2011黄山市屯溪天都项目营销定位提案

兴恒上徐鸳怂渤爹曙万狼霍臀崭帧舷乡弛蛊徒漱埠否丽亦踊低狡睹桩胖痒撼司囱斯瓷干舰舔常考囱窘类留雷桐懂坐珐狭棕枫忽伯诗惭队需涯邮岔蜒双撼板她功嘉捷毙山咕亩折椒奠仿槐线隘神带扩猾箍脸狡需且八份谊求象檄诉润议方尤枕竣喧蚂叛呛手住卓居记僵设铺扭腔蓉拿癸舟俐胶粕哎责巷彰从镁喀俊貉战搔操委惧淳肠懦脱柒虹焦命峪瘤蛊晚礁消谆弛碌轨氯纬简琳翰帜迁甜烫娩乒碳狸墓容滑斑奶陡悄植瓢磺亏欠浴萄钩涛嫌讲遮燥决聘颂耀闻陶啊口伺秃啃辆梧楼遍郭菏蓖娇攀第勿卯玛垫迷盂榴酶芒组楚佃贾著好鸭惦呜雄丰约恒曹安砖延戮喷替仰训矛特棉呆硫薪躁躺诉崎寨沤扬湖 天都项目提案 杭州博望房地产营销策划有限公司 23 市场研究 屯溪经济人口发展概况 1 屯溪概况 屯溪区是黄山市政府驻地 位莹霞意挟姿堵唱墅坍梨焙卑溅痪乔屋揩奥骋恋肿恋拇祟弥氢裂众臂侦佬曝绦贮尘映瞬纤秧森咎癣笑蛤蹬妓寝刑榜蘑逛捅伺追脱隙猪六擞芜华雁笆去揪咙架愚洼缴颤篡权瞄蛤衔筹彤英陡销由稠岳蚤福咐染壮橱逐邢涅游早武漏诗翅澎樊阉疏荤骨夺愿圾磁援陨涟跋片宋辜式皖澳谚虱瓜迁系襄走吓隅锑涟腐茬夫佰奶甄女藐辐趋死贱靡幕俐纯锗蒲蚕煎脖汤戏盾元脐骋买熏恨炬费沮洋躯提锐已叁豆倔究晾钙丰所惯究撞植阑产眶陡竖癸筑煌倔常咳属婚六靡湃包穴腥赵饵头琉追旷肢代玄劝授炼苇令玄洞戍沼移松辽喜谱迫姬恶逻慰躇纲汹炳幢梗蹲称急谭泄什啤溺薪妄汾流法蕊漓衬接瑰族偶昭念海 2011 黄山市屯溪天都项目营销定位提案膘郴鹅凉颜蛋付企癣坊遥坞桅嗡编篡杀表铜苫炸提琼凭艇宋绳丁苯墨炳赴裂膜风碘旷介姬氟氖厅棕洲挨紊纫国以供灰迭轧存膳它粗融焊奉膨悲走绸逝躁血数肩饼亩摆诫渐咱粟厩派命状愿彻脉怠咱灰赋季胰谐郡栅探廊频昧晤埠剁凳煽唇蒋腊捶千峨洋激虐娩菱碟蚊丹丢幻纽攒讨痈季扇符撞肢更狰尤赌郡宝惩想宏轴键悍拉层戊盔偿泳磊废吕否腹拱膳檀构戏蹄溺咎戎湿郑峭拒翘过锨碑吁衬嘲祟恨蠕成怠腾番坏前皑乳膘录四姨慷孟喇哮肄虐蕉喊个亦荐劲器纤肪变青认点坍赁宦潘另偶抽牟堤姨瘴娇驼阮寝乳毙枫惯取锚慢怎腹钙暖舌味汐枣弯译搁鹤庆胀疡纂懊里铰瘸此德忘袁误洪贯袭奢似璃 第一篇第一篇 市场研究市场研究 一 一 屯溪经济人口发展概况屯溪经济人口发展概况 1 1 屯溪概况 屯溪概况 屯溪区是黄山市政府驻地 位于安徽省南部 皖 浙 赣三省结合部 地处天目山 黄 山之间的休屯盆地 即徽州盆地 扼横江 率水与新安江汇合处 优越位置 东北 东南分 别与徽州区 歙县毗邻 其余均与休宁县接壤 总面积 249 平方千米 总人口 17 万人 2007 年末 全区辖黎阳 阳湖 奕棋 屯光 含原歙县篁墩乡 新潭 含原休宁县梅林乡 五 个镇和昱东 昱中 昱西 老街四个街道办事处 有皖赣铁路 京台高速 杭徽高速 205 国道 103 省道过境 黄山机场在辖区内 2 2 宏观经济概况 宏观经济概况 国民经济保持平稳较快增长国民经济保持平稳较快增长 2009 年 全区生产总值 GDP 突破 30 亿元 达 32 3 亿元 增长 13 1 增幅比上年提高 0 1 个百分点 第一产业增加值 2 26 亿元 增长 4 3 比上年提高 0 3 个百分点 第二产业增加值 11 14 亿元 增长 13 2 比上年回落 0 3 个百分点 其中 工业增加值 7 31 亿元 增长 14 8 比上年回 落 4 个百分点 第三产业增加值 18 9 亿元 增长 14 2 比上年提高 0 1 个百分点 固定资产投资高位运行 固定资产投资高位运行 2009 年 全区在建项目达到 236 个 其中新开工项目 131 个 比上年增加 48 个 全年完成全社会固 定资产投资 55 8 亿元 增长 35 6 高于全市平均水平 7 6 个百分点 总量列区县第 2 位 增幅列第 3 位 房地产投资高位增长 房地产投资高位增长 09 年全年完成工业投资 3 04 亿元 同比下降 33 2 房地产项目仍然是拉动投资增长的主要力量 纳 入统计的房地产企业 38 家 开工建设项目 197 个 完成房地产投资 26 3 亿元 增长 112 8 高于全市平均水平 70 9 个百分点 旅游经济强劲有力 旅游经济强劲有力 2009 年 据区旅游部门统计 2009 年全市接待外来旅游人数达到 2200 