土地估价风险防范与质量控制

土地估价风险防范与质量控制土地估价风险防范与质量控制 一 引言 我国土地估价涉及的经济领域比较广泛 如土地使用权的一级出让 二级 市场转让 征收 拍卖处置 交换 租赁 入股 抵押 典当 保险 课税 承包经营 股份制改组 合并 分割 破产清算 清产核资及投资决策等领 土地估价过程中某些失误而带来的估价风险 可能会影响机构的未来生存与发 展 而且估价风险的承担者不仅是估价机构和估价师 还可能会涉及政府和土 地的利益相关者 涉及面较广 基于此 本文从评估实践角度 分析引起估价风险的外部及内部原因 提 出一些实用性较强的风险防范对策 供同行人士参考 二 土地估价风险来源及形成原因 土地估价风险主要是指土地估价机构出具的估价对象评估值严重偏离市场 价格 给委托方及其他不确定的利益相关者造成重大经济损失 并由此引起土 地估价机构及估价师可能受民事赔偿 行政处罚甚至刑事处罚的风险 按其来 源 一般可分为外部风险和内部风险两类 一 外部风险 外部风险是土地评估机构和土地估价师不能直接控制的 但又可能导致估 价结果发生重大偏差或错误的风险 主要包括法律法规欠缺 行业评估准则制 定工作滞后 土地市场非完全竞争 经济和政策变化等方面 业界对于评估外 部风险的研究比较多 在此只就经济 政策变化带来的风险进行重点分析 经济形势变化会对土地市场价格产生较大的影响 若经济形势在短期内变 动较大 将会使土地估价结果与市场价格产生较大偏离 可能会对社会经济稳 定产生不利影响 甚至直接给某一经济主体带来经济上的巨大损失 土地市场价格除了受经济形势变化的影响 还会受政策变化的影响 而且 政策变化也是难以预期的 任何一项政策的变动都必然会对土地和房地产的市 场价格产生深远的影响 这些将极大地影响土地成交量和成交价格 如果估价 师对市场现状及前景把握和判断不准 将会影响估价结果的准确性 另外 政 策变动会考验估价师对政策的解读能力及技术实力 二 内部风险 内部风险是土地估价机构和估价师能够防范的风险 取决于企业内部管理 制度和报告质量监控流程的完善程度 以及土地估价师的专业水准和职业道德 水平的高低 从评估实践角度来看 内部风险的形成原因主要有以下几方面 1 超越专业胜任能力承接土地估价业务而带来的风险 根据 美国评估准则 USPAP 专业胜任能力规则 在承报评估业务 前或形成评估业务协议前 评估师应当恰当明确所要解决的问题 具有能够胜 任该项业务的相应专业知识和经验或采用一些替代措施 我们可以借鉴 美国评估准则 上的规定 反思以往在承接业务中存在的 一些问题 一般来说 不同的土地估价机构主攻的业务领域各有不同 估价师 的专业背景差异也较大 并非所有业务类型都有能力处理 如果缺乏与某些项 目相关的专业知识和经验可能会导致不恰当或不正确的估价结果 因此 土地 估价机构和土地估价师应在充分了解估价项目实际情况及评估技术要求的基础 上 分析自身可支配的外部和内部技术资源 再决定是否承接该项业务 以避 免因超越自身专业胜任能力承接业务而带来不必要的风险 2 评估技术失误产生的风险 评估技术失误主要体现在评估参数取值不当 估价方法选取错误 以及土 地估价报告内容不完善等方面 1 评估参数取值不当带来的风险 目前 行业内对于某些重要的评估参数 如土地资本化率 房屋资本化率 房地产报酬率 房地产价格指数 土地价格指数等没有统一的标准 参数的稳 定性和可靠性还不够高 因此 估价机构和估价师对上述评估参数取值尚存在 较大分岐 2 估价方法选取错误带来的风险 土地估价师未能执行 城镇土地估价规程 相关规定 并结合土地的合法 性 规划用途 估价目的及业务需求等合理选取估价方法 或者部分估价师为 迎合客户的要求 在某些情况下刻意回避最适宜的估价方法 而选取不合适的 方法 以达到高评或低估的目的 从而带来风险 3 土地估价报告内容不完善带来的风险 土地估价报告描述不完善 未对估价对象的评估设定条件和既有瑕疵在假 设前提条件部分进行充分的说明 未列出影响自身权益的保护性条款等 也可 能会给估价机构和估价师带来意想不到的风险 3 欠缺评估基础资料带来的风险 土地估价方法主要有市场法 剩余法 基准地价修正法 成本逼近法 收 益法等 从估价理论角度 不管采用哪一种方法 都需要有详实的基础数据资 料和技术资料 因此 进行估价时 是否掌握丰富的基础数据资料和技术资料 是估价结论是否准确的重要保障 4 土地既有的瑕疵及权属资料不完整带来的风险 部分用地由于历史原因会存在一些瑕疵 比如因城市规划调整 原批准用 途已不适合现时的发展方向 用地报批手续不完善 未办理国有土地使用权证 