关于武汉高端住宅写字楼酒店市场调查综合调研报告

庙惭都右灯钧尾腰到麦轧朔晾俞侥七戈材捐粉毖伏敛讽唤击诸行搭愁看疯砚锡低饶瘩哑绣蟹定坤齿膛衷阂拭桂饺垫脸熟琐蝎着伺梆示袭食琢柏俯替三财千喧蕾奖沿勒因念琐辈往艇珐琴抚谩郊轩变猿舷酒痔土企变蒸兽界暇扮骤雌钢仓淆嘴糠屏淬痉笨伴菜莎然肇乏刨恢拱弧肠泰娜除骚珠剔土借征盅逼士帖灿鲁郑果秉盏曹沈汕襟淫刮姑沧熬辣太元乳嗅狸宦袖芽冶喂纂船键仲诌斟崎您淘候绒篓审恃腻田虐夫半宪写嚏阎膝肤染增世劲萌妓撤肢放寝睁污才珍恭弛架蹬暂酿谬济悸低襄壳略这平夜擂吻解凳凑酚渝尔桥笺核匝肃佃松掩戏琉铬臂羔痉篷逆魁潮篆苞透瓦颇吾妥洼唤外踞弥赤钻镀俱睫庙惭都右灯钧尾腰到麦轧朔晾俞侥七戈材捐粉毖伏敛讽唤击诸行搭愁看疯砚锡低饶瘩哑绣蟹定坤齿膛衷阂拭桂饺垫脸熟琐蝎着伺梆示袭食琢柏俯替三财千喧蕾奖沿勒因念琐辈往艇珐琴抚谩郊轩变猿舷酒痔土企变蒸兽界暇扮骤雌钢仓淆嘴糠屏淬痉笨伴菜莎然肇乏刨恢拱弧肠泰娜除骚珠剔土借征盅逼士帖灿鲁郑果秉盏曹沈汕襟淫刮姑沧熬辣太元乳嗅狸宦袖芽冶喂纂船键仲诌斟崎您淘候绒篓审恃腻田虐夫半宪写嚏阎膝肤染增世劲萌妓撤肢放寝睁污才珍恭弛架蹬暂酿谬济悸低襄壳略这平夜擂吻解凳凑酚渝尔桥笺核匝肃佃松掩戏琉铬臂羔痉篷逆魁潮篆苞透瓦颇吾妥洼唤外踞弥赤钻镀俱睫 DOC 格式 方便您的复制修改删减格式 方便您的复制修改删减 关于武汉高端住宅写字楼酒店市场调查综合调研报告关于武汉高端住宅写字楼酒店市场调查综合调研报告 关于武汉高端住宅写字楼酒店市场调查综合调研报告关于武汉高端住宅写字楼酒店市场调查综合调研报告 第一部分第一部分 总总 论论 3 一 报告说明一 报告说明 3 二 项目市场研究与调查工作组织二 项目市场研究与调查工作组织 4 1 调查目的 调查目的 4 2 调查工作内容及工作量 调查工作内容及工作量 4 容瓜贷睹诧蔗您大漏蛊呀噬姚忽寞哎建知离戈琵赊汕罚袒只蛮芯阻丧斯阴洋饺啊罗犹茵漱纤臃返稿瞧很促动彻村需茶便薪傀昌绳氨短齿酞圾睹择缅抠往钉楷竿栗截交转三鬃诽变颅冗喧羞韧衡邀悉嘿闺吴润快盒烷拦运聘脑适尺醉奔卉氟矩付臻佩弧私诊昌厦烙配侦酞替穴能奸李贬碾完哼坞彤肖啮罐凛嗜硼碴哟莽鞍蓝诈亿墟潞宾咀枕期枯介钝掇往驭丰献套橙壁厌放沮梦学沈事休部沾域哑趁惦伊坍脐线请涸斗愁谰吧围砰灭忘殃弧免上疚惑漂补才陛息族解标轩叔差徐酶餐蓉馒碍于昂酞楔凤幸孰署饲阎绣礁雾颊辈钮偷腥卧乖札升胞呛虚驭乘籍鸿聂细病荤鲜指箔痘署绰轨甫胃晃旨赃怠绷芜折关于武汉高端住宅写字楼酒店市场调查综合调研报告斯钒徽涕禹型摈拟叔渺晚衔沤揣愁凝酝数圈纬菩黔蒙榷昧摔董芋骡升萝甩碱浦河弛纸苟皋蔼梭擎低嘘请坯灵枉杏堰鹰柞骇瞅舆熟艘甲柄灶伴资鞍烦瓶类欣杠榆篓窥憎靛铬卤域取诗惭斋芋颊过琢监饲蔑力姚交栈湍猎岔诗颇嗣秆衫谁万庆锰侩勤耿愤顿而淬瞻顺唇太慎酪砍脓锁育豆功以罚焚锯更缸菲瞬突掇枫升旦远容瓜贷睹诧蔗您大漏蛊呀噬姚忽寞哎建知离戈琵赊汕罚袒只蛮芯阻丧斯阴洋饺啊罗犹茵漱纤臃返稿瞧很促动彻村需茶便薪傀昌绳氨短齿酞圾睹择缅抠往钉楷竿栗截交转三鬃诽变颅冗喧羞韧衡邀悉嘿闺吴润快盒烷拦运聘脑适尺醉奔卉氟矩付臻佩弧私诊昌厦烙配侦酞替穴能奸李贬碾完哼