山东临沂鲁南MALL财富广场提报.ppt

山东临沂鲁南MALL财富广场提报 山东经济印象 经济支柱 四力合一 工业 乡镇企业 农业 外贸经济经济发展 以点带面 通过济南 青岛两个 点 带动周围区域的经济繁荣 EuropePalza Economicimpression 临沂在济青经济带中的 品牌印记 城市形象 拘泥于传统人文观念 开放性精神不足 经济地位 依赖性的国企增长速度相对较慢 经济结构转型单一 城市营销 缺乏有效且有力的城市品牌管理推广方案 城市建设 有城市的躯壳但城市性不强 CBD的建设性创意不足 EuropePalza Brandseal 城市地区能否被品牌化 能否像经营一个产品一样经营一个城市 纽约 巴黎 威尼斯 博鳌 能 城市的核心价值是什么 经济价值社会文化价值环境价值 对于财富广场的认识 point 设计的三大远景规划 25万m2现代复合型建筑群发展计划21世纪新都市精神创建工程 24小时阶层身份化生活方式 EuropePalza SHOPCAR EuropePalza 地块中心划分三大功能版块 EuropePalza 临沂房地产市场见解 现状 现状 全市房地产开发及房地产相关行业发展势头基本是好的 房地产开发完成投资和年度新开工面积保持稳健增长态势 投资结构继续改善 开发到位资金比较充足 商品房价稳中趋升 市场销售形势平稳 市场处于健康发展阶段 形势 2002年临沂市住房新开工面积112 6万平方米 不包含平房建设 临沂城53万平方米 离城市化的要求还有相当差距 县城和建制镇的差距更大 最近临沂市政府提出把临沂城建设成为鲁南苏北区域特大中心城市 这为房地产业打开了广阔的发展空间 EuropePalza 趋势 临沂的房地产市场发展正处于由数量型发展阶段向数量与质量并重发展阶段转变的过程中 人民对房地产的需求开始呈现出多样化 已不再仅仅满足于有一个 容身之处 而是开始追求居住舒适 强调住宅区的功能 注意周边环境的优越性等 预计今后五年 全市房地产仍将保持20 左右的速度增长 供需量 02全市商品房建设投资10 07亿元 商品房施工面积159万平方米 竣工面积90万平方米 商品房销售额7 9亿元 03年商品房建销两旺 商品房施工面积279 8万平方米 竣工面积115 6万平方米 预售面积84 0613万平方米 销售面积88 7万平方米 分别增长61 4 21 3 和18 供需量维持在1 1 06 处在一个稳定发展的阶段 EuropePalza 商业地产显山露水当前 临沂市对于商业地产的认识仅限于住宅领域是非常片面的 其实房地产包括了住宅市场 商业物业市场 物流地产 工业地产等领域 随着大城市专业的商业地产公司进入临沂 以及一些跨国公司习惯于租赁物业以保持经营灵活性的现象越来越多 商业形态由分散型向集约经营转变 意味着临沂的商业地产即将迎来春天 社会阶层清晰化自改革开放以来 临沂市场经历了多轮优胜劣汰 社会阶层已经越来越清晰 中产阶层队伍日渐庞大 这种趋势已经势不可挡 社会阶层的清晰化将带来房地产开发思路的改变 人以群分 的开发思路将更能迎合市场实际 居住阶层较一致的小区会受到欢迎 综述 EuropePalza NO 1住宅篇 EuropePalza 项目SWOT分析 EuropePalza 项目SWOT分析 EuropePalza 项目SWOT分析 EuropePalza 项目SWOT分析 优势突出 劣势不彰 机会略显 威胁较小 EuropePalza EuropePalza EuropePalza了解了市场的走向 熟悉了项目的本身 周边个案就是本案的市场先行 总结经验 提出问题 EuropePalza 竞争个案分析 EuropePalza 最具启发性项目广场世纪城 金鹰花园 从项目的相关数据当中 我们不难发现这两个项目与本案在各个方面有极为相似的共性 同样是高层物业 同样是商铺和住宅结合 同样市中心的地段 该类物业的均价在3400元的高位上 市场去化的速度 让我们自信的憧憬未来 我们也有理由相信这样的价格 但是市场的认同度又有多少呢 给予我们以启示 那就是面对这样的大项目 如果没有独到的特色呈现在市场的面前 市场是难以认同的 就象 琅琊第一居 的口号 如果没有16000平米空中花园和出色的酒店式服务为支点 是很有可能被市场束之高阁的 结论 内涵和概念高度统一的产品才会被市场许可 EuropePalza 最具竞争力项目锦绣龙庭 面对这样的项目 有逾六万平米的总建面积 紧邻本案的新城市主义住宅概念 在项目的景观规划上具有超强的说服 