聚的； （七）县（市、区）人民政府规定的其他情形。 经批准回原村庄定居的港、澳、台胞和华侨需要建设住宅的，参照本办法规定办理。 第十二条村民建房申请有下列情形之一的，不予批准： （一）现有宅基地面积虽明显低于法定标准，但现有人均住宅建筑面积超过 60平方米的； （二）分户前人均住宅建筑面积已超过 60平方米的； （三）年龄未满 18周岁的； （四）不符合镇乡、村庄规划和镇乡土地利用总体规划的； （五）将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的； （六）不符合“一户一宅”政策规定的。 第十三条村民建房应当取得规划许可。镇规划区内村民建房应当办理建设工程规划许可证，乡、村庄规划区内村民建房应当办理乡村建设规划许可证。 村民建房取得建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。 第十四条村民个人申请住宅建设的，应当持下列材料向村委会提出申请： （一）村民住宅建设和用地申请表一式五份； （二）户口簿及家庭成年成员的身份证影印件； （三）申请人同意退出原使用的住宅用地并交由村民委员会或村民小组重新安排使用的承诺书 (没有旧住宅的除外 )； （四）属危房改建的， 应提供原住宅权属证明以及危房鉴定部门或村镇建设管理机构出具的危房鉴定书； （五）拟建房屋与相邻建筑毗连或者涉及到公用、共用、借墙等关系的，应当取得各所有权人一致同意，并签订书面协议或者在申报图纸（含四至范围）上签字确认，协议应当经过当地村委会见证或者依法公证； （六）具有相应资质的建筑设计单位、具备注册执业资格的设计人员绘制的设计图，或者选用标准通用图。 村委会应当根据村庄修建性详细规划和整治规划要求，与建房户充分沟通，合理安排建房宅基地，并在接到申请之日起 7 个工作日内，或者每一个月集中申请材料，依法召开村 委会议或者村民代表会议，对申请材料和村民建房宅基地安排情况进行审议，在本村张榜公布征询本村村民的意见；在张榜公布之日起 15 个工作日内本村村民未提出异议或者异议不成立的，应当在村民住宅建设和用地申请表中签署意见，证明申请人的原住宅情况和家庭成员现居住情况和确认宅基地情况，并报镇乡人民政府。 第十五条镇乡人民政府应当自收到村委会上报的村民建房申请材料之日起 5个工作日内，组织镇乡规划建设、国土资源管理机构一同到实地勘测，并对是否符合住宅建设和用地申请条件，是否符合镇乡、村庄规划和镇乡土地利用总体规划，是否符合 房屋建设技术标准，是否存在地质灾害隐患等事项进行审核。经审核符合条件的，镇乡规划建设、国土资源管理机构现场确定规划用地范围，在 5个工作日内绘制建设用地规划红线图，并分新建、扩建和改建两种情形报批。 第十六条属利用原宅基地改建的，不需办理用地批准手续，直接办理规划建设许可手续，由镇乡人民政府根据镇乡、村庄规划进行审批，符合条件的在 10 个工作日内核发建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证，村民即可开工建设。 第十七条属新建、扩建的，应报送城市、县人民政府城乡规划主管部门或者受委托的镇乡人民政府进行规划 审批。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当在接到镇乡人民政府上报的有关材料之日起 20 个工作日内审批，受委托的镇乡人民政府应当在收到村民建房申请材料之日起 20 个工作日内审批，对符合条件的核发建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证后，由镇乡人民政府在 5个工作日内报县级人民政府审批用地。 县级人民政府应当在接到镇乡人民政府上报的有关材料之日起 10 个工作日内 (依法办理农用地转用审批的期限除外 )进行审核，予以批准的，由县级人民政府国土资源行政主管部门核发建设用地批准书。 第十八条采取集中建房的，村民应向 村民委员会提交以下材料： （一）村民住宅建设和用地申请表一式五份； （二）户口簿及家庭成年成员的身份证影印件； （三）申请人同意退出原使用的住宅用地并交由村民委员会或村民小组重新安排使用的承诺书 (没有旧住宅的除外 )。 由组织集中建房的镇乡人民政府或村民委员会，依据经批准的村庄修建性详细规划，根据建房户需求和数量，划定集中建房范围，制定统一建设方案，按照十五条、十七条新建扩建情形规定程序，统一、分户办理规划许可和用地审批手续。 第十九条属于文物保护建筑和控制性保护建筑范围内的危房改建，镇乡人民政府在规划审 批前，应将其改建方案书面征得文物保护行政主管部门同意。 第二十条对村民建房规划申请不予批准的，城市、县人民政府城乡规划主管部门、镇乡人民政府应当在收到申请材料之日起 20个工作日内书面通知申请人，并说明理由。 对村民建房用地申请不予批准的，县级人民政府应当在收到镇乡人民政府提交的申请材料之日起 10 个工作日内书面通知申请人，并说明理由。 第二十一条村民建房规划和用地审批完成后 5 个工作日内，镇乡人民政府应将建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证和建设用地批准书一并发给申请人，并组织镇乡规划建设管理机构 和国土资源管理机构一同到实地放样，划定四至范围，村民即可开工建设。 第二十二条申请人应当自取得建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证之日起一年内实施住宅建设，逾期不建设且未申请延期的，规划许可证自行失效。