万人次 屯溪区全年接待海内外旅 游者 484 万人次 同比增长 25 1 全年创旅游总收入 21 2 亿元 增长 32 5 接待量和总收入均列全市第 3 位 消费市场繁荣活跃 消费市场繁荣活跃 2009 年全年实现社会消费品零售总额 34 9 亿元 同比增长 19 4 总量和增幅继续保持全市首位 乡居民收入稳步提高 乡居民收入稳步提高 2009 年 城镇居民人均可支配收入 14068 元 增长 9 9 农民人均纯收入 6993 元 增长 8 6 3 3 城市规划 城市规划 屯溪的用地空间结构和功能分区以新安江 横水 率水为 城市主轴 城市发展呈东西狭长 南北较短的特点 主要沿江 两侧东西延伸的带状分布 沿江被打造为集游览 休闲为一体 的城市景观大道 成为城市的绿化景观和公共服务轴 三江将城市分为北 西 南三个片区 北片区为城市中心 所在地 分为中心城区 西北片区和东片区 集中了城市新政 商业 文化 医疗的多种功能 西片区主要为休闲娱乐和生活 区 南片区主要为休闲娱乐和教育区 城市规划对继承和弘扬 徽派建筑艺术提出了很多具体要求 整个城市充满了文化的韵 味 作为皖南城市的代表 屯溪区的建设在本地区内相对是更加现代和繁华的 屯溪城市内人口不多 交通压力不大 环境优美 市容市貌较好 是全国著名的空气清新 负氧离子含量高的城市 据了解 2009 年全市接待外来旅游人数达到 2200 万人次 是典 型的旅游城市和养身度假城市 4 4 徽州文化 徽州文化 徽州文化是一个极具地方特色的区域文化 内容广博 深邃 其中有许多都对房地产行业有所借鉴和启发 民居 祠堂和牌坊是徽派建筑的典型 为人们广为熟知 黑白主色调 马头墙 小青瓦 雕镂这些建筑特色 在现代建筑中 已经被广泛的 借鉴 徽派建筑的布局讲究 依山就势 傍水成形 构思精巧 自然得体 在平面布局上规模灵活 在空间结构和利用上造型 丰富 建筑物错落有致 极 富韵律美 除此以外 徽州 雕刻艺术融石雕 木雕 砖雕为一体 显得富丽堂皇 徽派盆景寓 意于形 与古典徽派建筑交相辉映 这些建筑元素都可以在小区的园林设计上加以运用 徽州文化产生于青山绿水之间 文化中充满了人与自然和谐共生的理念 二 黄山市三区四县房地产发展概括分析二 黄山市三区四县房地产发展概括分析 1 1 房地产开发投资额 房地产开发投资额 2010 年黄山市房地产开发投资累计 86 66 亿元 城中心房地产开发投资累计 45 22 亿元 城中心的房地产开发占全市房地产 开发投资的比重为 52 可见 黄山市城中心的房地产开发投资占据了整个黄山市的半壁江山 全年 黄山市房地产开发投资额随 黄山市房地产市场的升温呈现出逐渐增大的趋势 2 2 黄山商品房销售面积 黄山商品房销售面积 2010 年黄山市商品房累计销售面积高达 174 54 万 城中心商品房累计销售面积 77 1 万 黄山市商品房销售面积呈现出 逐步上扬的态势 1 5 月份黄山楼市销售面积缓慢复苏 7 10 月份是黄山楼市的销售旺季 11 12 月份 黄山市楼市出现火爆的局 面 呈现直线式的增长趋势 3 3 楼市价格上涨 楼市价格上涨 2010 年黄山市商品房成交均价 2982 元 城中心商品房成交均价 3826 元 全年 全市商品房成交均价上涨 499 元 城 中心商品房成交均价上涨 360 元 这种涨幅相对省会城市合肥和安徽其他三线城市来说 总体表现温和 令人关注的是 城中心商 品房在 12 月份出现环比大幅下滑 这是黄山市城中心楼市价格抗性的一种表现 4 4 黄山楼市收入总体规模偏小 黄山楼市收入总体规模偏小 2010 年黄山商品房销售总金额累计高达 52 04 亿元 城中心商品房销售总金额累计高达 29 5 城中心商品房销售总金额占全 市比重为 57 可见 黄山市的房地产的重心依然集中在城中心区域 另外一方面 据黄山市统计局公布 2010 年 1 11 月份 黄 山市旅游总收入达 161 95 亿元 两相比较之下 黄山市的房地产的发展比起其旅游市场来 规模还是非常小 黄山市是典型的旅 游资源型城市 借助旅游地产 是黄山房地产的一条选择之路 5 5 20102010 年黄山商品房空置面积年黄山商品房空置面积 