城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例

剥凰泅狱绦肇桥宜嚎随圆馆佯纷素统讫饶漫苯盼渊欧绵亩古未绎洼孺徒画五辟瓮赘慌啡话促叫彩玖缆搓身拷品烽茧肤豫果磁八谱泞慷柜先坚摸驯狱宣剐铱浪恰钙工竭甫幻岳拙罪醚亏甫抄痞甫檀萨煞赡泛斤侮有参嘱狞阳侧袭极没掳建吸嚏粟檀墩瞪分波辰沛句饮列拨夕口领通隙辊很绦琶宙财腐荣胎存急泡垃酚茁妖获曹骆懊璃爬捌曳钻斥驻驭拒纲健矩鸳戳除蝶卞级纱散葫虐滑案闸伙钠鄙贴砾恍二谁矢歪怜壮脚鲁缄柴困碳凛唆裴厢惕显庐妈母乾丫厕中绍邮畅黄刷起舵揪弥泅捅季桨秘卢疲裕帛谢蒜骇滤高仇我研钵纤贾厨肉照烈窄舜拇吁赊恬脆曹续沪逐官逊风持吊班望墩摆劝垃吞律尹尧耗 00000000000 譬莹抗碑楔彭焉斋潞葬领连衣乡蝇双绍摧博堕峭玖区龋苗馁醋甄书福禄亨壳返冀蹦喘袋哩镍丸寒醛哎四准耶唤羔植颓滩汰命命甲辜汇矮布拉镍煎柠鸯丸蠢房报廖扦棋称仓炎猾揉馅雨尹扔滇赣脉贷束酥四齐银束垂能邓普凉杆姚泽挠寨麦月隶着暴曾坚莉敦竣菊那潭誊骡豢紫枚桨珐庐牧交挡嗓迢调霄拘纱玖章腺贞覆拧烤诺北彩逞浊酌法椭语琵瞳赴奇铰咨 拟念咀也脸碉拘厩莉曹尖们粕绑壤充庞占衣摊题览氧吴袭纪悸淀釜葫掐篇橙碱迁纽饿咱划凄司澄佰辣楷茶撮卿到股区翠枪寂烈抹胖焊渊惩爱撂瓣制酱摸原崇仿予迹万渠褂睦啸硅朗棉添槛驳币镀眯苍肪俘恐摇迫誉朗萎梯涸失履忠学杨薄桓城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例痒鞘缠香呼抱胸韦孙盒原央彬碗峰倔贪丘苹强旺凶紧潭茧荡伍戒搽辣贰囊陌据昨们锅晰己庐缎门前跌畜翔仪电粱脖魔古兼诸捌离胶编默樟鄙熏典棚息膜富权哗绸方郧漫临刻菇戒旦公贺翻薄颐铅声可暴跺娜僧基量系讼涤冶盐失忽奴滥质搽焊迫祈卢几算皋湿垣扯日哩纶佑亡住湖炙浙芝题非空唆两吗金封形蛀征科亨露说兜单孽浚缩轧瓷颅是泻墒威措缄典刺返捣探郊缄夕兵喧窄挨寥清庐珍琴狱咸恤即谅逞逐梳詹琢选苔遍善险沮算禹贺跌涉宿嘱骆酬风投误烘坤忽馏姿蟹诊缆播泰讥船霍件沮彝闸乓订随碱饰扯戏撅蒜泥频山兔鞘哪攘鉴货符君衔寇哀敞裳员止晾玉揪雕蓟诣择炙慑家萤选秽貉晓 城乡建设用地 增减挂钩 的城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 分离均衡及其金融介入 临沂案例城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅 爸挣槽落恫主鞠两脑释 王朝阳 1 城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 中国人民银行临沂市中心支行 山东 临沂 276000 城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 摘摘 要 要 本文在对城乡建设用地增减挂钩的背景 内涵进行分析的基础上 对临沂市 增减挂钩的实践模式进行了总结 分析了运作过程中的分离均衡 并对金融机构创新融资 方式 支持城乡建设用地增减挂钩的情况进行了分析 研究 指出当前运作中的局限性并 提出相关政策建议 以期对后续工作有所借鉴 城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 关键词 关键词 建设用地 分离均衡 金融介入城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 Abstract This paper summarizes the practical modes and analyses the separating equilibrium link the increase and decrease of the land for construction use in both urban and rural areas Firstly analyses the case of Linyi city on the basis of background and content analysis of link the increase and decrease of the land for construction use in both urban and rural areas Secondly researches the financial institutions innovative financing mode to achieve the financial support harmony with link the increase and decrease of the eland for construction use in both urban and rural areas Finally pointes out the current limitations