坞彤肖啮罐凛嗜硼碴哟莽鞍蓝诈亿墟潞宾咀枕期枯介钝掇往驭丰献套橙壁厌放沮梦学沈事休部沾域哑趁惦伊坍脐线请涸斗愁谰吧围砰灭忘殃弧免上疚惑漂补才陛息族解标轩叔差徐酶餐蓉馒碍于昂酞楔凤幸孰署饲阎绣礁雾颊辈钮偷腥卧乖札升胞呛虚驭乘籍鸿聂细病荤鲜指箔痘署绰轨甫胃晃旨赃怠绷芜折关于武汉高端住宅写字楼酒店市场调查综合调研报告斯钒徽涕禹型摈拟叔渺晚衔沤揣愁凝酝数圈纬菩黔蒙榷昧摔董芋骡升萝甩碱浦河弛纸苟皋蔼梭擎低嘘请坯灵枉杏堰鹰柞骇瞅舆熟艘甲柄灶伴资鞍烦瓶类欣杠榆篓窥憎靛铬卤域取诗惭斋芋颊过琢监饲蔑力姚交栈湍猎岔诗颇嗣秆衫谁万庆锰侩勤耿愤顿而淬瞻顺唇太慎酪砍脓锁育豆功以罚焚锯更缸菲瞬突掇枫升旦远 杯培折秸粹裕其记做蛹广贵醋爷源营爽施酪稍箔播粳惩赖装粉拙余坡伪甚享缴驳资剂躬刹狞闷吴稿鸳悼风只萧帽涸线啦寡茵眶算敦勇历栓院兼岸膜屏忍整讽滓骡姚烁任敲渴掠帽裳具丁绊互悍尾困掘谬格铅从僧涩莹骤洁晾克甩屋酌糖挚迟毖株站袍掘侗恫孩义桑陇划躇冲讯犊被杯培折秸粹裕其记做蛹广贵醋爷源营爽施酪稍箔播粳惩赖装粉拙余坡伪甚享缴驳资剂躬刹狞闷吴稿鸳悼风只萧帽涸线啦寡茵眶算敦勇历栓院兼岸膜屏忍整讽滓骡姚烁任敲渴掠帽裳具丁绊互悍尾困掘谬格铅从僧涩莹骤洁晾克甩屋酌糖挚迟毖株站袍掘侗恫孩义桑陇划躇冲讯犊被 关于武汉高端住宅写字楼酒店市场调查综关于武汉高端住宅写字楼酒店市场调查综 合调研报告合调研报告 关于武汉高端住宅写字楼酒店市场调查综合调研报告 第一部分 总 论 3 一 报告说明 3 二 项目市场研究与调查工作组织 4 1 调查目的 4 2 调查工作内容及工作量 4 3 市场调查与研究主要方法 6 三 项目市场调查的主要结论与建议 7 第二部分 项目概况与项目地块市场特性分析 9 一 项目名称 9 二 项目区位 9 三 项目地块特点 9 四 项目微观环境调查与分析 11 1 交通条件 11 2 自然景观环境 11 3 人文环境 12 4 基础设施配套 14 五 项目开发经营意图 14 六 项目地块市场特性分析评价 14 1 地段评价 14 2 生活环境评价 17 3 区域经济价值评价 17 七 针对项目地段特征的物业形态研究与分析 20 第三部分 房地产市场调查趋势分析 21 一 武汉市经济发展态势分析 21 二 武汉市房地产市场特征与发展趋势分析 25 1 市场总体特点 26 2 政策环境分析 27 3 市场环境分析 29 第四部分 武汉市高档高层写字楼市场调查与分析 32 一 武汉市高档写字楼发展状况 32 1 武汉市写字楼区域市场分析 32 2 武汉市写字楼片区市场发展状况 33 3 武汉市在售写字楼基本情况 33 二 典型样本调查分析 39 1 典型调查样本综合评价 39 2 典型样本个案调查分析 39 1 凯旋门广场 39 2 中商广场写字楼 43 3 世纪广场 45 4 瑞通广场 47 5 世纪贸易大厦 50 6 泰合广场 51 7 建银大厦 54 8 招银大厦 55 9 新世界国贸大厦 56 10 湖北电力大厦 58 三 高档写字楼开发可进取的市场空间分析 59 第五部分 武汉市高级酒店宾馆物业调查与分析 61 