房地产项目成本测算、投资分析(超级详细、Excel各个联接表自动生成)

第 1 页 共 29 页 地 块 规 划 指 标 净用地面积5400m2建筑用地面积5 400 00m2总建筑面积25 300m2 建筑物占地面积 1620 00m2建 筑 密 度30 绿 地 率31 计容积率面积20250m2容 积 率3 75围墙长度660m 道路用地合计沥青路面车行道 砼路面车行道硬质铺装车行道 硬质铺装广场硬质铺装人行道 21063301776 00 绿化用地合计重要公共绿地 组团宅间绿化底层私家花园体育 游乐 设施占地水景占地面积 16741674 00 产品构成 占地面 积 容积率建筑面积 可售面 积 产品比例 平均每 户面积 单元数户数 住宅 16层住 宅 1620 0020 00020 000108 3186 类型2 类型3 类型4 类型5 小计1620 0020 00020 0001083186 公共配 套建筑 商业1 3001 300 成本核 算说明 需分摊所有八大类费用 幼儿园分摊本身主体建造成本 会所成本全部摊入可售部分 不单独保留成本 物业用房成本全部摊入可售部分 不单独保留成本 市政公用成本全部摊入可售部分 不单独保留成本 学校成本全部摊入可售部分 不单独保留成本 其它 车位数建筑面积 可售面 积 停车 地下车 位 894 0004 000只分摊主体建安成本 或保留定额成本 架空层根据是否可售及收入配比原则自行确定 地面车 库 根据是否可售及收入配比原则自行确定 地面露 天 不单独留成本 第 2 页 共 29 页 小计 合计25 30025 300 成本核 算说明 第 3 页 共 29 页 地块成本汇总表 序号成本项目 可售面积单位成本总成本 万元 分摊标 准说明 16层住宅类型2类型3商业地下停车场 平均16层住宅类型2类型3商业地下停车场 合计 建筑面积 20000 00 0 000 001300 004000 0021300 00 可售面积 20000 00 0 000 001300 004000 0021300 00 一土地获得价款1569 041569 041569 043138 080 000 00203 983342 06 1政府地价及相关费用1569 041569 041569 043138 080 000 00203 983342 06表中公 式把地 价按可 售面积 进行分 摊 若 按占地 面积分 摊地价 请修 改公式 若地 价不是 在所有 产品类 型中分 摊亦请 修改公 式 2合作款项 0 000 000 000 000 000 000 000 00 3红线外市政设施0 000 000 000 000 000 000 000 00 4拆迁补偿费 0 000 000 000 000 000 000 000 00 二开发前期准备费240 17240 17240 17480 340 000 0031 22511 57 1勘察设计费 76 0676 0676 06152 110 000 009 89162 00表中公 式把该 项成本 按可售 面积在 所有产 品类型 中分摊 若不 是在所 有产品 类型中 分摊请 修改公 式 2报批报建增容费137 85137 85137 85275 700 000 0017 92293 63 3三通一平费 23 4723 4723 4746 950 000 003 0550 00 4临时设施费 2 792 792 795 580 000 000 365 94 三主体建筑工程费1314 561999 83750 001497 232629 110 000 00259 98300 003189 09 1基础工程 19 65153 0827 8039 310 000 0019 9059 21 按产品 类型实 发生额 计算 2 结构及 粗装修 842 75982 75750 00992 141685 500 000 00127 76300 002113 26 3门窗工程 124 45260 00132 72248 900 000 0033 80282 70 4公共部位装修197 29604 00222 12394 590 000 0078 52473 11 5室内装修 130 410 00122 45260 820 000 000 00260 82 四主体安装工程费268 47162 16150 00290 15536 940 000 0021 0860 00618 02 1室内水暖气电128 50128 