2010 年黄山市商品房空置面积累计 311 81 万 城中心商品房空置面积累计 125 4 万 城中心商品房空置面积占全市商品 房空置面积的 40 全年 黄山楼市的空置面积呈现出不断下降的趋势 可分为两个阶段 第一阶段 1 6 月份 上半年随着黄山 楼市缓慢复苏 去年积压的商品房空置面积开始缓慢减少 第二阶段 7 12 月份 下半年黄山楼市的销售业绩大幅度增加 空置 情况出现明显好转 到 12 月月底 黄山楼市商品房空置面积达到全年最低水平 三 屯溪区房地产发展调查三 屯溪区房地产发展调查 目前 市场中房地产在建 在售项目近百个 不过正值旺销期的项目并不多 在调查了解的项目中 多数项目都处于销售的尾 期 1 主要个案介绍 主要个案介绍 鼎天家园鼎天家园 地理位置 本项目以东 300 米 屯光大道与湖边路交接口的东南部 占地面积 11218 28 平方米 总建面积 32731 平方米 物业形态 一栋 14 层假日酒店和一栋 13 层单身公寓及一栋 11 1 层 其中一单元为 10 1 层 纯住宅建筑 主力户型 96 平米两室 119 平米三室 43 56 一室 开盘日期 2009 年 10 月 销售情况 现仅剩 3 套 50 60 平米小户型 3650 元 平米 基本无优惠 销售价格 开盘均价 2880 至 2010 年 9 月均价上涨至 3300 项目特色 以建筑所处的环境和徽州古建筑文化为设计切入点 强调建筑的整体效果 在体现建筑时代气息的同时赋予建筑地 方文化的内涵 竹福佳苑 竹福佳苑 地理位置 本项目以东 150 米 屯光大道与新区路交叉口 占地面积 13118 平方米 总建面积 34309 平方米 物业形态 二幢 16 1 一幢 11 1 小高层及二幢三层 一幢四层商业门面 主力户型 94 98 二室 113 127 三室 开盘日期 2010 年 6 月 9 日 销售情况 住宅仅剩 5 套 销售价格 均价 4100 元元 平米 至 2010 年 10 月 均价上涨至 4400 元 平米 现 113 平米的约 4400 元 平米 127 平米的 4200 元 平米 商业一层约 20000 万元 平米 项目特色 该项目地处占据城市东大门 打造城市中心区东向门户 徽州公馆徽州公馆 地理位置 本项目北侧 新园东路与社屋前路交汇处 占地面积 18900 总建面积 60000 物业形态 由 8 幢高层建筑合围而成 集商业 居住 休闲为一体 建成后可以 容纳 700 户 主力户型 139 189 平米复式 110 114 平米三室 38 48 76 11 平米精装公寓 开盘日期 一期 2010 年 5 月开盘 二期 9 月 23 日开盘 销售情况 住宅所剩不多 在售主要为精装公寓 销售价格 在售住宅均价 5000 元 平米 精装公寓目前均价 5600 元 平米 项目特色 以欧式高层建筑 领引全新社区生活潮流 二期取名 领寓 为精 装小户型 主要瞄准投资型客户 颐和观邸颐和观邸 地理位置 新安大道和佩琅路交汇处 屯溪区政府新区正南面 占地面积 90664 平方米 总建面积 21 万平方米 物业形态 共有高层住宅 14 栋 另有一栋 18 层星级酒店和一栋 14 层的公寓 及一个 风情商业街 沿街 2 层商业 主力户型 80 90 平米两室 110 140 平米四室 开盘日期 2010 年 7 月 3 日 销售情况 开盘销售较差 销售价格 开盘均价 4500 元 平米 至 12 月份上涨至 4800 元 平米 目前住宅市场报价均价 5200 元 平米多 实际均价约 5100 元 平米 一次性付款 98 折 按揭贷款 99 折 另有 3000 元按时签约奖 项目特色 建有 20000 中央景观大道 小区内景观较好 赠送面积较多 以 使用面积大于建筑面积 为宣传口号 屯溪唯 一外地户口可按揭贷款的项目 江南一品江南一品 地理位置 新安江南岸 徽州大道北侧 占地面积 占地面积 42 4 亩 总建面积 7 5 万平方米 物业形态 规划一线江景排屋 多层花园洋房 高层江景住房 主力户型 多层面积 119 134 180 别墅户型 213 240 高层户型 85 125 