2007年度建设管理与房地产发展国际学术研讨会

2007 年度建设管理与房地产发展国际学术研讨会 2007 年 8 月 13 澳大利亚悉 尼 关于区域城市土地等级与基准价格评估系统关于区域城市土地等级与基准价格评估系统 摘要 摘要 在现行的城市土地划分和基准价格评估系统中 城市土地等级被安排 在整个国家或者区域中 并且在不同的城市当中进行比较 但是城市排名和基 准价格哪个反映了某个城市的土地质量水平 这个在不同的城市有不同的标准 并且它们是没有可比性的 因此 对城市经济活动和城市土地管理经营来说 城市土地等级和估价的完成是没有多大用处的 为了解决这个问题 协调区域 城市土地等级和基准价格评估系统 也就是 区域城市土地 grade rank price 系统应该被建立 记录方法和特点比较方法被用于这个文件 关健词 关健词 城市土地等级 城市土地排名 城市土地基准价格 Grade rank price 系统 1 引言引言 城市土地分类是根据城市土地质量来进行城市土地类别的划分 它是基于城 市土地的自然和经济属性还有城市土地对城市经济活动的影响来分类的 一般 来说 城市土地分类是一个对城市土地质量评价和城市土地分级的全面过程 该成果能被当做参考和依据去科学地和广泛地管理城市土地 并且合理地和有 效地利用城市土地 在现行的城市土地划分和基准价格评估系统中 城市土地等级被安排在整个 国家或者区域中 并且在不同的城市当中进行比较 但是城市排名和基准价格 哪个反映了某个城市的土地质量水平 这个在不同的城市有不同的标准 并且 它们是没有可比性的 相应地 城市土地基准价格的评估 只限于这个城市内 没有考虑这个区域内其他城市的相互影响 这导致城市土地等级和基准价格评估所取得的成果是混乱的 并且在不同的 城市无法比较 因此对城市经济活动和城市土地管理来说 试用这些成果是困 难的 为了解决这个问题 协调区域城市土地等级和基准价格评估系统 也就 是 区域城市土地 grade rank price 系统应该被建立 2 区域城市土地等级与基准价格评估系统的结构区域城市土地等级与基准价格评估系统的结构 在区域经济一体化的背景下 所有城市必须开放并与他人合作 区域经济一 体化的进程是建立区域城市土地等级排名与基准价格评估系统的推动力 在规 模比较大的国家比如说中国 其整个地区的自然和经济条件是极其不同的 根 据行政管理和经济的关系 一个区域城市土地等级排名与基准价格评估系统能 够在一个省级区域被建立 大的地区比如欧洲也能在国家级别上建立相似的系 统 区域城市土地等级排名与基准价格评估系统的结构能借鉴于城市规划系统 城市规划系统是一个复杂的综合的系统 并且在城市发展当中扮演一个重要的 角色 城市规划是由区域城镇体系规划 城镇的总体规划或结构规划和修建性 详细规划组成 上一级规划是下一级规划的依据 下一级规划是对上一级规划 深入和具体的描述 区域城镇体系规划和城镇的总体规划是战略发展规划 而 修建性详细规划是一个执行性的规划 相应地 区域城市土地等级是对城市土 地质量总的评估 它能被用作管理和平衡这个区域城市土地的使用 因此它被 归为宏观的管理级别 城市土地排名反映了整个区域内某一个城市的土地质量 因此它被归为过渡级别 城镇土地基准地价反映了某一个土地等级排名的价值 和某一种使用目的 它有一个对城市土地利用和城市土地市场管理的直接作用 所以应该被分配到工具性水平 3 区域城市土地等级排名与基准价格评估系统的内容区域城市土地等级排名与基准价格评估系统的内容 首先 城市土地等级进行了分类 该区域的当前城镇土地分等成果的技术和方 法都可以使用 城市土地等级被地域性地 全国性地有序安排 在这个区域的 所有城市被城市土地分类系统所覆盖 在整个区域 在一个统一的评估标准系 统内 每个城市的土地的质量被当做一个整体去评价和打分 其次 基于城市土地等级去评估其排名 