50150 00156 67257 000 000 0016 7160 00333 71 按产品类型实发生额计算2设备及安装费117 0030 00111 69234 000 000 003 90237 90 3弱电系统 22 973 6621 7945 940 000 000 4846 42 五社区管网工程费77 6877 6877 68155 370 000 0010 10165 47 1室外给排水系统13 4413 4413 4426 870 000 001 7528 62表中公 式把该 项成本 按可售 面积在 所有产 品类型 中分摊 若不 是在所 有产品 类型中 分摊请 修改公 式 2室外采暖系统0 000 000 000 000 000 000 000 00 3室外燃气系统0 000 000 000 000 000 000 000 00 4室外高低压线路56 9856 9856 98113 970 000 007 41121 38 5室外智能化系统7 267 267 2614 530 000 000 9415 47 6其他0 000 000 000 000 000 000 000 00 第 4 页 共 29 页 地块成本汇总表 序号成本项目 可售面积单位成本总成本 万元 分摊标 准说明 16层住宅类型2类型3商业地下停车场 平均16层住宅类型2类型3商业地下停车场 合计 六园林环境费 56 1556 1556 15112 310 000 007 30119 61 1绿化建设费 7 867 867 8615 720 000 001 0216 74表中公 式把该 项成本 按可售 面积在 所有产 品类型 中分摊 若不 是在所 有产品 类型中 分摊请 修改公 式 2建筑小品 0 000 000 000 000 000 000 000 00 3道路广场建造费26 1426 1426 1452 270 000 003 4055 67 4围墙建造费 12 3912 3912 3924 790 000 001 6126 40 5室外照明 5 075 075 0710 140 000 000 6610 80 6室外零星工程4 694 694 699 390 000 000 6110 00 7其他0 000 000 000 000 000 000 000 00 七配套设施费 112 68112 68112 68225 350 000 0014 65240 00 1游泳池0 000 000 000 000 000 000 000 00表中公 式把该 项成本 按可售 面积在 所有产 品类型 中分摊 若不 是在所 有产品 类型中 分摊请 修改公 式 1会所0 000 000 000 000 000 000 000 00 2幼儿园0 000 000 000 000 000 000 000 00 3学校0 000 000 000 000 000 000 000 00 5球场0 000 000 000 000 000 000 000 00 6地下停车场 112 68112 68112 68225 350 000 0014 65240 00 7车站建造费 0 000 000 000 00 8其他0 000 000 000 000 000 000 000 00 八开发间接费 138 33138 33138 33276 650 000 0017 98294 64 1工程管理费 17 1117 1117 1134 230 000 002 2236 45表中公 式把该 项成本 按可售 面积在 所有产 品类型 中分摊 若不 是在所 有产品 类型中 分摊请 修改公 式 2资本化利息 19 0119 0119 0138 030 000 002 4740 50 3营销设施建造费46 5846 5846 5893 170 000 006 0699 23 4物业完善费 36 6036 6036 6073 200 000 004 7677 96 5不可预见费 19 0119 0119 0138 030 000 002 4740 50 开发成本单价3777 084356 05900 003981 437554 160 000 00566 29360 008480 45 销售单价 元 m2 4 5006 0001 8004 930 销售面 积 m2 20000 001300 004000 0021300 00 营业收 入 万 元 9 00078072010 5009 951 第 5 页 共 29 