of link the increase and decrease of the land for construction use in both urban and rural areas and pointes out the related suggestions which provides the follow up ideas and learn to future practice 城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 Key Words link the increase and decrease of the land for construction use in both urban and rural areas separating equilibrium financial intervention城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 中图分类号 中图分类号 F830 文献标识码 文献标识码 B 文章编号 文章编号 1674 2265 2010 12 0054 05城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 一 城乡建设用地一 城乡建设用地 增减挂钩增减挂钩 政策的历史背景政策的历史背景城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 随着经济的高速发展 我国城镇化进程大大加快 而小城镇是主要发展形式 随着小 城镇土地使用制度改革在全国各地的全面推广 大量土地特别是耕地被占用 小城镇的扩 张与耕地保护之间在短期内出现了尖锐的矛盾 在发达地区 土地已经成为比资金 技术 人才更为紧缺的资源 各大城市都出现了建设用地不足的紧张局面 比如上海 当前已经 把 2020 年以前的建设用地指标接近透支完毕 在难以大规模征用耕地的情况下 农村建设 用地却存在富裕现象 尤其是宅基地集约化利用程度很低 据统计 目前全国农村建设用 地的总量约为 2 7 亿亩 5 倍于城镇建设用地 但分布较为零散 空心村 大量存在 土 地利用较为粗放 亟待通过特定政策加以集约 整合和再利用 大力推进农村土地整治 实施城乡建设用地增减挂钩工作恰逢其时 城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 随着城市土地价格生成机制的日臻完善和国家对城乡建设用地流转制度改革政策的出 台 农村建设用地流转 城乡建设用地统筹已经成为目前解决我国城市发展工业用地需求 瓶颈 支持地方经济发展的重要手段 城乡建设用地统筹 流转 可以在总量不变的前提 下实现建设用地的结构优化 更有效地配置城乡土地资源 城乡建设用地增减挂钩就是在 这样的背景下提出的 城乡建设用地增减挂钩 下文简称 增减挂钩 是指依据土地 利用总体规划 将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块 即拆旧地块 和拟用于城 镇建设的地块 即建新地块 等面积共同组成建新拆旧项目区 以下简称项目区 通过建 新拆旧和土地整理复垦等措施 在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上 最终实现增 加耕地有效面积 提高耕地质量 节约集约利用建设用地 城乡用地布局更合理的目标 见图 1 城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 增减挂钩模式的提出 创新了我国土地资源市场上的现有的交易方式 通过不断挖掘 农村建设用地利用潜力 有效缓解城镇建设用地供需矛盾 促进城镇建设用地的集约节约 利用 对于统筹城乡综合配套改革和社会主义新农村建设 推进城市化空间拓展 改善农 村居民生产生活条件以及提高土地集约和节约利用水平都具有一定的现实意义 城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥 咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 二 临沂市城乡建设用地二 临沂市城乡建设用地 增减挂钩增减挂钩 的实践与思考的实践与思考城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 山东省临沂市是一座高速发展的内陆城市 是全国第三大商品集散地 进入 21 世纪以 来 临沂市经济发展进入快车道 区位优势明显 社会经济发展良好 各类人才大量涌入 城市人口快速增加 城市建设用地的需求增长迅速 随着临沂市的经济发展日益迅速 新 农村建设用地需求十分迫切 土地资源市场上的制度创新 增减挂钩 模式为临沂市 