委托贷款抵押登记问题分析

委托贷款抵押登记问题分析 目前 在贷款资源有限和贷款额度紧控的情况下 房地产商的资金链正在经历前所未有的考验 在这种状况 下 委托贷款则成为企业自谋生路的一种选择 因委托贷 款涉及三方关系 不同于一般的借贷 本文试对其法律关 系进行分析 以理清这类抵押登记的操作程序 一 委托贷款的概念及产生 根据 贷款通则 第 7 条的规定 委托贷款 系指 由政府部门 企事业单位及个人等委托人提供资金 由贷 款人 即受托人 根据委托人确定的贷款对象 用途 金额期 限 利率等代为发放 监督使用并协助收回的贷款 贷款 人 受托人 只收取手续费 不承担贷款风险 委托贷款从表象上看是非金融机构将资金借给其他企 业 组织或个人 资金的最终流向是从非金融机构到非金 融机构 在表象上和资金的流向上与民间借贷相似 但委 托中间涉及金融机构的运作与民间借贷不同 企业间借贷 在许多国家属于私法范畴 法律并未禁止 但在我国属于 金融管制的范围 在经济发展特定时期是不允许的 改革 开放后 一些企业特别是中小企业为了发展需要大量资金 通过银行等金融机构又借不到款项 而一些企业通过自身 经营积累了很多充裕的资金 这样一方是资金需求饥渴的 企业 另一方是渴望获得高于银行利率水准的资金充足的 企业 企业间有强烈的借贷需求 为疏导这种需求 加强 金融秩序的管理 国家采取了变通方式 以银行为 桥梁 通过银行的管理和运作 使这种借贷合法化 委托贷款就 应运而生了 二 委托贷款法律关系 实践中 在办理委托贷款时 各方当事人一般签署的 是双方协议或三方协议 双方协议的委托贷款是由两个合 同构成 一个是贷款企业 委托人 与银行 受托人 之间的委 托合同 一个是银行与借款企业 借款人 之间的借款合同 三方协议的委托贷款合同的主体则是 贷款企业 委托人 银行 受托人 和借款企业 借款人 不论是双方协议还是三 方协议 都只存在两个法律关系 一是贷款企业与银行的 委托关系 二是银行与借款企业的借贷关系 委托贷款业 务是将两项不同民事法律关系组合在一起的综合性金融业 务 其中不存在什么 委托贷款法律关系 这两个法律关 系既相互独立 又相互牵连 这两种法律关系的交叉使银 行具有两种身份 在与贷款企业的委托关系中 银行是受 托人 在与借款企业的借贷关系中 银行又是贷款人 贷 款通则 关于委托贷款的定义中 也是将银行界定为贷款 人 受托人 基于此 虽然借贷资金是由贷款企业借给借款企业 但是贷款企业不是借款合同的主体 银行才是贷款人即借 款合同主体 因此 根据合同的相对性原则 若借款企业 不按时偿还借款 贷款企业是不能直接起诉借款企业的 贷款企业只能依委托合同起诉银行 而银行只能依借款合 同起诉借款企业 贷款企业只能借助银行履行委托合同收 回借款来实现自己的利益 最高人民法院在 关于如何确 定委托贷款协议纠纷诉讼主体资格 的批复 法复 1996 6 号 中 也指出 在履行委托贷款协议过程中 由于借款人不按 期归还贷款而发生纠纷的 贷款人 受托人 可以借款合同纠 纷为由向人民法院提起诉讼 贷款人坚持不起诉的 委托 人可以委托贷款协议的受托人为被告 以借款人为第三人 向人民法院提起诉讼 三 委托贷款抵押登记 在抵押法律关系中 债权人为抵押权人 债务人或第 三人为抵押人 根据以上分析 在委托贷款中银行才是借 款合同的债权人 借款企业是债务人 因此 银行 借款 企业或第三人才是抵押合同当事人 贷出资金的企业 组 织或个人 委托人 不能成为抵押合同当事人 因此 在办理委托贷款抵押登记时 应由银行 借款 人或第三人共同申请 按照 房屋登记办法 的要求收取 登记申请书 申请人的身份证明 房屋所有权证书或者房 地产权证书 抵押合同 主债权合同等资料 经审核符合 没有不予登记情形的 将银行登记为抵押权人 将借款人 或第三人登记为抵押人 对于主债权合同 若委托人 银 行 借款人签订的是双方协议 即委托协议和借款协议 则只收取借款协议 不必收取委托协议 若委托人 银行 借款人签订的是委托贷款三方协议 则收取该协议 委托 人的身份材料不必收取 但在实际登记工作中 有的却把委托人当作抵押权人 在房屋登记中 最常见的委托贷款就是住房公积金贷款 它是由住房公积金管理委员会 或管理中心 委托商业银行向 缴存住房公积金并符合一定条件的城镇职工发放贷款的行 为 而有的地方就把住房公积金管理中心当作抵押权人 笔者虽未实地调查该地登记机构是否是这样登记的 但该 地的规范性文件确是这样规定的 如 大连市个人住房公 积金贷款管理办法 第 10 条规定 经审查符合贷款条件 的 由管理中心与借款人签订个人住房抵押借款合同 以下 简称借款合同 向借款人发放所需贷款 青岛市住房公 积金贷款管理办法 第 27 条规定 借款人以所购住房作 抵押的 市公积金管理中心必须为第一顺序抵押权人 抵 押值不得超过抵押房产的规定比例 而有的地方则认识到 了住房公积金贷款属于委托贷款的属性 如 天津市个人 住房公积金贷款管理办法 第 22 条明确规定 借款人 及 其他产权人 购房人 须与贷款银行签订书面