页 地块成本汇总表 序号成本项目 可售面积单位成本总成本 万元 分摊标 准说明 16层住宅类型2类型3商业地下停车场 平均16层住宅类型2类型3商业地下停车场 合计 营业税及附加5 元 m2 450003936525560 开发成本单价 元 m2 3 7774 3569003 981 开发成 本 万 元 7 5545663608 4807 910 项目利润 万元 9961753241 4951 481 期间费用 万元 3002060304320 其中 管理费用 万元 300002060304 销售费用 财务费用 税前利润 万元 6961552641 1911 161 所得税 33 万元 230005187393778 税后利润 万元 466104177798 单位毛利 元 m2 4981 344810702 单位净利 元 m2 233800442374 销售毛利率 11 1 22 4 45 0 14 2 销售净利率 5 2 13 3 24 6 7 6 注 1 本测算考虑土地费用400万元 亩 2 本测算考虑公司期间费用 税金 管理费 销售费用 按照150元 m2 3 本测算按照常规项目进行测算 4 本测算未进行待征地绿化费用 5 本测算考虑不可预见费用20元 m2 第 6 页 共 29 页 六类公摊费用及期间费 金额单位 万元 序号 成本项目原始指标 系 数 工作量单价 元 合价 万元 可售面积 单方造价 工程量及单价说明 一土地成本20 2503 1865 4003 3421 569 1政府地价及相关费用3 3421 569 土地出让金54006 000 003 2401 521 土地使用费32400 039746 市政配套费 0 政府收益金54009 0052 应交契税0 其 他0 2合作款项0 3红线外市政设施费0 4拆迁补偿费0 二开发前期准备费512240 1勘察设计费建筑面积202508016276 勘察丈量费0 测绘占地面积0 文物古迹勘探占地面积0 初勘占地面积0 详勘栋数0根据每栋角点确定勘点数 深度随当地地质 施工放线栋数0 竣工测量费栋数0 规划设计费0 概念设计建筑面积0 规划设计建筑面积0 施工图设计建筑面积0包括总图 市政 给排水 施工图设计 环境设计环境面积0 其它 立面设计等 0 建筑研究用房0 第 7 页 共 29 页 六类公摊费用及期间费 金额单位 万元 序号 成本项目原始指标 系 数 工作量单价 元 合价 万元 可售面积 单方造价 工程量及单价说明 2报批报建费建筑面积20250145294138 报批报建费0 政府综合报建费建筑面积0计费基础 收费单位 收费文件 人防易地建设费建筑面积0计费基础 收费单位 收费文件 白蚁防治费建筑面积0计费基础 收费单位 收费文件 图纸审查费建筑面积0计费基础 收费单位 收费文件 消防审查费建筑面积0计费基础 收费单位 收费文件 教育基金建筑面积0计费基础 收费单位 收费文件 新墙体材料保证金建筑面积0计费基础 收费单位 收费文件 可返还比例 散装水泥保证金建筑面积0计费基础 收费单位 收费文件 卫生防疫审查费建筑面积0计费基础 收费单位 收费文件 工程招投标管理费主体建安费0计费基础 收费单位 收费文件 招投标代理服务费主体建安费0计费基础 收费单位 收费文件 合同鉴证管理费主体建安费0计费基础 收费单位 收费文件 项目环境影响评测费项0计费基础 收费单位 收费文件 标底编制审查费主体建安费0计费基础 收费单位 收费文件 规划执照费概算成本0计费基础 收费单位 收费文件 劳保统筹费主体建安费0计费基础 收费单位 收费文件 城市生活垃圾服务费建筑面积0计费基础 收费单位 收费文件 污水处理费建筑面积0计费基础 收费单位 收费文件 增容费0 供电贴费建筑面积0收费单位及收费文件说明 水增容费建筑面积0收费单位及收费文件说明 煤气增容费户数0收费单位及收费文件说明 3三通一平费5023 第 8 页 共 29 页 六类公摊费用及期间费 金额单位 万元 序号 成本项目原始指标 系 数 工作量单价 元 合价 万元 可售面积 单方造价 工程量及单价说明 临时道路0 临时用电临时电KVA1200 000 00209 临时用水1100 000 00105 场地平整占地面积1200 000 00209 4临时设施费63 临时围墙0 临时办公室0 临时场地占用费0 临时围板66090 0063 五社区管网工程费16578 1室外给排水系统2913 室外给水系统157 变频给水设备占地面积54005 