确需延期的，建设单位或者个人可以在规定期限届满前三十日内，向原审批机关申请延期一次，延长期限不得超过一年。 第二十三条在土地利用总体规划确定的镇乡、村庄建设用地区范围内，为实施该规划将农用地转为村民住宅建设用地的，应依法办理农用地转用审批手续后，方可批准建设用地。 第二十四条县（市、区）规划建设主管部门、国土部门和镇乡人民政府（街道办事处）应当实行公开办事制度，将村民建房的申请条件、申报审批程序、审批工作时限等相关规定和村民建房审批情况进行公示。村民委员会应将村民建房申请和审批情况在村务公开栏上进行公示。 第四章建设管理 第二十五条村民建房应当严格按照规划许可核准的内容进行建设，不得擅自变更。确需变更的，应当经发证机关同意，并办理变更手续。 第二十六条城市、县人民政府城乡规划主管部门、镇乡人民政府应当对村民建房是否符合城乡规划实施监督和检查，被检查者应自觉接受监督和检 查，如实提供情况和必要的资料，不得隐瞒、妨碍和阻扰依法进行的监督检查活动。 镇乡人民政府应当负责规划许可审批后管理工作，建立村民住宅建设档案，做好放线、核样工作，并加强施工期间的规划实施监督和质量、安全管理。 第二十七条村民建房应当委托有资质的设计单位或者具备注册执业资格的设计人员设计，或者选用省级和当地规划建设主管部门编印的村镇住宅建设通用图。选用通用图建房的，应有专业技术人员指导住宅基础施工。建设多层单元式住宅的，应委托有相应资质的设计单位进行设计。 第二十八条农村住宅施工质量和安全由建房村民和参与建设 各方共同负责。农村住宅建设一定规模以上（四层及四层以上或者集中统建的），应由具备相应资质的施工企业承接施工，对集中统建的农村住房项目应办理质量安全监督手续；一定规模以下的可由建房村民自行选择农村建筑工匠或具备相应资质的施工企业承接施工。农村建房村民或者组织村民建房的单位应与参与建设各方签订合同，明确双方的权利和义务，并按有关规定和合同约定对所承建的工程承担相应的质量安全责任。 第二十九条农村建筑工匠从事村民建房施工，应具备相应的建筑施工技能。县（市、区）城乡建设主管部门、人力资源和社会保障部门要加强建筑工匠 培训，将建筑工匠培训纳入农村劳动力转移就业培训，按相关政策规定给予相应的职业技能培训补贴，提高建筑工匠技能，经培训考核合格的发给资格证书。鼓励和引导村民建房选择有资格证书的建筑工匠。 第三十条县（市、区）建设主管部门应依法对集中统建的农村住宅项目质量安全实施监督管理。 镇乡人民政府应当依据建设工程安全生产管理办法等有关规定，切实加强对村民建房质量安全的监督检查。 县（市、区）建设主管部门应提供技术服务和指导，特别在地基基础、主体结构、屋顶防水施工等分部分项工程以及安拆模板 、搭拆脚手架等关键环节加强必要的技术指导。 第三十一条村民建房按镇乡、村庄规划建设的，只收取土地证书和房屋产权证书工本费，不得收取规划许可证书工本费、征地管理费、基础设施配套费、耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费等行政事业性收费。 第三十二条村民经批准使用集体土地建设住宅，只需参照实施中华人民共和国土地管理法办法规定的征地补偿标准和办法，向农村集体经济组织或者村委会支付土地补偿费用。村民对原旧住宅进行原址翻建、申请新的住宅用地后将原旧住宅用地退还村集体经济组织的，不缴纳土地补偿费用。 第三十三条农村 住宅小区建设使用村民承包地的，所在地村委会或者村集体经济组织应当调整数量、质量相当的土地归原承包方继续承包经营；没有条件调整承包地的，村委会或者负责拆迁安置的单位应当依照法定征地补偿标准和办法，向原承包方支付征地补偿安置费用。征地补偿安置费用由住宅小区内的建房户分摊缴纳。 第三十四条村委会或村集体经济组织收取的土地补偿安置费用，应当用于本村基础设施、公共服务设施建设，或者用于发展生产，安置或者补偿被用地农业人口，不得侵占、挪用或者以其他形式非法使用。 第三十五条县（市、区）规划建设管理部门和镇乡人民政府应当 及时提供技术指导服务，免费提供住宅通用图纸，加大技术宣传力度，主动向村民宣传住宅小区规划、建房技术标准、质量安全要求、减灾防灾知识、生态环境保护和配套设施建设等相关规定。 鼓励社会各方面技术力量支持农村住宅建设，有条件的县（市、区）可组建农村住宅建设技术服务机构，为农村住宅建设服务。 第三十六条新建、扩建、改建村民住宅，应当自房屋竣工验收合格之日起 30 个工作日内依法申请办理土地初始登记或者变更登记手续和房屋产权登记手续，领取土地使用权证书和房屋所有权证书。 第五章技术标准 第三十七条村民建房应当遵守以下技术 标准规定： （一）选址：应避开地质复杂、地基承载力差、地势低洼不易排涝以及易受风口、滑坡、雷电和洪水侵袭等自然灾害影响的地段。 （二）规划：集中建设的住宅小区要编制修建性详细规划，个人建房要符合村庄整治规划，靠近城市、县城、镇所在地住宅小区，引导参照城市居住区规划设计相关标准，建设多层单元式住宅。 （三）层数和面积：农村独栋式、并联式或联排式自建住宅不得超过三层，每户住宅建筑面积控制在 300平方米以内。建设多层单元式住宅的，每户住宅建筑面积控制在 200平方米左右。 （四）层高：层高控制应符合当地的实际情况， 一般 3米左右。 （五）间距和朝向：住宅建筑前后间距与前建筑高度比一般不低于 1:1，相邻房屋山墙之间（外墙至外墙）的间距不低于 4米，建筑宜朝南、朝南偏东或偏西布置。新建建筑宜后退村庄干路红线 3米以上，后退村庄支路红线 1 米以上。 （六）抗震：新建住宅必须符合工程抗震设防要求，板、梁、柱不得采