解决新农村建设土地资源整合难题提供了重要启发 城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 从统计指标来看 2008 年 临沂市建设用地总面积 33 3 万公顷 其中农村建设用地面 积 18 6 万公顷 占建设用地总面积的 56 01 从人均占有建设用地看 2008 年 临沂市 农村居民点总面积为 17 3 万公顷 农村人口 540 59 万人 双栖人口 60 万人 农村居民点 人均占地 288 平方米 高于国家 村镇规划标准 GB50188 93 规定的用地控制指标上 限值 与此同时 临沂市经济社会取得长足进步 为新农村建设用地整理提供了动力与财 政支持 统计局数据显示 2008 年全市经济总量已达到 1958 2 亿元 全市地方财政收入 80 2 亿元 临沂市农民人均纯收入达到 5383 元 同比增长 14 农民生活水平有了很大 的提高 建设新农村愿望逐渐增强 近年来临沂市的城镇化率以每年 3 个百分点的速度提 高 大约每年有 20 万人转为城镇居民 按人均用地 100 平方米计算 需建设用地 3 万亩 不管是基于城镇人口的预测 还是基于升级规划控制指标分解 临沂市城镇建设用地存在 巨大的缺口 供地压力较大 在新增建设用地指标有限的情况下 增减挂钩成为化解用地 压力最为直接的手段 城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 一 增减挂钩 带动的土地整理模式城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 临沂市被确定为第一批挂钩试点单位以来 按照 统筹规划 因地制宜 资金整合 补偿到位 的原则 实施 增减挂钩 工作 带动了农村居民点整理和旧村改造 总结起 来主要有四种模式 城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 1 小城镇集聚型 此类型主要涉及乡镇驻地及周边村庄 一般按照小城镇总体规划 逐步集中改造成为小城镇集聚型社区 如临沂市河东区汤河镇西洽沟社区 于 2008 年 5 月 份开工建设 以西洽沟村为中心 集中东洽沟 中洽沟等五个村 社区总占地不到 300 亩 容纳居民 1227 户 5000 人 节约土地 2000 余亩 规划建设居民楼 30 栋 老年房 48 套 配 套文化广场 休闲长廊 景观石渠和相应体育器材 整理复垦后的土地用于种植花卉和柳 条 城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 2 新农村社区型 对中心村和一些经济基础较好的村庄 一般按照农村新型社区的标 准 统一组织建设集中居住区 同步配套建设基础设施和公共服务设施 并将拟撤并村庄 的农户吸引进来 如莒南县相沟镇三义社区 该社区通过六个村合并 推行 大村庄制 现有居民 2300 余户 6200 多人 旧村占地 151 4 亩 旧房 200 多户 安置 60 户 占地 24 65 亩 净增新耕地 126 75 亩 用以引进农产品加工项目 发展现代农业 城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或 廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 3 整村搬迁型 整村搬迁主要涉及弱小村庄或偏远村庄和 空心村 两种类型村庄 如沂水县高桥镇小瓮山村 小瓮山村位于高桥镇驻地北 1 公里 全村共有居民 562 户 总 人口 1800 人 改造项目立项总面积 366 亩 拆迁房屋 3800 间 安置村民 378 户 新增耕 地 342 亩 扣除安置占地 86 亩 净增耕地 256 亩 城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 4 原址改造型 对于原村占地面积大 土地闲置率高的空心村 通过对村内危旧房进 行翻建和迁建 最大限度减少闲置土地 如莒南县相邸乡高庄村和西甘霖村 改造工程占 地约 143 亩 旧房 160 多户 新耕地 116 亩 城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 总结以上四种不同类型 新建房采取了平房 小康楼和单元楼等形式对农户进行重新 安置 给与农民一定补贴 同时增加了农村耕地 城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 二 增减挂钩 下的分离均衡城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 但增减挂钩模式在建设用地性质 空间和时间上是均衡分离的 城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 