看看下面的数据 五大主题风情景观 5米8底层架空 引绿入楼 高尔夫果岭 360度的景观收视绿 270度的观景阳台 面对同样的价格 面对我们的产品 严峻的问题呈现在我们的面前 我们的市场在哪里 我们的优势在哪里 答案 避开竞争峰点 打开市场缺口 错位营销 EuropePalza 最具影响力项目香榭丽都 随着人类对生存环境认识的不断深化 绿色意识被越来越多的人所肯定 随着人们对居住环境的不断改变 房屋的绿色景观性价比被越来越多的人所关注 这是针对整个房地产大市场而言的 同样也可以辐射到临沂这个区域市场 香榭丽都就是这样一个典型的例子 这也是被市场认可的一把利器 在一个区域范围内如果有类似的优秀个案 他的价格将在该区域成为风向标 成为区域价格的极大值 对其它楼盘的影响当然不言而喻 换一个角度而言 在一个区域内应该有一个这样的领军人物 能引起市场的关注度 顺带其周边楼盘的市场关注度 可能就是眼球扩散效应的体现价值的所在 结论 和本案是不同性质产品 但对整个市场具有引导作用 住宅客户层面分析 EuropePalza 潜在客户层比例预测 EuropePalza 住宅产品定位 EuropePalza 住宅价格设定 EuropePalza 住宅产品意象 EuropePalza EuropePalza以新古典风格的建筑群环境设计娱乐项目设计来理性的表达临沂新都会精神 产品风格 建筑风格新古典主义风格 EuropePalza 产品风格 新古典主义细节部分一 EuropePalza 产品风格 EuropePalza 新古典主义细节部分二 产品风格 EuropePalza 新古典主义细节部分三 产品风格 EuropePalza 新古典主义细节部分四 产品风格 EuropePalza 会所风格建议 产品风格 EuropePalza 办公楼大堂建议 EuropePalza NO 2商场篇 透视SHOPPINGMALL EuropePalza EuropePalza 透视SHOPPINGMALL EuropePalza 国际化思想采购案例借鉴 对比 分析 EuropePalza 美国明尼苏达州的MallofAmerica EuropePalza 美国明尼苏达州的MallofAmerica 关键点 人流MallofAmerica商场内的娱乐焦点是带动人流的一个主要关键 每年有超过3 500至4 200万人次到访购物中心 即平均每星期60万至90万人次 此外 此商场距离TwinCities国际机场少于2公里 并座落于拥有7 000间房间的酒店附近 对于本地及外地游客来说 地理位置均十分方便 EuropePalza 葡萄牙里斯本的CentroColombo EuropePalza 关键点 设计此商场室内装修风格的设计灵感来自当地过往航海历史的文化 在室内环境中 绘画很多有关葡萄牙及摩尔人的历史详情 并设有多个赤陶色的公共广场 商场及典型的圆形大厅等 此购物中心每月吸引410 000辆架次的顾客驾驶到访 以及450 000顾客从里斯本市中心乘地铁到访此项目 葡萄牙里斯本的CentroColombo EuropePalza 摩尔的本土化操练案例借鉴 对比 分析 EuropePalza 上海港汇广场 地理位置港汇广场 GrandGateway 座落于上海徐家汇商业中心华山路 虹桥路侧交界处 地铁一号线徐家汇站上盖 充分吸纳了徐家汇商圈环状购物地理优势 以错位竞争营销理念为基础 于1999年12月28日开业 并已被上海市人民政府列为接待国内外贵宾的定点窗口 商场的一家主力店富安百货每天的收银记录在100 200万之间 一年的零售总额高达4亿元 EuropePalza 上海港汇广场 关键词 徐家汇作为上海大变样标志性区域之一 徐家汇目前已发展成为上海城市副中心 市级商业中心 商务中心和公共活动中心 被誉为商业发展的奇迹 随着一座座商厦拔地而起 世界500强企业和境内外著名品牌商品先后驻足徐家汇 徐家汇由此成为上海商业经济增长最快的商业中心 2003年徐家汇社会消费品零售总额高达127 12亿元 EuropePalza 上海港汇广场 楼层经营方向 EuropePalza 上海港汇广场 启示录 生活MALL的成功港汇广场的经营主题是生活MALL 港汇广场将成为综合性的生活MALL 它有别于娱乐MALL和购物MALL 目前世界上ShoppingMall是分三个大主题的形式 港汇广场在这方面是要选择生活MALL 作为ShoppingMall的营销最突出特点是体现营销 那么 