00310 18 PE管材占地面积54009 00520 33 室外给水施工占地面积540013 00730 47 雨污水系统540026 00147 2 室外采暖系统0 管道系统0 热交换站0 锅炉房0 3 室外燃气系统0 管道系统0 调压站0 4室外电气及高低压设备12157 高低压配电设备及安装用电负荷2025020 004119 室外强电管道及电缆敷设占地面积2025030 006129 室外弱电管道埋设占地面积202505 00105 第 9 页 共 29 页 六类公摊费用及期间费 金额单位 万元 序号 成本项目原始指标 系 数 工作量单价 元 合价 万元 可售面积 单方造价 工程量及单价说明 开闭站及电缆专线工程10 总平高压线路工程延长米200500 00105 5室外智能化系统157 停车管理系统占地面积540010 0053露天停车场 地下室 架空层停车场管理 小区闭路监控系统占地面积540016 0094 周界红外防越占地面积54001 1010 小区门禁系统占地面积54000 9310 电子巡更系统占地面积54000 6200 电子公告屏0 6 六园林环境费12056 1绿化建设费绿化面积178 公共绿化绿化面积1674100 00178重要公共部位的绿化 组团绿化绿化面积0组团内宅间绿化 私家花园绿化绿化面积0 待征地绿化绿化面积0 2建筑小品0 雕塑0 水景0 小品0 3道路广场建造费5626 普通车行道道面积330180 0063含沥青路面及砼路面车行道 硬质铺装车行道硬铺装车道0消防等使用的硬铺装车道 硬质铺装广场及人行道铺装面积1776280 005023 4围墙建造费米6604002612 5室外照明占地面积540020115 第 10 页 共 29 页 六类公摊费用及期间费 金额单位 万元 序号 成本项目原始指标 系 数 工作量单价 元 合价 万元 可售面积 单方造价 工程量及单价说明 6室外零星设施1100 000105儿童游乐设施 指示 标识牌 垃圾桶 座椅 阳伞 7 七配套设施费240113 1 游泳池0 2会所建筑面积0 3幼儿园0 4学校0 5球场0 6地下停车场建筑面积4000600240113车位本身承担900元 m2 其余600元 m2由住宅及商业分摊 7车站建造费0 8社区居委会建筑面积0 八开发间接费295138 1工程管理费3617 工程监理费建筑面积202508 50178 预结算编审费建筑面积202506 50136 行政费用项目人数202500 施工合同外奖金建筑面积202500 工程质量监督费建筑面积202501 0021 安全监督费建筑面积202501 0021 工程保险费建筑面积202501 0021 0 2资本化利息20250204119财务提供 3营销设施建造费20250499947 广告设施及发布费0 现场包装费0 接待厅装修装饰费0 样板间费用0 第 11 页 共 29 页 六类公摊费用及期间费 金额单位 万元 序号 成本项目原始指标 系 数 工作量单价 元 合价 万元 可售面积 单方造价 工程量及单价说明 销售模型费0 0 4物业完善费20250397837 5不可预见费20250204119 九期间费用20 250150304143 1管理费用0 人工费用0 行政费用0 财产费用0 其他0 2销售费用0 媒介广告费0 营销活动费0 促销活动费0 宣传资料及礼品费0 现场销售器具费0 销售人工费0 看楼交通费0 销售代理费及佣金0 中介策划及咨询费0 0 总产权登记费0 分户产权转移登记费0 房屋交易费0 0 第 12 页 共 29 页 16层住宅主体建安工程费 序号 成本项目原始指标 系数工程量单价 元 合价 万元 可售单方工程量及单价说明 三主体建筑工程费20000162031862629 111314 56 1基础工程费39 3119 65 土方工程基底面积12393 0018 0022 3111 15 护壁护坡1700 00100 0017 008 50 桩基础0 00 桩基检测费0 00 降水0 00 2 结构及粗装修1685 50842 75 总包结构建筑面积20000 00497 75995 50497 75 包括钢筋 砼 模板等 砼按照0 4m3 m2 计算 钢筋按照65kg m2 3500元 吨计算 总包建筑建筑面积20000 00250 00500 00250 00包括砌体 抹灰 防水等 不含装饰部分 措施费建筑面积20000 0065 00130 0065 