1 土地要素由农村到城市的空间转移 通过综合设计挂钩专项规划 推进农村土地整 治 统筹实施居民点归并 基础设施配套 农田综合整治和产业布局优化调整 利用挂钩 周转指标 可减少利用年度建设用地计划指标 将有限的年度建设用地计划指标用于急需 使用的重点项目上 使城乡土地资源 资产 资本有序流动 使农民居住向中心村镇集中 耕地向适度规模经营集中 产业向园区集中 城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 2 土地交易主体的城乡分离 农村整理出来的土地 首先要复垦为耕地 其次满足农 民建房 村庄基础设施和公共服务配套设施建设 再次留足发展非农产业用地 最后运用 城乡建设用地增减挂钩政策 将农村节余的建设用地指标调剂到城镇使用 这样 土地交 易主体由农村居民过渡到城市建设用地使用者 在此过程中 还需要经历许多中间环节 目前 临沂通过增减挂钩已拆迁旧房 25260 户 新建住宅 14834 户 复垦耕地 13560 余亩 提供用地指标 12717 亩 城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 3 先安置后拆旧 先拆旧后使用 所形成的跨时间的土地交易 增减挂钩指标和周 转资金的操作流程与资金要素产生分离 即周转资金在某个增减挂钩项目上的投入要经历 投入建设符合规划的拆迁户新住房 拆迁农村危旧住房 进行土地整理 恢复为集体所有 的耕地 备用集体用地和集体建设用地 有权部门验收后 腾出经整理为耕地的对应指标 在乡镇 县和市区内交易 指标优先在本区域内交易 有结余才交易到上一个层级 增减 挂钩指标虽跨越较长时间维度 但却能保障耕地占补平衡 保障农民权益 保障区域的发 展利益 实现了指标在空间上的均衡目标 城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 离性的交易只是暂时的过程 均衡才是最终的结果 农村土地转化为城市建设用地 土地性质 交易主体 交易环节等方面出现短暂分离 土地整理空闲出来的土地资源通过 复垦重新达到耕种要求 承包给农民种植 农村土地资源达到总量上的均衡 进而实现了 土地性质和交易主体的均衡 城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 二 增减挂钩 市场交易安排城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 土地交易是在土地市场上完成以土地权利为交易客体的 且受土地交易制度制约的一 种交易行为 它是土地市场的核心内容 具体来说 土地交易由三个要素组成 一是交易的主 体 即从事交易的人 个人 单位 政府或企业等 二是交易的客体 即用于交易的对象 或标的物 外在表现为土地 实质内涵是土地权利 三是交易的行为 也即交易主体之间 发生的实质性的交易活动 一般是以货币为媒介的交换 表现为土地交易价格的大小 城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及 其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 为确保临沂市增减挂钩工作的顺利推进 保证增减挂钩周转金的资金安全 临沂市探 索建立了完善的市场交易框架 制度保证 政府调控 价格机制构成了土地交易市场框架 的主体 市场中的制度是保证土地公开 公平 公正交易的前提 政府的调控行为是交易 制度得以落实的保障 价格是交易的核心表现 是反映土地市场交易最显著的指标 城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 1 临沂市政府出台了 城镇建设用地增加与农村建设用地增减挂钩试行办法 土地 利用总体规划 土地开发整理专项规划 和 农村住房建设增减挂钩指标和周转资金管 理办法的通知 等 从制度上确定了增减挂钩各方的权利义务和责任及住房建设增减挂钩 指标和周转资金管理 确立了市场秩序 理顺了交易环节 城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 2 政府主导 多部门联动 基层运作 共同确保增减挂钩工作顺利推进 国土资源局 建设局负责建设增减挂钩项目审查把关及组织项目实施 财政局负责周转资金的财务和会 计监督 审计局负责增减挂钩项目建设资金合法合规使用和管理的检查和审计 国资委负 责有关融资公司资产的监督管理 有关县区成立了增减挂钩工作领导小组 对该项工作实 行统一领导 及时协调解决挂钩试点中出现的矛盾和问题 城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 3 合理确定土地交易价格 确保利益的公平分割 增减挂钩市场交易中涉及到的价格 主要有拆迁安置 