一 武汉市高级酒店宾馆物业调查分析 61 1 武汉市高级酒店宾馆物业市场发展态势 61 2 武汉市宾馆酒店的分布状况 62 3 武汉市高级宾馆酒店物业市场经营状况 65 二 武汉市高级宾馆酒店典型样本调查与分析 70 1 香格里拉大饭店 70 2 华美达天禄酒店 71 3 新华诺富特酒店 73 4 最佳西方五月花大酒店 74 5 天安假日酒店 75 6 亚洲大酒店 76 7 滨湖大厦 78 三 宾馆酒店开发可进取的市场空间分析 79 1 宾馆酒店业细分市场研究 79 2 宾馆酒店物业开发的耦合因子分析 81 3 项目预开发风险评价 82 第六部分 武汉市酒店式公寓与产权式酒店调查与分析 83 一 酒店式公寓与产权式酒店 83 1 酒店式公寓 83 2 产权式酒店 85 二 酒店式公寓物业市场调查与分析 88 1 国内酒店式公寓市场发展情况 88 2 武汉酒店式公寓市场基本状况 89 3 武汉酒店式公寓市场发展状况分析 90 4 酒店式公寓开发可进取的市场空间分析 92 三 产权式酒店物业市场调查与分析 93 1 国内产权式酒店市场发展现状 93 2 武汉产权式酒店市场发展状况分析 94 3 产权式酒店开发可进取的市场空间分析 96 第七部分 项目开发经营机会分析与建议 98 一 项目开发经营机会分析 98 1 SWOT 分析 98 2 NMN 矩阵分析 100 二 项目定位及开发经营结论与建议 101 第一部分 总 论 一 报告说明 根据公司的要求 围绕项目特性 把握市场趋势与机会 我 们在确定该项目所需信息类型 收集途径以及数据处理过程中定量 和定性分析方法的基础上 进行相关信息收集 信息处理和信息分 析 提出市场分析的结论与建议 以求为项目总体决策与运作提供 市场依据 本报告的基本思路与项目方案流程如下图 二 项目市场研究与调查工作组织 1 调查目的 1 调查分析武汉市房地产市场现状和发展趋势 寻求项目发 展的市场机会 2 挖掘项目地块市场价值 寻求可进取的市场空间 3 提出引导市场需求并具有差异性特征的产品建议以及项目 后期的运作思路 4 找准市场机会 以期实现现有资源的最优化组合和开发利 润的最大化 5 为项目开发经营决策提供依据 总之 项目调查工作是为了解决 7 个问题 5W2H Where 地点 城市 区域 区片 地块 地块周边环境 When 时间 历史 文脉 时机 周期 What 什么产品 总体风格 文化 品味 品质 Who 卖给谁 目标顾客群 需求内容 购买心理 购买力 Why 根据是什么 市场背景 政策环境 企业实力 Houch 价格 价格组合 Ho2 呈梯形状分布 两面临街 潜在商业价值较大 地势 东低西高 地块上基本没有其他建筑物和构筑物 拆迁量小 如图 地质 从现实地理位置以及周边建筑物推测 项目所在地地质条件 较好 土壤持力层承载能力强 具体情况需根据地质部门勘探结论 而定 土地等级 本项目地块为 级综合用地 级商业用地 级住宅用地 规划土地用途为居住生活用地 四 项目微观环境调查与分析 项目的微观环境指直接影响楼宇本身的因素 它的细化直接 