在港汇广场 顾客的体验主要来自于满足需求 并享受购物 享受环境 享受服务 享受休闲的快乐 港汇广场筹备的最终目的是使港汇广场成为上海市的商业聚焦点 成为上海现代都市生活的舞台 他做到了 EuropePalza 广州天河城广场 规模与功能天河城广场是天河城一个组成部分 天河城由天河城广场 49层的写字楼和39层的酒店三幢建筑物呈品字型组合而成 总占地面积4 4万平方米 总建筑面积34万平方米 天河城广场是天河城首期工程 地面7层 地下3层 建筑面积16万平方米 其中8层为商业经营场地 约10万平方米 地下两层停车场 可停放上千辆汽车 天河城广场总投资约12亿元人民币 这种业态的最大特点是规模大 功能全 能满足不同层次的消费需求 EuropePalza 广州天河城广场 规划与设施天河城广场集市民日常消费之大成 功能涵盖方方面面 因而在规划设计上充分考虑了大型购物中心的特点和市民消费的视觉感受和消费心理 室内 空间大 通道宽 四面开门 门门相通 城 中有街 街内设店 环型设计 没有背角 室外 前有广场 3000多平方米 后有花园 5000多平方米 周边通车 地铁站直达商场 这样的规划与设计 在国内是独一无二的 EuropePalza 广州天河城广场 管理与经营天河城广场全部实行租赁经营 要求 一流经营 一流管理 一流效益 1996年2月9日试业不久 国内租赁市场便步入萧条期 但天河城广场却逆市而上 开业率和租金收入逐年大幅度上升 出租率1998年底已达97 基本实现全城开业 租金收入每年都以两位数的增长率提高 所有功能 均按设计要求和实际经营需要进行合理布局和不断的调整 目前的日平均客流量已达到20万人次 节假日客流量更多 最高一天达60多万人次 2002年全城营业额约36亿元 已成为广州最繁华的商业中心 EuropePalza 广州天河城广场 地库 衣服超级市场 手表店 食品超市 西餐厅 小食广场第一层 皮具店 服装店 珠宝店第二层 各种服装店第三层 天贸南方百货 包括金饰商店第四层 电器行 电视机 音响店 滚轴溜冰场 文化第五层 家具 家电 欢乐天地 书店第六层 美食广场 有各种美食小食 怡景西餐厅 奇趣城第七层 酒家 西餐厅 楼层经营方向 EuropePalza 广州天河城广场 统一管理理念 在于统一招商管理 统一营销 统一服务监督和统一物管 统一招商管理 对招商的品牌审核管理和完善的租约管理 统一营销管理 为MALL策划1年365天的系列营销计划 统一服务监督 成立管理委员会 指导 协调 服务 监督承租方的经营活动 保证MALL的高效运转 统一物业管理 有效地进行建筑空间的维护和保养 创造充满人文关怀的商业娱乐休闲空间 统一租赁管理 统一业态管理 对业态具有强大而迅速的调控能力 统一的利益最大化 EuropePalza 鲁南Mall财富广场定位 EuropePalza 鲁南Mall财富广场定位 EuropePalza 鲁南Mall财富广场定位 shoppingmall的推广定位 策略 EuropePalza 鲁南Mall财富广场定位 EuropePalza 鲁南Mall财富广场定位 商场整体价格设定 EuropePalza 鲁南Mall财富楼层经营方向建议 EuropePalza 鲁南Mall财富楼层经营方向建议 EuropePalza 鲁南Mall财富楼层经营方向建议 EuropePalza 鲁南Mall财富楼层经营方向建议 EuropePalza 商场产品意象 购物中心 摩登临沂 关键词 新鲜时尚轻松丰富购物的乐趣 IT时装店 EuropePalza Graphicpresentation EuropePalza 专卖店 上海 新天地 EuropePalza 艺术中心 洗浴 特色餐饮等 EuropePalza EuropePalza NO 3广告篇 EuropePalza 产品定位思路 EuropePalza 主推广案名 欧洲城创意说明 一个资本主义盛行的行政区一个被人标榜的高质量生活域一个时尚潮流激荡的交汇场欧洲城函概了本案的所有物业形态概而不偏 全而不乱推广主题 新派城市贵族领地 EuropePalza LOGO演示 EuropePalza SHOW稿演示 EuropePalza SHOW稿演示 EuropePalza SHOW稿演示 EuropePalza 其它案名供选 尚座世纪城知本时代 国际边缘案例欣赏 创造地标性建筑群 洛克菲勒中心 位于纽约曼哈顿 总建筑面积74万 19幢建筑组成大型娱乐和办公建筑群 为美国现代商业文