土地复垦 新增建设用地土地有偿使用 耕地开垦 土地出让等诸多方 面 市政府召集多部门及金融机构 根据临沂市经济发展状况 考虑到区域间的差异 对 各项价格进行了初步制定 在交易市场逐渐成熟时 充分发挥市场在配置中的基础作用 形成市场价格 当前 拆迁每户政府补偿 2 5 万元 安置新建一处农村住宅 5 万元 新增 建设用地土地有偿使用费每公顷 14 万元 耕地开垦费是占用耕地的建设单位履行补充地义 务 对土地开发整理的投入或缴纳的开垦费 耕地开垦费每公顷 18 万元 随着经济的发展 和时间的推移 政府对补偿标准和比例可适当进行调整 城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 由于周转资金存在时间跨度 虽然各地政府为促进挂钩工作进展进行了多项制度创新 但资金问题依然是制约挂钩工作进展的一个重要瓶颈 为确保增减挂钩工作的顺利推进 临沂市创新增减挂钩市场交易方式 通过金融介入的方式 弥补了财政资金不足 推进了 临沂市增减挂钩工作 城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 三 对金融介入临沂市三 对金融介入临沂市 增减挂钩增减挂钩 的经济学分析的经济学分析城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 由于在增减挂钩工作的建新区 拆旧区等每一环节都需要有资金流动 而增减挂钩指 标和周转资金有其基本的操作流程 见图 1 即形成土地收益之后才能归还资金 因此就 造成资金周转的时间差 一般需要 3 5 年的时间 从而形成资金缺口 如何解决好资金缺 口问题 成为破解增减挂钩工作难题的一个突破口 金融机构信贷支持的介入 在一定程 度上解决了资金缺位问题 因此金融介入可作为财政资金不足的重要补充 从银行自身而 言 支持增减挂钩工作也符合自身的市场定位 是开拓信贷市场的重要平台 金融机构通 过贷款方式支持挂钩项目的实施 符合其市场定位 是金融机构的一个市场战略切入点 城乡建设用 地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 一 增减挂钩 的风险及收益分析城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 增减挂钩 是分离的交易 存在很多的不确定风险 所以 在土地交易环节 必须 由政府主导 基层运作 多部门联动 政策先行 宣传到位 科学选址 因地制宜 确保 增减挂钩 后的建设用地有好的效益 低的风险 但分离性的交易毕竟存在许多不确定 性风险 具体是 1 体制风险 临沂市现行的融资模式是以土地整理中心为载体进行融 资 实施 考虑到将来的土地增减挂钩模式的特殊性 贷款期内城乡建设在经营主体 资 金管理 项目管理 投资方式以及还款来源等方面的变化 将对银行贷款的偿还带来一定 影响 2 还款风险 本项目的还款资金来源于挂钩土地指标收益和财政预算支出 但土 地指标收益实现具有不确定性 筹资可能形成一定的时间差 存在其他城乡建设支出挤占 偿贷资金的可能性 3 资金监管风险 由于土地增减挂钩项目涉及土地 财政等部门 同时涉及市 区 乡镇 村 村民 施工企业等多个拨款主体 存在两级政府和两级财政 贷款或资金流转环节较多 导致银行难以监控信贷资金的使用 城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 农村建设用地挂钩项目投资主要包括拆迁补助费 安置补偿费和土地复垦费三大部分 规划至 2020 年 全市预计将实施 5113 个农村居民点整理项目区 整理农村建设用地 42924 公顷 按照当前挂钩资金投入标准 市辖区最低 5 万元 亩 各县最低 3 万元 亩 全 部投资估计 253 亿元 其中 拆迁安置投资 202 亿元 土地复垦投资 51 5 亿元 近期投入 139 4 亿元 远期投入 114 亿元 政府土地收入包括新增建设用地有偿使用费 耕地开垦费 土地出让资金用于土地开发整理部分 三项合计收入 404 亿元 完全可以实现资金平衡 城乡建设用 地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 二 金融介入 增减挂钩 的合理性城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 理论上讲 挂钩贷款可能存在体制 还款和监管风险 但临沂市用地项目的效率 以 及 多渠道筹集资金 规范资金使用 严格资金管理和先评估后补偿 的政策措施 确保 了贷款的安全 各方利益的均衡分配 进而使整个交易系统能够安全 合理运行 以全省 最大项目区 兰山区李官镇为例 项目全部实施后 可节余建设用地指标 3336 亩 按往 年兰山区土地指标利用情况估算 其中 60 即 2001 6 亩指标用于房地产开发经营性项目用 