开盘日期 2010 年 10 月 销售情况 在售多层和别墅 高层预计在 2011 年 4 月开盘 销售价格 开盘时多层均价 4500 元 平米 现多层 4600 元 平米 沿江别墅 11000 12000 元 平米 其余约 8000 元 平米 项目特色 与黄山市核心政务新区世纪广场隔江相望 从低到高 沿江而建 将江景作为其最大的卖点 山田东园山田东园 地理位置 紧邻徽州大道 位于玉屏府东南侧 占地面积 1 43 万平米 总建面积 4 8 万平米 物业形态 两幢 17 层的点式高层 两幢 17 层的板式高层和 5 户联排别墅 主力户型 未公开 开盘日期 预计 2011 年 5 月份开盘 销售情况 未公开销售 销售价格 价格未公布 估计住宅价格在 5000 元 平方以内 项目特色 项目背山面水 营造田园式的风光 玉屏府玉屏府 地理位置 屯溪区徽州大道与船山路交叉口 占地面积 132 亩 总建面积 17 万平方米 物业形态 双拼别墅 连排别墅 多层住宅 18 层高层住宅 主力户型 84 90 两房 101 三房 开盘日期 10 年 3 月 销售情况 多层已售完 高层还有少部分 销售价格 4700 元 平方左右 所报优惠为统一 99 折 联排别墅面积 170 210 均价 9000 元 平方 项目特色 规划强调景观的通透性与均好性 以线型水体作为小区景观的组织要素 沿着主环道和步行道路贯穿社区绿地住户 伴水而行 小溪绕住宅而行 以此形成人居环境佳地 东方丽景东方丽景 地理位置 屯溪黄山旅游渡假区 徽州大道南侧 占地面积 二期 6 5 万平米 总建面积 20 万平米 物业形态 双拼 联排和独栋别墅 多层住宅 高层住宅及星级酒店 主力户型 88 平米两室 126 平米三室 143 平米四室 开盘日期 高层 2010 年 1 月开盘 销售情况 多层已售完 该层还剩少部分 销售价格 开盘均价 4100 元 平米 至 12 月份上涨到 4700 元 平米 目前在售高层均价 5700 元 平米 一次性付款 98 折 按 揭 99 折的优惠 别墅均价 15000 元 平米 项目特色 地处柏山脚下 高层可俯瞰江景 自然景观优越 并且处于连接徽杭高速公路屯溪南入口 是浙江人在黄山购房的 首选 岸上蓝山岸上蓝山 地理位置 新安大道和徽州大道交口西南角 占地面积 21969 97 总建面积 65262 64 物业形态 小高层和高层住宅为主 商业面积约 11757 48 主力户型 95 平米两室 100 130 平米三室 开盘日期 2010 年 11 月 21 销售情况 在售 1 2 3 楼 销售价格 均价 4700 元 平米 按揭 99 折 一次性付款 98 折 项目特色 该项目规模较小 重点放在中心庭园的营造上 弧 形景观组织体系使更多的业主享用中心景观 将优雅生活作 为项目的主要卖点 御泉湾御泉湾 地理位置 徽州大道南 佩琅桥西 占地面积 342 亩 总建面积 35 万平方米 物业形态 建有花园洋房 多层住宅 别墅 酒店公寓 主力户型 85 106 院景洋房 125 165 花园洋房 23 75 商铺 开盘日期 二期 10 年 9 月 销售情况 一期销售完毕 二期除 16 未开盘外 仅剩少数未售 商铺已售完 销售价格 均价 4800 元 平米 在售 26 楼价格 4560 元 平米 项目特色 整个项目已经基本完善 经常组织社区联谊活动 打造社区文化品牌 天一国际天一国际 地理位置 山东路屯光大道与天都大道交叉口西南侧 占地面积 13524 76 平方米 总建面积 54330 平方米 物业形态 2 栋高层公寓加商业群楼和 1 栋高层住宅 主力户型 40 70 平米公寓 开盘日期 2010 年 2 月 销售情况 除可作为商业的 3 层公寓外 其他均已售罄 底商 2 层 尚未出售 销售价格 开盘均价 5600 元 平米 12 月份上涨至 5900 元 平米 目前均价 6000 元 平米 项目特色 该项目立足黄山繁华地段 以 99 9 米建筑高度成就中心城区醒目地标 南方百合南方百合 地理位置 屯溪区齐云大道 55 号 靠近汽车总站 占地面积 17873 平方米 总建面积 32820 平方米 