衡阳商业市场调查.ppt

衡阳商业市场调查 总体商业格局 区域商业 在售案例 商业市场调查 项目通达性好 人流量大 东临东方南路 路网发达 未来将依托商业步行街推进区域商业高速发展 发展前景乐观 东风路为城市主干道 多路公交线路经过 交通非常便利 项目属性 项目分析 周边环境 成熟度高 网点比较集中 相互作用强 1 晶珠购物广场2 步步高超市3 香江百货4 步步高购物广场5 万向城综合体6 美达商业广场 未营业 7 崇业商业广场 未营业 8 广百百货9 进步商城 建设中 10 长河广场 建设中 11 沃尔玛 筹建中 12 龙泉商城13 龙江商城 建设中 项目周边商业成熟度高 商业网点较为集中 相互作用较强 未来将有沃尔玛 崇业商业广场 美达等大型集中商业 项目分析小结 1 项目距离衡阳火车站商圈约2公里 2 项目周边道路人流量大 道路的通达性较好 3 项目所在区域老城区居住生活气息浓厚 商业氛围在发展中 城北片区 城南片区 中心片区 城东片区 高新片区 专业建材市场集中 区域形象差 批发市场聚集 火车站附近形成物流区 冶金厂和铁路宿舍区规模大 湘江下游 老工业区 全市大型工矿企业集中区域 衡阳市的商业 娱乐和服务中心 功能配套完善 对周边区域的吸引力极强 市民认同度高 整体商业配套未成熟 行政中心 区域建设力度大 是地产开发的热点区域 本案 商业格局 目前衡阳市已经形成五大商业格局 衡阳市城区商业网点分为五个片区 分别是 1 城北商业区 中心商业区 城南商业区 城东商业区及高新开发区商业区 其中 2 中心商业区 城南商业区主要集中在解放路 船山大道 蒸阳路 蒸湘路及中山路段形成了 两横三纵 的核心商业区 是衡阳的老城区商业区 两横 解放路 船山大道商业区 三纵 即蒸阳路 蒸湘路及中山路商业区 3 城北和城东主要是专业市场聚集区域 4 高新开发区商业处于发展阶段 商业氛围缺乏 主要是些零散沿街铺面和社区配套服务商业为主 衡阳市商业网点现状分析 衡阳市在售商业一览表 商业租金情况一览表 商业板块总结 阶段 阶段描述 基本特征 12年衡阳人均GDP为12000元人民币 处于向第3阶段发展阶段 城市中将出现一些大型商业消费场所 部分客户追求休闲享受 300US 1000US 3000US 5000 US 国内 中等规模以上城市 长三角珠三角 深圳上海北京 GDP 居民消费结构和消费水平发展阶段 必需 起步 发展 享受 目前衡阳 商业发展研判 中心区域商业市场研究 1 家电超市6 广百百货11 屈臣氏16 康宝衣柜20 中国联通25 红苹果家具2 染牌男装7 通程电器12 国美电器17 雁城宾馆21 中国电信3 专营童装8 华银旺和超市13 中建大酒店18 欧登咖啡22 中国移动4 雅戈尔专卖店9 华天大酒店14 JACKJONES19 东方大酒店23 鸿运数码港5 肯德基10 麦当劳15 金色家族名品购物中心24 永嘉豪轩家具 北 解放路商圈扫描 商业形态 大型百货 大型超市 街铺 经营业态 主要由百货 服装 餐饮 手机通讯 电器等业态组成 主力商家 广百百货 国美电器 街铺售价 3 5万元 平米 广百一楼商铺4万 平米 租金水平 100 250元 平米 月 解放东路 40 100元 平米 月 解放西路 其中 广百百货首层铺位租金达250元 平米 月出租情况 整体出租率达98 经营状况 销售氛围浓厚 人流量旺盛 解放路商业经营现状 物业地址 解放路与中山路交汇处商业体量 共两层 商业面积共约为2 5万平米 建筑参数 主通道宽3米 辅通道宽2 6米 吊顶高2 8米 内部交通设置 6组电梯输送人流收银台设置 每层十个左右收银员空调配置 设有中央空调中空面积 16 4 8平方米业态分布 一楼 鞋化妆品 饰品 箱包 皮具 手机 音像制品等 二楼 休闲女装 品牌女装 品牌男装 