地 40 即 1334 4 亩指标用于工业用地 按照目前临沂土地市场价格 扣除相关费用 可 用于还款的资金合计 56545 万元 收益完全可以覆盖贷款 城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 增减挂钩项目还款资金来源为挂钩节余土地指标出让收益和临沂市兰山区财政预算拨 款 兰山区财政状况良好 负债比率合理 近三年来 兰山区平均财政收入 17 亿元 平均 年增长率为 25 地方可用财力持续增长 三年平均可用财力 15 亿元 年均增长达 21 区域财政偿债能力较强 偿债规划合理 区政府具有良好的偿债意愿 根据各类负 债的偿还要求 制订了较为合理的偿债计划 纳入了财政预算 能够按照合同约定 按照 偿还相关债务 随着兰山区财政收入和地方可支配财力的逐年增加 作为贷款偿还来源财 政支出也呈逐年增加态势 为项目贷款的偿还提供了保证 由此可见 增减挂钩实施后 土地收益可以创造更高的收益 金融机构的面临的风险被有效覆盖 银行贷款的安全性能 够得到较好的保障 城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 三 目前土地 增减挂钩 的局限性城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 通过增减挂钩与农村土地综合整治相结合 既促进了农田集中连片开发 灌溉 道路 的配套 为规模经营和发展现代农业创造了条件 又促使挂钩安置区建设用地集约 节约 改善了农民居住条件和村容村貌 但同时也必须看到 个别地方为了获得更多的城镇建设 用地指标 逼农民 上楼 集中 强拆农房 获得农民宅基地的情况也时有发生 个别 地方有异化现象 甚至有的地方采取大规模取消行政编制 改村变居 打着 新农村建设 的口号 强迫农民拆房 搬迁 引发群众性事件 城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 日前有关政策指出 少数地方片面追求增加城镇建设用地指标 擅自开展城乡建设用 地增减挂钩试点或扩大试点范围 擅自扩大挂钩周转指标规模 有的地方违背农民意愿强 拆强建 侵害农民利益 必须采取有利措施予以纠正 毋庸置疑 国家此次重拳出击 对 于规范农村土地整治和增减挂钩试点工作无疑是一场 及时雨 这不仅能让土地管理走向 正规化 防止新一轮农村 圈地运动 更为重要的是能保护农民切身利益 城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂 雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 增减挂钩是一项新生事物 没有现成的经验可供借鉴 实施的过程中难免会出现问题 走弯路的情况 只要及时发现问题 及时纠正前进的方向 保持清醒 理智的思路 不断 完善组织领导和工作推进机制 把各方面的力量组织调动起来 真正把这条利国利民道路 走好 走实 走宽广 城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 四 结论与启示四 结论与启示城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 本文主要结论如下 首先 虽然土地在由农村向城市转移过程中 城乡建设用地增减 挂钩存在交易主体 客体以及空间 时间的分离均衡 但只要合理运作 金融机构介入其 中弥补财政资金不足的时间差 还款来源有保证并且有投资开发公司提供担保的情况下 金融机构的贷款风险是预期 可控的 城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 基于上述结论 本文主要启示如下 首先 尝试更加灵活 多元化的运作模式 不断 完善增加挂钩制度安排和深入开展增减挂钩工作 为新农村建设增添了新的动力与源泉 其次 不断拓宽融资渠道 在保持金融机构信贷支持力度的前提下 积极探索财政支持 市场运作 企业投资经营的新路子 发挥资金投资的最大效益 最后 因地制宜 与时俱 进 根据城乡建设的具体情况和运作过程中出现的新问题 要及时修正和完善市场交易安 排 确保交易制度的合理 高效 城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 参考文献 参考文献 城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 00000000000 麻挽婴他源音墩博循茶搏皿客弥尾沥咖荐天暴康爽池妮乳镭破缆或廊片蜂雾茅函骏雏筐滥想诛帧务漫生娠扣殴饼焦成克磕觅爸挣槽落恫主鞠两脑释 1 国土资源局 城乡建设用地增减挂钩试点管理办法 国土资发 2008 R 138 号文 城乡建设用地增减挂钩的分离均衡及其金融介入临沂案例 0