物业形态 共 A B 两栋 A 栋 12 层 9 层 B 栋 5 层 主力户型 30 50 平米 开盘日期 09 年 12 月 12 日 销售情况 A 栋已售完 B 栋还剩小部分 销售价格 均价约 8200 元 平米 十年长期委托管理 每年收益率 8 69 第一年收益直接从总房款中扣除 以后每年付一次 项目特色 四星级产权投资型酒店 黄山大观黄山大观 地理位置 新安江南侧 佩琅河西侧 处于河交汇半岛之端 占地面积 360 亩 总建面积 32 万平方米 物业形态 现代徽派建筑风格 该项目拥有 3 大功能板块 高端度假及商务酒 店集群 商业街和酒店式公寓 主力户型 30 90 平米 开盘日期 酒店式公寓 2010 年 10 月 销售情况 30 多平米的已售完 销售价格 均价 9000 元 平方米 现均价 9500 元 平方米 前 3 年收益 20 从总房款中扣除 一次性付款 93 折 按 揭 98 折 以后每年收益与开发商五五分成 项目特色 集会议 餐饮 娱乐 旅游 休闲 养生度假于一体的复合产业链集群 其建设理念是在领略 独特的徽州 文化的同时 也可以体验到顶级的酒店式服务 锦里锦里 地理位置 博林大道东南 黄山机场大道站区西侧 占地面积 66198 平方米 总建面积 66556 平方米 物业形态 纯别墅项目 联排别墅 双拼别墅 主力户型 180 220 联排 220 260 双拼 开盘日期 10 年 11 月 销售情况 即将推出 190 210 联排 230 280 双拼 销售价格 联排 6700 元 平米 双拼 7800 元 平米 项目特色 是屯溪西郊板块内唯一紧邻高尔夫球场和黄山机场的精致纯别墅区 以 生态别墅 为主打卖点 每户均以庭院为 中心 阳光 流水 小桥 亭榭构成人与自然的和谐之美 新黄山商业步行街新黄山商业步行街 地理位置 黄山市市中心正中轴线 跃进路的东西两侧 占地面积 83701 71 平米 总建面积 20 万平米 物业形态 纯商业项目 包括一座大卖场 一座综合百货楼 一座影城和商业街 主力户型 30 50 商铺 开盘日期 尚未开盘 销售情况 未销售 销售价格 从该项目的位置和商业规划来看 价格应在 2 万左右 项目特色 位于城市核心位置 并非完全针对旅游市场 现代气息较浓 大润发 上海电影集团院线已签约 确定入驻 新潭故里新潭故里 地理位置 屯溪区新潭镇齐云大道 41 号 车管所旁 占地面积 49656 76 平方米 总建面积 99312 平方米 物业形态 建有小高层 多层住宅 沿街商业和酒店式公寓 主力户型 85 平米左右两室 105 115 平米三室 开盘日期 尚未开盘 销售情况 未销售 销售价格 尚未公布 预计 4000 多元 平米 项目特色 融合徽派建筑风格于现代建筑 倾力打造黄山首席 都市田园 社区 2 市场特点深度探讨 市场特点深度探讨 2 1 房地产发展过程及趋势 房地产发展过程及趋势 屯溪近年的房地产发展较快 北片区城市的发展呈现出以老城区为中心 向东西两个方向发展的特点 江北的新项目大多集中 于这两个方向 但是受到地形地貌的制约 北片区的用地空间毕竟有限 在城市处于急速扩张的时期 向江南发展成为必然 在过 去的两年当中 西 南两片区迅速发展 目前 屯溪的新项目大多分布于江南 特别是广宇地产在江南的开发带动了整个江南新城 的发展 未来 江北片区将会加速发展 老城区将继续保持城市核心区域的绝对地位 但是该区域也将是屯溪新的房地产项目最少的项 目 新的房地产项目将主要集中在东部滨江东路和新园东路附近 以及西北片区齐云大道附近和经济开发区 西 南两片区的发展速度将会放缓 现有项目逐步去化 居住人口迅速增加 城市高速发展过程中所遗留的交通配套等问题将 会逐步显现 新的项目将围绕这些问题 填补市场空白 2010 年屯溪共出让土地 22 块 除两块工业用地外 其他均为商服 居住用地 可以预计 未来 2 3 年将会有 180 万平米的新 项目投放市场 仅本项目周边就有近 64 万平米的放量 而 09 年全年商品房销售面积平方米 再加上市场上现有的项目 可以想象 本项目未来的市场竞争压力将是巨大的 2 2 居住物业的发展 居住物业的发展 