影响到项目的定位 营销推广等细节 以下我们将对项目地块的自 然环境 生态环境 人文环境 交通环境 基础配套设施环境等方 面入手 对项目所处的微观环境进行全面的分析评价 挖掘出项目 地块的最大市场价值 为后期的项目定位及规划设计提供参考依据 1 交通条件 本项目临近武汉市内环线 与梨园广场停车场仅隔路之遥 交通比较便利 道路交通网比较成熟 1 主要交通干道 A 东西干道 徐东大街 武汉长江二桥延长线路 市内一级主干道 西通 汉口 东连东湖 B 南北干道 东湖路 武昌主要景观道路 北通徐东大街 南通洪山路 中北路 武昌主要干道 北接徐东大街 南达中南路 2 主要公交车及其线路 多路公汽经本项目毗邻的梨园广场 主要公交线路 1 8 路电车和 36 515 537 552 573 路 旅游专线 1 路 旅游专线 3 路等 2 自然景观环境 本项目乃武汉市亲水地产资源中极稀有高价值地块 本项目地块处于全国著名的东湖风景区 对望郁郁葱葱的梨 园广场和的绿树成荫的东湖鸟语林 距浩瀚广阔的东湖仅有 XXXX 年甚至上百年的物质 文化等多方面历史沉淀 项目在经济区域带 的性质上 属于长江二桥桥梁经济带动的老城新区 该项目紧邻东 湖 东湖及其周边的洪山 珞珈山 磨山 凤凰山 南望山 瑜珈 山 马鞍山是武汉市的地理文脉标志 东湖之滨 110 年历史的武汉 大学及后来兴起的一大批高校是武汉市知识与技术密集的象征 该 项目地块邻近湖北省博物馆 湖北省博物馆是楚文化稀世珍品的汇 集 它与东湖风景区中的楚天台相互辉映出楚文化深厚 久远 精 深 豪气的光芒 该项目地块邻近省政府所在地楚地之都市片区 是湖北省重要的政治 文化和信息中心 人文荟萃 文化底蕴深厚 4 城市规划 东湖居住新城规划总面积为 11 57 平方公里 大的范围在东 湖和沙湖之间 未来 其居住人口将达到 11 万人 即 1 平方公里 1 万人舒适度 在整个区域内 道路总长为 60 公里 区域公交线路网 络长 39 公里 公交站点 300 米覆盖率达到 90 东湖居住新城离 市区近 是武汉著名的风景区 周边环境好 是市区内唯一的原生 态 低密度 亲水片区 该区域内的建筑面积和人口规模较之其它 地方相当有限 也更体现环湖地块土地的稀缺性 由于受到土地供 应量的限制 此区物业必将成为武汉市房地产的领袖产品 房地产投资地段的影响因素很多 不同地段的影响因素和影 响程度也不同 依据常见的地段优劣影响因素我们对本项目地段作 一个简单评价 如下页表 影响因素优质地段劣质地段本项目所处地段 市场供求行情需求量大需求量小需求量大 供给量小 易形 成垄断市场 自然条件地段接近市中心地段远离市中心离市中心近且交通 便捷 地基承载力大地基承载力小据目测地基承载力较大 地形平坦 地势较高地形起伏较大 地势低洼地形较为平坦 且地势较高 形状规则 面积大小适中形状不规则 面积较小形状规则 面积大小适中 通风采光优良通风采光较差通风采光优良 基础设施完善不完善完善 环境条件没有污染 绿化率高有污染或污染严重 绿化率低 紧邻风景区 经济条件投资活跃投资不活跃投资较为活跃 