针织内衣等 出租情况 出租率95 以上租金 一楼街铺250元 平米 月 主力店分析 广百百货 重点参考因素 业态规划 内部人流导向 租金 售价 案例分析 物业地址 解放路与蒸湘路交汇处商业体量 共三层 单层面积为3648平米 共约为1 1万平米 建筑参数 主通道宽3米 辅通道宽2 6米 层高4 3米 内部交通设置 每层设一手扶电梯 一组观光电梯 空调配置 设有中央空调开业时间 2006年10月业态分布 一楼 数码相机品牌电脑笔记本MP3DV手机二楼 电脑软配件DIY装机无线对讲监控设备三楼 二手维修电脑耗材仪表线材电脑桌椅图书软件电子元件出租率 一楼80 二楼70 三楼40 销售价格 一楼电梯口位置为约2万元 平米 其余部分1 2万元 平米租金水平 临街商铺 90 100元 平米 月 一楼内铺 50 80元 平米 月 二楼 40 70元 平米 月 三楼 30元 平米 月 主力店分析 鸿运数码广场 案例分析 业态 大型百货 品牌服饰 数码专业市场 手机数码等业态为主 档次 解放东路以中高档品牌服饰经营为主 整体定位较高 主要面向城市中高端消费群 租金水平 街铺租金价格120 250元 平米 月 一楼内铺 50 100元 平米 月 整体租金水平较高 经营状况 出租率近达90 以上 商业经营状况良好 人流量 是城区商业区人流最旺盛的区域 说明解放路具有较强的财富吸附力 解放路商圈经营状况小结 1 西湖广场底商2 未来城童装天地3 生源百货4 新大鑫家具5 大富豪名优家具城6 锦尚国际家具城7 百花家居中心8 鸿运名优家私9 全球名优家具10 欧亚家私11 穗皇家私城12 步步高商场13 晶珠百货 船山路商圈业态扫描 船山路主要商业经营状况 主力店分析 步步高商场 船山店 商业体量 两层 一楼 二楼 商业面积共约8000平方米 建筑参数 层高4 3米 主通道2 5米 扶手电梯两部 经营业态 临街 麦当劳 百姓药店等 一楼 生活超市 超市内铺 箱包 鞋 烟酒 二楼 百货超市 超市内铺 服装 卖场式 经营状况 经营氛围浓厚 人流量旺盛 商家经营状况良好 案例分析 物业地址 蒸湘路与船山路交汇处商业体量 共四层 共约50000平方米建筑参数 层高4 3米 主通道3 2米 辅通道2 5米 电梯设置 一组手扶电梯 一组观光电梯经营业态 负一楼 家润多超市一楼 临街 肯德基 屈臣氏 百姓大药房 中国移动手机超市内铺 女装 箱包 鞋 化妆品 首钸等二楼 品牌男装 品牌女装等三楼 酒楼 电玩城 KTV等出租率 90 以上经营状况 人流量旺盛 商家经营状况良好 租金水平 负一楼超市内铺30 50元 平米 月 主力店分析 晶珠广场 案例分析 业态 以晶珠百货 步步高商场与家润多超市为主流 船山路西 以家具 建材 装饰 广告制作等业态为主 船山路东 档次 船山路核心商圈以中高品牌经营为主 主要面向城市中端消费群 租金水平 蒸阳路以西80 200元 平米 月 蒸阳路以东30 80元 平米 月 整体租金水平较高 经营状况 出租率近达90 商家经营状况良好 人流量 人流量较大 船山路具有较强的吸附力 船山大道商圈经营状况小结 蒸湘路商圈经营状况 商业形态 大型百货 大型超市 街铺经营业态 主要由百货 超市 服装 餐饮 家电 精品店等组成主力商家 香江百货 泰阳电器租金水平 中心段80 200元 平米 月出租情况 整体出租率达90 经营状况 营业氛围浓厚 人流量旺盛 物业地址 蒸湘路商业体量 二层 一楼 二楼 商业面积共约10000平方米建筑参数 层高4 3米 主通道2 5米电梯配置 2组扶手电梯经营业态 一楼 临街 肯德基 中国农业银行 超市内铺 箱包 鞋 烟酒二楼 超市内铺 服装 卖场式 出租率 100 经营状况 人流量旺盛 商家经营状况良好 主力店分析 香江百货 蒸湘路店 案例分析 