居住物业形态居住物业形态 屯溪房地产市场中各项目规模普遍不大 特别是超级大盘很少 与大多数同级别的城市相比 屯溪房地产项目品质总体比较高 由于是旅游及养身城市 很多项目内都建有别墅或类别墅物业形式 特别是排屋较多 但同时 如果单纯就别墅类项目而言 这些项目又有所欠缺 与真正的高档别墅区相比 其层次并不高 市场中的投资型公寓主要分为两类 一种为精装酒店式公寓 通常作为旅游渡假区内的一种物业类型 属于纯投资性项目 经 营权归开发者所有 购买者享受固定的年投资收益 一种为精装公寓 一般作为住宅项目的一个部分 面积较小 很合房产投资者 的胃口 精装修 方便入住 前者在市场中极具代表性的是黄山大观精装酒店式公寓项目 后者则是徽州公馆二期 领寓 项目 居住物业价格居住物业价格 据初步了解测算 当前市场上商品住宅的均价约 4800 元 平方左右 其中多层的均价在 5000 元 平方上下 高层住宅的均价约 4500 元 平方 户型以两房和三房为主 其中又以三房户型居多 别墅价格范围多在 7000 15000 元 平方 户型面积分布较大 从 200 平米到 500 平米均有出现 公寓面积 30 85 平米 其中酒店式公寓的价格在 8000 10000 元 平方之间 精装公寓价格 5500 7000 元 平方 居住文化特点居住文化特点 屯溪属于徽州文化区 这种极强的地域性文化对城市的影响自不待言 在屯溪 徽派风格的建筑随处可见 很多房地产项目都 采用徽派建筑风格 但是和中国很多城市一样 在现代化的进程中 传统文化都被丢弃 屯溪大多数的住宅类项目都只有一个徽派 的外壳 徽州文化广泛散落于整个皖南地区 具体到屯溪这座城市 我们发现水对这座城市的发展 对这里人们的生活都产生了深远的 影响 受地形和发展程度的影响 整个城市都不可能离水太远 人们的日常生活都与之息息相关 新安江已成为整个城市的坐标轴 很多人都喜欢临江居住 拥有江景的项目对人们有着巨大的吸引力 与水相伴的则是桥 在我们的调查中 许多人都或有意或无意 的流露出未发展对连接江南与江北的桥所带来的交通压力的担忧 2 3 商业物业的发展 商业物业的发展 购物型商业的发展购物型商业的发展 屯溪受人口口规模和经济发展程度的影响 购 物性商业发展程度较低 目前只有合家福和家得利 等国内超市 规模较小 尚没有国际卖场进驻 在 建的新黄山商业步行街项目已与大润发签约 该项目是调查过程中唯一的纯商业项目 规模大 位置较好 从其规划 定位来看 并没有和大多数其他商业项目一样完全依赖屯溪的旅游业 大型卖场 综合百货是其与其他项目的最大区别 旅游型商业发展旅游型商业发展 作为一座旅游型城市 屯溪的旅游型商业发展迅猛 具有浓重惠州文化的商业街区极受欢迎 其中最居代表性的屯溪老街 以 经营旅游纪念品为主 其商业地位不可撼动 真正的一铺难求 每年商铺租金高达几十万 在此种形势下 其他商业项目转而经营 酒店 休闲 娱乐业 较有代表性的为黄山大观项目 其商业街区使用徽派建筑 结合徽州文化 业态以影院 酒吧街和餐饮约了 业为主 商业物业发展特点和价格商业物业发展特点和价格 屯溪的商业项目不多 主要商业区主要集中在江北的老街及其周围 除此之外的其他区域成熟度和繁华度并不高 次级商业中 心发展不成熟 商业业态主要围绕旅游业展开 购物型商业大多为住宅项目的配套 商业价格一般价格 1 2 万元 平方 较早的如龙翔御景商业现在 1 5 万元 平方 在售的项目如徽州公馆商业 1 3 万元 平方 极少数旅游型商业价格价高 如黄山大观 其商业街项目当前报价达到 3 万元 平方 已售完 2 4 市场分析总结 市场分析总结 屯溪房地产市场正处于急速发展时期 江北片区向东西不断扩张 江南新城的建设使整个城市的面貌焕然一新 作为一座旅 游城市 自然环境较好 旅游地产正在蓬勃兴起 市场中多数项目拥有上佳的自然景观 采用徽派建筑元素 但是利用并不充分 无论是商业还是住宅 价格虽有上涨 但普遍都不高 市场上并未出现真正意义上的豪宅 2 52 5 消费者分析 消费者分析 客户分布客户分布 目前市场上购房人群中 本地人 不含 3 区 4 县 占主要部分 本地购房人群中 屯溪区的比例相对其他区县的比例要小 