既有老旧小区多层住宅加装电梯难点问题分析及探讨(王锋-赵亮)

既有老旧多层住宅增设电梯难点问题分析及探讨 王锋 1 赵亮1 张红建2 1 水利部机关服务局 北京 100053 2 黄河小浪底水资源投资有限公司 河 南 郑州 471000 摘 要 随着我国老龄化社会的逐步来临 既有老旧多层住宅由于大部分没有安装电梯 已逐渐难以满足老年人上下楼的基本生活要求 2008 年起 广东 北京等几个省市陆续出 台了既有老旧住宅增设电梯的指导性意见 但总体进展并不顺利 2013 年笔者单位拟对 1 栋老旧住宅增设电梯 最终也因住户意愿等具体原因未能实施 结合具体实践 笔者对实 施过程中的主要难点问题进行分析和总结 提出思考和建议 希望对其他地区或单位增设 电梯工作提供一定的经验和借鉴 关键词 老旧小区 增设电梯 难点问题 分析 一直以来 我国 建筑设计规范 规定 七层以及七层以上的住宅或住户入口层楼面 距室外设计地面的高度超过 16m 以上的住宅必须设置电梯 对于七层以下则没有强制性要 求 出于成本等方面的考虑 我国六层及以下的多层住宅普遍没有安装电梯 随着老龄化 社会的逐步来临 这些没有安装电梯的住宅已逐渐难以满足老年人上下楼的基本生活要求 既有老旧多层住宅增设电梯的呼声日益强烈 2008 年起 广东 北京等几个省市陆续出台 了既有住宅增设电梯的指导性意见 但由于资金来源 规划审批 住户意愿等一系列问题 总体进展并不顺利 2013 年笔者单位所在系统组织开展老旧小区综合整治 其中包含增设电梯试点 2015 年笔者单位拟对 1 栋多层住宅增设电梯 最终因住户意愿等具体原因未能实施 本文就该 项目实施过程中遇到的难点问题进行分析和探讨 并提出思考和建议 希望对其他地区或 单位增设电梯工作提供一定的经验和借鉴 一 基本情况 该项目位于北京市丰台区 为 6 层住宅 建成于 1989 年 共有 96 户住户 该楼共有 7 个单元 呈 L 型布置 其中 1 3 单元为东西朝向 4 7 单元为南北朝向 经设计单位现场 勘查 除拐角处 3 单元空间不够外 其余 6 个单元都具备增设电梯的条件 二 主要难点问题分析 一 建设费用问题分析 该项目单台电梯建设费用约 100 万元 包括 基础建设约 18 万元 井道制作安装约 22 万元 井道维护结构 保温及装饰等约 9 万元 设备采购安装约 30 万元 电力增容约 11 万元 其他如设计 地下管线改移等约 10 万元 按照北京市 2016 年度试点安装电梯政策 市财政按照增设电梯购置及安装费用的 40 且最高不超过 24 万元 台予以补贴 与实际所需费用差距较大 该楼各单元公共维修 基金最高也只有 11 万余元 住户也普遍不愿集体出资 因此使用公共维修基金和住户集资 的办法显然不具备可行性 如全部采用财政资金 根据有关部门统计测算 目前北京可增 设电梯的老旧及新建多层住宅约 1 2 亿平方米 逾 3 万栋 1 按每栋 3 个单元计算 北京 市多层住宅增设电梯的建设费用将达 900 亿元 笔者认为也不具备可行性 二 后期运行管理费用问题分析 电梯属于涉及生命安全 危险性较大的特种设备 国家及各省市对于电梯设备的生产 安装 检验维保等都有严格的规定和要求 电梯建成投入使用后的运行维护及大修更新费 用也是需要重点考虑的问题 参考 北京市关于加强北京市住宅电梯报废管理有关问题的 通知 中 建筑物仅设计一部电梯 无备用梯 的 使用时间达到 15 年 应报废的标准 结合该楼剩余产权年限 经测算 单台电梯三个周期 45 年 运行维保及大修更新费用约 180 万元 包括 电梯维保及检验费用 约 1 万元 年 三个周期共约 45 万元 电梯运行费用约 1 万元 年 三个周期共约 45 万元 电梯大修费用 每 5 年一次 每次约 5 万元 三个周期共约 30 万元 电梯更新费用 第 15 年和第 30 年各更新一次 共约 60 万元 根据上述计算 每台电梯年均后期运行管理费用约 4 万元 折合二层及以上住户每户 每年需分摊费用约 4000 元 一梯两户 或约 2700 元 一梯三户 这笔费用对于部分生活 困难或对电梯无刚性需求的住户来说也是难以接受的 三 住户意愿问题分析 关于北京市既有多层住宅增设电梯的若干指导意见 要求 住宅增设电梯 应 当由本楼业主根据 中华人民共和国物权法 的规定共同决定 即 改建 重建建筑物 及其附属设施 应当经专有部分建筑物总面积三分之二意思的业主且占总人数三分之二以 上同意 但同时指导意见还要求增设电梯应征得因增设电梯后受到采光 通风和噪声直接 影响的本单元业主的同意 因此在实际实施过程中 如果不能取得本单元 100 住户同意 则很难推进 该项目共有 96 户住户 在设计工作完成后 笔者单位进行了多轮入户意见调查 最终 住户的同意率也仅 49 其中 一层 16 户住户中因对增设电梯完全没有需求 且新增电梯 井道对一层住户的通风 采光等均有影响 仅有 2 户同意 2 6 层 80 户住户中出于对增设 电梯没有刚性需求 并考虑后期维护管理费用等问题 也只有 45 户住户初步同意增设电梯 并承担后期维护管理费用 并且 该楼 7 个单元中没有一个满足 100 住户都同意增设电梯 的条件 三 思考和建议 1 目前 各省市的增设电梯工作主要以政府主导为主 在政府投入大量资金和人力物 力的情况下 有的小区还因为增设电梯产生了邻里矛盾 这也与我国住房制度和物业管理 制度的改革方向相背离 违背了市场经济规则 从需求和受益角度 笔者认为老旧多层住 宅增设电梯工作应该向依法建设 费用自理 产权归己的方向发展 政府则应起到引导 推动和服务的作用 做好规划 审批 制度等方面的配套工作 2 从各地增设电梯工作的目的来看 主要是为了解决人口老龄化造成的出行不便问题 但无论从经济角度还是社会角度来看 增设电梯受规划审批 资金筹集 住户意愿 管理 管理等各方面的因素制约 具有其自身的局限性 同时 在许多老旧小区还没有解决基本 的物业管理问题的情况下 笔者认为增设电梯工作宜缓行 不能作为解决老龄化问题的主 要手段 3 目前 我国多数多层住宅仍根据现行的 住宅建筑规范 和 住宅设计规范 设计 和建设 多数仍没有设置电梯 这些新建设的多层住宅在将来也会面临同样的问题 因此 笔者