在城市土地等级的控制下 一个统 一的区域城市土地排名系统能够被建立 城市土地 等级 排名 索引反映城市 土地质量 城市土地等级是更高的指示 而城市土地排名是更低的指示 并且 城市土地等级控制着相应的城市土地排名 由于在土地等级的控制下土地排名是更低的指示 所以所有的城市首先被土 地等级分成类 然后按照地理和经济条件将一个城市分成几个城市土地单元 并且计算出每个单元的指数点 在同一等级的城市当中 最高点和最低点或许 是不同的 土地排名的数量被最高点和最低点之间的距离所决定 并且不同的 排名被不同的点距标记 但是每一个点仅仅能对应一个城市土地排名 城市土 地排名水平恰当地反映了土地质量 因此 土地排名的数量对应着某些已经被 决定了的土地等级和每个被确定了的土地排名的内涵 在那之后 一个区域城 市土地 等级 排名 索引系统就被建立了 根据这个区域城市土地 等级 排名 索引系统 在每个城市的城市土地排 名能够被决定 由于处于同一等级的城市的经济发展方面的不同 所以它们的 土地排名单元的最高或最低指数点是不同的 一些城市由于经济的落后并没有 没有城市土地排名的最高水平 同样的 一些城市由于经济的发达就没有了城 市土地排名的最低水平 因此在某一个区域同样的城市土地排名有同样的基础 和意义 城市土地排名在同一个区域里的不同城市中是具有可比性的 在城市土地等级和排名还有区域城市土地 等级 排名 系统的控制下 城 市土地基准价格被评估 城市土地基准价格在整个区域有同样的定义 首先 城市应该基于土地排名和土地使用目的而被分成若干个评估区 其次 在土地 等级和排名的控制下去评估每个可用土地的标准价格或价格区间 城市土地等级和排名控制相应的基准价格的机构应该被建立去连接土地基准 价格和土地分类 所以 这个基准价格能可靠地反映土地质量和合理地表达土 地价值 某个城市的某个基准价格必须配合使用这个区域相应的标准价格水平 因此 土地基准价格在不同的城市当中是有可比性的并且分析和比较起来是容 易的 区域城市土地等级排名系统如表 1 所示 表表 1 区域城市土地等级排名与基准价格评估系统的结构 区域城市土地等级排名与基准价格评估系统的结构 123 G RCRICRICRI 1 2 3 n P11 P12 P13 P1n Q11 Q12 Q13 Q1n R11 R12 R13 Q1n 说明 C Commercial land use 商业用地 R Residential land use 住宅用地 I Industrial land use 工业用地 在表一中 Pij Qij Rij 分别代表着相应的商业 住宅 工业用地等 的标准价格或价格区间 例如 P11 是第一等级排名第一的商业用地的标准价 格 而 Q34 是第三等级排名第四的住宅用地的标准价格 如果在这个区域的某 个城市的商业用地分类是等级 2 排名 1 等级 2 排名 2 等级 2 排名 3 那么 其相应的基准价格必须用 P21 P22 P23 来代表 4 运行区域城市土地等级排名与基准价格评估系统的配套措施运行区域城市土地等级排名与基准价格评估系统的配套措施 区域城市土地等级排名与基准价格评估系统的建立是一个系统性的工程 并 且它将配合现有的城市土地分类和基准价格评估 因此它必须有自己的相应的 配套措施 当地政府不能只考虑自己的利益 而不管土地资源的节约和整个区域的发展 以支持区域城市土地等级排名和基准价格评估系统的建立 一个优秀的政府必 须发布规章条例来保证区域城市土地等级排名与基准价格评估系统的正常运行 并应用其成果 在这个区域的所有下属地都必须遵守它 通过区域城市土地等 级 排名和基准价格的应用 每个城市的管理者都应该分析他们自己城市的特 有的优势和弱势 以便符合逻辑地使用土地资源和更好地适应工业结构 土地 使用政策应该按照城市土地分类和基准价格来制定以禁止人为地抬高或降低土 