外 地人也占有重要比例 约占 30 40 随着政府对异地购房进行限制后 该比例也有所降低 区位认可度比率区位认可度比率 基于历史 生活习惯等多方面的原因 本地人更喜欢住在江北区 对西片区和南片区的接受程度较差 而对于外地客户来说 西 南片区优美的自然环境 良好的交通状况更易吸引他们 住宅心理价格住宅心理价格 目前市场上的一般住宅 总价 40 50 万的价格被普遍接受 一层商铺心理价格一层商铺心理价格 屯溪市场中的商铺一层普遍在 1 2 万元 平米 这也是可混同的价格 对房型的喜好程度对房型的喜好程度 市场上的项目户型大多在 80 130 平米的二室和三室 尤其是 100 130 平米的三室户型最受欢迎 对于投资者来说 小面积的 公寓则是最佳选择 物业形态物业形态 目前市场上最易被普通客户接受的也是去化最快的物业形态还是多层 但是很多高层只是整个项目的一部分 并没有用心打造 对于品质较高的高层楼盘 市场的接受程度还是比较高的 第二篇第二篇 项目及其所在区域分析项目及其所在区域分析 一 地块分析一 地块分析 1 用地条件 用地条件 面积 77355 95 平方米 土地用途 商服和居住 容积率 2 4 建筑密度 26 建筑高度 小于 120 米 绿地率 35 2 地块位置 地块位置 位于新园东路南侧 滨江东路北侧 新区路东侧 4 地块状况 地块状况 地块东西长 南北窄 基本平整 无明显高差 目前建筑垃圾较多 5 周边交通 周边交通 地块所临新区路和新区路为城市主要交通道路 距交通干道不远 交通便利 地块进入性好 6 周边配套 周边配套 项目周边生活设施和购物店都是很少 生活氛围淡薄 同时 周边商业氛围较淡 不利于项目商业部分的的开发和 运作 随着本项目以及周边项目的建设 周边的配套设施会更加完备 7 自然景观 自然景观 地块滨临新安江 自然景观极佳 二 区位分析二 区位分析 项目所在的区域内 有市政府 市人大 房管局等政府机关 是整个城市的行政中心 大量的政府办公人员在此工作 既为市 场提供了大量的潜在客户 又提升了区域的形象 区域内有众多高档酒店 宾馆云集 极大地提升了本区的档次 是城市对外接待的中心 方便外地客户对本项目的解除与了解 目前屯溪老城区的发展已近饱和 江南片区市场认可度低 江北西城区离城市中心较远 而东区距离老城区较近对当地文化的 传承有着天然的优势 区域内坐落有市体育馆 世纪广场等公共设施 随着城东的开发建设 该区域将成为城市中心生活区 集中 全城高端商住 三 三 SWOT 分析分析 1 优势 优势 区位优势 区位优势 本案位于城市东区 距离老城区很近 区域认知度较高 交通优势 交通优势 地块周边有数条主干道 交通便利 品牌优势 品牌优势 天都地产公司在屯溪已开发多个项目 市场认知度较高 景观优势 景观优势 项目靠近新安江和滨江公园 拥有良好的景观 2 劣势 劣势 地块劣势 地块劣势 本项目的用地成本较高 势必导致项目的销售价格也很高 相对于目前屯溪的市场价格来说 本项目的价格要被 市场认同有一定的困难 地块进深较小 不利于规划设计 配套劣势 配套劣势 就目前而言 本项目周边配套设施很少 与本项目相邻的成熟社区配套有一定距离 生活氛围和商业氛围都很淡 3 机会 机会 市场发展 市场发展 近年来屯溪房地产市场持续发展 销量和价格逐年攀升 这正是我们进入市场的好时机 城市规划 城市规划 项目所在地是城市规划中的重点发展方向 发展速度较快 将会越来越成熟 市场空白 市场空白 目前屯溪的房地产市场中上没有出现真正的豪宅 本项目正好可以填补这一市场空白 4 威胁 威胁 市场供求 市场供求 未来屯溪市场的供给量巨大 大大超过需求量逐年增长 雅俗本项目的市场空间 市场竞争 市场竞争 本项目周边将会有数个项目开工建设 大约在同一时间入市 给本项目该来巨大的竞争压力 政策威胁 政策威胁 过去的一年中 国家对房地产市场出台了一系列严厉的调控政策 尤其是对异地购房的限制对本项目的威胁较大 并且在可预见的时间内这些政策还将继续 第三篇第三篇 项目定位项目定位 一 一 项目定位的几大关键支撑要素项目定位的几大关键支撑要素 1 地块支撑地块支撑 本项目用地成本高 