00 包括安全文明施工 技术措施 脚手 垂直 运输 配合费 采保费等费用 变更签证费用建筑面积20000 0030 0060 0030 00包括变更增加的费用 3门窗工程248 90124 45 单元门单元数3 003000 000 900 45 入户门户数186 001000 0018 609 30 户内门户数5930 00600 0055 8027 90 窗 阳台门建筑面积 0 285600 00310 00173 6086 80 窗地比按0 28 1计 考虑冬暖夏凉规范执 行导致增加费用 4公共部位装修 394 59197 29 大堂精装修单元数0 00 电梯厅装修电梯厅数0 00 单元入口装修单元数3 006000 001 800 90含雨蓬等 楼梯间 楼梯间面 积 3 003 691 85 地砖 楼梯间个 数 1 7203 9468 001 390 69地砖35元 m2 施工费33m2 墙面 斜板乳胶漆涂料面积803 2813 001 040 522遍腻子 2遍涂料 第 13 页 共 29 页 16层住宅主体建安工程费 序号 成本项目原始指标 系数工程量单价 元 合价 万元 可售单方工程量及单价说明 栏杆 楼梯间个 数 100 80125 001 260 63 外立面装修建筑面积 1 326000 00118 5659 28 面砖0 37800 0082 0063 9631 98面砖40元 m2 施工费42元 m2 涂料0 718200 0030 0054 6027 30 涂料施工费10元 m2 主材19元 m2 嵌条1元 m2 外墙外保温建筑面积 1 326000 0080 00208 00104 00 屋面建筑面积0 00 雨水天沟单元数24 00 0 0090 000 00 屋面瓦建筑面积 0 170 0098 000 0012月31日 栏杆62 5431 27 阳台栏杆户数152790 00165 0046 0423 02 私家花园栏杆底层户数 26 002700 001 620 81 空调板装饰户数3558 00240 0013 396 70 落地窗栏杆单元数51 39104 500 540 270 09 护窗栏杆单元数26 2073 700 190 100 03 空调栏杆单元数94 7280 300 760 380 13 5室内装修260 82130 41 厨房装修59 5929 79 墙砖5580 0060 00 33 4816 74 墙砖按照18元 m2计算 含施工费用 打底费 地砖1860 0066 0012 286 14地砖按照25元 m2计算 含施工费 找平层 吊顶1860 0070 0013 026 51按照70元 m2计算 橱柜3 002700 000 810 41 门槛3 0010 000 000 00 卫生间装修117 8158 91 公卫门槛套186 0010 000 190 09 公卫洁具套186 001250 0023 2511 63 公卫地砖m2837 0066 005 522 76地砖按照25元 m2计算 含施工费 找平层 第 14 页 共 29 页 16层住宅主体建安工程费 序号 成本项目原始指标 系数工程量单价 元 合价 万元 可售单方工程量及单价说明 公卫墙砖m22511 0060 0015 077 53 主卫门槛套186 0010 000 190 09 主卫洁具五金套186 002500 0046 5023 25 主卫地砖m2837 0066 005 522 76地砖按照25元 m2计算 含施工费 找平层 主卫墙面瓷砖m22511 0060 0015 077 53 主卫花岗石台面套186 00350 006 513 26 厅房装修65 0032 50含窗台及护栏 内墙乳胶漆建筑面积2 5050000 0013 0065 0032 50 阳台露台地面18 419 21 地砖套152790 0066 0018 419 21地砖按照25元 m2计算 含施工费 找平层 四 主体安装工程费536 94268 47 1室内水暖气电257 00128 50 室内给排水96 0048 00 总包给排水建筑面积20000 0020 6641 3220 66 钢塑管建筑面积20000 001 503 001 50 PPR管材建筑面积20000 0013 6927 3813 69 UPVC管材建筑面积20000 0012 1524 3012 15 室内采暖0 00 室内燃气0 00 室内电气工程建筑面积20000 