蒸湘路商业小结 业态 以香江百货 泰阳电器为主力 以娱乐 餐饮 生活百货 家私为主 档次 以中端品牌经营为主 主要面向城市中端消费群 租金水平 街铺50 200元 平米 月 整体租金水平较高 经营状况 出租率达80 商家经营状况良好 人流量 人流量较大 具有较强的吸附力 中山路商圈经营状况 商业形态 大型百货 品牌服饰 皮鞋 箱包 国际连锁餐饮名店等主要由百货 超市 服装 餐饮 家电 精品店等组成主力商家 龙泉国际商场 ITAT连锁 苏宁电器 麦当劳 肯德基等租金水平 中山路 100 450元 平米 月出租情况 整体出租率达95 经营状况 经营氛围浓厚 人流量旺盛 物业地址 中山北路与人民路交汇处建筑参数 层高4 3米 主通道2 5米商业体量 三层 负一楼 一楼 二楼 商业面积共约15000平方米经营业态 服装 鞋 精品 饰品 美发美甲租金水平 负一楼 100 350元 平米 月一楼 200 600元 平米 月二楼 50 100元 平米 月押金 5000元 间转让费 2000 10000元 间管理费 15元 平方出租率 负一楼80 一楼100 二楼100 经营状况 人流量旺盛 商家经营状况良好 主力店分析 龙泉国际商场 案例分析 中山路商圈是目前衡阳品牌商家最集中的区域 是衡阳中高档商业的标杆 具有很强的幅射力 中山路商圈经营状况小结 业态 大型商业以龙泉商业 苏宁电器场为主力 品牌专卖以服装 皮鞋 皮具 休闲运动品牌为主 档次 中山路以中高端品牌经营为主 主要面向城市中端消费群 租金水平 中山路 100 450元 平米 月 整体租金水平较高 经营状况 出租率近达100 商家经营状况良好 人流量 人流量较大 中山路具有较强的吸附力 案例研究目的 通过与本案类似的小户型住宅 裙楼商业案例的研究 指导本项目商业发展方向 案例筛选条件 1 主城区核心地段 紧临城市主干道 2 小户型住宅商业3 规模类似 我们通过类似市场在售案例研究 来寻找适合本项目商业发展方向 衡阳长河广场 商业总建筑面积 16000 建筑类型 商业 住宅 业态分布 1 2楼 极致名品商区 主营化装品 首饰 珠宝 皮具 手表 3 5楼商务休闲区 主营西餐厅 咖啡厅 美容美体 售买模式 既买即收3年租金 3年返租25 投资回报率 项目特点 1 处于中心商圈内 周边配套较完善 2 分类入驻品牌 经营体系直化管理 3 集高尚住宅 特色美食 休闲娱乐 美容美体 咖啡茶楼等业态于一体 铺铺临街 铺面结构比例适中 交通位置 石鼓区船山大道30号 交通便利 案例分析 进步 亚泰 案例分析 商业总建筑面积 15000 建筑类型 商业 住宅 业态定位 雁城首席女人时尚主秀场 业态分布 1 2层主营女人服装 3楼餐饮 4楼电影院 售买模式 既买即收5年租金 前3年每年返租8 后两年递增9 10 项目特点 1 处于中心商圈内 周边配套较完善 2 集高尚住宅 临街铺面于一体 销售价格 1和2层均价3 4万 左右 1层临街10 万 其他6 10万 万 销售状态 临街铺面销售不理想 价格过高 内铺70 铺面面积 6 40 交通位置 衡阳中山北路 交通便利 龙江名珠 案例分析 商业总建筑面积 13000 临街1 3层 建筑类型 商业 住宅 业态定位 步步高超市进驻 其他类似广百北货 业态分布 1楼街铺 2层步步高超市 售买模式 产权返租 既买即收5年租金 前3年每年返租8 后两年按年返 项目特点 1 处于老城区中心商圈内 铺面面积 60 100 销售价格 临街1 3万 内铺 1万 交通位置 衡阳中山北路 华亿名珠 案例分析 商业总建筑面积 1 5楼裙楼 6088 2 建筑类型 商业 住宅 售买模式 临街门面直接出售 2 5楼整层销售 项目特点 处于中心商圈内 周边配套较完善 销售价格 临街 蒸湘北路 4万 左右 2楼1万 销售状