规划报建手续未完成 经济指标尚不明确 地上有待拆除建筑物但未完成房屋 征收补偿 地上有停建工程等问题 估价师如果与委托方的沟通不到位 对用 地的历史背景和既有瑕疵了解不足 对影响地价水平的各项因素考虑不周全 或者未能选择最合适的估价方法和技术思路 都可能会导致估价风险的发生 5 委托方提供虚假材料带来的风险 土地评估涉及的资料比较多 诸如 建设用地规划许可证 及规划红线图 土地出让合同 及相关补充协议 缴纳出让金的发票 国有土地使用证 建设工程规划许可证 建筑功能指标明细表 建设工程审核书 建筑施工图 建筑工程施工许可证 其它相关政府批文及项目可行性研究 报告等 估价师应尽量要求委托方提供上述资料的原件并进行认真的核对 在 确认复印件与原件相符后 要求委托方在复印件上加盖公章 以防有些人在容 积率 建筑面积等关键指标上弄虚作假 误导估价师作出错误的价值判断 三 土地估价的风险防范及质量控制对策 土地估价机构和土地估价师经常接触纷繁复杂的估价事务 应注重内外兼 修 提高对经济及政策环境变化的判断分析能力 加强对外合作交流 提升机 构的美誉度和影响力 从而增强企业抵御外部风险的能力 通过加强企业内部 管理 加大信息化建设力度 树立估价师的风险意识和职业道德观 建立专家 顾问团队作强大的技术后盾 建立评估风险保险制度等方式 从内部控制执业 风险的发生 结合评估实践经验 以下对部分实用性较强的风险防范对策进行 重点分析 一 加强与大专院校的合作交流及与行业协会专家委员会的沟通联系 土地估价是一项技术性相当强的工作 涉及的知识面也较广 各估价师的 知识面却相对有限 因此 估价机构应加强与大专院校的合作交流及与行业协 会专家委员会的沟通联系 以便估价师了解行业技术发展现状 及时更新自己 的知识结构 以适应社会和行业发展的需要 二 注重企业宣传 提升机构的美誉度和影响力 土地估价机构由于历史定位 行业敏感性较强等原因 往往不注重企业宣 传 土地估价机构作为社会经济中的一分子 不仅要学会适时地进行企业宣传 还应追求自身效益和社会效益的有机结合 提高企业对社会和行业发展的贡献 度以及在社会和行业中的美誉度 使企业拥有持久的生命力 三 加强机构内部管理 建立完善的企业管理制度 1 建立现代化的 规范的企业管理制度 土地估价机构应改变行业中普遍存在的内部管理松弛的小作坊生产方式 建立现代化的 规范的企业管理制度 比如 建立公章管理制度 规范估价业 务合同格式和内容 制定合理的估价业务承接流程 由资深估价师对业务进行 甄选和把关 并根据各估价师的实际能力和经验分配相应的估价项目 制定针 对大型的 难度较高的估价项目的组织管理办法和激励机制等 另外 土地估价行业属于高风险行业 机构和估价师的责任重大 也可能 随时需要对委托方和利益相关者的异议进行解释 上法庭质证甚至被起诉 因 些 建立规范的档案管理制度尤为重要 2 建立健全的质量控制体系 土地估价机构应重视质量监控和管理体系的建设 建立一套完整详尽的标 准化执业程序 如项目负责制度 评估工作流程 评估项目审核制度 风险评 估制度等 最大限度地保护本机构和估价师的利益 并把执业风险降到最小限 度 其中 评估工作流程和评估项目审核制度是整个质量控制体系里最关键的 部分 规范的评估工作流程主要包括对评估前期准备工作 现场勘察 资料收集 具体评估测算过程和出具评估报告等工作环节进行监督 从评估工作的各个环 节上对风险进行有效把控 评估项目审核制度是保证估价报告质量的关键性措施 根据行业管理相关 规定 估价机构应制定严格的土地估价报告三审制度 明确各级审核权限 各 级审核人 审核内容范围及审核标准 提高估价报告的成文效率 保证估价报 告的质量 土地估价报告审核流程设置模式如下 一级审核 负责撰写报告的土地估价师自审 二级审核 高级估价师或项目经理二核 三级审核 总估价师三审 3 加大信息化建设力度 提升企业竞争力 土地估价行业对各种信息和数据的依存度非常高 为实现企业管理的科学 化和精细化 应增加办公自动化平台和信息数据库的资金投入 建立评估自动 化辅助平台和办公自动化平台 提高工作效率 并实现企业内部信息和数据的 共享 提倡无纸化绿色办公 提升企业的竞争力 四 树立估价师的风险意识和职业道德观 并提升其专业技能和综合素 质 土地估价机构应加强对估价师的日常管理 培训和监督 树立其执业风险 意识和职业道德观 要求估价师独立 客观 公正地执业 为客户保守商业秘 密 并以违法违规的估价机构和估价师其人其事为反面教材对估价师进行教育 对拒收客户红包的估价师进行表彰 另外 还可以通过组织估价师参加行业继 续教育培训 外聘