当地居民收入水平高当地居民收入水平低当地居民收入水平 较高 人口因素人口密度适中人口密度过大或过小人口密度适中 人口素质高人口素质低人口素质高 城市规划控制较为宽松控制过严规划控制较为严格 其目的 是为了与周边环境的协调 2 生活环境评价 本项目具有理想的人居环境 适合从事高档物业的开发 具 体表现在 1 项目离车流量较大的徐东大街 中北路都有一段距离 便捷而不喧闹 2 项目地理位置优越 临武汉市内环线 具备便捷的对外 交通体系 3 项目周边自然环境 生态环境优越 区域绿化率全市最 高 4 周边多为企事业单位和武汉市园林景观点 古朴 宁静 清新 秀丽 自然 居住氛围较为浓厚 具有浓厚的生活底蕴 5 项目周边生态环境极佳 武汉市市区的尘土飞扬 道路 脏乱不堪的普遍现象与这里的空气一尘不染 道路绿化带的精修细 剪形成鲜明对比 空气能见度高 整体感觉和谐 清爽 6 项目周边是以湖北日报集团办公区 职工住宅区为主的 生活集聚群 周边配套设施基本能满足居民的日常生活需求 但档 次较低 产品供应单一 难以满足现代居住的需求 但项目所处地 在徐东商圈和中南商圈辐射范围内 生活配套设施比较成熟 7 该地块三楼以上窗景无限好 远景视野开阔 东湖的涟 漪阵阵 鸟语林的啾鸣声声 满目葱郁 3 区域经济价值评价 本项目所处地段为东湖风景区 东湖风景区潜在的经济价值 不可估量 而这些潜在的经济价值对本项目的产品定位 经营形态 投资收益将会产生决定性的影响 针对项目的独特优势 本区域经 济价值评价主要对东湖风景区潜在的经济价值做分析评价 挖掘本 项目开发经营潜在的依托平台 为后期的定位提供参考依据 1 地理位置 本项目紧邻东湖风景区 东湖风景区位于武汉市武昌区东郊 西北临长江 西南靠京广线 东面接鄂州 加上又处于湖北省旅游 网络的重心 来往交通比较方便 特别是市内交通 目前已有多路 公汽直接或间接通往东湖 为游人提供了方便 2 基础设施较好 旅游设施的状况是评价一个旅游地质量的标准 直接影响着 它的游客容量和游人的停留时间 东湖风景名胜区在开发 50 多年 中 已兴建了一批餐馆 茶室 摄影社 副食 冷饮点等商业服务 设施和附属生产部门 基本上能满足旅游者的需求 同时 还建设 了游泳池 滑冰场 赛车场 游船等娱乐设施 为更好地开发利用 东湖创造了条件 这些基础设施对东湖周边地块 如本项目所处地 段 也将产生一定的辐射作用 3 旅游商品丰富 旅游商品包括地方工艺品和地方土特产品 是旅游资源的一 个组成部分 武汉市是湖北省旅游商品的集散地 可供旅游者采购 的旅游商品丰富多彩 这些均为来东湖的旅游者提供了一个极其丰 富的旅游商品市场 旅游商品对整个区域的商业氛围有着很大的促 进作用 4 客源市场潜在优势 客源数量是维护和提高旅游客源效应的重要因素 达不到最 低限度的旅游人数 风景资源再好 也难以实现开发和利用的效益 目前东湖国内游客为双休日旅游 文化修学 度假 疗养 会议等 省外游客以公务出差居多 外宾以投资考察 邻近外企职员居多 随着东湖风景名胜区旅游资源深度开发 旅游功能向多样化 多层 次化方向发展 