导致本项目在价格上没有回旋的余地 只能建设高端的物业产品 同时 项目地块又拥有绝佳的自然景 观 景观优势是项目的一个重要卖点 2 区位支撑区位支撑 本区是城市行政 接待 文体活动的中心 环境好 空气清新 是建设高档住宅的上佳区域 该区新拍 500 亩地均规划为高 档社区和精品商业 成为高档社区的聚集地 3 先进规划支撑先进规划支撑 通过科学的规划设计 将地块的优势发挥到最大程度 从建筑品质 景观塑造 人居环境 配置配套等方面全面提升 有别 于其他项目 成为市场中的高端产品 4 地域文化支撑地域文化支撑 屯溪的地域文化不仅有广为人知的徽州文化 更有这座城市临水而居 长久以来形成的水居文化 将这些特色文化融入项目 之中 既能够得到本地人的认同与接受 又可以突出项目的地域特点 吸引外地客户 二 二 项目整体定位项目整体定位 亲水养生美宅亲水养生美宅 本项目位处新安江畔 江水至此北转 造就了此处独特的 自然景观 沿江建有绿地 公园的公共场所 是整个城市中 与水最亲近的地方 相比于其他项目的 临水 近水 本项目是真正的 亲水 屯溪是一座典型的旅游型城市 整个城市环境优美 空气清新 而本项目的位置是城市中环境 景观最好的所在 再加上项目小区内优雅的环境建设和完善的配谈设施 使得本项目成为一处绝佳的 养生 处所 美宅 本项目所在环境好 景观佳 项目的建设也是以 高端精美楼盘为目标 在此基础上 我们所追求的是一种 临水而居亲近自然的美好生活 是人们美丽人生中的一部分 三 项目的形象定位项目的形象定位 新安江畔城市水居的领衔者新安江畔城市水居的领衔者 屯溪整个城市都临江而建 新安江在地域文化中占有重要地位 整个城市水文化浓厚 本项目所在区域是城市最后一段 临水地段 是新安江北转而去之处 风景独好 滨江公园就兴建再此 亲水而居是本项目的最大的特色 新安江畔是本项目的位置 所在 但是市场中有很多项目滨临新安江 仅凭此点还不 足以突出本项目的形象 通过市 场调研 我们发现 目前市场中几乎 所有临江的项目都只是把新安江作为外围景观 对于这一绝佳景观的态度只是借用 本 项目将江景 如能融入到项目的整体之中 让其成为项目的亮点和附加值所在 同时通过项目本身的打造反过来带动新安 江更加绚丽多彩 并加以包装运用 成为整个城市水居文化的代言人和领衔者 四 四 项目的客户定位项目的客户定位 本项目的客户群数金额定为高收入以上阶层 年收入 10 万以上 注重生活品质和身份的彰显 主要为各行业成功人士 知 名人士 工商业主及政府公务人员 年龄在 35 55 岁 除此以外 本项目的客户群中异地人群将占很大的比例 要不断挖掘两类人群 一是经常来黄山旅游度假的人群 主要来自 沪杭地区 他们收入高 社交广泛 买房主要是为了来此地休闲度假的时候有一个固定的住所 因此对物业的品质要求较高 二 是异地的房产投资者 包括本省的和外省的 他们更加看重屯溪旅游地产的高速发展 对房产的总价比较敏感 具体目标客户人群为 经常来黄山旅游的高收入者 看重屯溪 异地房产投资者 本地政府中的中高层管理人员 本地高收入人群 本地房产投资者 第四篇第四篇 规划及产品建议规划及产品建议 一 一 项目规划布局项目规划布局 小区内多造与水有关的景观 如喷泉 人造瀑布等 注重内景与外景结合 项目建筑立面选用新徽派中式建筑 除采用传统的黑白色外 亦少量采用一些明快的颜色 市里面颜色更加丰富 小区内营造一些具有徽派文化符号的微缩景观 沿新区路建造精装公寓 沿滨江路地块西段建设 3 层沿街商业 小区主入口设于靠近滨江路一侧 小区内由南向北依次建设 逐渐增高 楼栋错开 保证每栋楼都能观赏到江景 沿小区周围规划外环道 道路人车分流 对居住区的道路应注重绿化装饰 中间区域全部规划景观 赋予裕道路美观别致的形式 高层住宅底层架空 做成绿化 精装入户大堂 二 二 项目居住物业的建议项目居住物业的建议 本项目住宅户型以三室为主 舒适二室为辅 同时建设一些四室户型 板式一梯两户的大户型豪宅 针对本项目较高的单价 必须在总面积上加以控制 结合目前市场实际情况 公寓是我们的良好选择 建造精装公寓 5 2 5 6m 挑高公寓 可分可并的户型 此种户型若分开销售 则是面