0080 50161 0080 50 含楼栋总配电箱及表箱 弱电系统的管盒预 埋 总包电气建筑面积20000 000 00 配电箱建筑面积20000 000 00 表箱建筑面积20000 000 00 开关 插座建筑面积20000 000 00 PVC穿线管建筑面积20000 000 00 2 设备及安装费234 00117 00 通风空调系统0 00 第 15 页 共 29 页 16层住宅主体建安工程费 序号 成本项目原始指标 系数工程量单价 元 合价 万元 可售单方工程量及单价说明 电梯供货及安装0 00 发电机供货及安装6 00290000 00 174 0087 00 消防系统60 0030 00 水消防系统建筑面积20000 0023 0046 0023 00 电消防系统建筑面积20000 007 0014 007 00烟感 温感 报警 消防广播 气体灭火系统0 00 防排烟工程0 00 人防设备及安装0 00密闭门 气体过滤装置 3 弱电系统45 9422 97 居家防盗系统户数186 00500 009 304 65 对讲系统户数186 001500 0027 9013 95 三表远传费用户数186 00300 005 582 79 有线电视户数186 00170 003 161 58 电话0 00 宽带网0 00 类型2主体建安工程费 序 号 成本项目原始指标系数 工程 量 单价 元 合价 万 元 可售单 方 三主体建筑工程费0 1基础工程费0 土方工程基底面积0 护壁护坡0 桩基础0 桩基检测费0 降水0 2 结构及粗装修0 混凝土框架建筑面积0 砌体建筑面积0 找平及抹灰建筑面积0 防水防水面积0 其它建筑面积0 3门窗工程0 单元门单元数0 入户门户数0 户内门户数0 窗 阳台门建筑面积0 4公共部位装修0 大堂精装修单元数0 电梯厅装修电梯厅数0 单元入口装修单元数0 楼梯间楼梯间面积0 外立面装修建筑面积0 外墙外保温建筑面积0 屋面建筑面积0 栏杆0 楼梯栏杆楼梯间数量0 阳台栏杆户数0 私家花园栏杆底层户数0 空调板装饰户数0 5室内装修0 厨房装修0 卫生间装修0 厅房装修0 阳台露台地面0 四主体安装工程费0 1室内水暖气电0 室内给排水0 给排水0 直饮水系统0 热水系统0 室内采暖0 室内燃气0 室内电气工程0 2 设备及安装费0 通风空调系统0 电梯供货及安装0 发电机供货及安装0 消防系统0 水消防系统0 电消防系统0 气体灭火系统0 防排烟工程0 人防设备及安装0 3 弱电系统0 居家防盗系统0 对讲系统0 三表远传费用0 有线电视0 电话0 宽带网0 工程量及单价说明 标注含钢量 砼含量 含条基或独立柱基等浅基础 屋面防水 厨卫防水 脚手 超高 垂直运输 散水等总承包项目 含窗台及护栏 含楼栋总配电箱及表箱 弱电系统的管盒预埋 烟感 温感 报警 消防广播 密闭门 气体过滤装置 类型3主体建安工程费 序 号 成本项目原始指标系数 工程 量 单价 元 合价 万元 可售单 方 三主体建筑工程费0 1基础工程费0 土方工程基底面积0 护壁护坡0 桩基础0 桩基检测费0 降水0 2 结构及粗装修0 混凝土框架建筑面积0 砌体建筑面积0 找平及抹灰建筑面积0 防水防水面积0 其它建筑面积0 3门窗工程0 单元门单元数0 入户门户数0 户内门户数0 窗 阳台门建筑面积0 4公共部位装修0 大堂精装修单元数0 电梯厅装修电梯厅数0 单元入口装修单元数0 楼梯间 楼梯间面 积 0 外立面装修建筑面积0 外墙外保温建筑面积0 屋面建筑面积0 栏杆0 楼梯栏杆 楼梯间数 量 0 阳台栏杆户数0 私家花园栏杆底层户数0 空调板装饰户数0 5室内装修0 厨房装修0 卫生间装修0 厅房装修0 阳台露台地面0 四主体安装工程费0 1室内水暖气电0 室内给排水0 给排水0 直饮水系统0 热水系统0 室内采暖0 室内燃气0 室内电气工程0 2 设备及安装费0 通风空调系统0 电梯供货及安装0 发电机供货及安装0 消防系统0 水消防系统0 电消防系统0 气体灭火系统0 防排烟工程0 人防设备及安装0 3 弱电系统0 居家防盗系统0 对讲系统0 三表远传费用0 有线电视0 电话0 宽带网0 工程量及单价说明 标注含钢量 砼含量 含条基或独立柱基等浅基 础 屋面防水 厨卫防水 脚手 超高 垂直运输 散水等总承包项目 含窗台及护栏 含楼栋总配电箱及表箱 弱电系统的管盒预埋 烟感 温感 报警 消防广播 密闭门 气体过滤装置 商业主体建安工程费 序 号 成