满足不同层次游客的需求 并努力通过改善风景区 内部环境 充分利用旅游区所处的优越的区位条件 必将会有广阔 的客源市场 5 经济效益 虽然武汉市在国内旅游业中仍将扮演国内旅游热线 长江三 峡 的过境中转地和国内旅游温线 黄鹤楼 及旅游交通集散地的 角色 但武汉市作为华中地区特大城市及正在逐渐提升的楚文化旅 游目的地形象 已对国内旅游者产生了强大的吸引力 所有这些都 对武汉市旅游业乃至东湖风景名胜区的未来市场发展展示了明朗的 前景 东湖风景区收入构成主要有门票收入及其他旅游服务收入 其他旅游服务收入 包括游客在景区的娱乐 餐饮 购物 交通及住 宿等各项消费的收入 根据 武汉市旅游发展十五计划及 2015 年规 划 等相关政府文件 东湖风景区未来十五年的经济效益预测见下 表 东湖风景名胜区旅游接待人数及营业收入预测表 年份接待人数 万人次 门票收入 万元 其他旅游服务收 入 万元 总计 万元 XXXX 年前后 而武汉市真正的大建设 大发展始于小平南 巡讲话的严肃批评之后 落后 7 年 一步慢后 步步受制 21 世纪 初 国家实行西部大开发战略 使武汉市等一批中部城市陷入非东 非西 国家无政策重点支持的尴尬地位 长期以来经济发展相对缓 慢 与沿海城市的差距越来越大 XXXX 年几大城市主要经济指标对照表 城 市北京上海杭州天津广州深圳武汉重庆 人均 GDP 元 城区居民人均可支配收入 元 49220 XXXX 年几大城市主要经济指标对照图 2 国家推行中部崛起战略 中央将对以武汉为中央的中部 6 省给 政策 给资金 给项目 为武汉市经济的发展带来前所未有的机遇 XXXX 年中央工作会议提出 国家实行中部崛起发展战略 这是改革开放 20 多年来中央第一次把中部的发展提上战略议程 历 史表明 在中国 一个地区 一个特大城市的发展 中央的重视和 扶持头等重要 3 WTO 三年保护期到期 一大批国际性金融保险财团将抢 摊武汉 4 武汉市产业结构正在发生的重大变化带来的经济需求新格 局 武汉市是我国解放后曾经兴旺发达繁荣一个时期的城市 钢 铁业 武钢 机械制造业 武锅 武船 武重 武机 汽发 纺 织业 食品业 家电业等都曾辉煌一时 由于复杂的原因 特别是 体制改革 企业民营 私营化 对外开放速度慢 这些产生一段时 期武汉进入低谷 大中企业进入改制的阵痛 经过 20 多年的积累 在原来产业链被破坏后 正在逐步形成 新的 与现代化建设相适应的产业链 钢铁产业 武钢基本完成体制变革和技术升级 机械制造业 汽车 发电机制造 家用电器产业 海尔生产基地 TCL 生产基地 石油化工产业 中石化聚丙乙烯生产基地 光电子产业 长飞 烽火 精伦 楚天 NEC 等 旅游产业 教育事业 百余所大学和研究所 文化产业 食品产业 纺织产业的改制 转型与振兴 武汉市政府高度重视 产业的塑造与发展 民营企业的发展 将商贸业转化为产业 商贸业 产业 一体化 5 湖北省委关于全省支持武汉 武汉带动全省和以武 碧险铜祥稠迂玛碘品甩怠割塔鬼袭损掉鹅附滋光滞合录犬锁升担果溢札柞触伦煽酶撼咽茬浅涅皋妈腐铜聘炼歉獭敬濒驶噬