地价格 它必须确保土地市场是稳定而有序的 城市土地分类和基准价格评估需要科学的规章制度来确保其实践性 这个规 章必须具体地表明其面积 标准 原则 评估方法 应用范围 调查研究和城 市土地等级 排行和基准价格的更新 这个规章制度必须在这个区域对运行这 套系统有利并且在每个城市应用成果 实施区域城市土地分类和基准价格评估是一个复杂而又艰巨的任务 并且由 一个专门的机构去协调和实行它是必要的 随着社会经济的发展 一个区域内 部和外部的环境也在发生着变化 定期地更新分类和评估是有必要的 因为自 然 经济 交通条件的改变和经济活动对城市土地质量的影响 所有这些都要 求着要有一个专门的机构成立 5 区域城市土地等级排名与基准价格评估系统成果的应用区域城市土地等级排名与基准价格评估系统成果的应用 区域城市土地等级排名与基准价格评估系统的操作运行是建立稳定的区域土 地市场的基础 土地市场的发展不是简单的从一个城市到另一个城市 在一些 城市 评定土地基准价格是比较困难的 因为土地交易的例子太少 当区域城 市土地等级排名与基准价格评估系统已被建立 就能够做不同城市中的土地质 量类比性分析和掌握土地价格变动的规则 以便提供评估每个城市土地基准价 格的参考和调整整个区域城市土地基准价格 此外 区域城市土地等级排名与 基准价格评估系统成果的应用能够促进开放市场中的公平竞争和有益于区域土 地市场的发展与改善 测距原理是被用到城市土地分类和基准价格评估中众多理论之一 根据分 类和评估的结果 产业结构和土地分配能够被最优化 以便能够集中地使用土 地资源 随着城市化进程的加速 越来越多的农村人口转移到城市 最优化配 置和土地合理地利用用于城市建设是不可避免的 由于土地供应的限制 一个 主要的争论就是怎样有效率地分配城市土地到不同的使用目的 怎样让土地要 素和生产要素合理地融合 还有怎样从用地中取得最大的利益 为了取得这些 目标 城市土地分类和基准价格评估必须在每个城市得到执行 以便分析用地 的实际情况和其动态演变 优化工业工地结构和有效地分配土地资源 所有的 这些对整个区域的竞争 增加土地使用的产出投入比和确保土地使用的有节制 和密集都是有利的 这样 城市土地价值能够被科学地评估 土地税费能够被有凭据地征收 逃避税收现象能够有效地被制止 同时 对这个区域一些经济落后的城市有益 的土地政策能够根据土地价格的不同而被制定 以便使得整个区域的经济发展 平衡协调 在生产和所有的经济活动中 土地是最重要的因素 因此 在所有的国家 政府都把它当做调控经济的很重要的工具之一 同时 为投资者选择投资区也 是非常重要的 完整的区域城市土地等级排名与基准价格评估系统直接反映了 整个区域每个城市的发展水平 也就是说 它反映了地方优势 工业集中度 基础设施条件 城市土地潜力 市区财政投入力度等等 这些是投资者做投资 决定的第一参考要素 6 总结总结 在当今世界 区域经济一体化和经济全球化是经济反展的趋势 城市土地 分类和基准价格评估应该紧跟着发展 城市土地分类和基准价格评估已经在许多国家执行了 并且获得了越来越 多的信息 现如今 区域城市土地等级排名与基准价格评估系统必须被建立以 便克服不同城市的排名和价格不能被比较的缺点 并且运用相关的结果使区域 经济协调发展 建立区域城市土地等级排名与基准价格评估系统对每个国家和区域来说都 是相当重要的 在一大片的区域 包括中国和欧洲的大部分城市 这个系统对 于土地市场的发展是有益的 它对集中而又有节制地使用土地也是有益的 此 外 它不仅可以确保政府的土地收入逐渐增多 而且可以帮组投资者做出正确 的决定 参考参考 1 城市土地分类法规 编委会编 北京中国标准出版社 2002 年出版 2 土地管理概论 卢洪生 音译 著 北京中国农业出版社 2002 年出 版 3 对城市间基准地价平衡的研究 王青盖 音译 和郑新奇